Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 ноября 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии от ответчиков: администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону и муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростова-на-Дону - Маныча Н.В., в отсутствие истца товарищества собственников жилья "На Газетном", ответчика общества с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер"", третьего лица муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства" г. Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу N А53-30601/2009 (судьи Смотрова Н.Н., Захарова Л.А., Иванова Н.Н.), установил следующее.
ТСЖ "На Газетном" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение), ООО "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер"" (далее - общество) об обязании ответчиков в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, в управление товарищества путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; обязании учреждения и общества в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать товариществу техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом документацию, а именно: проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетному в городе Ростове-на-Дону, в том числе, утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на электроустановки (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации; исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, в том числе, исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей; исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений; исполнительные чертежи контуров заземления; исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения; исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования. Взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 тыс. рублей (уточненные требования; т. 1, л. д. 61).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на то, что товарищество избрало неверный способ защиты. По мнению суда, надлежащим способом защиты нарушенных прав товарищества было бы обжалование в суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бездействия ответчиков к исполнению требований постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" либо действий, нарушающих этот ненормативный акт (далее - постановление N 690). Ответчиками по делу не соблюдена процедура передачи многоквартирного дома в управление, установленная действовавшим в период возникновения спорных правоотношений. В деле отсутствуют доказательства того, что глава администрации выполнил требования пункта 6 приложения N 1 к постановлению N 690 и, получив заявление товарищества о передаче дома, уведомил учреждение и общество о выбранном собственниками квартир дома способе управления и начале процедуры приема-передачи многоквартирного дома.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2010 изменено. Суд обязал администрацию и учреждение в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать товариществу следующую техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, документацию: проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетному в городе Ростове-на-Дону, а также утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на электроустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации; исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения (в том числе исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей); исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений; исполнительные чертежи контуров заземления; исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения; исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования. Суд обязал администрацию и учреждение в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, в управление товарищества путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В удовлетворении требований, заявленных к обществу, отказано. Суд распределил судебные расходы. Постановление мотивировано тем, что администрация и учреждение являются лицами, обязанными в силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации передать истцу истребуемую техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась. В части требований, заявленных к обществу, отказано ввиду недоказанности нахождения у общества как правопреемника ОАО ПЖКХ "Лидер" истребуемой документации.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая его незаконным. В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно уставу города компетенция администрации района не включает в себя обязанности по изготовлению либо хранению документации, связанной с управлением многоквартирными домами. Заявитель не согласен со ссылкой суда на статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку со стороны местного самоуправления нарушений не имелось. Указание суда на Областной закон Российской Федерации от 15.03.2007 N 653-ЗС "Об Областной адресной программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007 - 2011 годах" несостоятельны, поскольку действие Закона приостановлено с 01.01.2009.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель администрации и учреждения поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя администрации и учреждения, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетному в городе Ростове-на-Дону 1972 года постройки значился в реестре муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.
С 1 января 2006 года учреждение передало обязанности по управлению домом обществу на основании договора N 1/2006-1УК управления объектами муниципального жилищного фонда (т. 2, л. д. 2).
14 августа 2006 года на основании решения общего собрания собственников помещений в доме создано товарищество, 16.10.2007 оно зарегистрировано в качестве юридического лица (т. 1, л. д. 15).
5 марта 2008 года в учреждение поступило заявление товарищества о передаче дома на баланс товарищества, а также о передаче товариществу всей имеющейся документации на дом (т. 1, л. д. 27).
27 июня 2008 года товарищество обратилось в администрацию с заявлением о передаче дома в его управление (т. 1, л. д. 26).
14 ноября 2008 года товариществу по акту приема-передачи передано часть документации на дом (т. 1, л. д. 29).
26 февраля 2009 года истец обратился в администрацию с заявлением об исключении дома из реестра муниципального имущества и его передаче на баланс товарищества с составлением необходимых актов приема-передачи дома и документации на дом (т. 1, л. д. 28).
Поскольку ответ администрации не был получен, товарищество обратилось в суд с требованием об обязании ответчика передать ему техническую и иную документацию на дом, а также оформить акт технического состояния дома и акт приема-передачи дома в управление товариществу.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следовательно, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества. Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Кодекса.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
При решении вопроса о лице, на которое надлежит возложить обязанность по восстановлению и передаче товариществу этой документации, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по такому требованию входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником (законным владельцем) имущества.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто и в какой срок передает, а также перечень технической документации, подлежащей передаче). По смыслу статьи 162 Кодекса обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья возможно при доказанности наличия такой документации у ответчика.
Обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, данной нормой прямо не предусмотрена. Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Законодательством также не установлена возможность возложения на управляющую компанию обязанности по изготовлению для товарищества документации на дом, которой у управляющей компании не было.
Из материалов дела следует, что до приватизации квартир спорный дом 1972 года постройки относился к муниципальному имуществу. До создания товарищества с 01.01.2006 управление домом осуществлялось обществом в лице его правопредшественника (ОАО ПЖКХ "Лидер"). До этого функции по управлению домом осуществляло учреждение. Функции управляющей компании были переданы ОАО ПЖКХ "Лидер" в соответствии с договором управления объектами муниципального жилищного фонда от 01.01.2006, поскольку принятый 29.12.2004 Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности осуществления функций управления многоквартирными домами МУФЗ ЖКХ.
Таким образом, необходимая техническая документация на дом изначально, с даты его введения в эксплуатацию, должна была находиться у организации, которой муниципальный собственник передал функции по управлению домом. На 1 января 2006 года такой организацией являлось учреждение. После этого техническая документация, необходимая для эксплуатации дома, должна была быть передана учреждением правопредшественнику общества - ОАО ПЖКХ "Лидер".
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с передачей ОАО ПЖКХ "Лидер" учреждением функций управляющей организации в отношении дома по договору от 01.01.2006 учреждение также передало новой управляющей компании техническую документацию на дом. Акта приема-передачи этой документации в материалах дела не имеется.
Суд, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, установил, что документация на дом должна была изначально быть у учреждения (с даты введения дома в эксплуатацию) и его правопредшественников как органов, которым муниципальным собственником дома были делегированы функции по обслуживанию этого дома.
Суд сделал обоснованный вывод о том, что с даты передачи дома в управление товарищества обязанность по содержанию дома, по его надлежащей эксплуатации, обеспечению сохранности лежит на товариществе.
Правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации установлены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Пунктом 1.5.2 Правил установлено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Таким образом, товариществу для надлежащего выполнения своих функций по управлению домом необходим указанный в пункте 1.5.1 Правил акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику.
Материалами дела подтверждается, что такой акт администрацией в лице учреждения и обществом как управляющей компанией после приватизации спорного дома, создания товарищества и передачи ему функций управления этим домом не составлялся и истцу не передавался.
Пунктом 8 Приложения N 1 к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону N 690, действовавшему на дату перехода к товариществу от общества функций управления спорным домом, установлено, что лицо, уполномоченное собственниками, в десятидневный срок с момента получения от учреждения или другой организации, осуществлявшей управление и техобслуживание, утвержденного акта о приеме-передаче многоквартирного дома доводит до сведения собственников о состоявшемся приеме-передаче многоквартирного дома и приступает к заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями города на поставку коммунальных услуг.
После создания товарищества также должен был составляться акт приема-передачи дома. В материалах дела отсутствуют доказательства составления этого акта и его передачи.
При таких обстоятельствах требования истца об обязании администрации и учреждения осуществить передачу дома в управление товарищества путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме правомерно удовлетворены.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку ответчики не доказали тот факт, что на момент передачи им спорных домов истребуемая товариществом документация отсутствовала, и не оспорили вывод о наличии в бюджете средств на восстановление (обновление) технических документов, суд правомерно удовлетворил требования истца.
Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции.
В соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у кассационного суда отсутствуют основания для переоценки доказательств, исследованных и оцененных судом нижестоящей инстанции, выводы которого заявитель не опроверг.
Основания для изменения или отмены постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу N А53-30601/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.11.2010 ПО ДЕЛУ N А53-30601/2009
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2010 г. по делу N А53-30601/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 2 ноября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 ноября 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Аваряскина В.В. и Улько Е.В., при участии от ответчиков: администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону и муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростова-на-Дону - Маныча Н.В., в отсутствие истца товарищества собственников жилья "На Газетном", ответчика общества с ограниченной ответственностью "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер"", третьего лица муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства" г. Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу N А53-30601/2009 (судьи Смотрова Н.Н., Захарова Л.А., Иванова Н.Н.), установил следующее.
ТСЖ "На Газетном" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района" г. Ростова-на-Дону (далее - учреждение), ООО "Предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Лидер"" (далее - общество) об обязании ответчиков в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, в управление товарищества путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; обязании учреждения и общества в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать товариществу техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом документацию, а именно: проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетному в городе Ростове-на-Дону, в том числе, утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на электроустановки (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации; исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, в том числе, исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей; исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений; исполнительные чертежи контуров заземления; исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения; исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования. Взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 тыс. рублей (уточненные требования; т. 1, л. д. 61).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на то, что товарищество избрало неверный способ защиты. По мнению суда, надлежащим способом защиты нарушенных прав товарищества было бы обжалование в суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бездействия ответчиков к исполнению требований постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 22.06.2006 N 690 "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление" либо действий, нарушающих этот ненормативный акт (далее - постановление N 690). Ответчиками по делу не соблюдена процедура передачи многоквартирного дома в управление, установленная действовавшим в период возникновения спорных правоотношений. В деле отсутствуют доказательства того, что глава администрации выполнил требования пункта 6 приложения N 1 к постановлению N 690 и, получив заявление товарищества о передаче дома, уведомил учреждение и общество о выбранном собственниками квартир дома способе управления и начале процедуры приема-передачи многоквартирного дома.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.05.2010 изменено. Суд обязал администрацию и учреждение в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу восстановить и передать товариществу следующую техническую и иную связанную с управлением жилым многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, документацию: проектную документацию на жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетному в городе Ростове-на-Дону, а также утвержденную проектную документацию на тепловые энергоустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на электроустановки (в том числе чертежи, пояснительные записки) со всеми последующими изменениями; утвержденную проектную документацию на внутридомовые сети водопровода и канализации; исполнительные чертежи и схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения (в том числе исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей); исполнительные рабочие схемы первичных и вторичных электрических соединений; исполнительные чертежи контуров заземления; исполнительные схемы водоснабжения и водоотведения, исполнительные чертежи сетей газоснабжения; исполнительные схемы механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме; технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей, технические паспорта тепловых пунктов, технические паспорта основного электрооборудования. Суд обязал администрацию и учреждение в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить передачу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Газетный, N 92/85, в управление товарищества путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В удовлетворении требований, заявленных к обществу, отказано. Суд распределил судебные расходы. Постановление мотивировано тем, что администрация и учреждение являются лицами, обязанными в силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации передать истцу истребуемую техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась. В части требований, заявленных к обществу, отказано ввиду недоказанности нахождения у общества как правопреемника ОАО ПЖКХ "Лидер" истребуемой документации.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая его незаконным. В обоснование жалобы заявитель указывает, что согласно уставу города компетенция администрации района не включает в себя обязанности по изготовлению либо хранению документации, связанной с управлением многоквартирными домами. Заявитель не согласен со ссылкой суда на статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку со стороны местного самоуправления нарушений не имелось. Указание суда на Областной закон Российской Федерации от 15.03.2007 N 653-ЗС "Об Областной адресной программе "Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007 - 2011 годах" несостоятельны, поскольку действие Закона приостановлено с 01.01.2009.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель администрации и учреждения поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя администрации и учреждения, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, жилой многоквартирный дом N 92/85 по переулку Газетному в городе Ростове-на-Дону 1972 года постройки значился в реестре муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону.
С 1 января 2006 года учреждение передало обязанности по управлению домом обществу на основании договора N 1/2006-1УК управления объектами муниципального жилищного фонда (т. 2, л. д. 2).
14 августа 2006 года на основании решения общего собрания собственников помещений в доме создано товарищество, 16.10.2007 оно зарегистрировано в качестве юридического лица (т. 1, л. д. 15).
5 марта 2008 года в учреждение поступило заявление товарищества о передаче дома на баланс товарищества, а также о передаче товариществу всей имеющейся документации на дом (т. 1, л. д. 27).
27 июня 2008 года товарищество обратилось в администрацию с заявлением о передаче дома в его управление (т. 1, л. д. 26).
14 ноября 2008 года товариществу по акту приема-передачи передано часть документации на дом (т. 1, л. д. 29).
26 февраля 2009 года истец обратился в администрацию с заявлением об исключении дома из реестра муниципального имущества и его передаче на баланс товарищества с составлением необходимых актов приема-передачи дома и документации на дом (т. 1, л. д. 28).
Поскольку ответ администрации не был получен, товарищество обратилось в суд с требованием об обязании ответчика передать ему техническую и иную документацию на дом, а также оформить акт технического состояния дома и акт приема-передачи дома в управление товариществу.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Следовательно, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья, если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться самим товариществом.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Пунктом 27 Правил предусмотрено, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
Из положений статей 135 и 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом, которое обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества. Создание товарищества собственников жилья относится к способу управления в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Кодекса.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы согласно указанному выше перечню управляющей компании, которая в установленном порядке избрана собственниками жилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
При решении вопроса о лице, на которое надлежит возложить обязанность по восстановлению и передаче товариществу этой документации, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. В предмет доказывания по такому требованию входит установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником (законным владельцем) имущества.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует процедуру передачи технической документации управляющей компании (кто и в какой срок передает, а также перечень технической документации, подлежащей передаче). По смыслу статьи 162 Кодекса обязать управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом товариществу собственников жилья возможно при доказанности наличия такой документации у ответчика.
Обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, данной нормой прямо не предусмотрена. Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась.
Законодательством также не установлена возможность возложения на управляющую компанию обязанности по изготовлению для товарищества документации на дом, которой у управляющей компании не было.
Из материалов дела следует, что до приватизации квартир спорный дом 1972 года постройки относился к муниципальному имуществу. До создания товарищества с 01.01.2006 управление домом осуществлялось обществом в лице его правопредшественника (ОАО ПЖКХ "Лидер"). До этого функции по управлению домом осуществляло учреждение. Функции управляющей компании были переданы ОАО ПЖКХ "Лидер" в соответствии с договором управления объектами муниципального жилищного фонда от 01.01.2006, поскольку принятый 29.12.2004 Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности осуществления функций управления многоквартирными домами МУФЗ ЖКХ.
Таким образом, необходимая техническая документация на дом изначально, с даты его введения в эксплуатацию, должна была находиться у организации, которой муниципальный собственник передал функции по управлению домом. На 1 января 2006 года такой организацией являлось учреждение. После этого техническая документация, необходимая для эксплуатации дома, должна была быть передана учреждением правопредшественнику общества - ОАО ПЖКХ "Лидер".
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с передачей ОАО ПЖКХ "Лидер" учреждением функций управляющей организации в отношении дома по договору от 01.01.2006 учреждение также передало новой управляющей компании техническую документацию на дом. Акта приема-передачи этой документации в материалах дела не имеется.
Суд, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, установил, что документация на дом должна была изначально быть у учреждения (с даты введения дома в эксплуатацию) и его правопредшественников как органов, которым муниципальным собственником дома были делегированы функции по обслуживанию этого дома.
Суд сделал обоснованный вывод о том, что с даты передачи дома в управление товарищества обязанность по содержанию дома, по его надлежащей эксплуатации, обеспечению сохранности лежит на товариществе.
Правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации установлены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Пунктом 1.5.2 Правил установлено, что техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
Таким образом, товариществу для надлежащего выполнения своих функций по управлению домом необходим указанный в пункте 1.5.1 Правил акт технического состояния дома на передачу жилищного фонда другому собственнику.
Материалами дела подтверждается, что такой акт администрацией в лице учреждения и обществом как управляющей компанией после приватизации спорного дома, создания товарищества и передачи ему функций управления этим домом не составлялся и истцу не передавался.
Пунктом 8 Приложения N 1 к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону N 690, действовавшему на дату перехода к товариществу от общества функций управления спорным домом, установлено, что лицо, уполномоченное собственниками, в десятидневный срок с момента получения от учреждения или другой организации, осуществлявшей управление и техобслуживание, утвержденного акта о приеме-передаче многоквартирного дома доводит до сведения собственников о состоявшемся приеме-передаче многоквартирного дома и приступает к заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями города на поставку коммунальных услуг.
После создания товарищества также должен был составляться акт приема-передачи дома. В материалах дела отсутствуют доказательства составления этого акта и его передачи.
При таких обстоятельствах требования истца об обязании администрации и учреждения осуществить передачу дома в управление товарищества путем составления акта приема-передачи и акта технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме правомерно удовлетворены.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку ответчики не доказали тот факт, что на момент передачи им спорных домов истребуемая товариществом документация отсутствовала, и не оспорили вывод о наличии в бюджете средств на восстановление (обновление) технических документов, суд правомерно удовлетворил требования истца.
Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции.
В соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у кассационного суда отсутствуют основания для переоценки доказательств, исследованных и оцененных судом нижестоящей инстанции, выводы которого заявитель не опроверг.
Основания для изменения или отмены постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу N А53-30601/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Е.В.УЛЬКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)