Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 31 июля 2009 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Триал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба"
об устранении препятствии в осуществлении права управления многоквартирным домом и обязании передать документы, связанные с управлением
при участии:
представителей истца Назаркова А.А. (протокол от 01.12.08), Каленской И.С. (доверенность от 11.01.09)
представителей ответчика Базышен Е.В. (доверенность от 11.01.09, Мозолевской А.С. (доверенность от 11.01.09)
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ответчик) об обязании не чинить препятствий по управлению многоквартирным домом 11 по пр. Лесной в г. Петрозаводске и об обязании передать документацию, связанную с управлению указанным многоквартирным домом.
Основанием иска указаны неправомерные действия ответчика по начислению платежей и выставлению счетов за оказание жилищно-коммунальных услуг жильцам дома, препятствия к доступу в помещения технического этажа и электрощитовую дома, а также отказ в передаче документации, связанной с управлением домом вновь избранной управляющей организации.
Иск обоснован ссылками на пункты 3, 9 статьи 161, пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и поддержан представителями истца в судебном заседании.
Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление и в судебном заседании заявлены следующие возражения: ранее избранная управляющая организация, ООО "Жилфонд-Служба" правомерно осуществляет управление спорным домом на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в 2007 году, по умолчанию пролонгированных на 2009 год и не расторгнутых в установленном гражданским законодательством порядке; в свою очередь, договоры на управление многоквартирным домом, заключенные ООО "Триал" с собственниками помещений дома, являются ничтожными, поскольку не содержат таких существенных условий как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, кроме того, не определен состав общего имущества многоквартирного дома; поскольку заключенные с ООО "Триал" договоры на управление многоквартирным домом ничтожны, решение общего собрания собственников помещений о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации до настоящего времени не реализовано.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 11 по пр. Лесной в г. Петрозаводске, приняты следующие решения, оформленные протоколом от 30.09.08 (л.д. 102-106): о расторжении договора на управление с УК "Жилфонд-Служба" на основании коллективного заявления от 29.08.08; о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации; о поручении ООО "Триал" осуществления мероприятий по приемке документации, связанной с управлением домом у ООО "Жилфонд-Служба"; о заключении договора на управление многоквартирным домом с 01.10.08 сроком на два года; о размере платы за управление, содержание и ремонт общедомового имущества; о порядке подсчета голосов и размещении результатов голосования.
Легитимность перечисленных решений являлась предметом рассмотрения спора между частью собственников помещений дома и ООО "Триал". Решением Петрозаводского городского суда от 3 марта 2009 года (л.д. 133-136), оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 07.04.09 (л.д. 137-138), в удовлетворении исковых требований о признании решений общего собрания собственников помещений от 30.09.08 недействительными отказано. Судом не установлено оснований для признания незаконным оспариваемых решений. Кроме того, судом учтено, что заявлением от 29.08.08, направленным в адрес ООО "Жилфонд-Служба", 108 собственников помещений выразили мнение о прекращении договора на управление их домом ООО "Жилфонд-Служба".
Впоследствии протоколом общего собрания собственников помещений того же дома от 08.10.08 оформлены решения собственников о выборе управляющей организации ООО "Жилфонд-Служба", согласовании условий договора на управление и утверждении срока его действия на 1 год, определении состава общего имущества дома, утверждении перечня работ и платы за ремонт и содержание общего имущества, участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта дома и т.д. (л.д. 106-109).
Легитимность перечисленных решений являлась предметом спора между одним из собственников помещений дома и ООО "Жилфонд-Служба". Решением Петрозаводского городского суда от 22.04.09, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 30.06.09, решения собрания, оформленные протоколом от 08.10.08, признаны недействительными по причине многочисленных нарушений при оформлении бюллетеней голосования, а также отсутствия инициатора собрания.
16.10.08 ООО "Триал" и рядом собственников помещений дома подписаны договоры на управление многоквартирным домом сроком действия два года.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Как видно из текста договора, состав общего имущества дома стороны согласовали определять в соответствии с техническим паспортом дома, а также на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора) (л.д. 11).
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома определен в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д. 16-18).
Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией договорных обязательств установлен разделом 7 договора.
Установленный договором перечень услуг включает в себя, в том числе, услуги по сбору и вывозу бытовых отходов, содержание и текущий ремонт лифтов (пункт 5.2.4), что квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. Отсутствие в договоре обязательства управляющей организации по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников свидетельствует о фактическом уклонении ООО "Триал" от исполнения обязанности по предоставлению собственникам коммунальных услуг и исключает ответственность управляющей организации перед собственниками за их качество. По пояснениям представителя истца, вопрос о заключении договоров с поставщиками коммунальных услуг решается в настоящее время.
Между тем, довод ответчика о ничтожности договора не соответствует действующему гражданскому законодательству.
Ответчик также утверждает, что, несмотря на нелигитимность решений общего собрания собственников помещений дома, оформленных протоколом от 08.10.08, ООО "Жилфонд-Служба" не утратило право на управление домом в силу решений собственников помещений спорного дома, оформленных протоколом от 01.09.07, согласно которым управляющей организацией было выбрано ООО "Жилфонд-Служба", согласованы условия договора управления, утвержден срок его действия - 1 год, решены иные вопросы, связанные с условиями и порядком управления.
По результатам перечисленных решений 01.09.07 с рядом собственников помещений дома заключен договор на управление им сроком действия один год, начиная с 1 октября 2007 (пункт 7.1).
Согласно пункту 7.2 договора он считается пролонгированным на тот же срок, в случае, если ни одна из сторон за 30 дней до его прекращения не заявит о намерении его расторгнуть.
Поскольку решение о расторжении договора по окончании срока его действия принято собственниками 30.09.08, то есть с нарушением срока, установленного пунктом 7.2, договор от 01.09.07 считается пролонгированным на тех же условиях.
Суд не согласен с этим доводом.
Согласно пункту 7.6 договора управления многоквартирным домом, заключенного ООО "Жилфонд-Служба" с собственниками, расторжение договора при выборе собственником иной управляющей организации производится в порядке, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В данном случае способ управления домом собственниками изменен не был. Оставив тот же способ управления, собственники приняли решение лишь о смене управляющей организации.
Пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В силу пункта 8 той же статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ, вступившего в силу с 31.12.2006) собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
По смыслу названной нормы отказ по указанному основанию может быть заявлен собственниками в любое время.
Решение собственников, оформленное протоколом от 30.09.08, о выборе другой управляющей организации - ООО "Триал" суд расценивает как решение об отказе от договора с ООО "Жилфонд-Служба", о чем ответчик был уведомлен. В решении от 30.09.08 содержится ссылка на коллективное заявление 108 собственников, полученное ООО "Жилфонд-Служба" 29.08.08 (л.д. 110). Из его содержания следует, что заявленный собственниками отказ от договора связан с ненадлежащим качеством оказания услуг. Ссылка на это заявление в протоколе собрания собственников от 30.09.08 подтверждает, что решение о смене управляющей организации принималось собственниками не только ввиду истечения срока действия договора, но и в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Жилфонд-Служба" договорных обязательств, вследствие чего договоры, заключенные с ООО "Жилфонд-Служба" суд признает прекращенными. Суд также принимает во внимание, что с октября 2008 года ООО "Триал" фактически осуществляет управление жилым домом, заключив соответствующие договоры с поставщиками услуг, а одновременное управление домом двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается.
Все вышеизложенное свидетельствует о наличии права на управление спорным домом у ООО "Триал" и его отсутствии у ООО "Жилфонд-Служба".
Поскольку в материалах дела содержатся документы, подтверждающие воспрепятствование ответчиком ООО "Триал" в управлении домом (л.д. 111, 100-101), суд признает обоснованным требование истца об обязании ответчика не чинить такие препятствия.
Требование истца об обязании ответчика передать перечисленную в исковом заявлении документацию подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень такой документации приведен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491. Согласно этим пунктам техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Суд удовлетворяет требование истца об обязании ответчика передать перечисленные документы при их наличии у ответчика.
Помимо перечисленной документации истец просит обязать ответчика поквартирные карточки, карточки регистрации, информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Поскольку собрание собственников помещений не принимало решения о включении этих документов в перечень документов, связанных с управлением домом, суд отказывает в удовлетворении иска в этой части.
С учетом изложенного иск подлежит частичному удовлетворению.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Иск удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" не чинить препятствий обществу с ограниченной ответственностью "Триал" по управлению многоквартирным домом N 11 по пр. Лесной г. Петрозаводска.
2. Обязать ООО "Жилфонд-Служба" в семидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать ООО "Триал" документацию, связанную с управлением и обслуживанием многоквартирным домом N 11 по пр. Лесной в г. Петрозаводске, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - копию кадастрового плана земельного участка (при наличии);
- выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом (при наличии);
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектную документацию на многоквартирный дом (при наличии).
В остальной части иска отказать.
3. Взыскать с ООО "Жилфонд-Служба" в пользу ООО "Триал" 1000 руб. расходов по госпошлине.
4. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 31.07.2009 ПО ДЕЛУ N А26-4667/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 июля 2009 г. по делу N А26-4667/2009
Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 31 июля 2009 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Триал"
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба"
об устранении препятствии в осуществлении права управления многоквартирным домом и обязании передать документы, связанные с управлением
при участии:
представителей истца Назаркова А.А. (протокол от 01.12.08), Каленской И.С. (доверенность от 11.01.09)
представителей ответчика Базышен Е.В. (доверенность от 11.01.09, Мозолевской А.С. (доверенность от 11.01.09)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" (далее - ответчик) об обязании не чинить препятствий по управлению многоквартирным домом 11 по пр. Лесной в г. Петрозаводске и об обязании передать документацию, связанную с управлению указанным многоквартирным домом.
Основанием иска указаны неправомерные действия ответчика по начислению платежей и выставлению счетов за оказание жилищно-коммунальных услуг жильцам дома, препятствия к доступу в помещения технического этажа и электрощитовую дома, а также отказ в передаче документации, связанной с управлением домом вновь избранной управляющей организации.
Иск обоснован ссылками на пункты 3, 9 статьи 161, пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и поддержан представителями истца в судебном заседании.
Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление и в судебном заседании заявлены следующие возражения: ранее избранная управляющая организация, ООО "Жилфонд-Служба" правомерно осуществляет управление спорным домом на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в 2007 году, по умолчанию пролонгированных на 2009 год и не расторгнутых в установленном гражданским законодательством порядке; в свою очередь, договоры на управление многоквартирным домом, заключенные ООО "Триал" с собственниками помещений дома, являются ничтожными, поскольку не содержат таких существенных условий как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, кроме того, не определен состав общего имущества многоквартирного дома; поскольку заключенные с ООО "Триал" договоры на управление многоквартирным домом ничтожны, решение общего собрания собственников помещений о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации до настоящего времени не реализовано.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме 11 по пр. Лесной в г. Петрозаводске, приняты следующие решения, оформленные протоколом от 30.09.08 (л.д. 102-106): о расторжении договора на управление с УК "Жилфонд-Служба" на основании коллективного заявления от 29.08.08; о выборе ООО "Триал" в качестве управляющей организации; о поручении ООО "Триал" осуществления мероприятий по приемке документации, связанной с управлением домом у ООО "Жилфонд-Служба"; о заключении договора на управление многоквартирным домом с 01.10.08 сроком на два года; о размере платы за управление, содержание и ремонт общедомового имущества; о порядке подсчета голосов и размещении результатов голосования.
Легитимность перечисленных решений являлась предметом рассмотрения спора между частью собственников помещений дома и ООО "Триал". Решением Петрозаводского городского суда от 3 марта 2009 года (л.д. 133-136), оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 07.04.09 (л.д. 137-138), в удовлетворении исковых требований о признании решений общего собрания собственников помещений от 30.09.08 недействительными отказано. Судом не установлено оснований для признания незаконным оспариваемых решений. Кроме того, судом учтено, что заявлением от 29.08.08, направленным в адрес ООО "Жилфонд-Служба", 108 собственников помещений выразили мнение о прекращении договора на управление их домом ООО "Жилфонд-Служба".
Впоследствии протоколом общего собрания собственников помещений того же дома от 08.10.08 оформлены решения собственников о выборе управляющей организации ООО "Жилфонд-Служба", согласовании условий договора на управление и утверждении срока его действия на 1 год, определении состава общего имущества дома, утверждении перечня работ и платы за ремонт и содержание общего имущества, участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта дома и т.д. (л.д. 106-109).
Легитимность перечисленных решений являлась предметом спора между одним из собственников помещений дома и ООО "Жилфонд-Служба". Решением Петрозаводского городского суда от 22.04.09, оставленным без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 30.06.09, решения собрания, оформленные протоколом от 08.10.08, признаны недействительными по причине многочисленных нарушений при оформлении бюллетеней голосования, а также отсутствия инициатора собрания.
16.10.08 ООО "Триал" и рядом собственников помещений дома подписаны договоры на управление многоквартирным домом сроком действия два года.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Как видно из текста договора, состав общего имущества дома стороны согласовали определять в соответствии с техническим паспортом дома, а также на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора) (л.д. 11).
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества дома определен в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора (л.д. 16-18).
Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией договорных обязательств установлен разделом 7 договора.
Установленный договором перечень услуг включает в себя, в том числе, услуги по сбору и вывозу бытовых отходов, содержание и текущий ремонт лифтов (пункт 5.2.4), что квалифицируется судом как предоставление услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества. Отсутствие в договоре обязательства управляющей организации по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями в интересах собственников свидетельствует о фактическом уклонении ООО "Триал" от исполнения обязанности по предоставлению собственникам коммунальных услуг и исключает ответственность управляющей организации перед собственниками за их качество. По пояснениям представителя истца, вопрос о заключении договоров с поставщиками коммунальных услуг решается в настоящее время.
Между тем, довод ответчика о ничтожности договора не соответствует действующему гражданскому законодательству.
Ответчик также утверждает, что, несмотря на нелигитимность решений общего собрания собственников помещений дома, оформленных протоколом от 08.10.08, ООО "Жилфонд-Служба" не утратило право на управление домом в силу решений собственников помещений спорного дома, оформленных протоколом от 01.09.07, согласно которым управляющей организацией было выбрано ООО "Жилфонд-Служба", согласованы условия договора управления, утвержден срок его действия - 1 год, решены иные вопросы, связанные с условиями и порядком управления.
По результатам перечисленных решений 01.09.07 с рядом собственников помещений дома заключен договор на управление им сроком действия один год, начиная с 1 октября 2007 (пункт 7.1).
Согласно пункту 7.2 договора он считается пролонгированным на тот же срок, в случае, если ни одна из сторон за 30 дней до его прекращения не заявит о намерении его расторгнуть.
Поскольку решение о расторжении договора по окончании срока его действия принято собственниками 30.09.08, то есть с нарушением срока, установленного пунктом 7.2, договор от 01.09.07 считается пролонгированным на тех же условиях.
Суд не согласен с этим доводом.
Согласно пункту 7.6 договора управления многоквартирным домом, заключенного ООО "Жилфонд-Служба" с собственниками, расторжение договора при выборе собственником иной управляющей организации производится в порядке, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 3, 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В данном случае способ управления домом собственниками изменен не был. Оставив тот же способ управления, собственники приняли решение лишь о смене управляющей организации.
Пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В силу пункта 8 той же статьи изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ, вступившего в силу с 31.12.2006) собственникам помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
По смыслу названной нормы отказ по указанному основанию может быть заявлен собственниками в любое время.
Решение собственников, оформленное протоколом от 30.09.08, о выборе другой управляющей организации - ООО "Триал" суд расценивает как решение об отказе от договора с ООО "Жилфонд-Служба", о чем ответчик был уведомлен. В решении от 30.09.08 содержится ссылка на коллективное заявление 108 собственников, полученное ООО "Жилфонд-Служба" 29.08.08 (л.д. 110). Из его содержания следует, что заявленный собственниками отказ от договора связан с ненадлежащим качеством оказания услуг. Ссылка на это заявление в протоколе собрания собственников от 30.09.08 подтверждает, что решение о смене управляющей организации принималось собственниками не только ввиду истечения срока действия договора, но и в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Жилфонд-Служба" договорных обязательств, вследствие чего договоры, заключенные с ООО "Жилфонд-Служба" суд признает прекращенными. Суд также принимает во внимание, что с октября 2008 года ООО "Триал" фактически осуществляет управление жилым домом, заключив соответствующие договоры с поставщиками услуг, а одновременное управление домом двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается.
Все вышеизложенное свидетельствует о наличии права на управление спорным домом у ООО "Триал" и его отсутствии у ООО "Жилфонд-Служба".
Поскольку в материалах дела содержатся документы, подтверждающие воспрепятствование ответчиком ООО "Триал" в управлении домом (л.д. 111, 100-101), суд признает обоснованным требование истца об обязании ответчика не чинить такие препятствия.
Требование истца об обязании ответчика передать перечисленную в исковом заявлении документацию подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень такой документации приведен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491. Согласно этим пунктам техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Суд удовлетворяет требование истца об обязании ответчика передать перечисленные документы при их наличии у ответчика.
Помимо перечисленной документации истец просит обязать ответчика поквартирные карточки, карточки регистрации, информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Поскольку собрание собственников помещений не принимало решения о включении этих документов в перечень документов, связанных с управлением домом, суд отказывает в удовлетворении иска в этой части.
С учетом изложенного иск подлежит частичному удовлетворению.
Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Иск удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилфонд-Служба" не чинить препятствий обществу с ограниченной ответственностью "Триал" по управлению многоквартирным домом N 11 по пр. Лесной г. Петрозаводска.
2. Обязать ООО "Жилфонд-Служба" в семидневный срок с даты вступления решения в законную силу передать ООО "Триал" документацию, связанную с управлением и обслуживанием многоквартирным домом N 11 по пр. Лесной в г. Петрозаводске, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - копию кадастрового плана земельного участка (при наличии);
- выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом (при наличии);
- - документы, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектную документацию на многоквартирный дом (при наличии).
В остальной части иска отказать.
3. Взыскать с ООО "Жилфонд-Служба" в пользу ООО "Триал" 1000 руб. расходов по госпошлине.
4. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 50-52);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ШАЛАПАЕВА И.В.
ШАЛАПАЕВА И.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)