Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайбулова А.А.,
судей Хайруллиной Ф.В., Вильданова Р.А.,
при участии представителей:
индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича - Щукиной О.О., доверенность от 04.12.2012 б/н,
индивидуального предпринимателя Тарасенко Марине Александровне - Егорочкина А.Л., доверенность от 24.09.2011 б/н,
индивидуального предпринимателя Хайрулловой Зульфии Хабибулаевны, паспорт,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 (судья Рыбалко И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу N А72-3154/2011
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне, г. Ульяновск, индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне, г. Ульяновск о признании права собственности отсутствующим,
установил:
индивидуальный предприниматель Фахретдинов Фарид Алямдинович (далее - ИП Фахретдинов Ф.А., истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне (далее - ИП Тарасенко М.А.), к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне (далее - ИП Тарасенко Е.А.) о признании отсутствующим права собственности ответчиков на нежилое помещение общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, 87, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37 и об обязании ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, 87, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, принадлежащим истцу на праве собственности.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", Хайрулова Зулфия Хабибулаевна.
ИП Тарасенко М.А. и ИП Тарасенко Е.А. обратились в арбитражный суд со встречным иском к ИП Фахретдинову Ф.А. о признании отсутствующим права собственности на помещение площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87). Встречное исковое заявление принято к производству определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Надежда" (далее - ЖСК), общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011, исковые требования ИП Фахретдинова Ф.А. оставлены без удовлетворения. Встречное исковое требование удовлетворено, зарегистрированное право собственности ИП Фахретдинова Ф.А. на вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.02.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области суда от 09.04.2012 принят отказ ИП Фахретдинова Ф.А. от иска к ИП Тарасенко М.А. и ИП Тарасенко Е.А. в части обязания ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением; производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 исковые требования ИП Фахретдинова Ф.А. оставлены без удовлетворения, встречное требование удовлетворено: право собственности ИП Фахретдинова Ф.А. на нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м, номера 86, 87 на поэтажном плане, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 решение суда первой инстанции от 15.06.2012 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ИП Фахретдинов Ф.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом, 17.12.2002 между ООО "Капитальное строительство" (заказчик) и Хайруловой Зулфией Хабибулаевной (инвестор) был заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с которым заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями инвестора, обязуется передать в собственность инвестора в срок до 30.09.2004 согласно проектно-сметной документации два бутика площадью 23,0 кв. м и 15,6 кв. м соответственно, входящих в состав нежилого встроенного помещения N 2 для использования в предпринимательской деятельности, общей площадью 38,6 кв. м, расположенных на 1 этаже строящегося 10-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, с отдельным входом со стороны ул. Рябикова.
Состав, площадь и очертания подлежащих передаче Хайруловой З.Х. по договору помещений указаны в выкопировке из плана 1 этажа по объекту "10-ти этажный жилой дом в 1 мкрн. по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска", заверенной директором ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В.
Сторонами согласована стоимость объекта - 386 000 руб. из расчета 10 000 руб. за 1 квадратный метр площади помещения в целом (пункт 2.1. договора). Указанная сумма уплачена ИП Хайруловой З.Х. в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.01.2003 и 17.12.2002.
05.05.2010 между ЖСК и ИП Хайруловой З.Х. (инвестор) было заключено соглашение N 102 о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым инвестор оплачивает расходы ЖСК на завершение строительством общего имущества в многоквартирном жилом доме с встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова, д. 37 в Засвияжском районе г. Ульяновска.
24.05.2010 между ЖСК и ИП Хайруловой З.Х. оформлен акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ЖСК передал, а ИП Хайрулова З.Х. приняла незавершенную строительством часть нежилого помещения - торговую площадь N 2, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположена на 1-м этаже жилого дома с встроенными торговыми помещениями по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37.
В дальнейшем, 25.05.2010 между Хайруловой З.Х. (продавец) и Фахретдиновым Ф.А. (покупатель) оформлен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется оформить в собственность нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м (далее - объект), расположенные в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 пом. 86, 87, право на приобретение в собственность которых существует у нее на основании договора долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома от 17.12.2002, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009 N RU7330400-157, соглашения о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме со встроенными торговыми помещениями от 05.05.2010 г. N 102, акта приема-передачи нежилого помещения от 24.05.2010, после чего продать объект покупателю на условиях, установленных настоящим договором.
В соответствии с пунктом 3.2. предварительного договора фактическая передача объекта покупателю происходит в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.
Доказательств государственной регистрации в установленном законом порядке предварительного договора суду не представлено.
Судами установлено, что за Хайруловой З.Х. зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположенные по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2010 серии 73-АА 020812.
01.07.2010 между Хайруловой З.Х. и Фахретдиновым Ф.А. оформлен акт приема-передачи, в соответствии с которым указанные помещения переданы Фахретдинову Ф.А.
Переход права собственности за Фахретдиновым Ф.А. на спорные помещения зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2010 серии 73-АА 040327.
Судами также установлено, что 14.01.2003 между ООО "Капитальное строительство" (заказчик), с одной стороны, и Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. (инвесторы), с другой стороны, заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома (далее - договор от 14.01.2003), по условиям которого заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями инвестора, обязуется передать в собственность инвестора согласно проектно-сметной документации (в 3 квартале 2005 года) нежилое встроенное помещение N 2 для использования в предпринимательской деятельности, площадью 212,4 кв. м, расположенное на 1 этаже строящегося 10-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, с отдельным входом со стороны ул. Рябикова. инвестор обязуется перед заказчиком оплатить стоимость строительства вышеуказанного помещения, а по окончании строительства принять результат работы заказчика, а именно помещение N 2 в 10-ти этажном кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова (п.п. 1.1, 1.2 договора).
Состав и очертания площадей, подлежащих передаче Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. согласно договору от 14.01.2003, приведены в плане (приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договор от 14.01.2003 стоимость помещения определена в 1 062 000 руб., которую инвестор обязуется оплатить заказчику в срок до 31.12.2004.
В подтверждение исполнения обязательств по договору от 14.01.2003 в материалы дела представлены: квитанция к приходному кассовому ордеру от 17.07.2003 N 138, от 26.11.2004 N 49, от 25.06.2003 N 120, акт от 14.01.2003 приема-передачи векселя серии ВЛ N 1743613 по договору долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома б/н от 14.01.2003, а также справка об оплате от 26.11.2004 N 374.
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 установлен факт исполнения ответчиками обязательств по оплате спорного помещения.
24.02.2008 между ЖСК, с одной стороны, и ИП Тарасенко М.А. и ИП Тарасенко Е.А., с другой стороны, заключен договор N 102 о финансировании завершения строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым последние осуществляют финансирование, а ЖСК принимает на себя обязательства по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37.
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.
Объект передан по акту приема-передачи торгового помещения от 15.12.2009.
За Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. 10.09.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности (доли в праве по 1/2) на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 73-АА 061792 и 73-АА 061793.
В отношении директора ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В. в 2006 году было возбуждено уголовное дело по фактам мошенничества при заключении договоров долевого участия в строительстве.
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных статьей 159 частью 4 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по эпизоду строительства жилого дома по ул. Рябикова, и ему назначено наказание в виде лишения свободы.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2009 ООО "Капитальное строительство" признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство в отношении предприятия завершено, запись о прекращении деятельности юридического лица внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 18.01.2011.
ОАО "Строитель" было выдано разрешение на строительство дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37; срок действия разрешения на строительство - до 20.10.2009 между ОАО "Строитель", с одной стороны, и участниками долевого строительства в части нежилых помещений (торговых площадей), в том числе Хайруловой З.Х., Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. и ЖСК, 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, подписано соглашение об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей названного дома. По условиям соглашения стороны определили, что ОАО "Строитель" обязуется произвести окончание строительства жилого дома, заказчиком которого является, при условии финансирования инвесторами окончания строительства в соответствии с мероприятиями по окончанию строительства и в установленные ими сроки, и после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию оформить и передать необходимую документацию по оформлению в долевую собственность инвесторам нежилых помещений первого и второго этажей. При этом сторонами определено, что Хайруловой З.Х. подлежат передаче помещения, расположенные в осях 43-47/Ж/1-Е/1 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу; Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. подлежат передаче в равных долях помещения, расположенные в осях 38-48 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу.
Распределение помещений, подлежащих передаче инвесторам, произведено на основании данных, указанных в договорах долгосрочных инвестиций в строительство и приложений к ним сторон - участников настоящего соглашения, в соответствии с рабочим проектом строительства жилого дома, а именно поэтажного плана первого и второго этажей строящегося 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, являющегося неотъемлемым приложением к данному соглашению (п. 2. соглашения).
Вместе с тем, указанные приложения в материалы дела не представлены.
Судом установлено, 02.07.2008 что между ОАО "Строитель" и ЖСК заключен договор о передаче функций заказчика не завершенного строительством 94-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска, по условиям которого общество передало все функции заказчика-застройщика по строительству указанного жилого дома с встроенными торговыми площадями. Стоимость не завершенного строительством указанного 94-квартирного жилого дома с встроенными торговыми площадями на момент передачи, как следует из представленных документов, составляла 79 593 180,62 руб.
Объект передан ЖСК по акту от 02.07.2008.
В дальнейшем строительство дома производило ЖСК, являющийся заказчиком-застройщиком.
Строительство жилого дома завершено, дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением N RU73304000-157 на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009, выданным главой г. Ульяновска.
При новом рассмотрении дела, выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что спорные помещения с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87), входят в состав и являются частью помещений с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:106401 - 106701, 107001 - 107301, 108801 (номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88).
Истец, считая, что зарегистрированное за ответчиками право собственности на нежилые помещения площадью 212,3 кв. м на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновск, номера помещений на поэтажном плане N 64 - 67, 70 - 73 и 88, нарушает его право как собственника нежилых помещений площадью 38,6 кв. м, номера на поэтажном плане 86, 87, также расположенных на первом этаже дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании отсутствующим права ответчиков на нежилые помещения площадью 38,6 кв. м, номера на поэтажном плане 86, 87, расположенные на первом этаже дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, и, удовлетворяя встречное требование ответчиков к истцу о признании отсутствующим его права на указанные помещения, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики документально подтвердили как свое право собственности на спорные помещения, так и фактическое владение этим имуществом с момента его создания.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая спор, пришел к аналогичному выводу, оставив обжалуемое решение без изменений.
Вывод судов о наличии оснований для признания права истца на помещение площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87) отсутствующим сделан при правильном применении норм материального права, соответствует установленным по настоящему делу обстоятельствам и содержанию имеющихся в деле доказательств.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решение по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом установлено, что спорные помещения по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 ЖСК переданы ответчикам по акту приема-передачи 15.12.2009 и из фактического владения ответчиков не выбывали.
На охрану помещения ответчиками заключен договор с ООО "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
В то же время, судом установлено, что третьему лицу - Хайруловой З.Х., несмотря на подписание акта приема-передачи от 24.05.2010, помещения фактически не передавались, поэтому реального исполнения сделки в части передачи помещения площадью 38,6 кв. м сначала Хайруловой З.Х., а, затем и Фахретдинову Ф.А. не произошло.
Соответственно Хайрулова З. Х, не являясь фактическим владельцем спорного объекта недвижимости, не могла осуществить его передачу истцу применительно к положениям статей 554, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в момент совершения сделки купли-продажи спорного помещения между истцом и продавцом - Хайруловой З.Х., предмет сделки в натуре у продавца отсутствовал.
В связи с указанным, акт приема-передачи помещения от 24.05.2010 правомерно не признан судами в качестве допустимого доказательства исполнения сделки со стороны продавца.
Суды при этом указали, что поскольку спорные помещения не являются свободными от третьих лиц, то истец вправе потребовать возмещения убытков в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Помещение как самостоятельный объект капитального строительства Градостроительным кодексом Российской Федерации не поименовано. Вместе с тем, Градостроительный кодекс Российской Федерации исходит из существования такого самостоятельного объекта недвижимости, как жилые и нежилые помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства.
Аналогичным образом складывается и правоприменительная, в том числе судебная, практика, признающая нежилые помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В то же время, нежилые помещения, на которые можно было бы зарегистрировать право собственности как на самостоятельные объекты гражданских прав, должны обладать признаками недвижимого имущества, установленными законом: должны быть изолированы, то есть иметь внешние стены, отделяющие указанные помещения от остальных помещений в здании, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба их назначению.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, помещения N 86, 87 площадью 38,6 кв. м проектом дома не предусмотрены, на момент сдачи дома в эксплуатацию не сооружались, в связи с чем не могли быть объектом инвестирования со стороны Хайруловой З.Х. Указанные объекты не значатся в качестве самостоятельных объектов гражданских прав (изолированных помещений).
Разрешение на возведение в составе дома помещений, инвестируемых Хайруловой З.Х., не выдавалось.
Зарегистрированное право может существовать только на реальный объект, который обладает индивидуально-определенными признаками и характеристиками, необходимыми для его описания в государственном реестре согласно Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учитывая нормы права действующего законодательства, право собственности может существовать лишь при наличии объекта указанного права.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в натуре нежилых помещений 84-87 на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, пришел к обоснованному выводу, что право собственности Хайруловой З.Х., а впоследствии и Фахретдинова Ф.А., на указанные помещения не возникло в установленном законом порядке и возникнуть не могло.
Тот факт, что передаваемые по указанным сделкам нежилые помещения в натуре отсутствовали, указывает на ничтожность названных сделок в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а со стороны участников сделок - на злоупотребление последних своими правами, поскольку, как указывалось выше, предмет договора от продавцов покупателям фактически не передавался и в натуре не существует.
По той же причине является ничтожным соглашение от 19.02.2008 "Об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей 10-ти этажного 94-квартирного жилого дома по ул. Рябикова, 37 в Засвияжском районе г. Ульяновска" в части обязательств по передаче Хайруловой З.Х. спорных площадей.
При этом нежилые помещения общей площадью 212,4 кв. м, лит. А, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:106401 - 106701, 107001 - 107301, 108801, номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 существуют в натуре, предусмотрены в проекте многоквартирного жилого дома с магазинами, отражены они и в техническом паспорте здания, составленного УОГУП БТИ по состоянию на 28.07.2009 (кадастровый паспорт.
Из пояснений сторон следует, что в фактическом пользовании ответчиков находится 260 кв. м, при том, что в рамках вышеназванных договоров и последующей регистрации права собственности они должны обладать 212,4 кв. м.
Согласно пункту 3.5. договора от 24.02.2008, заключенного ответчиками с ЖСК в случае, если фактическая площадь построенного помещения будет больше, стороны руководствуются условиями, оговоренными в договоре о долевом участии в строительстве, заключенном с первым заказчиком.
В пункте 2.3. договора от 14.01.2003, заключенного с ООО "Капитальное строительство" в случае, если фактическая площадь построенного помещения станет больше или меньше указанной в п. 1.1. настоящего договора площади помещения, стороны производят перерасчет стоимости выполненных по настоящему договору работ, при этом Инвестор оплачивает Заказчику стоимость части площади помещения, на которую увеличилась указанная в пункте 1.1. настоящего договора площадь помещения, исходя из стоимости 1 квадратного метра помещения на дату окончательного расчета между сторонами за оговоренную в настоящем договоре площадь строящегося помещения.
Таким образом, в случае обнаружения разницы между фактической и договорной площадью, у ответчиков возникает обязанность по доплате фактически выполненных работ, в случае, если фактическая площадь доли окажется больше площади, установленной договором.
ЖСК при наличии нарушенного права не лишено возможности в установленном законом порядке обратиться за его восстановлением. Вопрос о взыскании стоимости за излишне переданную ответчикам площадь может быть разрешен путем предъявления отдельного иска.
Таким образом, исходя из предмета и основания первоначального и встречного иска, доводов и возражений сторон и подлежащих применению норм материального права, судом первой и апелляционной инстанций правильно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и распределено бремя их доказывания между сторонами.
Имеющимся в деле доказательствам арбитражными судами дана оценка в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии надлежащей правовой оценки доказательств отклоняется как необоснованный. Другие доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 по делу N А72-3154/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ХАЙБУЛОВ
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 11.12.2012 ПО ДЕЛУ N А72-3154/2011
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2012 г. по делу N А72-3154/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайбулова А.А.,
судей Хайруллиной Ф.В., Вильданова Р.А.,
при участии представителей:
индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича - Щукиной О.О., доверенность от 04.12.2012 б/н,
индивидуального предпринимателя Тарасенко Марине Александровне - Егорочкина А.Л., доверенность от 24.09.2011 б/н,
индивидуального предпринимателя Хайрулловой Зульфии Хабибулаевны, паспорт,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 (судья Рыбалко И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу N А72-3154/2011
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне, г. Ульяновск, индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне, г. Ульяновск о признании права собственности отсутствующим,
установил:
индивидуальный предприниматель Фахретдинов Фарид Алямдинович (далее - ИП Фахретдинов Ф.А., истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне (далее - ИП Тарасенко М.А.), к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне (далее - ИП Тарасенко Е.А.) о признании отсутствующим права собственности ответчиков на нежилое помещение общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, 87, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37 и об обязании ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением общей площадью 38,6 кв. м, литер А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, 87, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, принадлежащим истцу на праве собственности.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", Хайрулова Зулфия Хабибулаевна.
ИП Тарасенко М.А. и ИП Тарасенко Е.А. обратились в арбитражный суд со встречным иском к ИП Фахретдинову Ф.А. о признании отсутствующим права собственности на помещение площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87). Встречное исковое заявление принято к производству определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Надежда" (далее - ЖСК), общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011, исковые требования ИП Фахретдинова Ф.А. оставлены без удовлетворения. Встречное исковое требование удовлетворено, зарегистрированное право собственности ИП Фахретдинова Ф.А. на вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.02.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области суда от 09.04.2012 принят отказ ИП Фахретдинова Ф.А. от иска к ИП Тарасенко М.А. и ИП Тарасенко Е.А. в части обязания ответчиков устранить препятствия в пользовании нежилым помещением; производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 исковые требования ИП Фахретдинова Ф.А. оставлены без удовлетворения, встречное требование удовлетворено: право собственности ИП Фахретдинова Ф.А. на нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м, номера 86, 87 на поэтажном плане, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, 1 этаж, признано отсутствующим.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 решение суда первой инстанции от 15.06.2012 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ИП Фахретдинов Ф.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судом, 17.12.2002 между ООО "Капитальное строительство" (заказчик) и Хайруловой Зулфией Хабибулаевной (инвестор) был заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с которым заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями инвестора, обязуется передать в собственность инвестора в срок до 30.09.2004 согласно проектно-сметной документации два бутика площадью 23,0 кв. м и 15,6 кв. м соответственно, входящих в состав нежилого встроенного помещения N 2 для использования в предпринимательской деятельности, общей площадью 38,6 кв. м, расположенных на 1 этаже строящегося 10-этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, с отдельным входом со стороны ул. Рябикова.
Состав, площадь и очертания подлежащих передаче Хайруловой З.Х. по договору помещений указаны в выкопировке из плана 1 этажа по объекту "10-ти этажный жилой дом в 1 мкрн. по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска", заверенной директором ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В.
Сторонами согласована стоимость объекта - 386 000 руб. из расчета 10 000 руб. за 1 квадратный метр площади помещения в целом (пункт 2.1. договора). Указанная сумма уплачена ИП Хайруловой З.Х. в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.01.2003 и 17.12.2002.
05.05.2010 между ЖСК и ИП Хайруловой З.Х. (инвестор) было заключено соглашение N 102 о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым инвестор оплачивает расходы ЖСК на завершение строительством общего имущества в многоквартирном жилом доме с встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова, д. 37 в Засвияжском районе г. Ульяновска.
24.05.2010 между ЖСК и ИП Хайруловой З.Х. оформлен акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ЖСК передал, а ИП Хайрулова З.Х. приняла незавершенную строительством часть нежилого помещения - торговую площадь N 2, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположена на 1-м этаже жилого дома с встроенными торговыми помещениями по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37.
В дальнейшем, 25.05.2010 между Хайруловой З.Х. (продавец) и Фахретдиновым Ф.А. (покупатель) оформлен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется оформить в собственность нежилые помещения общей площадью 38,6 кв. м (далее - объект), расположенные в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 пом. 86, 87, право на приобретение в собственность которых существует у нее на основании договора долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома от 17.12.2002, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009 N RU7330400-157, соглашения о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме со встроенными торговыми помещениями от 05.05.2010 г. N 102, акта приема-передачи нежилого помещения от 24.05.2010, после чего продать объект покупателю на условиях, установленных настоящим договором.
В соответствии с пунктом 3.2. предварительного договора фактическая передача объекта покупателю происходит в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.
Доказательств государственной регистрации в установленном законом порядке предварительного договора суду не представлено.
Судами установлено, что за Хайруловой З.Х. зарегистрировано право собственности на помещения, общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87, расположенные по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2010 серии 73-АА 020812.
01.07.2010 между Хайруловой З.Х. и Фахретдиновым Ф.А. оформлен акт приема-передачи, в соответствии с которым указанные помещения переданы Фахретдинову Ф.А.
Переход права собственности за Фахретдиновым Ф.А. на спорные помещения зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2010 серии 73-АА 040327.
Судами также установлено, что 14.01.2003 между ООО "Капитальное строительство" (заказчик), с одной стороны, и Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. (инвесторы), с другой стороны, заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома (далее - договор от 14.01.2003), по условиям которого заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями инвестора, обязуется передать в собственность инвестора согласно проектно-сметной документации (в 3 квартале 2005 года) нежилое встроенное помещение N 2 для использования в предпринимательской деятельности, площадью 212,4 кв. м, расположенное на 1 этаже строящегося 10-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, с отдельным входом со стороны ул. Рябикова. инвестор обязуется перед заказчиком оплатить стоимость строительства вышеуказанного помещения, а по окончании строительства принять результат работы заказчика, а именно помещение N 2 в 10-ти этажном кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова (п.п. 1.1, 1.2 договора).
Состав и очертания площадей, подлежащих передаче Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. согласно договору от 14.01.2003, приведены в плане (приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. договор от 14.01.2003 стоимость помещения определена в 1 062 000 руб., которую инвестор обязуется оплатить заказчику в срок до 31.12.2004.
В подтверждение исполнения обязательств по договору от 14.01.2003 в материалы дела представлены: квитанция к приходному кассовому ордеру от 17.07.2003 N 138, от 26.11.2004 N 49, от 25.06.2003 N 120, акт от 14.01.2003 приема-передачи векселя серии ВЛ N 1743613 по договору долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома б/н от 14.01.2003, а также справка об оплате от 26.11.2004 N 374.
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 установлен факт исполнения ответчиками обязательств по оплате спорного помещения.
24.02.2008 между ЖСК, с одной стороны, и ИП Тарасенко М.А. и ИП Тарасенко Е.А., с другой стороны, заключен договор N 102 о финансировании завершения строительства общего имущества в многоквартирном доме с встроенными торговыми помещениями, в соответствии с которым последние осуществляют финансирование, а ЖСК принимает на себя обязательства по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37.
Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.
Объект передан по акту приема-передачи торгового помещения от 15.12.2009.
За Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. 10.09.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности (доли в праве по 1/2) на спорный объект недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 73-АА 061792 и 73-АА 061793.
В отношении директора ООО "Капитальное строительство" Коваленко В.В. в 2006 году было возбуждено уголовное дело по фактам мошенничества при заключении договоров долевого участия в строительстве.
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06.07.2009 он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных статьей 159 частью 4 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по эпизоду строительства жилого дома по ул. Рябикова, и ему назначено наказание в виде лишения свободы.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2009 ООО "Капитальное строительство" признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство в отношении предприятия завершено, запись о прекращении деятельности юридического лица внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 18.01.2011.
ОАО "Строитель" было выдано разрешение на строительство дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37; срок действия разрешения на строительство - до 20.10.2009 между ОАО "Строитель", с одной стороны, и участниками долевого строительства в части нежилых помещений (торговых площадей), в том числе Хайруловой З.Х., Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. и ЖСК, 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, подписано соглашение об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей названного дома. По условиям соглашения стороны определили, что ОАО "Строитель" обязуется произвести окончание строительства жилого дома, заказчиком которого является, при условии финансирования инвесторами окончания строительства в соответствии с мероприятиями по окончанию строительства и в установленные ими сроки, и после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию оформить и передать необходимую документацию по оформлению в долевую собственность инвесторам нежилых помещений первого и второго этажей. При этом сторонами определено, что Хайруловой З.Х. подлежат передаче помещения, расположенные в осях 43-47/Ж/1-Е/1 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу; Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. подлежат передаче в равных долях помещения, расположенные в осях 38-48 в выкопировке первого этажа из рабочего проекта строящегося 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, являющейся неотъемлемым приложением к данному протоколу.
Распределение помещений, подлежащих передаче инвесторам, произведено на основании данных, указанных в договорах долгосрочных инвестиций в строительство и приложений к ним сторон - участников настоящего соглашения, в соответствии с рабочим проектом строительства жилого дома, а именно поэтажного плана первого и второго этажей строящегося 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, являющегося неотъемлемым приложением к данному соглашению (п. 2. соглашения).
Вместе с тем, указанные приложения в материалы дела не представлены.
Судом установлено, 02.07.2008 что между ОАО "Строитель" и ЖСК заключен договор о передаче функций заказчика не завершенного строительством 94-квартирного жилого дома со встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска, по условиям которого общество передало все функции заказчика-застройщика по строительству указанного жилого дома с встроенными торговыми площадями. Стоимость не завершенного строительством указанного 94-квартирного жилого дома с встроенными торговыми площадями на момент передачи, как следует из представленных документов, составляла 79 593 180,62 руб.
Объект передан ЖСК по акту от 02.07.2008.
В дальнейшем строительство дома производило ЖСК, являющийся заказчиком-застройщиком.
Строительство жилого дома завершено, дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением N RU73304000-157 на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2009, выданным главой г. Ульяновска.
При новом рассмотрении дела, выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что спорные помещения с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87), входят в состав и являются частью помещений с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:106401 - 106701, 107001 - 107301, 108801 (номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88).
Истец, считая, что зарегистрированное за ответчиками право собственности на нежилые помещения площадью 212,3 кв. м на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновск, номера помещений на поэтажном плане N 64 - 67, 70 - 73 и 88, нарушает его право как собственника нежилых помещений площадью 38,6 кв. м, номера на поэтажном плане 86, 87, также расположенных на первом этаже дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании отсутствующим права ответчиков на нежилые помещения площадью 38,6 кв. м, номера на поэтажном плане 86, 87, расположенные на первом этаже дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, и, удовлетворяя встречное требование ответчиков к истцу о признании отсутствующим его права на указанные помещения, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики документально подтвердили как свое право собственности на спорные помещения, так и фактическое владение этим имуществом с момента его создания.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая спор, пришел к аналогичному выводу, оставив обжалуемое решение без изменений.
Вывод судов о наличии оснований для признания права истца на помещение площадью 38,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, 37, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87) отсутствующим сделан при правильном применении норм материального права, соответствует установленным по настоящему делу обстоятельствам и содержанию имеющихся в деле доказательств.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решение по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Судом установлено, что спорные помещения по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 ЖСК переданы ответчикам по акту приема-передачи 15.12.2009 и из фактического владения ответчиков не выбывали.
На охрану помещения ответчиками заключен договор с ООО "Агентство охраны "Ратибор-АДС".
В то же время, судом установлено, что третьему лицу - Хайруловой З.Х., несмотря на подписание акта приема-передачи от 24.05.2010, помещения фактически не передавались, поэтому реального исполнения сделки в части передачи помещения площадью 38,6 кв. м сначала Хайруловой З.Х., а, затем и Фахретдинову Ф.А. не произошло.
Соответственно Хайрулова З. Х, не являясь фактическим владельцем спорного объекта недвижимости, не могла осуществить его передачу истцу применительно к положениям статей 554, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, в момент совершения сделки купли-продажи спорного помещения между истцом и продавцом - Хайруловой З.Х., предмет сделки в натуре у продавца отсутствовал.
В связи с указанным, акт приема-передачи помещения от 24.05.2010 правомерно не признан судами в качестве допустимого доказательства исполнения сделки со стороны продавца.
Суды при этом указали, что поскольку спорные помещения не являются свободными от третьих лиц, то истец вправе потребовать возмещения убытков в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Помещение как самостоятельный объект капитального строительства Градостроительным кодексом Российской Федерации не поименовано. Вместе с тем, Градостроительный кодекс Российской Федерации исходит из существования такого самостоятельного объекта недвижимости, как жилые и нежилые помещения, являющиеся частью объекта капитального строительства.
Аналогичным образом складывается и правоприменительная, в том числе судебная, практика, признающая нежилые помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В то же время, нежилые помещения, на которые можно было бы зарегистрировать право собственности как на самостоятельные объекты гражданских прав, должны обладать признаками недвижимого имущества, установленными законом: должны быть изолированы, то есть иметь внешние стены, отделяющие указанные помещения от остальных помещений в здании, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба их назначению.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, помещения N 86, 87 площадью 38,6 кв. м проектом дома не предусмотрены, на момент сдачи дома в эксплуатацию не сооружались, в связи с чем не могли быть объектом инвестирования со стороны Хайруловой З.Х. Указанные объекты не значатся в качестве самостоятельных объектов гражданских прав (изолированных помещений).
Разрешение на возведение в составе дома помещений, инвестируемых Хайруловой З.Х., не выдавалось.
Зарегистрированное право может существовать только на реальный объект, который обладает индивидуально-определенными признаками и характеристиками, необходимыми для его описания в государственном реестре согласно Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Учитывая нормы права действующего законодательства, право собственности может существовать лишь при наличии объекта указанного права.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие в натуре нежилых помещений 84-87 на первом этаже дома N 37 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, пришел к обоснованному выводу, что право собственности Хайруловой З.Х., а впоследствии и Фахретдинова Ф.А., на указанные помещения не возникло в установленном законом порядке и возникнуть не могло.
Тот факт, что передаваемые по указанным сделкам нежилые помещения в натуре отсутствовали, указывает на ничтожность названных сделок в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а со стороны участников сделок - на злоупотребление последних своими правами, поскольку, как указывалось выше, предмет договора от продавцов покупателям фактически не передавался и в натуре не существует.
По той же причине является ничтожным соглашение от 19.02.2008 "Об окончании строительства нежилых помещений первого и второго этажей 10-ти этажного 94-квартирного жилого дома по ул. Рябикова, 37 в Засвияжском районе г. Ульяновска" в части обязательств по передаче Хайруловой З.Х. спорных площадей.
При этом нежилые помещения общей площадью 212,4 кв. м, лит. А, кадастровые номера 73:24:031201:0014:0293620001:106401 - 106701, 107001 - 107301, 108801, номера на поэтажном плане 64 - 67, 70 - 73, 88, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37 существуют в натуре, предусмотрены в проекте многоквартирного жилого дома с магазинами, отражены они и в техническом паспорте здания, составленного УОГУП БТИ по состоянию на 28.07.2009 (кадастровый паспорт.
Из пояснений сторон следует, что в фактическом пользовании ответчиков находится 260 кв. м, при том, что в рамках вышеназванных договоров и последующей регистрации права собственности они должны обладать 212,4 кв. м.
Согласно пункту 3.5. договора от 24.02.2008, заключенного ответчиками с ЖСК в случае, если фактическая площадь построенного помещения будет больше, стороны руководствуются условиями, оговоренными в договоре о долевом участии в строительстве, заключенном с первым заказчиком.
В пункте 2.3. договора от 14.01.2003, заключенного с ООО "Капитальное строительство" в случае, если фактическая площадь построенного помещения станет больше или меньше указанной в п. 1.1. настоящего договора площади помещения, стороны производят перерасчет стоимости выполненных по настоящему договору работ, при этом Инвестор оплачивает Заказчику стоимость части площади помещения, на которую увеличилась указанная в пункте 1.1. настоящего договора площадь помещения, исходя из стоимости 1 квадратного метра помещения на дату окончательного расчета между сторонами за оговоренную в настоящем договоре площадь строящегося помещения.
Таким образом, в случае обнаружения разницы между фактической и договорной площадью, у ответчиков возникает обязанность по доплате фактически выполненных работ, в случае, если фактическая площадь доли окажется больше площади, установленной договором.
ЖСК при наличии нарушенного права не лишено возможности в установленном законом порядке обратиться за его восстановлением. Вопрос о взыскании стоимости за излишне переданную ответчикам площадь может быть разрешен путем предъявления отдельного иска.
Таким образом, исходя из предмета и основания первоначального и встречного иска, доводов и возражений сторон и подлежащих применению норм материального права, судом первой и апелляционной инстанций правильно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и распределено бремя их доказывания между сторонами.
Имеющимся в деле доказательствам арбитражными судами дана оценка в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии надлежащей правовой оценки доказательств отклоняется как необоснованный. Другие доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 по делу N А72-3154/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ХАЙБУЛОВ
Судьи
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)