Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Комаровой О.И., Тихоновой В.К.
от истца (заявителя) - Карпова В.С. дов. от 28.02.2011 г.
от ответчика - Вихрева А.С. дов. от 14.09.2011 г.
рассмотрев 25 мая 2011 г. в судебном заседании кассационную
жалобу Открытого акционерного общества "Сбербанк России"
на решение от 23 ноября 2010 г.
Арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Сафроновой Л.А.
на постановление от 3 марта 2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
о взыскании 279 645 руб. 47 коп. - задолженность по арендной плате, 304 226 руб. 96 коп. - пени
к открытому акционерному обществу "Сбербанк России"
установил:
Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском о Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о взыскании 583 772 руб. 43 коп., включающей 279 545 руб. 47 коп. - задолженность по арендным платежам с за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2009 г. по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019002 и 304 226 руб. 96 коп. - неустойку за просрочку оплаты арендных платежей за период с 03.04.2007 г. по 31.12.2009 г.
В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать ОАО "Сбербанк России" 234 105 руб. 09 коп. - задолженность по арендной плате за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., 295 148 руб. 09 коп. - неустойку за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. исковые требования удовлетворены частично. С Открытого акционерного общества" Сбербанк России" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., пени на основании п. 7.2 договора в размере 40 000 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО" Сбербанк России" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что истцом не представлено доказательств, позволяющих определить местоположение границ земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также определить расположение земельного участка относительно здания жилого дома и его пристройки.
В материалы дела истцом предоставлен план земельного участка, являющейся приложением к договору аренды N М-05-019002 от 15.10.2002 г., в котором указан кадастровый номер земельного участка. Кадастрового плана земельного участка истцом не представлено.
Как видно из схемы-плана помещений Банка, часть помещений Банка находится на первом этаже здания, то есть прямо под помещениями многоквартирного дома. Площадь первого этажа помещений, занимаемых Банком после реконструкции, в том числе помещений, встроенных в многоквартирный дом и находящихся на его первом этаже - 1503 кв. м. Площадь земельного участка, за пользование которым Департаментом земельных ресурсов начислена арендная плата - 1496 кв. м. Таким образом, Департамент требует взыскания арендной платы, в том числе за земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, что противоречит положениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и сложившейся судебной практике.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих нахождение земельного участка именно под пристройкой Банка, а не под жилым зданием, следовательно, положения ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации применены быть не могут.
Вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что Банком не доказано, что принадлежащие ему помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
То, что данные помещения находятся в многоквартирном доме и неотделимы от него, подтверждается поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта, схемой-планом помещений Банка, договором N 268 от 04.08.2003 г. на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг. Банк обязан оплачивать услуги по содержанию мест общего пользования.
Банк является собственником помещений в многоквартирном доме, а земельный участок, находящейся по данным домом является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Согласно п. 1, 2 ст. 23 Федерального закона N 122 от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах производится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права а на нежилое или жилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 12 корп. 1 принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
Подтверждением права Банка на земельный участок является письмо Департамента земельных ресурсов N 33-215-641\\6(0)-1 от 24.10.2006 г., в котором указано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие - в состав такого дома объекты недвижимости принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Законодательство после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе обременения полностью или в части), на котором расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.
Департамент земельных ресурсов не вправе распоряжаться земельным участком, расположенном под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 12 корп. 1. Договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г. с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации ничтожен, так как не соответствует требованиям закона.
Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. находит законным и обоснованным, полагает, что выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы жалобы обоснованными и приходит к выводу о том, что решения арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 16 октября 2002 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москва (арендодатель) и ООО "Купперс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-05-019002, в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 1496 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 12 корп. 1 для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях (л.д. 6 - 13 т. 1)
Договор аренды заключен на срок до 17 сентября 2051 года. Государственная регистрация договора осуществлена 11 декабря 2002 г.
В соответствии с п. п. 3.2, 5, 8 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.
Размер ежегодной арендной платы указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.
Согласно п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.
По договору купли-продажи N 498 от 5 декабря 2003 г. ООО "Купперс" (продавец) передало в собственность АК Сберегательный банк Российской Федерации встроенно-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Борисовские пруды, д. 12, корп. 1 в соответствии с копией поэтажного плана Московского городского бюро технической инвентаризации от 4 февраля 2002 г., (Приложение N 1) и копией экспликации Московского городского бюро технической инвентаризации от 4 февраля 2002 г., (Приложение N 2) являющееся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 92 - 96 т. 1). Государственная регистрация права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации Сбербанк России 14 февраля 2003 г. (л.д. 30 т. 1)
Суд первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, пришел к выводу о том, к ОАО "Сбербанк России" после регистрации перехода к нему права собственности на встроенно-пристроенное помещение площадью 2093, 7 кв. м перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.
Признав требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы обоснованными, суд взыскал с ОАО "Сбербанк России" задолженность по арендной плате в сумме 234 105 руб. 09 коп. за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., неустойку в сумме 40 000 руб. за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г., применив к требованиям о взыскании неустойки положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой и апелляционной инстанции указал, что принадлежащие ОАО "Сбербанк России" нежилые помещения, являются обособленными, могут использоваться автономно от всего дома, технически не обслуживают квартиры многоквартирного дома и к общим помещениям дома в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, не относятся, в связи с чем отсутствуют основания признавать договор аренды земельного участка N М-05-019002 от 16.10.2002 г. после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующим действующему законодательству.
Указанные выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны без всестороннего и полного исследования всех обстоятельств, имеющих значение для дела, от установления которых зависит правильное применение норм материального права
Из договора аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г. следует, что земельный участок площадью 1496 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, вл. 12, корп. 1 предоставляется ООО "Купперс" для эксплуатации здания пристройки к жилому дому (л.д. 6 - 13 т. 1).
Согласно договору купли-продажи N 498 от 5 декабря 2003 г. ООО "Купперс" (продавец) передал в собственность АК "Сберегательный банк Российской Федерации встроенно-пристроенное помещение (часть здания) общей площадью 2093, 7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1 (л.д. 92 т. 1). Неотъемлемой часть указанного договора являются поэтажный план и экспликация от 4 февраля 2002 г. Московского городского бюро технической инвентаризации, из которых следует, что передаваемое в собственность АК "Сбербанк России" помещение находится в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, кор. 1. Указанные обстоятельства подтверждаются также поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта на здание (строение), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 12, стр. 1 (л.д. 106, 117 - 118, 120 - 128 т. 1) Согласно выписке из технического паспорта на указанное здание занимаемое Акционерным коммерческим Сберегательным Банком России помещение площадью 2093,7 кв. м является встроенно-пристроенным к указанному дому.
4 августа 2003 г. Акционерным Коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) Царицынское отделение N 7978 и Государственным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика района "Братеево" заключен договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг (л.д. 108 т. 1). Цель договора - обеспечивать надлежащее содержание и ремонт строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание" пользователю" нежилого помещения (строения) эксплуатационных и коммунальных услуг.
Размер долевого участия" пользователя" в эксплуатационных расходах по содержанию строения указаны в приложении N 2 к договору.
Таким образом, АК "Сбербанк России" является собственником помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не исследовался вопрос, перешел ли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1 земельный участок, на котором расположен указанный дом, сформирован ли земельный участок до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, проведен ли в отношении кадастровый учет, и не прекратил ли действие с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.
Согласно Письма Министерства экономического развития РФ N Д23-3410 от 16.10.2009 г. "О передаче земельных участков собственникам помещений", при наличии права собственности Российской Федерации на помещения в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, правильно применить нормы материального права.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. по делу N А40-85332\\10-135-463, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.05.2011 N КГ-А40/5276-11 ПО ДЕЛУ N А40-85332\10-135-463
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2011 г. N КГ-А40/5276-11
Дело N А40-85332\\10-135-463
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Комаровой О.И., Тихоновой В.К.
от истца (заявителя) - Карпова В.С. дов. от 28.02.2011 г.
от ответчика - Вихрева А.С. дов. от 14.09.2011 г.
рассмотрев 25 мая 2011 г. в судебном заседании кассационную
жалобу Открытого акционерного общества "Сбербанк России"
на решение от 23 ноября 2010 г.
Арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Сафроновой Л.А.
на постановление от 3 марта 2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
о взыскании 279 645 руб. 47 коп. - задолженность по арендной плате, 304 226 руб. 96 коп. - пени
к открытому акционерному обществу "Сбербанк России"
установил:
Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском о Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о взыскании 583 772 руб. 43 коп., включающей 279 545 руб. 47 коп. - задолженность по арендным платежам с за период с 01.01.2007 г. по 31.12.2009 г. по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019002 и 304 226 руб. 96 коп. - неустойку за просрочку оплаты арендных платежей за период с 03.04.2007 г. по 31.12.2009 г.
В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать ОАО "Сбербанк России" 234 105 руб. 09 коп. - задолженность по арендной плате за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., 295 148 руб. 09 коп. - неустойку за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г.
Решением арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. исковые требования удовлетворены частично. С Открытого акционерного общества" Сбербанк России" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., пени на основании п. 7.2 договора в размере 40 000 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО" Сбербанк России" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что истцом не представлено доказательств, позволяющих определить местоположение границ земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также определить расположение земельного участка относительно здания жилого дома и его пристройки.
В материалы дела истцом предоставлен план земельного участка, являющейся приложением к договору аренды N М-05-019002 от 15.10.2002 г., в котором указан кадастровый номер земельного участка. Кадастрового плана земельного участка истцом не представлено.
Как видно из схемы-плана помещений Банка, часть помещений Банка находится на первом этаже здания, то есть прямо под помещениями многоквартирного дома. Площадь первого этажа помещений, занимаемых Банком после реконструкции, в том числе помещений, встроенных в многоквартирный дом и находящихся на его первом этаже - 1503 кв. м. Площадь земельного участка, за пользование которым Департаментом земельных ресурсов начислена арендная плата - 1496 кв. м. Таким образом, Департамент требует взыскания арендной платы, в том числе за земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, что противоречит положениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и сложившейся судебной практике.
Истцом не представлено доказательств, подтверждающих нахождение земельного участка именно под пристройкой Банка, а не под жилым зданием, следовательно, положения ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации применены быть не могут.
Вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что Банком не доказано, что принадлежащие ему помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
То, что данные помещения находятся в многоквартирном доме и неотделимы от него, подтверждается поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта, схемой-планом помещений Банка, договором N 268 от 04.08.2003 г. на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг. Банк обязан оплачивать услуги по содержанию мест общего пользования.
Банк является собственником помещений в многоквартирном доме, а земельный участок, находящейся по данным домом является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Согласно п. 1, 2 ст. 23 Федерального закона N 122 от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах производится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права а на нежилое или жилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 12 корп. 1 принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.
Подтверждением права Банка на земельный участок является письмо Департамента земельных ресурсов N 33-215-641\\6(0)-1 от 24.10.2006 г., в котором указано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие - в состав такого дома объекты недвижимости принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Законодательство после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность распоряжения земельными участками (в том числе обременения полностью или в части), на котором расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.
Департамент земельных ресурсов не вправе распоряжаться земельным участком, расположенном под многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 12 корп. 1. Договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г. с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации ничтожен, так как не соответствует требованиям закона.
Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. находит законным и обоснованным, полагает, что выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит доводы жалобы обоснованными и приходит к выводу о том, что решения арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 16 октября 2002 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москва (арендодатель) и ООО "Купперс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-05-019002, в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок площадью 1496 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 12 корп. 1 для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях (л.д. 6 - 13 т. 1)
Договор аренды заключен на срок до 17 сентября 2051 года. Государственная регистрация договора осуществлена 11 декабря 2002 г.
В соответствии с п. п. 3.2, 5, 8 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.
Размер ежегодной арендной платы указаны в Приложении N 1 к настоящему договору.
Согласно п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.
По договору купли-продажи N 498 от 5 декабря 2003 г. ООО "Купперс" (продавец) передало в собственность АК Сберегательный банк Российской Федерации встроенно-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, Борисовские пруды, д. 12, корп. 1 в соответствии с копией поэтажного плана Московского городского бюро технической инвентаризации от 4 февраля 2002 г., (Приложение N 1) и копией экспликации Московского городского бюро технической инвентаризации от 4 февраля 2002 г., (Приложение N 2) являющееся неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. 92 - 96 т. 1). Государственная регистрация права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации Сбербанк России 14 февраля 2003 г. (л.д. 30 т. 1)
Суд первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, пришел к выводу о том, к ОАО "Сбербанк России" после регистрации перехода к нему права собственности на встроенно-пристроенное помещение площадью 2093, 7 кв. м перешли права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.
Признав требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы обоснованными, суд взыскал с ОАО "Сбербанк России" задолженность по арендной плате в сумме 234 105 руб. 09 коп. за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г., неустойку в сумме 40 000 руб. за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г., применив к требованиям о взыскании неустойки положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой и апелляционной инстанции указал, что принадлежащие ОАО "Сбербанк России" нежилые помещения, являются обособленными, могут использоваться автономно от всего дома, технически не обслуживают квартиры многоквартирного дома и к общим помещениям дома в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, не относятся, в связи с чем отсутствуют основания признавать договор аренды земельного участка N М-05-019002 от 16.10.2002 г. после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующим действующему законодательству.
Указанные выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны без всестороннего и полного исследования всех обстоятельств, имеющих значение для дела, от установления которых зависит правильное применение норм материального права
Из договора аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г. следует, что земельный участок площадью 1496 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, вл. 12, корп. 1 предоставляется ООО "Купперс" для эксплуатации здания пристройки к жилому дому (л.д. 6 - 13 т. 1).
Согласно договору купли-продажи N 498 от 5 декабря 2003 г. ООО "Купперс" (продавец) передал в собственность АК "Сберегательный банк Российской Федерации встроенно-пристроенное помещение (часть здания) общей площадью 2093, 7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1 (л.д. 92 т. 1). Неотъемлемой часть указанного договора являются поэтажный план и экспликация от 4 февраля 2002 г. Московского городского бюро технической инвентаризации, из которых следует, что передаваемое в собственность АК "Сбербанк России" помещение находится в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, кор. 1. Указанные обстоятельства подтверждаются также поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта на здание (строение), расположенное по адресу: г. Москва, ул. Борисовские пруды, д. 12, стр. 1 (л.д. 106, 117 - 118, 120 - 128 т. 1) Согласно выписке из технического паспорта на указанное здание занимаемое Акционерным коммерческим Сберегательным Банком России помещение площадью 2093,7 кв. м является встроенно-пристроенным к указанному дому.
4 августа 2003 г. Акционерным Коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) Царицынское отделение N 7978 и Государственным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика района "Братеево" заключен договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг (л.д. 108 т. 1). Цель договора - обеспечивать надлежащее содержание и ремонт строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание" пользователю" нежилого помещения (строения) эксплуатационных и коммунальных услуг.
Размер долевого участия" пользователя" в эксплуатационных расходах по содержанию строения указаны в приложении N 2 к договору.
Таким образом, АК "Сбербанк России" является собственником помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не исследовался вопрос, перешел ли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1 земельный участок, на котором расположен указанный дом, сформирован ли земельный участок до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, проведен ли в отношении кадастровый учет, и не прекратил ли действие с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.
Согласно Письма Министерства экономического развития РФ N Д23-3410 от 16.10.2009 г. "О передаче земельных участков собственникам помещений", при наличии права собственности Российской Федерации на помещения в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, правильно применить нормы материального права.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда г. Москвы от 23 ноября 2010 г. по делу N А40-85332\\10-135-463, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)