Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего А.Б.Семеновой
судей И.Б.Лопато, И.Г.Савицкой
при ведении протокола судебного заседания: Т.Н.Светловой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6818/2011) ЗАО "Севжилсервис" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 24.02.2011 по делу N А42-9100/2010 (судья С.Б.Варфоломеев), принятое
по иску (заявлению) ЗАО "Севжилсервис"
к Государственной жилищной инспекции Мурманской области
о признании недействительным предписания от 22.09.2010 N 544/04
при участии:
от истца (заявителя): не явился (уведомлен)
от ответчика (должника): не явился (уведомлен)
установил:
Закрытое акционерное общество "Севжилсервис" (далее - Общество, ЗАО "СЖС") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением об оспаривании предписания Государственной жилищной инспекции Мурманской области (далее - инспекция, ГЖИ) от 22.09.2010 N 544/04.
Решением от 24.02.2011 суд первой инстанции в удовлетворении заявленного требования отказал.
В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, просило отменить принятый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, оспариваемое предписание инспекции обязывает Общество выполнить капитальный ремонт кровли дома, что не соответствует договору управления многоквартирным домом, а также нормам действующего законодательства, поскольку общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома решение о проведении капитального ремонта не принималось.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
От ЗАО "СЖС" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
От ГЖИ поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
Суд удовлетворил заявленные сторонами ходатайства. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что инспекцией на основании распоряжения от 17.09.2010 N 402 в отношении ОАО "Севжилсервис" проведено внеплановое мероприятие по коллективному обращению жителей по вопросу содержания и ремонту жилого дома (залитие квартир с кровли), проживающих в многоквартирном доме по адресу: г. Мурманск, ул. Чумбарова-Лучинского, д. 46/1.
Результаты проверки зафиксированы в акте от 21.09.2010 N 437 (л.д. 104 - 105).
По результатам проверки установлены следующие нарушения:
- в помещениях обследованных четырех квартир (N 13, 29, 43, 44) указанного дома имеются многочисленные следы протечек с кровли на потолке и стенках, а также на лестничных площадках верхних этажей 1, 2, 3 подъездов имеются следы залития, состояние кровельного полотна неудовлетворительное, имеются многочисленные вздутия, трещины, разрывы, негерметичные разрушенные примыкания вокруг лаза на крышу, труб канализации и вентиляционных шахт, отсутствие карнизных свесов.
Предписанием от 22.09.2010 N 544/04 инспекцией на ОАО "Севжилсервис" возложены обязанности в срок до 31.12.2010 устранить залитие с кровли квартир N 13, 14, 15, 29, 30, 43, 44, 45 и лестничных клеток верхних этажей 1, 2, 3 подъездов обследованного дома и предоставить информацию о выполнении предписания в инспекцию (л.д. 60). В предписании отражено, что факты выявленных нарушений являются нарушением пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.10, 4.6.1.26 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Полагая, что данное предписание является незаконным, ЗАО "СЖС", являющееся правопреемником ОАО "Севжилсервис", оспорило его в арбитражном суде.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что принятый по делу судебный акт является законным, в связи с чем не подлежит отмене.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 3 части 2 данной нормы ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией.
Согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Подпунктами "б" и "в" пункта 2 статьи 1 Правил N 491 определено, что в состав общего имущества включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии с пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, основываясь на позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, обоснованно указал, что системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления обеспечивается, в том числе собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ (абзац 1 подпункта а) пункта 16 Правил N 491).
Согласно пункту 2.1 Устава Общества, утвержденного решением Общего собрания от 10.11.2010, протокол N 101110, одной из целей деятельности Общества является оказание услуг по управлению многоквартирными домами, выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (л.д. 24).
В соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом, между ОАО "Севжилсервис" (управляющая организация) и собственником жилого помещения в многоквартирном доме N 46 (корпус 1), расположенном по ул. Чумбарова-Лучинского, предметом данного договора является выполнение управляющей организацией работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, содержания общего имущества в многоквартирном доме (л.д. 61 - 72).
Пунктом 3.1.2.1 договора предусмотрена обязанность Общества оказывать собственнику услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в приложениях 2, 3 к договору, при соблюдении утвержденных договором условий.
В силу пункта 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.
Пунктом 4.6.1.10 Правил N 170 установлено, что неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2, а именно: предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли не должен превышать 1 суток.
В данном случае инспекцией в ходе проверки выявлено и судом первой инстанции установлено несоблюдение Обществом указанных требований Правил N 170. Актом проверки от 21.09.2010, а также имеющимися в материалах дела актами обследования от 30.09.2010, от 23.03.2010, 13.04.2010, 28.04.2010 (л.д. 114 - 117) подтверждается, что указанные работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией не проведены.
Принимая во внимание приведенные выше нормы и условия договора управления, в силу которых Общество должно было обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, однако своих обязательств в части содержания кровли не выполнило, суд апелляционной инстанции считает, что инспекция правомерно обязала Общество устранить нарушения.
Довод подателя апелляционной жалобы о необходимости проведения капитального ремонта кровли многоквартирного дома, который проводится по решению общего собрания собственников помещений, апелляционный суд считает несостоятельным, поскольку Общество не представило доказательств того, что в данном случае требуется ремонт более 50% кровли, то есть, что необходимые работы не относятся к текущему ремонту согласно пункту 2.4 договора управления.
Из оспариваемого предписания следует, что инспекция не обязывала Общество производить капитальный ремонт кровли, а обязала устранить протечки с кровли лишь над 8 квартирами и лестничными клетками верхних этажей 1, 2, 3 подъездов. Из представленных в материалы дела схем не усматривается, что площадь протечек с крыши составляет более 50% ее площади (л.д. 108 - 110).
Из жалобы жителей дома, а также представленных актов обследования кровли от 30.09.2009, 23.03.2010, 13.04.2010, 28.04.2010 и акта проверки от 21.09.2010 N 437 следует, что именно бездействие управляющей организации привело к увеличению площади подлежащей ремонту кровли.
Довод Общества о необоснованности применения судом Правил N 170, по мнению суда апелляционной инстанции, подлежит отклонению.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Пунктом 1.1 Правил N 170 предусмотрено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Поскольку все виды работ и услуг, определенных Правилами N 170, входят в предмет деятельности Общества, что следует из его устава и договора управления, то требования Правил N 170 подлежат исполнению Обществом в качестве управляющей организации.
Таким образом, суд первой инстанции исследовал имеющиеся в деле доказательства и дал объективную оценку представленным сторонами доводам. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 24 февраля 2011 года по делу N А42-9100/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Севжилсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2011 ПО ДЕЛУ N А42-9100/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2011 г. по делу N А42-9100/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего А.Б.Семеновой
судей И.Б.Лопато, И.Г.Савицкой
при ведении протокола судебного заседания: Т.Н.Светловой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6818/2011) ЗАО "Севжилсервис" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 24.02.2011 по делу N А42-9100/2010 (судья С.Б.Варфоломеев), принятое
по иску (заявлению) ЗАО "Севжилсервис"
к Государственной жилищной инспекции Мурманской области
о признании недействительным предписания от 22.09.2010 N 544/04
при участии:
от истца (заявителя): не явился (уведомлен)
от ответчика (должника): не явился (уведомлен)
установил:
Закрытое акционерное общество "Севжилсервис" (далее - Общество, ЗАО "СЖС") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением об оспаривании предписания Государственной жилищной инспекции Мурманской области (далее - инспекция, ГЖИ) от 22.09.2010 N 544/04.
Решением от 24.02.2011 суд первой инстанции в удовлетворении заявленного требования отказал.
В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, просило отменить принятый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, оспариваемое предписание инспекции обязывает Общество выполнить капитальный ремонт кровли дома, что не соответствует договору управления многоквартирным домом, а также нормам действующего законодательства, поскольку общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома решение о проведении капитального ремонта не принималось.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
От ЗАО "СЖС" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
От ГЖИ поступил отзыв на апелляционную жалобу, содержащий также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
Суд удовлетворил заявленные сторонами ходатайства. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что инспекцией на основании распоряжения от 17.09.2010 N 402 в отношении ОАО "Севжилсервис" проведено внеплановое мероприятие по коллективному обращению жителей по вопросу содержания и ремонту жилого дома (залитие квартир с кровли), проживающих в многоквартирном доме по адресу: г. Мурманск, ул. Чумбарова-Лучинского, д. 46/1.
Результаты проверки зафиксированы в акте от 21.09.2010 N 437 (л.д. 104 - 105).
По результатам проверки установлены следующие нарушения:
- в помещениях обследованных четырех квартир (N 13, 29, 43, 44) указанного дома имеются многочисленные следы протечек с кровли на потолке и стенках, а также на лестничных площадках верхних этажей 1, 2, 3 подъездов имеются следы залития, состояние кровельного полотна неудовлетворительное, имеются многочисленные вздутия, трещины, разрывы, негерметичные разрушенные примыкания вокруг лаза на крышу, труб канализации и вентиляционных шахт, отсутствие карнизных свесов.
Предписанием от 22.09.2010 N 544/04 инспекцией на ОАО "Севжилсервис" возложены обязанности в срок до 31.12.2010 устранить залитие с кровли квартир N 13, 14, 15, 29, 30, 43, 44, 45 и лестничных клеток верхних этажей 1, 2, 3 подъездов обследованного дома и предоставить информацию о выполнении предписания в инспекцию (л.д. 60). В предписании отражено, что факты выявленных нарушений являются нарушением пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.10, 4.6.1.26 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Полагая, что данное предписание является незаконным, ЗАО "СЖС", являющееся правопреемником ОАО "Севжилсервис", оспорило его в арбитражном суде.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что принятый по делу судебный акт является законным, в связи с чем не подлежит отмене.
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 3 части 2 данной нормы ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией.
Согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в частности - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Подпунктами "б" и "в" пункта 2 статьи 1 Правил N 491 определено, что в состав общего имущества включаются крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В соответствии с пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в частности, осмотр общего имущества, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В Правилах эксплуатации перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, основываясь на позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, обоснованно указал, что системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей организацией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления обеспечивается, в том числе собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ (абзац 1 подпункта а) пункта 16 Правил N 491).
Согласно пункту 2.1 Устава Общества, утвержденного решением Общего собрания от 10.11.2010, протокол N 101110, одной из целей деятельности Общества является оказание услуг по управлению многоквартирными домами, выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (л.д. 24).
В соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом, между ОАО "Севжилсервис" (управляющая организация) и собственником жилого помещения в многоквартирном доме N 46 (корпус 1), расположенном по ул. Чумбарова-Лучинского, предметом данного договора является выполнение управляющей организацией работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, содержания общего имущества в многоквартирном доме (л.д. 61 - 72).
Пунктом 3.1.2.1 договора предусмотрена обязанность Общества оказывать собственнику услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в приложениях 2, 3 к договору, при соблюдении утвержденных договором условий.
В силу пункта 4.6.1.1 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.
Пунктом 4.6.1.10 Правил N 170 установлено, что неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2, а именно: предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли не должен превышать 1 суток.
В данном случае инспекцией в ходе проверки выявлено и судом первой инстанции установлено несоблюдение Обществом указанных требований Правил N 170. Актом проверки от 21.09.2010, а также имеющимися в материалах дела актами обследования от 30.09.2010, от 23.03.2010, 13.04.2010, 28.04.2010 (л.д. 114 - 117) подтверждается, что указанные работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией не проведены.
Принимая во внимание приведенные выше нормы и условия договора управления, в силу которых Общество должно было обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, однако своих обязательств в части содержания кровли не выполнило, суд апелляционной инстанции считает, что инспекция правомерно обязала Общество устранить нарушения.
Довод подателя апелляционной жалобы о необходимости проведения капитального ремонта кровли многоквартирного дома, который проводится по решению общего собрания собственников помещений, апелляционный суд считает несостоятельным, поскольку Общество не представило доказательств того, что в данном случае требуется ремонт более 50% кровли, то есть, что необходимые работы не относятся к текущему ремонту согласно пункту 2.4 договора управления.
Из оспариваемого предписания следует, что инспекция не обязывала Общество производить капитальный ремонт кровли, а обязала устранить протечки с кровли лишь над 8 квартирами и лестничными клетками верхних этажей 1, 2, 3 подъездов. Из представленных в материалы дела схем не усматривается, что площадь протечек с крыши составляет более 50% ее площади (л.д. 108 - 110).
Из жалобы жителей дома, а также представленных актов обследования кровли от 30.09.2009, 23.03.2010, 13.04.2010, 28.04.2010 и акта проверки от 21.09.2010 N 437 следует, что именно бездействие управляющей организации привело к увеличению площади подлежащей ремонту кровли.
Довод Общества о необоснованности применения судом Правил N 170, по мнению суда апелляционной инстанции, подлежит отклонению.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Пунктом 1.1 Правил N 170 предусмотрено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Поскольку все виды работ и услуг, определенных Правилами N 170, входят в предмет деятельности Общества, что следует из его устава и договора управления, то требования Правил N 170 подлежат исполнению Обществом в качестве управляющей организации.
Таким образом, суд первой инстанции исследовал имеющиеся в деле доказательства и дал объективную оценку представленным сторонами доводам. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Мурманской области от 24 февраля 2011 года по делу N А42-9100/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Севжилсервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
А.Б.СЕМЕНОВА
А.Б.СЕМЕНОВА
Судьи
И.Б.ЛОПАТО
И.Г.САВИЦКАЯ
И.Б.ЛОПАТО
И.Г.САВИЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)