Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
21 мая 2007 г. Дело N А40-69540/07-85-517
Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2007.
Решение в полном объеме изготовлено 28.05.2007.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи К., протокол судебного заседания ведет судья К., с участием: от истца - В. (дов. от 01.03.07), Е. (предс. правл., прот. N 1 от 14.06.06); от ответчика - Т. (дов. N 25/07-Д от 13.03.07); от НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "Инициатива" - Ш. (дов. N 61 от 22.09.06), рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Зеленная долина" к ответчику - НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ", третьи лица - 1. НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "Инициатива", 2. ЗАО "СУ N 155", об обязании передать документы,
иск (с учетом уточнения исковых требований - л.д. 6 - 7 т. 2) заявлен об обязании НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: технические паспорта; экспликации; поэтажные планы; ключевую справку; чертежи и схемы инженерных коммуникаций; схему механического оборудования; схему электрического оборудования; схему санитарно-технического оборудования; схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме и подземном гараже-автостоянке; схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета; паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; санитарный паспорт; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления изоляции и фазы ноль; распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты); акты приемки объектов, завершенных строительством; распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт); исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома, с подземным гаражом-автостоянкой; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.п.); градостроительный план земельного участка; кадастровую карту (план) земельного участка; градостроительное заключение для оформления земельного участка; паспорт домовладения по БТИ; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общему имущества; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; иную документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества, содержания общего имущества многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; копии договоров с ресурсосберегательными организациями и прочими подрядными организациями; копии договоров на аренды или на др. право на нежилые помещения в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой, кроме собственности; акты подготовки многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой к сезонной эксплуатации, паспорта; акты устранения замечаний и нарушений от МЖИ и ОАТИ, имеющихся до момента передачи многоквартирного дома с подземным гаражом автостоянкой в управление; копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры, нежилые помещения и машиноместа; акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой на момент передачи; бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам (для подготовки новых); акты по остаточной стоимости строения (акт по форме ОС-1а и АВИЗО); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям, а также по машиноместам; выписки из домовой книги; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий; акт по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой и хранящихся до момента передачи в Некоммерческом объединении "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.).
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком законного и обоснованного требования истца о передаче избранной истцом управляющей организации технической и иной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1. Истец указал, что создан как объединение собственников жилья многоквартирного дома в соответствии со ст. ст. 45 - 48, 136 ЖК РФ, в установленном порядке выбрал управляющую организацию и заключил с ней договор, однако ответчик, выполнявший функции управляющей организации ранее, не исполняет обязанность по передаче технической и иной документации на многоквартирный дом, предусмотренную ст. 162 ЖК РФ, п. п. 5.4, 5.12 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6. Истец считает, что неисполнение ответчиком обязанности по передаче документации нарушает его права, так препятствует осуществлению управления общим имуществом жилого дома управляющей организацией, избранной собственниками жилого дома, реализовавшими свое право на выбор способа управления жилым домом в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ. Истец указал, что состав документации, подлежащей передаче при смене управляющей организации, определен в приложении N 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департаментом ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6.
Ответчик иск не признал, в отзыве (л.д. 70 - 72 т. 1) заявил об отсутствии истца прав требовать передачи документации, поскольку истец незаконно зарегистрирован при наличии ранее зарегистрированного товарищества собственников жилья в одном и том же жилом доме, не ликвидированного в установленном порядке; указал на отсутствие оснований для передачи документации, указанных в ст. ст. 57, 59 ГК РФ, так как реорганизация ранее созданного ТСЖ не производилась; сославшись на то, что все договоры по поставке коммунальных услуг заключены ответчиком от лица ранее созданного ТСЖ и являются действующими. Ответчик считает, что при наличии ранее созданного ТСЖ истец не является организацией, представляющей интересы собственников жилья в жилом доме. Кроме того, в отзыве на уточненное исковое заявление (л.д. 50 - 51 т. 2), ответчик указал, что осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, к. 1, на основании договоров N 02/05/ПП и 04/05/ПП от 11.01.05, данные договоры не расторгнуты в установленном порядке и являются действующими, поскольку права собственности членов ТСЖ не зарегистрированы в установленном порядке и основания для прекращения действия договоров не возникли. Ответчик также указал на нарушение истцом требований п. п. 2.1.1.1, 2.2.2 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП и раздела N 3 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, обязывающих уведомить о смене управляющей организации территориальный орган власти и предусматривающих замену управляющей организации только на основании соответствующего распоряжения уполномоченного органа. Ответчик также считает требование о передаче документации на многоквартирный дом с подземным гаражом неправомерным, поскольку собственники гаражных мест создали кооператив и обратились к ответчику с требованием о передаче документации на подземный гараж.
НО "АТСЖ "Инициатива" представило отзыв на заявление (л.д. 118 - 119 т. 1), дополнение к отзыву (л.д. 54 - 57 т. 2), поддержало заявленные истцом требования в полном объеме, указало на создание истца большинство голосов собственников квартир по итогам заочного голосования, принятие истцом в установленном порядке решения о передаче управления домом 3-му лицу в порядке реализации права на выбор способа управления жилым домом, заключение договора на управление домом между истцом и третьим лицом, исполнение которого затруднено ввиду неисполнения ответчиком обязанности по передаче технической и иной документации, необходимой для осуществления управления в соответствии с требованиями ЖК РФ, нормативных актов г. Москвы.
ЗАО "СУ N 155" в представленном отзыве (л.д. 73 т. 2) указало, что договоры N 02/05/ПП, 04/05/ПП от 11.01.05 заключены в целях обеспечения надлежащей эксплуатации жилого дома до оформления права собственности на помещения и прекратили свое действие в соответствии с условиями п. 1.1 указанных договоров в связи с утратой инвестором прав на распоряжение результатом инвестиционной деятельности после государственной регистрации прав собственников жилых помещений в установленном порядке.
ЗАО "СМ-155" в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом; дело в соответствии с ч. 2 ст. 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие данного третьего лица.
Исследовав и оценив представленные доказательства, проверив обоснованность доводов и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Товарищество собственников жилья "Зеленная долина" создано в соответствии со ст. ст. 135, 136, 139 ЖК РФ по решению от 10.07.06 собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, к. 1, общей площадью 20503,45 кв. м, что составляет 65,73% процентов жилых площадей в доме.
Согласно свидетельству о внесении в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица серии 77 N 009212098 (л.д. 36 т. 1) Товарищество собственников жилья "Зеленная долина", сокращенное наименование ООО "Зеленная долина", фирменное наименование ТСЖ "Зеленная долина", было зарегистрировано в качестве юридического лица 06.07.06 за основным государственным регистрационным номером 1067746777482.
В соответствии с уставом ТСЖ "Зеленная долина", утвержденным решением общего собрания о создании ТСЖ от 10.06.06 (л.д. 20 - 35 т. 1), товарищество является добровольным объединением собственников помещений и создано в целях реализации собственниками прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, сохранения и приращения недвижимости, обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества, обеспечения собственников, нанимателей и арендаторов коммунальными услугами; исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту надстройке и реконструкции помещений; проведения мероприятий по благоустройству и озеленению, представление интересов членов товарищества перед государственными органами, юридическими и физическими лицами.
На момент создания ТСЖ "Зеленная долина" управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, осуществляла Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЭЗ" на основании договоров "О передаче дома в управление с целью организации временной эксплуатации и обеспечения сохранности имущества Инвестора в период до государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости", заключенных с инвестором строительства жилого дома, ЗАО "СУ N 155" 11.01.05: N 02/05/ПП на секции 1 и 2 и 04/05/ПП на секции 3, 4 и 5 указанного жилого дома (л.д. 7 - 19 т. 1).
На требование истца исх. N и-2-06 от 20.07.06 (л.д. 37 т. 1) о передаче документации, необходимой для дальнейшего управления жилым домом созданному товариществу собственников "Зеленная долина" НО "АТСЖ "ДЭЗ" ответило отказом, указав, что не будет передавать документацию вплоть до принятия общим собранием собственников помещений в жилом доме решения о выборе способа управления.
Решением общего собрания членов ТСЖ "Зеленная долина" от 27.07.06 собственники жилых помещений выполнили предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ обязанности по выбору способа управления многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, посредством управляющей организации, выбрав в качестве управляющей организации НО "Ассоциацию товариществ собственников жилья "Инициатива" и утвердив договор на управление с вновь избранной организацией.
Однако после принятия указанного решения документация также не была передана ответчиком истцу.
01.08.06 между истцом и Некоммерческой организацией Ассоциацией товариществ собственников жилья "Инициатива", третьим лицом, был заключен договор N 7/р1478 на управление многоквартирным жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания собственников в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Условиями п. п. 2.2, 2.6, 3.2 данного договора на НО "АТСЖ "Инициатива" возложена обязанность осуществления функций по управлению и эксплуатации жилого дома с подземным гаражом-автостоянкой и прилегающим земельным участком, включающих в себя эксплуатацию общего имущества, в том числе его содержание и ремонт, обеспечения коммунальными услугами, обеспечение сохранности общего имущества, заключение и сопровождение соответствующих договоров.
Техническая, бухгалтерская и иная документация, необходимая для управления многоквартирным жилым домом и осуществления управляющей организацией функций, переданных ей по решению истца, ответчиком не передана до настоящего времени, что нарушает права истца и является основанием для защиты нарушенных прав путем обязания ответчика передать соответствующую документацию по решению суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Право истца как товарищества собственников жилья на заключение договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоры в интересах членов товарищества закреплено в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, положениях ст. ст. 1, 6 и 8 устава ТСЖ "Зеленная долина".
Согласно п. п. 4 - 8 ст. 138 ЖК РФ на товарищество собственников жилья возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечению соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Обязанности ТСЖ "Зеленная долина" закреплены также в статье 9 устава истца.
В соответствии со ст. 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
При таких обстоятельствах суд отклоняет довод ответчика о том, что ТСЖ "Зеленная долина" не является товариществом собственников жилья и не может представлять их интересы. Данный довод мотивирован отсутствием у лиц, голосовавших за создание ТСЖ "Зеленная долина", оформленных прав собственности на помещения дома. Однако отсутствие зарегистрированного права в соответствии со ст. 139 ЖК РФ не препятствует указанным лицам в реализации права на создание товарищества собственников жилья до оформления прав собственности.
Ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору одного из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В силу требования ч. 9 данной статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Истцом соблюдены требования ч. 3 ст. 161, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 27.07.06, выбран способ управления управляющей организацией и определена управляющая организация НО "АТСЖ "Инициатива".
В силу указанной нормы, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с требованиям ч. ч. 1 - 7 ст. 162 ГК РФ, п. 2.1.1.4 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", между истцом и третьим лицом НО "АТСЖ "Инициатива" был заключен договор управления многоквартирным домом N 7/р1478 от 01.08.06. Срок вступления данного договора в силу установлен п. 10.1 договора с 01.09.07. Согласно ч. 7 ст. 162 ГК РФ, с указанной даты управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора.
Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Обязанность ранее действовавшей управляющей организации передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, а также финансовые средства в установленном порядке закреплена также в п. 2.1.1.3. Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", п. п. 5.4, 5.12 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6. В приложении 10 к указанному Порядку приведен перечень документов, материальных ценностей и согласованных обязательств по многоквартирному дому, подлежащих передаче и оформляемых при этом актом сдачи-приемки документации.
Суд считает, что исковые требования по основаниям и перечню документации, об обязании передать которую заявил истец, соответствуют положениям вышеуказанных нормативных актов.
При этом суд отклоняет возражения ответчика о наличии действующих договоров на управление и необходимости их расторжения истцом по правилам ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно п. 2.1.1.2 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.
Договоры N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 между ответчиком и третьим лицом ЗАО "СУ N 155" прекратили свое действие по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 425 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором. В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Договорами N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 предусмотрено их действие на этапе приемки объекта законченного производством строительно-монтажных работ, подготовки и вводу объекта в эксплуатацию, а также временной эксплуатации в течение периода с момента готовности объекта к заселению до момента утраты инвестором права распоряжаться результатом инвестиционной деятельности (п. п. 1.1 договоров).
П. 8.1 договоров N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 срок их действия определен с момента подписания в течение периода приемки дома и временной эксплуатации до момента, когда собственники квартир и нежилых помещений, оформившие свои права собственности, объединенные в ТСЖ или непосредственно, заключат с управляющей или иной эксплуатирующей организацией договоры на совместное владение и долевое участие в затратах на содержание жилого дома.
Таким образом, заключение созданным товариществом собственников жилья договора на управление с избранной им организацией и регистрация прав собственников жилых помещений в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ является моментом окончания исполнения обязательств по договорам N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05.
Предусмотренный договорами N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 момент окончания исполнения обязательств сторонами наступил, что подтверждается отзывом ООО "СУ N 155" об утрате им права распоряжаться результатом инвестиционной деятельности, актами о результатах реализации инвестиционного контракта на инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, Зеленодольская, д. 36, к. 1 дополнениями к актам (л.д. 74 - 97 т. 2), свидетельством о государственной регистрации права собственности Е. на квартиру N 227 по адресу: г. Москва, Зеленодольская, д. 36, к. 1, серии 77 АГ 421395 от 07.06.06; договором от 01.08.06 N 7/р1478 на управление жилым домом между ТСЖ "Зеленная долина" и НО "АТСЖ "Инициатива".
При указанных обстоятельствах доводы ответчика о необходимости расторжения договоров N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку данные договоры уже прекратили свое действие, что исключает их расторжение в порядке ст. ст. 450 - 453 ГК РФ.
Кроме того, истец не является стороной по договорам N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05, в связи с чем согласно ст. ст. 308, 420, 425 ГК РФ наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом ЗАО "СУ N 155" не влияет на объем прав и обязанностей истца в связи с управлением общим имуществом многоквартирного дома. По указанным основаниям к истцу неприменимы положения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и п. 2.1.1.6 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве" о необходимости расторжения ранее действовавшего договора с управляющей организацией.
Суд считает неосновательными ссылки ответчика на нарушение истцом требований п. 4.1.3 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, п. 2.1.1.1 и п. 2.2.2 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, о необходимости направления в префектуру административного округа уведомления о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу, поскольку ответчик управлял домом в соответствии с договорами с инвестором, не по распоряжению префекта или по конкурсу. В связи с этим суд также считает необоснованной ссылку ответчика на п. 3 названного Порядка, учитывая, что положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 1.8 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, п. п. 5.2, 5.4 и приложения N 10 к Порядку не ставят исполнение ранее управлявшей организацией обязанности по передаче технической и иной документации на дом в зависимость от выполнения или невыполнения собственниками помещений обязанности по информированию территориальных органов исполнительной власти об избрании другой управляющей компании.
Представленными по делу доказательствами подтверждается исполнение истцом требований п. 2.2.1 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, согласно которому созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее - объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств. Такое уведомление было направлено истцом ответчику исх. N и-2-06 от 20.07.06.
Возражения ответчика об отсутствии у него документации, предусмотренной в Приложении N 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, отклоняются судом, поскольку обязанность ответчика передать требуемую техническую и иную документацию предусмотрена ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 1.8 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, п. п. 5.2, 5.4 и приложением N 10 к названному Порядку. Более того, п. 5.3 данного Порядка предусмотрена обязанность управляющей компании принять меры к получению недостающей и обновлению устаревшей документации с целью передачи полного пакета документации выбранной управляющей компании.
Доводы ответчика о том, что собственниками жилья в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, уже было создано товарищество собственников жилья ТСЖ "На Зеленодольской" и создание истца противоречит требованиям ст. 136 ЖК РФ о создании только одного товарищества в многоквартирном доме не соответствуют обстоятельствам дела.
Как указанно в п. 1.3. Устава ТСЖ "На Зеленодольской" (л.д. 75 т. 1), строительным адресом данного ТСЖ является: 109378, г. Москва, ул. Новые Кузьминки, кв-л д. 114, корп. 19, 10, а местонахождением - 109378, г. Москва, ул. Новые Кузьминки. Кв-л 114, корп. 10. Однако, согласно представленным ЗАО "СУ N 155" актам о результатах реализации инвестиционного контракта по строительству жилого дома строительным адресом многоквартирного дома N 36 корп. 1 по улице Зеленодольская является ул. Зеленодольская, д. 29а. В соответствии п. 7 Договора N 20/2-А о вступлении в Ассоциацию Товариществ Собственников Жилья от 20.12.02, ТСЖ "На Зеленодольской" расположено по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 9 (л.д. 90 т. 1).
Таким образом, довод ответчика о создании в июне 2002 г. на базе многоквартирного дома N 36 корп. 1 по улице Зеленодольской Товарищества собственников жилья "На Зеленодольской" не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами в нарушение требований ст. ст. 67, 68 АПК РФ.
Суд также считает необоснованной ссылку ответчика на невозможность передачи истцу документации на подземные гаражи. Имеющимися доказательствами подтверждается, что требование о передаче всей документации на дом было направлено ответчику письмом от 20.07.06 (исх. N и-2-06), в то время как гаражный кооператив создан 07.03.07 (л.д. 53 т. 2). Кроме того, ЖК РФ, нормативными актами г. Москвы не предусмотрена возможность такого разделения технической и иной документации на многоквартирный дом. Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ определен круг лиц, которым может быть передана техническая документация на многоквартирный дом. Гаражно-строительный кооператив, не являясь в соответствии с ч. 4 ст. 110 ЖК РФ потребительским, не наделен правом получения такой документации.
При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку отсутствие у истца либо выбранной им управляющей организации полного комплекта документов на многоквартирный дом препятствует выполнению истцом и выбранной им управляющей организацией требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ об обеспечении безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальные услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307 - 309, 421 - 425, 450 - 453 ГК РФ, и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 66, 110, 153, ст. 156 ч. 5, ст. ст. 162, 164, 166 - 170, 176 АПК РФ, суд
обязать Некоммерческое объединение "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать Товариществу собственников жилья "Зеленная долина" техническую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: технические паспорта; экспликации; поэтажные планы; ключевую справку; чертежи и схемы инженерных коммуникаций; схему механического оборудования; схему электрического оборудования; схему санитарно-технического оборудования; схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме и подземном гараже-автостоянке; схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета; паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; санитарный паспорт; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления изоляции и фазы ноль; распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты); акты приемки объектов, завершенных строительством; распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт); исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.п.); градостроительный план земельного участка; кадастровую карту (план) земельного участка; градостроительное заключение для оформления земельного участка; паспорт домовладения по БТИ; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общему имущества; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации.
Обязать Некоммерческое объединение "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать Товариществу собственников жилья "Зеленная долина" иную документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества, содержания общего имущества в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; копии договоров с ресурсосберегательными организациями и прочими подрядными организациями; копии договоров на аренду или на др. право на нежилые помещения в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой, кроме собственности; акты подготовки многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой к сезонной эксплуатации, паспорта; акты устранения замечаний и нарушений от МЖИ и ОАТИ, имеющихся до момента передачи многоквартирного дома с подземным гаражом автостоянкой в управление; копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры, нежилые помещения и машиноместа; акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой на момент передачи.
Обязать Некоммерческое объединение "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать Товариществу собственников жилья "Зеленная долина" бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам (для подготовки новых); акты по остаточной стоимости строения (акт по форме ОС-1а и АВИЗО); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям, а также по машиноместам; выписки из домовой книги; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий; акт по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой и хранящихся до момента передачи в Некоммерческом объединении "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.).
Взыскать с Некоммерческого объединения "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" в пользу Товарищества собственников жилья "Зеленная долина" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
Данное решение может быть обжаловано течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 21.05.2007, 28.05.2007 ПО ДЕЛУ N А40-69540/07-85-517
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
21 мая 2007 г. Дело N А40-69540/07-85-517
Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2007.
Решение в полном объеме изготовлено 28.05.2007.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи К., протокол судебного заседания ведет судья К., с участием: от истца - В. (дов. от 01.03.07), Е. (предс. правл., прот. N 1 от 14.06.06); от ответчика - Т. (дов. N 25/07-Д от 13.03.07); от НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "Инициатива" - Ш. (дов. N 61 от 22.09.06), рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Зеленная долина" к ответчику - НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ", третьи лица - 1. НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "Инициатива", 2. ЗАО "СУ N 155", об обязании передать документы,
УСТАНОВИЛ:
иск (с учетом уточнения исковых требований - л.д. 6 - 7 т. 2) заявлен об обязании НО "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: технические паспорта; экспликации; поэтажные планы; ключевую справку; чертежи и схемы инженерных коммуникаций; схему механического оборудования; схему электрического оборудования; схему санитарно-технического оборудования; схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме и подземном гараже-автостоянке; схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета; паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; санитарный паспорт; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления изоляции и фазы ноль; распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты); акты приемки объектов, завершенных строительством; распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт); исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома, с подземным гаражом-автостоянкой; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.п.); градостроительный план земельного участка; кадастровую карту (план) земельного участка; градостроительное заключение для оформления земельного участка; паспорт домовладения по БТИ; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общему имущества; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации; иную документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества, содержания общего имущества многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; копии договоров с ресурсосберегательными организациями и прочими подрядными организациями; копии договоров на аренды или на др. право на нежилые помещения в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой, кроме собственности; акты подготовки многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой к сезонной эксплуатации, паспорта; акты устранения замечаний и нарушений от МЖИ и ОАТИ, имеющихся до момента передачи многоквартирного дома с подземным гаражом автостоянкой в управление; копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры, нежилые помещения и машиноместа; акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой на момент передачи; бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам (для подготовки новых); акты по остаточной стоимости строения (акт по форме ОС-1а и АВИЗО); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям, а также по машиноместам; выписки из домовой книги; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий; акт по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой и хранящихся до момента передачи в Некоммерческом объединении "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.).
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком законного и обоснованного требования истца о передаче избранной истцом управляющей организации технической и иной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1. Истец указал, что создан как объединение собственников жилья многоквартирного дома в соответствии со ст. ст. 45 - 48, 136 ЖК РФ, в установленном порядке выбрал управляющую организацию и заключил с ней договор, однако ответчик, выполнявший функции управляющей организации ранее, не исполняет обязанность по передаче технической и иной документации на многоквартирный дом, предусмотренную ст. 162 ЖК РФ, п. п. 5.4, 5.12 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6. Истец считает, что неисполнение ответчиком обязанности по передаче документации нарушает его права, так препятствует осуществлению управления общим имуществом жилого дома управляющей организацией, избранной собственниками жилого дома, реализовавшими свое право на выбор способа управления жилым домом в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ. Истец указал, что состав документации, подлежащей передаче при смене управляющей организации, определен в приложении N 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департаментом ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6.
Ответчик иск не признал, в отзыве (л.д. 70 - 72 т. 1) заявил об отсутствии истца прав требовать передачи документации, поскольку истец незаконно зарегистрирован при наличии ранее зарегистрированного товарищества собственников жилья в одном и том же жилом доме, не ликвидированного в установленном порядке; указал на отсутствие оснований для передачи документации, указанных в ст. ст. 57, 59 ГК РФ, так как реорганизация ранее созданного ТСЖ не производилась; сославшись на то, что все договоры по поставке коммунальных услуг заключены ответчиком от лица ранее созданного ТСЖ и являются действующими. Ответчик считает, что при наличии ранее созданного ТСЖ истец не является организацией, представляющей интересы собственников жилья в жилом доме. Кроме того, в отзыве на уточненное исковое заявление (л.д. 50 - 51 т. 2), ответчик указал, что осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, к. 1, на основании договоров N 02/05/ПП и 04/05/ПП от 11.01.05, данные договоры не расторгнуты в установленном порядке и являются действующими, поскольку права собственности членов ТСЖ не зарегистрированы в установленном порядке и основания для прекращения действия договоров не возникли. Ответчик также указал на нарушение истцом требований п. п. 2.1.1.1, 2.2.2 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП и раздела N 3 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, обязывающих уведомить о смене управляющей организации территориальный орган власти и предусматривающих замену управляющей организации только на основании соответствующего распоряжения уполномоченного органа. Ответчик также считает требование о передаче документации на многоквартирный дом с подземным гаражом неправомерным, поскольку собственники гаражных мест создали кооператив и обратились к ответчику с требованием о передаче документации на подземный гараж.
НО "АТСЖ "Инициатива" представило отзыв на заявление (л.д. 118 - 119 т. 1), дополнение к отзыву (л.д. 54 - 57 т. 2), поддержало заявленные истцом требования в полном объеме, указало на создание истца большинство голосов собственников квартир по итогам заочного голосования, принятие истцом в установленном порядке решения о передаче управления домом 3-му лицу в порядке реализации права на выбор способа управления жилым домом, заключение договора на управление домом между истцом и третьим лицом, исполнение которого затруднено ввиду неисполнения ответчиком обязанности по передаче технической и иной документации, необходимой для осуществления управления в соответствии с требованиями ЖК РФ, нормативных актов г. Москвы.
ЗАО "СУ N 155" в представленном отзыве (л.д. 73 т. 2) указало, что договоры N 02/05/ПП, 04/05/ПП от 11.01.05 заключены в целях обеспечения надлежащей эксплуатации жилого дома до оформления права собственности на помещения и прекратили свое действие в соответствии с условиями п. 1.1 указанных договоров в связи с утратой инвестором прав на распоряжение результатом инвестиционной деятельности после государственной регистрации прав собственников жилых помещений в установленном порядке.
ЗАО "СМ-155" в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом; дело в соответствии с ч. 2 ст. 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие данного третьего лица.
Исследовав и оценив представленные доказательства, проверив обоснованность доводов и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Товарищество собственников жилья "Зеленная долина" создано в соответствии со ст. ст. 135, 136, 139 ЖК РФ по решению от 10.07.06 собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, к. 1, общей площадью 20503,45 кв. м, что составляет 65,73% процентов жилых площадей в доме.
Согласно свидетельству о внесении в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица серии 77 N 009212098 (л.д. 36 т. 1) Товарищество собственников жилья "Зеленная долина", сокращенное наименование ООО "Зеленная долина", фирменное наименование ТСЖ "Зеленная долина", было зарегистрировано в качестве юридического лица 06.07.06 за основным государственным регистрационным номером 1067746777482.
В соответствии с уставом ТСЖ "Зеленная долина", утвержденным решением общего собрания о создании ТСЖ от 10.06.06 (л.д. 20 - 35 т. 1), товарищество является добровольным объединением собственников помещений и создано в целях реализации собственниками прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, сохранения и приращения недвижимости, обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества, обеспечения собственников, нанимателей и арендаторов коммунальными услугами; исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту надстройке и реконструкции помещений; проведения мероприятий по благоустройству и озеленению, представление интересов членов товарищества перед государственными органами, юридическими и физическими лицами.
На момент создания ТСЖ "Зеленная долина" управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, осуществляла Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЭЗ" на основании договоров "О передаче дома в управление с целью организации временной эксплуатации и обеспечения сохранности имущества Инвестора в период до государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости", заключенных с инвестором строительства жилого дома, ЗАО "СУ N 155" 11.01.05: N 02/05/ПП на секции 1 и 2 и 04/05/ПП на секции 3, 4 и 5 указанного жилого дома (л.д. 7 - 19 т. 1).
На требование истца исх. N и-2-06 от 20.07.06 (л.д. 37 т. 1) о передаче документации, необходимой для дальнейшего управления жилым домом созданному товариществу собственников "Зеленная долина" НО "АТСЖ "ДЭЗ" ответило отказом, указав, что не будет передавать документацию вплоть до принятия общим собранием собственников помещений в жилом доме решения о выборе способа управления.
Решением общего собрания членов ТСЖ "Зеленная долина" от 27.07.06 собственники жилых помещений выполнили предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ обязанности по выбору способа управления многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, посредством управляющей организации, выбрав в качестве управляющей организации НО "Ассоциацию товариществ собственников жилья "Инициатива" и утвердив договор на управление с вновь избранной организацией.
Однако после принятия указанного решения документация также не была передана ответчиком истцу.
01.08.06 между истцом и Некоммерческой организацией Ассоциацией товариществ собственников жилья "Инициатива", третьим лицом, был заключен договор N 7/р1478 на управление многоквартирным жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания собственников в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Условиями п. п. 2.2, 2.6, 3.2 данного договора на НО "АТСЖ "Инициатива" возложена обязанность осуществления функций по управлению и эксплуатации жилого дома с подземным гаражом-автостоянкой и прилегающим земельным участком, включающих в себя эксплуатацию общего имущества, в том числе его содержание и ремонт, обеспечения коммунальными услугами, обеспечение сохранности общего имущества, заключение и сопровождение соответствующих договоров.
Техническая, бухгалтерская и иная документация, необходимая для управления многоквартирным жилым домом и осуществления управляющей организацией функций, переданных ей по решению истца, ответчиком не передана до настоящего времени, что нарушает права истца и является основанием для защиты нарушенных прав путем обязания ответчика передать соответствующую документацию по решению суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Право истца как товарищества собственников жилья на заключение договора управления многоквартирным домом, а также договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг и прочих договоры в интересах членов товарищества закреплено в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, положениях ст. ст. 1, 6 и 8 устава ТСЖ "Зеленная долина".
Согласно п. п. 4 - 8 ст. 138 ЖК РФ на товарищество собственников жилья возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечению соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Обязанности ТСЖ "Зеленная долина" закреплены также в статье 9 устава истца.
В соответствии со ст. 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
При таких обстоятельствах суд отклоняет довод ответчика о том, что ТСЖ "Зеленная долина" не является товариществом собственников жилья и не может представлять их интересы. Данный довод мотивирован отсутствием у лиц, голосовавших за создание ТСЖ "Зеленная долина", оформленных прав собственности на помещения дома. Однако отсутствие зарегистрированного права в соответствии со ст. 139 ЖК РФ не препятствует указанным лицам в реализации права на создание товарищества собственников жилья до оформления прав собственности.
Ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору одного из следующих способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В силу требования ч. 9 данной статьи многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Истцом соблюдены требования ч. 3 ст. 161, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом от 27.07.06, выбран способ управления управляющей организацией и определена управляющая организация НО "АТСЖ "Инициатива".
В силу указанной нормы, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с требованиям ч. ч. 1 - 7 ст. 162 ГК РФ, п. 2.1.1.4 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", между истцом и третьим лицом НО "АТСЖ "Инициатива" был заключен договор управления многоквартирным домом N 7/р1478 от 01.08.06. Срок вступления данного договора в силу установлен п. 10.1 договора с 01.09.07. Согласно ч. 7 ст. 162 ГК РФ, с указанной даты управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора.
Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Обязанность ранее действовавшей управляющей организации передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, а также финансовые средства в установленном порядке закреплена также в п. 2.1.1.3. Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", п. п. 5.4, 5.12 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6. В приложении 10 к указанному Порядку приведен перечень документов, материальных ценностей и согласованных обязательств по многоквартирному дому, подлежащих передаче и оформляемых при этом актом сдачи-приемки документации.
Суд считает, что исковые требования по основаниям и перечню документации, об обязании передать которую заявил истец, соответствуют положениям вышеуказанных нормативных актов.
При этом суд отклоняет возражения ответчика о наличии действующих договоров на управление и необходимости их расторжения истцом по правилам ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно п. 2.1.1.2 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве", договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.
Договоры N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 между ответчиком и третьим лицом ЗАО "СУ N 155" прекратили свое действие по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 425 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором. В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Договорами N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 предусмотрено их действие на этапе приемки объекта законченного производством строительно-монтажных работ, подготовки и вводу объекта в эксплуатацию, а также временной эксплуатации в течение периода с момента готовности объекта к заселению до момента утраты инвестором права распоряжаться результатом инвестиционной деятельности (п. п. 1.1 договоров).
П. 8.1 договоров N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 срок их действия определен с момента подписания в течение периода приемки дома и временной эксплуатации до момента, когда собственники квартир и нежилых помещений, оформившие свои права собственности, объединенные в ТСЖ или непосредственно, заключат с управляющей или иной эксплуатирующей организацией договоры на совместное владение и долевое участие в затратах на содержание жилого дома.
Таким образом, заключение созданным товариществом собственников жилья договора на управление с избранной им организацией и регистрация прав собственников жилых помещений в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ является моментом окончания исполнения обязательств по договорам N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05.
Предусмотренный договорами N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 момент окончания исполнения обязательств сторонами наступил, что подтверждается отзывом ООО "СУ N 155" об утрате им права распоряжаться результатом инвестиционной деятельности, актами о результатах реализации инвестиционного контракта на инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, Зеленодольская, д. 36, к. 1 дополнениями к актам (л.д. 74 - 97 т. 2), свидетельством о государственной регистрации права собственности Е. на квартиру N 227 по адресу: г. Москва, Зеленодольская, д. 36, к. 1, серии 77 АГ 421395 от 07.06.06; договором от 01.08.06 N 7/р1478 на управление жилым домом между ТСЖ "Зеленная долина" и НО "АТСЖ "Инициатива".
При указанных обстоятельствах доводы ответчика о необходимости расторжения договоров N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05 противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку данные договоры уже прекратили свое действие, что исключает их расторжение в порядке ст. ст. 450 - 453 ГК РФ.
Кроме того, истец не является стороной по договорам N 02/05/ПП и N 04/05/ПП от 11.01.05, в связи с чем согласно ст. ст. 308, 420, 425 ГК РФ наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом ЗАО "СУ N 155" не влияет на объем прав и обязанностей истца в связи с управлением общим имуществом многоквартирного дома. По указанным основаниям к истцу неприменимы положения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и п. 2.1.1.6 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве" о необходимости расторжения ранее действовавшего договора с управляющей организацией.
Суд считает неосновательными ссылки ответчика на нарушение истцом требований п. 4.1.3 Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, п. 2.1.1.1 и п. 2.2.2 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, о необходимости направления в префектуру административного округа уведомления о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу, поскольку ответчик управлял домом в соответствии с договорами с инвестором, не по распоряжению префекта или по конкурсу. В связи с этим суд также считает необоснованной ссылку ответчика на п. 3 названного Порядка, учитывая, что положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 1.8 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, п. п. 5.2, 5.4 и приложения N 10 к Порядку не ставят исполнение ранее управлявшей организацией обязанности по передаче технической и иной документации на дом в зависимость от выполнения или невыполнения собственниками помещений обязанности по информированию территориальных органов исполнительной власти об избрании другой управляющей компании.
Представленными по делу доказательствами подтверждается исполнение истцом требований п. 2.2.1 Временного положения об организации управления многоквартирными домами в городе Москве, согласно которому созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее - объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств. Такое уведомление было направлено истцом ответчику исх. N и-2-06 от 20.07.06.
Возражения ответчика об отсутствии у него документации, предусмотренной в Приложении N 10 к Порядку передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, утвержденного распоряжением Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6, отклоняются судом, поскольку обязанность ответчика передать требуемую техническую и иную документацию предусмотрена ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 1.8 Постановления Правительства Москвы от 17.01.06 N 9-ПП, п. п. 5.2, 5.4 и приложением N 10 к названному Порядку. Более того, п. 5.3 данного Порядка предусмотрена обязанность управляющей компании принять меры к получению недостающей и обновлению устаревшей документации с целью передачи полного пакета документации выбранной управляющей компании.
Доводы ответчика о том, что собственниками жилья в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1, уже было создано товарищество собственников жилья ТСЖ "На Зеленодольской" и создание истца противоречит требованиям ст. 136 ЖК РФ о создании только одного товарищества в многоквартирном доме не соответствуют обстоятельствам дела.
Как указанно в п. 1.3. Устава ТСЖ "На Зеленодольской" (л.д. 75 т. 1), строительным адресом данного ТСЖ является: 109378, г. Москва, ул. Новые Кузьминки, кв-л д. 114, корп. 19, 10, а местонахождением - 109378, г. Москва, ул. Новые Кузьминки. Кв-л 114, корп. 10. Однако, согласно представленным ЗАО "СУ N 155" актам о результатах реализации инвестиционного контракта по строительству жилого дома строительным адресом многоквартирного дома N 36 корп. 1 по улице Зеленодольская является ул. Зеленодольская, д. 29а. В соответствии п. 7 Договора N 20/2-А о вступлении в Ассоциацию Товариществ Собственников Жилья от 20.12.02, ТСЖ "На Зеленодольской" расположено по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 9 (л.д. 90 т. 1).
Таким образом, довод ответчика о создании в июне 2002 г. на базе многоквартирного дома N 36 корп. 1 по улице Зеленодольской Товарищества собственников жилья "На Зеленодольской" не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами в нарушение требований ст. ст. 67, 68 АПК РФ.
Суд также считает необоснованной ссылку ответчика на невозможность передачи истцу документации на подземные гаражи. Имеющимися доказательствами подтверждается, что требование о передаче всей документации на дом было направлено ответчику письмом от 20.07.06 (исх. N и-2-06), в то время как гаражный кооператив создан 07.03.07 (л.д. 53 т. 2). Кроме того, ЖК РФ, нормативными актами г. Москвы не предусмотрена возможность такого разделения технической и иной документации на многоквартирный дом. Ч. 10 ст. 162 ЖК РФ определен круг лиц, которым может быть передана техническая документация на многоквартирный дом. Гаражно-строительный кооператив, не являясь в соответствии с ч. 4 ст. 110 ЖК РФ потребительским, не наделен правом получения такой документации.
При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку отсутствие у истца либо выбранной им управляющей организации полного комплекта документов на многоквартирный дом препятствует выполнению истцом и выбранной им управляющей организацией требований ч. 1 ст. 161 ЖК РФ об обеспечении безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальные услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307 - 309, 421 - 425, 450 - 453 ГК РФ, и руководствуясь ст. ст. 4, 65, 66, 110, 153, ст. 156 ч. 5, ст. ст. 162, 164, 166 - 170, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
обязать Некоммерческое объединение "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать Товариществу собственников жилья "Зеленная долина" техническую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: технические паспорта; экспликации; поэтажные планы; ключевую справку; чертежи и схемы инженерных коммуникаций; схему механического оборудования; схему электрического оборудования; схему санитарно-технического оборудования; схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме и подземном гараже-автостоянке; схемы разводки системы видеонаблюдения и запирающего устройства; схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов; акты об установке и принятии на коммерческий учет индивидуальных приборов учета; паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.; акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями; санитарный паспорт; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; отчеты о произведенных замерах сопротивления изоляции и фазы ноль; распоряжения об утверждении актов госкомиссии (акты); акты приемки объектов, завершенных строительством; распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт); исполнительную и проектную документацию, предъявляемую приемочной комиссии, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой; акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций и т.п.); градостроительный план земельного участка; кадастровую карту (план) земельного участка; градостроительное заключение для оформления земельного участка; паспорт домовладения по БТИ; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общему имущества; акты освидетельствования скрытых работ; протокол измерения шума и вибрации.
Обязать Некоммерческое объединение "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать Товариществу собственников жилья "Зеленная долина" иную документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества, содержания общего имущества в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой и предоставления коммунальных услуг; копии договоров с ресурсосберегательными организациями и прочими подрядными организациями; копии договоров на аренду или на др. право на нежилые помещения в многоквартирном доме с подземным гаражом-автостоянкой, кроме собственности; акты подготовки многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой к сезонной эксплуатации, паспорта; акты устранения замечаний и нарушений от МЖИ и ОАТИ, имеющихся до момента передачи многоквартирного дома с подземным гаражом автостоянкой в управление; копии свидетельств о праве собственности и иных правоустанавливающих документов на квартиры, нежилые помещения и машиноместа; акты по наличию малых форм и др. элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой на момент передачи.
Обязать Некоммерческое объединение "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" передать Товариществу собственников жилья "Зеленная долина" бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом с подземным гаражом-автостоянкой, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 36, корп. 1: копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов со сведениями по собственникам (для подготовки новых); акты по остаточной стоимости строения (акт по форме ОС-1а и АВИЗО); гарантийные письма и обязательства; копии "истории начислений" по жилым и нежилым помещениям, а также по машиноместам; выписки из домовой книги; списки льготников и субсидиантов, а также копии документов, подтверждающих право на предоставление льгот и субсидий; акт по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с подземным гаражом-автостоянкой и хранящихся до момента передачи в Некоммерческом объединении "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" (пожарные шланги, светильники, кожухи, домовые знаки, флаги, почтовые ящики и пр.).
Взыскать с Некоммерческого объединения "Ассоциация товариществ собственников жилья "ДЕЗ" в пользу Товарищества собственников жилья "Зеленная долина" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
Данное решение может быть обжаловано течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)