Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 12.04.2012
Постановление изготовлено в полном объеме: 19.04.2012
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Егоровой С.Г.
судей Смолко С.И., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
истец:
- от ИП Михайленко А.И. Сауткин П.Е. - представитель (дов. б/н от 01.11.2011);
- ответчик:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска Кретова Д.И. - представитель (дов. N 2457-07/01-07 от 12.04.2010);
- от ИП Ильина А.М. явился лично, паспорт N 3804 N 253335 выдан отделом N 7 УВД г. Курска, свидетельство о внесении записи в ЕГРИП от 26.02.2010;
- Петров Д.Н. - представитель, (дов. б/н от 09.04.2012);
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 по делу N А35-2130/2007,
установил:
индивидуальный предприниматель Михайленко Андрей Иванович (далее - ИП Михайленко А.И., Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска, Комитет, ответчик) и индивидуальному предпринимателю Ильину Александру Николаевичу (ИП Ильин А.Н., арендатор, ответчик) с иском (с учетом уточнения):
- - о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилое помещение, состоящее из комнат N N 1 - 17, 2а, 2б, 17а, 20, 26, 27 - 28, 29 - 33, 30а на втором этаже в здании литера Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1-в;
- - о применении последствий ничтожности договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2519 от 12.01.2010;
- - о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды Ильина А.Н. на нежилое помещение, состоящее из комнат N N 1 - 17, 2а, 2б, 17а, 20, 26, 27 - 28, 29 - 33, 30а на втором этаже в здании лит. Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1-в;
- - о возложении обязанности на ответчиков привести помещения второго этажа в здании лит. Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1-в, в первоначальное состояние путем сноса возведенного перекрытия между комнатой N 35 на первом этаже и комнатой N 33 на втором этаже и стены между комнатой N 33 и комнатой N 17 на втором этаже.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Управление Россреестра по Курской области) и общество с ограниченной ответственностью "Кант" (ООО "Кант").
Решением Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 решение Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей ответчиков и истца, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, ввиду следующего.
Материалами дела подтверждено, что 13 декабря 1995 года ТОО "ТТЦ "СПЕКТР" (правопреемником является ООО "ТТЦ "СПЕКТР") по договору купли-продажи помещения нежилого муниципального фонда N 416 приобрело право собственности на 17/40 домовладения, находящегося в г. Курске, проспект Кулакова, 1в, общей полезной площадью 501,3 кв. м, комнаты: 1 - 28, 31, 33 - 38.
5 апреля 1996 года договор купли-продажи N 416 зарегистрирован в Курском городском БТИ (реестровый N 1-27).
10 апреля 1996 года ТОО "ТТЦ "СПЕКТР" в лице директора Шпагонова В.П. (продавец) и ООО НПП "Радиан-Н" в лице директора Михайленко А.И. (покупатель), заключили договор N 10/04 купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает 17/40 долей домовладения по проспекту Кулакова 1в, общей полезной площадью 501,3 кв. м, комнаты: 1 - 28, 31, 33 - 38 за 71,1 млн. руб. в порядке взаиморасчетов. Указанный договор 29 апреля 1996 года зарегистрирован в Курском городском БТИ.
31 января 1997 года единственным участником ООО НПП "Радиан-Н" Михайленко А.И. было принято решение о реорганизации общества путем выделения общества с ограниченной ответственностью фирма "НТВ-К" и спорное имущество было внесено в качестве вклада в уставный капитал выделяемого общества.
1 февраля 1997 года вышеуказанные объекты недвижимости переданы ООО фирма "НТВ-К" по передаточному акту и 08.08.2000 Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО фирма "НТВ-К" зарегистрирован переход права собственности.
6 декабря 2005 года ввиду ликвидации ООО фирма "НТВ-К" нежилое помещение 1 площадью 504,1 кв. м, состоящее из комнат N N 1.2.2а 3 - 7, 7а, 8 - 17, 19 - 28, 31, 33 - 38 первого этажа в здании литер "Б" по адресу: г. Курск, проспект Кулакова д. 1 в по акту приема-передачи передано Михайленко А.И.
С 30.12.2005 ИП Михайленко А.И. принадлежит на праве собственности часть нежилого помещения первого этажа в двухэтажном здании лит.Б, находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1В, состоящего из комнат: N N 1, 2, 2а, 3 - 7, 7а, 8 - 17, 19 - 28, 31, 33 - 38, площадью 504,1 кв. м, на первом этаже, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 46-46-01/051/2005-684.
Из-за неточных сведений о размере здания и его местоположении, решением Арбитражного суда Курской области от 02.11.2005 по делу N А35-7545/05 за Комитетом признано право собственности на помещения второго этажа общей площадью 598,2 кв. м, в домовладении лит. Б, расположенном по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в.
При этом судом установлено, что здание Дома быта в целом изначально было передано в муниципальную собственность г. Курска на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1. Впоследствии в соответствии с законодательством о приватизации часть помещений в здании была отчуждена в частную собственность. Так по договору купли-продажи N 416 от 13.12.1995 Комитетом отчуждено ТОО "ТТЦ "СПЕКТР" 17/40 указанного домовладения, площадью 501,3 кв. м расположенных на первом этаже здания, по договору купли-продажи N 441 от 17.12.1996 года Комитетом отчуждено ООО "КАНТ" 1/40 домовладения площадью 29,4 кв. м расположенная на первом этаже здания. Технические характеристики здания определены судом по техническому паспорту домовладения по состоянию на 27.12.2004.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 за муниципальным образованием "Город Курск" зарегистрировано право собственности на комнаты: N N 1, 2, 2а, 3 - 17, 17а, 20 - 26, 27 - 33 общей площадью 598,2 кв. м, расположенные на втором этаже в здании лит. Б, по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1-в.
На основании договора N 2519 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.11.2004 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) передал помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1в, а именно комнаты: N N 1 - 2, 2а, 3 - 17, 17а, 18 - 33, находящиеся на втором этаже, в аренду ИП Ильину А.Н. (Арендатор).
Дополнительным соглашением от 01.07.2010 в пункт 1.1 договора N 2519 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 12.01.2010 были внесены изменения, а именно: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи, для использования под производственную аптеку, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, 1в, литера Б, общей площадью 598,7 кв. м, в том числе: 2 этаж, комнаты 1, 2, 2а, 3 - 7, 2б, 8 - 17, 17а, 20 - 30, 30а, 31 - 33". Основанием для внесения изменений в договор послужили уточненные данные Курского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".
Вместе с тем, как пояснял истец, комната N 33, находящаяся на втором этаже помещения, расположенного по адресу: г. Курск, пр-кт Кулакова, 1в, была создана в результате возведения перекрытия между комнатой N 35 на первом этаже и комнатой N 33 на втором этаже и возведением стены между комнатой N 33 и комнатой N 17 на втором этаже.
Ссылаясь на незаконность действий ответчиков по реконструкции нежилого помещения лит. Б, расположенного по адресу: г. Курск, пр-кт Кулакова, 1в, ввиду которых с нарушением градостроительных норм, без согласия истца, было создано помещение второго этажа N 33, создающее угрозу жизни и здоровью граждан, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ пришли к выводу, что устройство помещения N 33 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1в, выполнено с нарушением Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как отсутствует разрешение на реконструкцию, проектно-сметная документация и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.
Суды приняли в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, согласно которой конструкция комнаты N 33 на втором этаже нежилого здания при максимальной нагрузке может обрушиться.
Кроме того, суд сослался на имеющееся в материалах дела заключение филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-технический центр качества строительства и нормирования затрат труда" в Курской области о неудовлетворительном техническом состоянии строительных конструкций и внутренних инженерных систем спорного здания, из которого следует, что техническое состояние всех несущих конструкций в данном домовладении неудовлетворительное, в том числе, техническое состояние узлов опирания ригелей на консоли колонн оценивается как неудовлетворительное, грозящее возможным обрушением конструкций перекрытия и требующего немедленного выполнения мероприятий по устранению дефектов.
Исходя из изложенного, суды сделали вывод, что состояние имущества должно быть приведено в первоначальное положение и не может быть сохранено право собственности или право аренды в отношении самовольно осуществленной постройки, в связи с чем удовлетворили исковые требования и в части признания недействительным договора аренды на основании статей 167, 222 Гражданского кодекса РФ.
Данные выводы судов суд кассационной инстанции не может признать законными и обоснованными по следующим основаниям.
Как следует из вышеперечисленных правоустанавливающих документов на спорное домовладение, расположенное по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, 1в, литера Б, с 1996 года помещения первого этажа были отчуждены Комитетом двум правообладателям в порядке приватизации, которые до этого занимали их правопредшественники, в результате чего все здание поступило в долевую собственность трех сособственников.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из того, что отношение собственников помещений расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности всех сособственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует руководствоваться Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества).
Правилами содержания общего имущества определено, что в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпункте "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.
В силу части 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, зарегистрировав за собой в 2005 году в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на отдельные помещения в спорном домовладении, Комитет, ООО "Кант" и ИП Михайленко А.Н. получили (пропорционально своим долям в праве на здание) в общую долевую собственность общее имущество, которое по своему функциональному назначению, определенному в техническом паспорте спорного домовладения от 27.12.2004, иной технической документации на здание, на данный период, не имеет самостоятельного назначения, а предназначено для эксплуатации здания в целом всеми сособственниками, в том числе право общей долевой собственности на: крышу, ограждающие и несущие конструкции здания (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции здания); ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие помещения более чем одного сособственника (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, и иное оборудование, находящееся в здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
Как следует из технического паспорта домовладения N 1-в по просп. Кулакова, помещения N 35 первого этажа и N 33 второго этажа являются обособленными друг от друга.
Стороны по делу не отрицают, что изначально между данными помещениями размещалось ограждающее устройство в виде металлической решетки, которая впоследствии была со стороны плиты перекрытия пола второго этажа укреплена деревянными лагами и настилом из ДСП, а со стороны плиты перекрытия потолка первого этажа обшита декоративными панелями.
Получив еще в 90-х годах в собственность помещения на первом этаже, их правообладатели никогда не претендовали на помещения Комитета, расположенные на втором этаже, за исключением лестничной клетки, обозначенной на поэтажном плане второго этажа под N 7. Данные обстоятельства подтверждены многочисленными судебными актами по делам: N А35-765/2011, N А35-5878/06-С3, N А35-8186/06-С16, N А35-8613/07-С12.
В суде кассационной инстанции представитель истца также пояснил, что претензий у истца на помещения второго этажа нет, однако его права нарушены тем, что помещение N 33 построено без его согласия и возведенное перекрытие создает угрозу обрушения.
Вместе с тем, поскольку спорное перекрытие между первым и вторым этажом всегда существовало, и с учетом его наличия истец регистрировал за собой право собственности на нежилые помещения в 2005 году, в том числе на индивидуализированное помещение N 35 первого этажа, а в силу вышеизложенных норм права перекрытия между этажами и иные ограждающие конструкции являются объектами общей долевой собственности всех сособственников помещений в спорном домовладении, то обязанность по его содержанию, капитальному ремонту, укреплению лежит на всех собственниках, пропорционально их долям в праве собственности от здания в целом.
В силу ч. 3 ст. 36, ст. 40 Жилищного кодекса РФ, поскольку создание стены на втором этаже в помещении ответчика N 17, за счет которой образовалось спорное помещение N 33 второго этажа не привело к уменьшению размера общего имущества в спорном домовладении, получение разрешения на возведение спорных стен от истца и (или) ООО "Кант" ответчику не требовалось.
Как разъяснено в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с перепланировкой, переустройством (переоборудованием) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Соответственно ссылка суда на заключение судебной строительной экспертизы, как на доказательство самовольности спорной постройки, которым было установлено, что устройство помещения N 33 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1в, выполнено с нарушением Градостроительного кодекса РФ, поскольку отсутствует разрешение на реконструкцию и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, неправомерна.
Юридическая квалификация действий (бездействия), нарушение данными действиями установленных норм права, - относится к компетенции суда, а на разрешение эксперта в силу ст. 82 АПК РФ ставятся вопросы, для разъяснения которых требуются специальные познания.
Между тем, как следует из заключения эксперта N 561 по второму вопросу суда: "Может ли возведенная постройка комнаты N 33 на втором этаже спорного здания привести к обрушению конструкций перекрытия здания", эксперт пришел к выводу, что стены помещения N 33 возведены на ж/бетонных плитах междуэтажного перекрытия непосредственно над ригелиями, поэтому нагрузка от веса стен помещения N 33 на сами междуэтажные перекрытия влияет незначительно.
Но поскольку само перекрытие пола помещения N 33 образовано легкими деревянными конструкциями, опирающимися на двутавровые балки декоративной металлической решетки, то в случае максимального нагружения перекрытий помещения N 33, есть возможность его обрушения.
Вместе с тем, данный вывод, с учетом того обстоятельства, что перекрытия (ограждающие конструкции) между первым и вторым этажом спорного домовладения являются объектами общей долевой собственности, не является правоопределяющим для настоящего спора, а служит основанием для решения всеми собственниками здания вопроса по его укреплению, капитальному ремонту или реконструкции.
Более того, из представленного самим истцом заключения филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-технический центр качества строительства и нормирования затрат труда" в Курской области о неудовлетворительном техническом состоянии строительных конструкций и внутренних инженерных систем спорного здания (проведенного по результатам визуального осмотра), также следует вывод, о необходимости разрешения всеми собственниками здания вопроса о его капитальном ремонте в целом.
Поэтому, при потребности в проведении капитальных (текущих) ремонтных работ и иных работ по реконструкции, укреплению общего имущества в спорном домовладении, Предприниматель должен обратиться с данными требованиями к сособственникам о разрешении вопроса по их проведению и совместному финансированию, а в случае отказа, не лишен права обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
Соответственно, заявленный иск, направленный на признание права собственности Комитета на помещения второго этажа в целом отсутствующим и на снос перекрытия между первым и вторым этажом над его помещением N 35, свидетельствует о злоупотреблении истцом правом.
Кроме того, как следует из материалов дела N А35-765/201, Предприниматель принимал меры к демонтажу и реконструкции общего имущества в здании, несмотря на то, что спор о порядке пользования им идет между сособственниками на протяжении всего периода времени с 2006 года. В связи с чем, определением Арбитражного суда Курской области от 8 июля 2011 года по указанному делу были приняты обеспечительные меры в виде запрета ИП Михайленко А.И. и Комитету совершать действия по перепланировке и реконструкции в здании, литера Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, 1-в, мест общего пользования. Однако Предпринимателем были совершены запрещенные судом действия, что также свидетельствует о неправомерности действий последнего и злоупотреблении им правом с намерением причинить вред другим сособственникам здания.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции не может признать обжалуемые судебные акты в силу ст. 15, 168, 170 АПК РФ законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.
Статья 10 ГК РФ предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права.
Поскольку суд кассационной инстанции пришел к выводу о злоупотреблении истцом правом при подаче настоящего иска, суд считает необходимым в иске ИП Михайленко А.И. отказать.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Так как Комитет, как уполномоченный орган местного самоуправления на основании ст. 333.37 НК РФ был освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб, государственная пошлина в силу п. 4 ч. 1 ст. 333.22 НК РФ уплачивается истцом.
Руководствуясь ч. 1, ст. 110, п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 по делу N А35-2130/2007 отменить.
В иске ИП Михайленко А.И. отказать.
Взыскать с ИП Михайленко А.И. (ОГРН 304463226700263) в бюджет Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 8000 рублей, государственную пошлину за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в размере 4000 рублей.
Взыскать с ИП Михайленко А.И. (ОГРН 304463226700263) в пользу ИП Ильина А.М. судебные расходы, понесенные последним, за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 19.04.2012 ПО ДЕЛУ N А35-2130/07
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2012 г. по делу N А35-2130/07
Резолютивная часть постановления объявлена: 12.04.2012
Постановление изготовлено в полном объеме: 19.04.2012
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Егоровой С.Г.
судей Смолко С.И., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
истец:
- от ИП Михайленко А.И. Сауткин П.Е. - представитель (дов. б/н от 01.11.2011);
- ответчик:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска Кретова Д.И. - представитель (дов. N 2457-07/01-07 от 12.04.2010);
- от ИП Ильина А.М. явился лично, паспорт N 3804 N 253335 выдан отделом N 7 УВД г. Курска, свидетельство о внесении записи в ЕГРИП от 26.02.2010;
- Петров Д.Н. - представитель, (дов. б/н от 09.04.2012);
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 по делу N А35-2130/2007,
установил:
индивидуальный предприниматель Михайленко Андрей Иванович (далее - ИП Михайленко А.И., Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска, Комитет, ответчик) и индивидуальному предпринимателю Ильину Александру Николаевичу (ИП Ильин А.Н., арендатор, ответчик) с иском (с учетом уточнения):
- - о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилое помещение, состоящее из комнат N N 1 - 17, 2а, 2б, 17а, 20, 26, 27 - 28, 29 - 33, 30а на втором этаже в здании литера Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1-в;
- - о применении последствий ничтожности договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 2519 от 12.01.2010;
- - о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды Ильина А.Н. на нежилое помещение, состоящее из комнат N N 1 - 17, 2а, 2б, 17а, 20, 26, 27 - 28, 29 - 33, 30а на втором этаже в здании лит. Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1-в;
- - о возложении обязанности на ответчиков привести помещения второго этажа в здании лит. Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1-в, в первоначальное состояние путем сноса возведенного перекрытия между комнатой N 35 на первом этаже и комнатой N 33 на втором этаже и стены между комнатой N 33 и комнатой N 17 на втором этаже.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Управление Россреестра по Курской области) и общество с ограниченной ответственностью "Кант" (ООО "Кант").
Решением Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 решение Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей ответчиков и истца, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, ввиду следующего.
Материалами дела подтверждено, что 13 декабря 1995 года ТОО "ТТЦ "СПЕКТР" (правопреемником является ООО "ТТЦ "СПЕКТР") по договору купли-продажи помещения нежилого муниципального фонда N 416 приобрело право собственности на 17/40 домовладения, находящегося в г. Курске, проспект Кулакова, 1в, общей полезной площадью 501,3 кв. м, комнаты: 1 - 28, 31, 33 - 38.
5 апреля 1996 года договор купли-продажи N 416 зарегистрирован в Курском городском БТИ (реестровый N 1-27).
10 апреля 1996 года ТОО "ТТЦ "СПЕКТР" в лице директора Шпагонова В.П. (продавец) и ООО НПП "Радиан-Н" в лице директора Михайленко А.И. (покупатель), заключили договор N 10/04 купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает 17/40 долей домовладения по проспекту Кулакова 1в, общей полезной площадью 501,3 кв. м, комнаты: 1 - 28, 31, 33 - 38 за 71,1 млн. руб. в порядке взаиморасчетов. Указанный договор 29 апреля 1996 года зарегистрирован в Курском городском БТИ.
31 января 1997 года единственным участником ООО НПП "Радиан-Н" Михайленко А.И. было принято решение о реорганизации общества путем выделения общества с ограниченной ответственностью фирма "НТВ-К" и спорное имущество было внесено в качестве вклада в уставный капитал выделяемого общества.
1 февраля 1997 года вышеуказанные объекты недвижимости переданы ООО фирма "НТВ-К" по передаточному акту и 08.08.2000 Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО фирма "НТВ-К" зарегистрирован переход права собственности.
6 декабря 2005 года ввиду ликвидации ООО фирма "НТВ-К" нежилое помещение 1 площадью 504,1 кв. м, состоящее из комнат N N 1.2.2а 3 - 7, 7а, 8 - 17, 19 - 28, 31, 33 - 38 первого этажа в здании литер "Б" по адресу: г. Курск, проспект Кулакова д. 1 в по акту приема-передачи передано Михайленко А.И.
С 30.12.2005 ИП Михайленко А.И. принадлежит на праве собственности часть нежилого помещения первого этажа в двухэтажном здании лит.Б, находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1В, состоящего из комнат: N N 1, 2, 2а, 3 - 7, 7а, 8 - 17, 19 - 28, 31, 33 - 38, площадью 504,1 кв. м, на первом этаже, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись N 46-46-01/051/2005-684.
Из-за неточных сведений о размере здания и его местоположении, решением Арбитражного суда Курской области от 02.11.2005 по делу N А35-7545/05 за Комитетом признано право собственности на помещения второго этажа общей площадью 598,2 кв. м, в домовладении лит. Б, расположенном по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в.
При этом судом установлено, что здание Дома быта в целом изначально было передано в муниципальную собственность г. Курска на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1. Впоследствии в соответствии с законодательством о приватизации часть помещений в здании была отчуждена в частную собственность. Так по договору купли-продажи N 416 от 13.12.1995 Комитетом отчуждено ТОО "ТТЦ "СПЕКТР" 17/40 указанного домовладения, площадью 501,3 кв. м расположенных на первом этаже здания, по договору купли-продажи N 441 от 17.12.1996 года Комитетом отчуждено ООО "КАНТ" 1/40 домовладения площадью 29,4 кв. м расположенная на первом этаже здания. Технические характеристики здания определены судом по техническому паспорту домовладения по состоянию на 27.12.2004.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 за муниципальным образованием "Город Курск" зарегистрировано право собственности на комнаты: N N 1, 2, 2а, 3 - 17, 17а, 20 - 26, 27 - 33 общей площадью 598,2 кв. м, расположенные на втором этаже в здании лит. Б, по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1-в.
На основании договора N 2519 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.11.2004 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) передал помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1в, а именно комнаты: N N 1 - 2, 2а, 3 - 17, 17а, 18 - 33, находящиеся на втором этаже, в аренду ИП Ильину А.Н. (Арендатор).
Дополнительным соглашением от 01.07.2010 в пункт 1.1 договора N 2519 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 12.01.2010 были внесены изменения, а именно: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи, для использования под производственную аптеку, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, 1в, литера Б, общей площадью 598,7 кв. м, в том числе: 2 этаж, комнаты 1, 2, 2а, 3 - 7, 2б, 8 - 17, 17а, 20 - 30, 30а, 31 - 33". Основанием для внесения изменений в договор послужили уточненные данные Курского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".
Вместе с тем, как пояснял истец, комната N 33, находящаяся на втором этаже помещения, расположенного по адресу: г. Курск, пр-кт Кулакова, 1в, была создана в результате возведения перекрытия между комнатой N 35 на первом этаже и комнатой N 33 на втором этаже и возведением стены между комнатой N 33 и комнатой N 17 на втором этаже.
Ссылаясь на незаконность действий ответчиков по реконструкции нежилого помещения лит. Б, расположенного по адресу: г. Курск, пр-кт Кулакова, 1в, ввиду которых с нарушением градостроительных норм, без согласия истца, было создано помещение второго этажа N 33, создающее угрозу жизни и здоровью граждан, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ пришли к выводу, что устройство помещения N 33 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1в, выполнено с нарушением Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как отсутствует разрешение на реконструкцию, проектно-сметная документация и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.
Суды приняли в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, согласно которой конструкция комнаты N 33 на втором этаже нежилого здания при максимальной нагрузке может обрушиться.
Кроме того, суд сослался на имеющееся в материалах дела заключение филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-технический центр качества строительства и нормирования затрат труда" в Курской области о неудовлетворительном техническом состоянии строительных конструкций и внутренних инженерных систем спорного здания, из которого следует, что техническое состояние всех несущих конструкций в данном домовладении неудовлетворительное, в том числе, техническое состояние узлов опирания ригелей на консоли колонн оценивается как неудовлетворительное, грозящее возможным обрушением конструкций перекрытия и требующего немедленного выполнения мероприятий по устранению дефектов.
Исходя из изложенного, суды сделали вывод, что состояние имущества должно быть приведено в первоначальное положение и не может быть сохранено право собственности или право аренды в отношении самовольно осуществленной постройки, в связи с чем удовлетворили исковые требования и в части признания недействительным договора аренды на основании статей 167, 222 Гражданского кодекса РФ.
Данные выводы судов суд кассационной инстанции не может признать законными и обоснованными по следующим основаниям.
Как следует из вышеперечисленных правоустанавливающих документов на спорное домовладение, расположенное по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, 1в, литера Б, с 1996 года помещения первого этажа были отчуждены Комитетом двум правообладателям в порядке приватизации, которые до этого занимали их правопредшественники, в результате чего все здание поступило в долевую собственность трех сособственников.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из того, что отношение собственников помещений расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности всех сособственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует руководствоваться Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества).
Правилами содержания общего имущества определено, что в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпункте "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.
В силу части 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, зарегистрировав за собой в 2005 году в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на отдельные помещения в спорном домовладении, Комитет, ООО "Кант" и ИП Михайленко А.Н. получили (пропорционально своим долям в праве на здание) в общую долевую собственность общее имущество, которое по своему функциональному назначению, определенному в техническом паспорте спорного домовладения от 27.12.2004, иной технической документации на здание, на данный период, не имеет самостоятельного назначения, а предназначено для эксплуатации здания в целом всеми сособственниками, в том числе право общей долевой собственности на: крышу, ограждающие и несущие конструкции здания (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции здания); ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие помещения более чем одного сособственника (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, и иное оборудование, находящееся в здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
Как следует из технического паспорта домовладения N 1-в по просп. Кулакова, помещения N 35 первого этажа и N 33 второго этажа являются обособленными друг от друга.
Стороны по делу не отрицают, что изначально между данными помещениями размещалось ограждающее устройство в виде металлической решетки, которая впоследствии была со стороны плиты перекрытия пола второго этажа укреплена деревянными лагами и настилом из ДСП, а со стороны плиты перекрытия потолка первого этажа обшита декоративными панелями.
Получив еще в 90-х годах в собственность помещения на первом этаже, их правообладатели никогда не претендовали на помещения Комитета, расположенные на втором этаже, за исключением лестничной клетки, обозначенной на поэтажном плане второго этажа под N 7. Данные обстоятельства подтверждены многочисленными судебными актами по делам: N А35-765/2011, N А35-5878/06-С3, N А35-8186/06-С16, N А35-8613/07-С12.
В суде кассационной инстанции представитель истца также пояснил, что претензий у истца на помещения второго этажа нет, однако его права нарушены тем, что помещение N 33 построено без его согласия и возведенное перекрытие создает угрозу обрушения.
Вместе с тем, поскольку спорное перекрытие между первым и вторым этажом всегда существовало, и с учетом его наличия истец регистрировал за собой право собственности на нежилые помещения в 2005 году, в том числе на индивидуализированное помещение N 35 первого этажа, а в силу вышеизложенных норм права перекрытия между этажами и иные ограждающие конструкции являются объектами общей долевой собственности всех сособственников помещений в спорном домовладении, то обязанность по его содержанию, капитальному ремонту, укреплению лежит на всех собственниках, пропорционально их долям в праве собственности от здания в целом.
В силу ч. 3 ст. 36, ст. 40 Жилищного кодекса РФ, поскольку создание стены на втором этаже в помещении ответчика N 17, за счет которой образовалось спорное помещение N 33 второго этажа не привело к уменьшению размера общего имущества в спорном домовладении, получение разрешения на возведение спорных стен от истца и (или) ООО "Кант" ответчику не требовалось.
Как разъяснено в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ не распространяются на отношения, связанные с перепланировкой, переустройством (переоборудованием) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Соответственно ссылка суда на заключение судебной строительной экспертизы, как на доказательство самовольности спорной постройки, которым было установлено, что устройство помещения N 33 на втором этаже здания, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, д. 1в, выполнено с нарушением Градостроительного кодекса РФ, поскольку отсутствует разрешение на реконструкцию и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, неправомерна.
Юридическая квалификация действий (бездействия), нарушение данными действиями установленных норм права, - относится к компетенции суда, а на разрешение эксперта в силу ст. 82 АПК РФ ставятся вопросы, для разъяснения которых требуются специальные познания.
Между тем, как следует из заключения эксперта N 561 по второму вопросу суда: "Может ли возведенная постройка комнаты N 33 на втором этаже спорного здания привести к обрушению конструкций перекрытия здания", эксперт пришел к выводу, что стены помещения N 33 возведены на ж/бетонных плитах междуэтажного перекрытия непосредственно над ригелиями, поэтому нагрузка от веса стен помещения N 33 на сами междуэтажные перекрытия влияет незначительно.
Но поскольку само перекрытие пола помещения N 33 образовано легкими деревянными конструкциями, опирающимися на двутавровые балки декоративной металлической решетки, то в случае максимального нагружения перекрытий помещения N 33, есть возможность его обрушения.
Вместе с тем, данный вывод, с учетом того обстоятельства, что перекрытия (ограждающие конструкции) между первым и вторым этажом спорного домовладения являются объектами общей долевой собственности, не является правоопределяющим для настоящего спора, а служит основанием для решения всеми собственниками здания вопроса по его укреплению, капитальному ремонту или реконструкции.
Более того, из представленного самим истцом заключения филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Научно-технический центр качества строительства и нормирования затрат труда" в Курской области о неудовлетворительном техническом состоянии строительных конструкций и внутренних инженерных систем спорного здания (проведенного по результатам визуального осмотра), также следует вывод, о необходимости разрешения всеми собственниками здания вопроса о его капитальном ремонте в целом.
Поэтому, при потребности в проведении капитальных (текущих) ремонтных работ и иных работ по реконструкции, укреплению общего имущества в спорном домовладении, Предприниматель должен обратиться с данными требованиями к сособственникам о разрешении вопроса по их проведению и совместному финансированию, а в случае отказа, не лишен права обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
Соответственно, заявленный иск, направленный на признание права собственности Комитета на помещения второго этажа в целом отсутствующим и на снос перекрытия между первым и вторым этажом над его помещением N 35, свидетельствует о злоупотреблении истцом правом.
Кроме того, как следует из материалов дела N А35-765/201, Предприниматель принимал меры к демонтажу и реконструкции общего имущества в здании, несмотря на то, что спор о порядке пользования им идет между сособственниками на протяжении всего периода времени с 2006 года. В связи с чем, определением Арбитражного суда Курской области от 8 июля 2011 года по указанному делу были приняты обеспечительные меры в виде запрета ИП Михайленко А.И. и Комитету совершать действия по перепланировке и реконструкции в здании, литера Б, расположенном по адресу: г. Курск, проспект Кулакова, 1-в, мест общего пользования. Однако Предпринимателем были совершены запрещенные судом действия, что также свидетельствует о неправомерности действий последнего и злоупотреблении им правом с намерением причинить вред другим сособственникам здания.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции не может признать обжалуемые судебные акты в силу ст. 15, 168, 170 АПК РФ законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.
Статья 10 ГК РФ предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права.
Поскольку суд кассационной инстанции пришел к выводу о злоупотреблении истцом правом при подаче настоящего иска, суд считает необходимым в иске ИП Михайленко А.И. отказать.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Так как Комитет, как уполномоченный орган местного самоуправления на основании ст. 333.37 НК РФ был освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб, государственная пошлина в силу п. 4 ч. 1 ст. 333.22 НК РФ уплачивается истцом.
Руководствуясь ч. 1, ст. 110, п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 26.08.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2011 по делу N А35-2130/2007 отменить.
В иске ИП Михайленко А.И. отказать.
Взыскать с ИП Михайленко А.И. (ОГРН 304463226700263) в бюджет Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 8000 рублей, государственную пошлину за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в размере 4000 рублей.
Взыскать с ИП Михайленко А.И. (ОГРН 304463226700263) в пользу ИП Ильина А.М. судебные расходы, понесенные последним, за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Г.ЕГОРОВА
С.Г.ЕГОРОВА
Судьи
С.И.СМОЛКО
М.М.НАРУСОВ
С.И.СМОЛКО
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)