Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2011 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Даровских К.Н.,
судей Стрелкова А.В., Ошировой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радченко" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 февраля 2011 года по делу N А78-9191/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" к обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" о взыскании 758 911 руб. и процентов в сумме 231 636 руб. (суд первой инстанции: судья Виноградская Н.Ф.)
при участии в судебном заседании:
от истца: до и после перерыва представитель по доверенности от 25.11.2009 Нехорошев В.В.
от ответчика: до и после перерыва представитель по доверенности от 01.09.2010 Каримов О.З., по доверенности от 11.05.2010 Иванова Е.Г.
общество с ограниченной ответственностью "Своя квартира" (ОГРН 1067536046467 ИНН 7536072289) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" (ОГРН 1047550025995 ИНН 7536056600) о взыскании 758 911 руб. неосновательного обогащения, 231 636 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 07.02.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 736 464, 40 руб. неосновательного обогащения, а также распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд неправомерно применил при разрешении настоящего спора нормы о неосновательном обогащении. Денежные средства ООО "Радченко" от истца были получены в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Заявитель жалобы указывает на ничтожность условия договора участия в долевом строительстве (п. 1.4), предусматривающего продажу доли мест общего пользования, которая определена исходя из площади мест общего пользования всего лишь одного этажа, а не мест общего пользования всего здания противоречит нормам ЖК РФ. Таким образом, в связи с тем, что условие договора является ничтожным, должны были быть применены нормы о недействительности сделки и последствиях недействительности сделки. Учитывая, что исполнение сделки началось в 2006 году, 01.11.2006 со стороны ООО "Радченко" договор был полностью исполнен, то истцом пропущен, предусмотренный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности. Просит отменить решение и отказать в удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца возразил на доводы апелляционной жалобы, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 19.04.2011 до 17 час. 15 мин. 26.04.2011.
После перерыва явились те же лица.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.09.2006 между ООО "Своя квартира" и ООО "Радченко" был заключен договор долевого участия в строительстве административно-общественного центра по адресу: г. Чита в квартале между улицами Бутина - Анохина - Журавлева - Амурская, согласно условиям которого ООО "Радченко" (застройщик) привлекает ООО "Своя квартира" (инвестора) для инвестирования строительства указанного центра.
Согласно п. 1.4 договора по окончании строительства инвестору передаются нежилые помещения общей площадью 125,77 кв. м, в том числе кабинет N 701 общей площадью 42,9 кв. м, кабинет N 702 общей площадью 44,4 кв. м. В соответствии с указанным пунктом договора инвестор одновременно с правом собственности на помещения кабинетов приобретает долю площади мест общего пользования в здании в размере 38,47 кв. м.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передаваемая площадь нежилых помещений уточняется техническим паспортом ГУП "Облтехинвентаризация".
Пунктом 2.4 договора установлена цена одного квадратного метра общей строительной площади нежилых помещений 42 630 руб. и корректируется согласно удорожанию строительных материалов 1,5% в месяц с 15 октября 2006 года.
Пунктами 3.1.5 и 3.1.6 договора предусмотрена обязанность застройщика получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 30 ноября 2006 года и передать инвестору помещения в срок до 31 декабря 2006 года.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передача инвестору его доли осуществляется при условии своевременного и полного внесения им размера инвестиций, предусмотренных договором. График внесения инвестиций (приложение N 3) является неотъемлемой частью договора и предусматривает внесение инвестиций до 30 ноября 2006 года.
Во исполнение условий договора ООО "Своя квартира" платежными поручениями N 1 от 30.01.2008 и N 3 от 04.02.2008 перечислило ООО "Радченко" денежные средства в размере 5 362 575, 10 руб. При этом оплата была произведена исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 43 918 руб. 49 коп.
Истец, полагая, что ответчик неосновательно получил денежные средства в размере 758 911 руб., поскольку получил денежные средства за долю в общем имуществе в размере 38,47 кв. м, тогда как в соответствии с данными техпаспорта размер доли составляет 21,12 кв. м обратился с иском в арбитражный суд о взыскании указанной суммы и процентов за пользование денежными средствами в сумме 231 636 руб.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворил иск частично со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", положения ст. ст. 36 - 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд считает решение суда подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также решением Арбитражного суда Забайкальского края N А78-8055/2009, правоотношения сторон возникли из договора инвестирования от 15.09.2006 N 21/06-Ат.
Истец полагая, что в договоре неверно определена доля площади мест общего пользования в размере 38,47 кв. м, и указывая, что сумма инвестиций была оплачена полностью, в том числе и исходя из площади мест общего пользования, обратился с настоящим иском полагая, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение.
Суд первой инстанции не принял в данном случае доводы ответчика о ничтожности условия договора определяющего размер доли в общем имуществе, и заявление о пропуске срока исковой давности.
Судебная коллегия полагает ошибочными выводы суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из условий договора N 21/06 Ат от 15.09.2006 между сторонами заключен договор на инвестирование строительства, ответчик в правоотношениях, связанных с исполнением спорного договора, выступил в качестве инвестора, а истец - заказчика.
В силу абз. 3 статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор самостоятельно определяет объемы, направления капитальных вложений, заключает договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается, что истец оплатил площадь нежилых помещений (кабинетов) 87,3 кв. м и долю мест общего пользования в размере 38,47 кв. м.
Согласно статье 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. Указанная правовая позиция отражена в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г.
Судом первой инстанции правильно установлено, что доля мест общего пользования определяется исходя из площади всего административного здания, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Анохина, 91. Соответственно доля мест общего пользования истца пропорционально соответствует площади кабинетов и составляет 21,19 кв. м.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из анализа положения статей 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и не может быть отчуждено без согласия всех собственников.
Таким образом, положения пункта 1.4 Договора N 21/06-АТ от 15.09.2006 в части определения доли площади мест общего пользования в размере 38,47 кв. м, противоречат вышеуказанным положениям закона, а также нарушают предусмотренный статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ порядок определения прав на места общего пользования, следовательно, является ничтожным.
Учитывая вышеизложенное, при рассмотрении настоящего спора необходимо руководствоваться положениями ст. 1103 ГК РФ, так как основанием иска является возврат исполненного по ничтожной сделке.
В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Соответственно в данном случае срок исковой давности, по требованию о взыскании неосновательного обогащения, в связи с возвратом исполненного по недействительной сделке, исходя из положений закона, исчисляется с учетом положений ст. 181 ГК РФ, т.е. с момента начала исполнения ничтожной сделки.
В данном случае исполнение сделки началось с момента передачи ответчиком истцу объектом инвестирования - нежилых помещений.
Акт приема-передачи указанных помещений датирован 19.12.2006. На указанную дату административное здание, в котором расположены спорные нежилые помещения был уже принят в эксплуатацию (07.12.2006). Следовательно, с 19.12.2006 истец имел реальную возможность узнать уже точную площадь всего здания и проверить обоснованность площади мест общего пользования указанную у него в договоре.
Учитывая, что исковое заявление поступило в суд 13.12.2010, срок исковой давности был истцом пропущен.
Оснований для восстановления срока исковой давности не имеется. Перерыва, приостановления течения срока исковой давности суд не усматривает. По делу N А78-8055/2009 с иском о взыскании денежных средств обращался ООО "Радченко". При этом ООО "Своя квартира" не заявило возражений относительно неверного расчета площади мест общего пользования.
Учитывая, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании суммы неосновательного обогащения не имеется в связи с пропуском срока исковой давности, исковые требования удовлетворению не подлежат, как не подлежат и удовлетворению исходя из положений ст. 207 ГК РФ требования о взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ,
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 февраля 2011 года по делу N А78-9191/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" в доход федерального бюджета 20 810 руб. 94 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радченко" в возмещение судебных расходов 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2011 ПО ДЕЛУ N А78-9191/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2011 г. по делу N А78-9191/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2011 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Даровских К.Н.,
судей Стрелкова А.В., Ошировой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радченко" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 февраля 2011 года по делу N А78-9191/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" к обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" о взыскании 758 911 руб. и процентов в сумме 231 636 руб. (суд первой инстанции: судья Виноградская Н.Ф.)
при участии в судебном заседании:
от истца: до и после перерыва представитель по доверенности от 25.11.2009 Нехорошев В.В.
от ответчика: до и после перерыва представитель по доверенности от 01.09.2010 Каримов О.З., по доверенности от 11.05.2010 Иванова Е.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Своя квартира" (ОГРН 1067536046467 ИНН 7536072289) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Радченко" (ОГРН 1047550025995 ИНН 7536056600) о взыскании 758 911 руб. неосновательного обогащения, 231 636 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 07.02.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 736 464, 40 руб. неосновательного обогащения, а также распределены судебные расходы.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что суд неправомерно применил при разрешении настоящего спора нормы о неосновательном обогащении. Денежные средства ООО "Радченко" от истца были получены в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Заявитель жалобы указывает на ничтожность условия договора участия в долевом строительстве (п. 1.4), предусматривающего продажу доли мест общего пользования, которая определена исходя из площади мест общего пользования всего лишь одного этажа, а не мест общего пользования всего здания противоречит нормам ЖК РФ. Таким образом, в связи с тем, что условие договора является ничтожным, должны были быть применены нормы о недействительности сделки и последствиях недействительности сделки. Учитывая, что исполнение сделки началось в 2006 году, 01.11.2006 со стороны ООО "Радченко" договор был полностью исполнен, то истцом пропущен, предусмотренный ст. 181 ГК РФ срок исковой давности. Просит отменить решение и отказать в удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца возразил на доводы апелляционной жалобы, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 19.04.2011 до 17 час. 15 мин. 26.04.2011.
После перерыва явились те же лица.
Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.09.2006 между ООО "Своя квартира" и ООО "Радченко" был заключен договор долевого участия в строительстве административно-общественного центра по адресу: г. Чита в квартале между улицами Бутина - Анохина - Журавлева - Амурская, согласно условиям которого ООО "Радченко" (застройщик) привлекает ООО "Своя квартира" (инвестора) для инвестирования строительства указанного центра.
Согласно п. 1.4 договора по окончании строительства инвестору передаются нежилые помещения общей площадью 125,77 кв. м, в том числе кабинет N 701 общей площадью 42,9 кв. м, кабинет N 702 общей площадью 44,4 кв. м. В соответствии с указанным пунктом договора инвестор одновременно с правом собственности на помещения кабинетов приобретает долю площади мест общего пользования в здании в размере 38,47 кв. м.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передаваемая площадь нежилых помещений уточняется техническим паспортом ГУП "Облтехинвентаризация".
Пунктом 2.4 договора установлена цена одного квадратного метра общей строительной площади нежилых помещений 42 630 руб. и корректируется согласно удорожанию строительных материалов 1,5% в месяц с 15 октября 2006 года.
Пунктами 3.1.5 и 3.1.6 договора предусмотрена обязанность застройщика получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 30 ноября 2006 года и передать инвестору помещения в срок до 31 декабря 2006 года.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передача инвестору его доли осуществляется при условии своевременного и полного внесения им размера инвестиций, предусмотренных договором. График внесения инвестиций (приложение N 3) является неотъемлемой частью договора и предусматривает внесение инвестиций до 30 ноября 2006 года.
Во исполнение условий договора ООО "Своя квартира" платежными поручениями N 1 от 30.01.2008 и N 3 от 04.02.2008 перечислило ООО "Радченко" денежные средства в размере 5 362 575, 10 руб. При этом оплата была произведена исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 43 918 руб. 49 коп.
Истец, полагая, что ответчик неосновательно получил денежные средства в размере 758 911 руб., поскольку получил денежные средства за долю в общем имуществе в размере 38,47 кв. м, тогда как в соответствии с данными техпаспорта размер доли составляет 21,12 кв. м обратился с иском в арбитражный суд о взыскании указанной суммы и процентов за пользование денежными средствами в сумме 231 636 руб.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворил иск частично со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", положения ст. ст. 36 - 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд считает решение суда подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также решением Арбитражного суда Забайкальского края N А78-8055/2009, правоотношения сторон возникли из договора инвестирования от 15.09.2006 N 21/06-Ат.
Истец полагая, что в договоре неверно определена доля площади мест общего пользования в размере 38,47 кв. м, и указывая, что сумма инвестиций была оплачена полностью, в том числе и исходя из площади мест общего пользования, обратился с настоящим иском полагая, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение.
Суд первой инстанции не принял в данном случае доводы ответчика о ничтожности условия договора определяющего размер доли в общем имуществе, и заявление о пропуске срока исковой давности.
Судебная коллегия полагает ошибочными выводы суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Как следует из условий договора N 21/06 Ат от 15.09.2006 между сторонами заключен договор на инвестирование строительства, ответчик в правоотношениях, связанных с исполнением спорного договора, выступил в качестве инвестора, а истец - заказчика.
В силу абз. 3 статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор самостоятельно определяет объемы, направления капитальных вложений, заключает договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается, что истец оплатил площадь нежилых помещений (кабинетов) 87,3 кв. м и долю мест общего пользования в размере 38,47 кв. м.
Согласно статье 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. Указанная правовая позиция отражена в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г.
Судом первой инстанции правильно установлено, что доля мест общего пользования определяется исходя из площади всего административного здания, расположенного по адресу: г. Чита, ул. Анохина, 91. Соответственно доля мест общего пользования истца пропорционально соответствует площади кабинетов и составляет 21,19 кв. м.
Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из анализа положения статей 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и не может быть отчуждено без согласия всех собственников.
Таким образом, положения пункта 1.4 Договора N 21/06-АТ от 15.09.2006 в части определения доли площади мест общего пользования в размере 38,47 кв. м, противоречат вышеуказанным положениям закона, а также нарушают предусмотренный статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ порядок определения прав на места общего пользования, следовательно, является ничтожным.
Учитывая вышеизложенное, при рассмотрении настоящего спора необходимо руководствоваться положениями ст. 1103 ГК РФ, так как основанием иска является возврат исполненного по ничтожной сделке.
В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Соответственно в данном случае срок исковой давности, по требованию о взыскании неосновательного обогащения, в связи с возвратом исполненного по недействительной сделке, исходя из положений закона, исчисляется с учетом положений ст. 181 ГК РФ, т.е. с момента начала исполнения ничтожной сделки.
В данном случае исполнение сделки началось с момента передачи ответчиком истцу объектом инвестирования - нежилых помещений.
Акт приема-передачи указанных помещений датирован 19.12.2006. На указанную дату административное здание, в котором расположены спорные нежилые помещения был уже принят в эксплуатацию (07.12.2006). Следовательно, с 19.12.2006 истец имел реальную возможность узнать уже точную площадь всего здания и проверить обоснованность площади мест общего пользования указанную у него в договоре.
Учитывая, что исковое заявление поступило в суд 13.12.2010, срок исковой давности был истцом пропущен.
Оснований для восстановления срока исковой давности не имеется. Перерыва, приостановления течения срока исковой давности суд не усматривает. По делу N А78-8055/2009 с иском о взыскании денежных средств обращался ООО "Радченко". При этом ООО "Своя квартира" не заявило возражений относительно неверного расчета площади мест общего пользования.
Учитывая, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании суммы неосновательного обогащения не имеется в связи с пропуском срока исковой давности, исковые требования удовлетворению не подлежат, как не подлежат и удовлетворению исходя из положений ст. 207 ГК РФ требования о взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ,
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 февраля 2011 года по делу N А78-9191/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" в доход федерального бюджета 20 810 руб. 94 коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Своя квартира" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радченко" в возмещение судебных расходов 2000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
К.Н.ДАРОВСКИХ
К.Н.ДАРОВСКИХ
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
А.В.СТРЕЛКОВ
Л.В.ОШИРОВА
А.В.СТРЕЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)