Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 08.10.2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме: 15.10.2010 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу областного государственного унитарного предприятия "Тамбовтеплоэнергоресурс" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 по делу N А64-8348/09
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищное коммунальное хозяйство" (далее - ООО "ЖКХ") обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о взыскании с областного государственного унитарного предприятия "Тамбовтеплоэнергоресурс" (далее - ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс") задолженности по договору N 1/1-Р-ЖКХ на выполнение информационно-вычислительных работ и расчетно-кассового обслуживания в размере 802335 руб. 95 коп. за период с 01.11.2009 г. по 01.03.2010 г. (с учетом уточнения).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Растелеком" (далее - ООО "Растелеком").
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.04.2010 заявленные исковые требования удовлетворены полностью.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, считая их незаконным и необоснованным ввиду несоответствия выводов судов, содержащихся в обжалуемых судебных актам, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствами, а также неправильного применения норм материального права, ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы считает, что изменение способа управления является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора N 1/1-Р-ЖКХ от 01.11.07 г. исходили при его заключении, а потому вывод судов первой и второй инстанций о том, что возникновение отношений по управлению с новой управляющей компанией не освобождает от исполнения условий данного договора, является необоснованным.
Также заявитель считает, что истцом не доказан факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту жилья жильцам спорных домов в исковой период.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих уведомление ООО "ЖКХ" о смене управляющей компании по ряду домов, не соответствующими материалам дела.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды необоснованно оставили без рассмотрения его довод о неправомерном удовлетворении исковых требований в сумме 802335 руб. 95 коп.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклонил, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым принятые по делу судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, с 2007 года ООО "ЖКХ" является управляющей компанией в отношении следующих многоквартирных домов в г. Рассказово: ул. Победы д. 7, ул. Победы д. 7 "А", ул. Победы д. 7 "Б", ул. Победы д. 7 "В", ул. Победы д. 7 "Г", ул. 60 лет Рассказово д. 25, ул. 60 лет Рассказово д. 27, ул. Маяковского д. 2, ул. Маяковского д. 10, ул. Советская д. 17, ул. Пушкина д. 24, ул. Пушкина д. 64.
01.11.2007 г. между ООО "ЖКХ" и ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" был заключен договор N 1/1-Р-ЖКХ на выполнение информационно-вычислительных работ и расчетно-кассового обслуживания, согласно которому ответчик от имени ООО "ЖКХ" производит начисление и сбор платежей, тарифов с жителей домов, находящихся на обслуживании истца.
20 ноября и 1 декабря 2009 года в адрес ООО "ЖКХ" поступили письма от ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс", согласно которым ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" уведомляет о прекращении начисления платежей с 01.11.2009 г. в пользу ООО "ЖКХ" за содержание и текущий ремонт жилья по вышеуказанным домам по причине того, что в адрес ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" поступили уведомления от ООО "Растелеком" о том, что жильцы спорных домов выбрали в качестве управляющей компании ООО "Растелеком".
01.11.2007 г. между ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" и ООО "Растелеком" был заключен договор N 1/1-Р-Р на выполнение информационно-вычислительных работ и расчетно-кассового обслуживания.
Согласно п. 1.1. указанного договора ответчик принял на себя обязательство от своего имени, но за счет средств ООО "Растелеком" осуществлять начисления, перерасчеты, сбор и учет платежей населения, проживающего на территории города Рассказово Тамбовской области, ул. Пушкина д. 66, ул. Маяковского д. 11,5, ул. Меховая фабрика, д. N 10, 12, 13, 14, 27, 29, 18, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 28 за услуги по содержанию и текущему ремонту жилья.
24.11.2009 г. ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" и ООО "Растелеком" подписано дополнительное соглашение N 10 к договору N 1/1-Р-Р от 01.11.2007 г., согласно которому стороны дополнили п. 1.1. следующими адресами: ул. 60 лет Рассказово, д. NN 25, 27, ул. Маяковского, д. NN 2, 10, ул. Советская, д. 17, ул. Пушкина, д. NN 24, 64, ул. Победы, д. NN 7, 7 "А", 7 "Б", 7 "В", 7 "Г". Указанное дополнительное соглашение, согласно п. 3 вступает в силу с 01.11.2009 г.
В подтверждение своих доводов ответчиком указано, что общими собраниями собственников жилых помещений в домах по ул. Победы д. 7, ул. Победы д. 7 "А", ул. Победы д. 7 "Б", ул. Победы д. 7 "В", ул. Победы д. 7 "Г" 15.07.2009 г. приняты решения о заключении договоров на управление многоквартирным домом с ООО "Растелеком" с 01.10.2009 года.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом осуществляет принятые на себя по договору N 1/1-Р-ЖКХ обязательства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой инстанции и апелляционной инстанций, рассматривая настоящий спор пришли к выводу об обоснованности заявленных требований, в связи с чем удовлетворили их.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства на основании следующего.
Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Из пункта 4 ст. 155 ЖК РФ, следует, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
В соответствии с п. 7 ст. 155 ЖК, собственники помещение в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, право смены управляющей компании принадлежит гражданам, проживающим в многоквартирных домах и собственникам этих домом.
Однако суды, указанные нормы права при принятии обжалуемых судебных актов не учли.
Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования о взыскании задолженности, образовавшейся на основании заключенного между сторонами договора N 1/1-Р-ЖКХ от 01.11.2007 г. в отношении домов, находящихся на обслуживании у истца.
Между тем в имеющихся в материалах дела документах: отзыва ответчика на иск, писем ООО "Растелеком" N 387 от 31.07.2009 г., N 146 от 12.08.2009 г., писем ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" N 1/32-1345 от 30.07.2009 г., N 1/32-1365 от 05.08.2009 г., N 1/32-1646 от 20.10.2009 г, N 1/32-1787 от 20.11.2009 г., N 1/32-1807 от 25.11.2009 г., заявлений жителей спорных домов, направленных в адрес Прокуратуры г. Рассказово и в Администрацию г. Рассказово, протоколов общих собраний собственников спорных домов, заявлений-уведомлений в адрес истца от жильцов - собственников квартир спорных домов усматривается, что истец был уведомлен о выборе собственниками спорных домов новой управляющей компанией ООО "Растелеком".
Также в материалы дела представлены договоры управления заключенные ООО "Растелеком" с жильцами спорных домов и договор N 1/1-Р-Р от 01.11.2007 г. между ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" и ООО "Растелеком", из которых следует, что функции управляющей компании в отношении спорных домов фактически перешли к ООО "Растелеком.
Указанные обстоятельства также не получили надлежащей оценки судом.
В качестве доказательства выполнения им функции управления спорными домами истец представил в материалы дела акты о приемке выполненных работ.
Однако акты представлены за период ноябрь - декабрь 2009 г., в то время как иск заявлен о взыскании задолженности за период с ноября 2009 года по февраль 2010 года. В качестве основания возникновения отношений по данным актам указан договор подряда, а не договор управления. Также данные акты и выписка из журнала заявок, свидетельствует о выполнении истцом работ индивидуального заказа жителей отдельных квартир, в то время как услуги по спорному договору должны быть оказаны истцом по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
В то же время истцом не отрицался факт отсутствия заключенных с жителями спорных домом договоров управления.
Суды не дали оценки отсутствию в материалах дела доказательств, подтверждающих выполнение истцом услуг в течение всего спорного периода.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Согласно подп. "в" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 307 от 23.05.2006 г. исполнитель коммунальных услуг обязан заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям.
Доказательств заключения таких договоров между истцом и ресурсоснабжающими организациями в материалы дела не представлены.
Вместе с тем, договоры ООО "Растелеком" с ресурсоснабжающими организациями имеются в материалах дела, однако судами при принятии обжалуемых судебных актов данные договоры во внимание не были приняты.
Также судами не приняты во внимание и акты о приемке выполненных работ (т. 4, л.д. 16 - 26), в которых в качестве стороны выполняющей работы указано ООО "Растелеком".
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 1 ст. 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельствами, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Таким образом, изменения жильцами спорных домов управляющей компании и способа управления является существенным изменением обстоятельств, которые свидетельствуют о фактическим прекращении отношений между истцом и собственниками, и, соответственно, между истцом и ответчиком.
То есть в данном случае речь идет не о расторжении договора, а об отказе от исполнения договора по оказанию услуг.
Суды же не дали оценки отношениям сторон исходя из положений ст. 416 ГК с точки зрения невозможности исполнения услуг.
Кроме того, принятые по делу судебные акты содержат вывод о взыскании с ответчика задолженности с ноября 2009 г. по февраль 2010 г. в сумме 802335 руб. 95 коп.
Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершить по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные значимые действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В соответствии с п. 1 ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
Между тем в силу п. 41. договора N !/1-Р-ЖКХ от 01.11.2007 г. за оказанные услуги и выполненные работы по настоящему договору заказчик уплачивает исполнителю денежные средства в размере 5,0 (пяти) процентов (в том числе НДС 18%) от собранных денежных средств по счетам-квитанциям (платежным документам) за услуги по содержанию и текущему ремонту жилья.
Согласно п. 4.2 договора оплата оказанных услуг и выполнение работ, предусмотренных настоящим договором, производится путем удержания исполнителем указанных выше процентов от поступающих на специальные расчетные счета исполнителя денежных средств, причитающихся перечислению заказчику.
Суды не исследовали и не дали надлежащей правовой *** доводу ответчика о том, что заявленная сумма 802335 руб. 95 коп. - это сумма, поступившая в спорный период на счет ответчика, включающая, в том числе и процент вознаграждения, подлежащий уплате ответчику.
В соответствии со ст. ст. 15, 71, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемое арбитражным судом решение должно быть законным, обоснованным, мотивированным, основанным на результатах оценки полученных по делу доказательств.
Учитывая, что суды не дали оценку доказательствам и доводам ответчика по делу, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
На основании изложенного суду при новом рассмотрении дела необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам сторон и доказательствам, представляемым ими в обоснование своих доводов и, правильно применив нормы действующего законодательства, разрешить спор
Учитывая изложенное, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 по делу N А64-8348/09 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 15.10.2010 ПО ДЕЛУ N А64-8348/09
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2010 г. по делу N А64-8348/09
Резолютивная часть постановления объявлена: 08.10.2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме: 15.10.2010 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу областного государственного унитарного предприятия "Тамбовтеплоэнергоресурс" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 по делу N А64-8348/09
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищное коммунальное хозяйство" (далее - ООО "ЖКХ") обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о взыскании с областного государственного унитарного предприятия "Тамбовтеплоэнергоресурс" (далее - ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс") задолженности по договору N 1/1-Р-ЖКХ на выполнение информационно-вычислительных работ и расчетно-кассового обслуживания в размере 802335 руб. 95 коп. за период с 01.11.2009 г. по 01.03.2010 г. (с учетом уточнения).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Растелеком" (далее - ООО "Растелеком").
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.04.2010 заявленные исковые требования удовлетворены полностью.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, считая их незаконным и необоснованным ввиду несоответствия выводов судов, содержащихся в обжалуемых судебных актам, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствами, а также неправильного применения норм материального права, ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы считает, что изменение способа управления является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора N 1/1-Р-ЖКХ от 01.11.07 г. исходили при его заключении, а потому вывод судов первой и второй инстанций о том, что возникновение отношений по управлению с новой управляющей компанией не освобождает от исполнения условий данного договора, является необоснованным.
Также заявитель считает, что истцом не доказан факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту жилья жильцам спорных домов в исковой период.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих уведомление ООО "ЖКХ" о смене управляющей компании по ряду домов, не соответствующими материалам дела.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды необоснованно оставили без рассмотрения его довод о неправомерном удовлетворении исковых требований в сумме 802335 руб. 95 коп.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклонил, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым принятые по делу судебные акты отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом, с 2007 года ООО "ЖКХ" является управляющей компанией в отношении следующих многоквартирных домов в г. Рассказово: ул. Победы д. 7, ул. Победы д. 7 "А", ул. Победы д. 7 "Б", ул. Победы д. 7 "В", ул. Победы д. 7 "Г", ул. 60 лет Рассказово д. 25, ул. 60 лет Рассказово д. 27, ул. Маяковского д. 2, ул. Маяковского д. 10, ул. Советская д. 17, ул. Пушкина д. 24, ул. Пушкина д. 64.
01.11.2007 г. между ООО "ЖКХ" и ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" был заключен договор N 1/1-Р-ЖКХ на выполнение информационно-вычислительных работ и расчетно-кассового обслуживания, согласно которому ответчик от имени ООО "ЖКХ" производит начисление и сбор платежей, тарифов с жителей домов, находящихся на обслуживании истца.
20 ноября и 1 декабря 2009 года в адрес ООО "ЖКХ" поступили письма от ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс", согласно которым ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" уведомляет о прекращении начисления платежей с 01.11.2009 г. в пользу ООО "ЖКХ" за содержание и текущий ремонт жилья по вышеуказанным домам по причине того, что в адрес ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" поступили уведомления от ООО "Растелеком" о том, что жильцы спорных домов выбрали в качестве управляющей компании ООО "Растелеком".
01.11.2007 г. между ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" и ООО "Растелеком" был заключен договор N 1/1-Р-Р на выполнение информационно-вычислительных работ и расчетно-кассового обслуживания.
Согласно п. 1.1. указанного договора ответчик принял на себя обязательство от своего имени, но за счет средств ООО "Растелеком" осуществлять начисления, перерасчеты, сбор и учет платежей населения, проживающего на территории города Рассказово Тамбовской области, ул. Пушкина д. 66, ул. Маяковского д. 11,5, ул. Меховая фабрика, д. N 10, 12, 13, 14, 27, 29, 18, 20, 21, 23, 24, 25, 26, 28 за услуги по содержанию и текущему ремонту жилья.
24.11.2009 г. ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" и ООО "Растелеком" подписано дополнительное соглашение N 10 к договору N 1/1-Р-Р от 01.11.2007 г., согласно которому стороны дополнили п. 1.1. следующими адресами: ул. 60 лет Рассказово, д. NN 25, 27, ул. Маяковского, д. NN 2, 10, ул. Советская, д. 17, ул. Пушкина, д. NN 24, 64, ул. Победы, д. NN 7, 7 "А", 7 "Б", 7 "В", 7 "Г". Указанное дополнительное соглашение, согласно п. 3 вступает в силу с 01.11.2009 г.
В подтверждение своих доводов ответчиком указано, что общими собраниями собственников жилых помещений в домах по ул. Победы д. 7, ул. Победы д. 7 "А", ул. Победы д. 7 "Б", ул. Победы д. 7 "В", ул. Победы д. 7 "Г" 15.07.2009 г. приняты решения о заключении договоров на управление многоквартирным домом с ООО "Растелеком" с 01.10.2009 года.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом осуществляет принятые на себя по договору N 1/1-Р-ЖКХ обязательства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой инстанции и апелляционной инстанций, рассматривая настоящий спор пришли к выводу об обоснованности заявленных требований, в связи с чем удовлетворили их.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства на основании следующего.
Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Из пункта 4 ст. 155 ЖК РФ, следует, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
В соответствии с п. 7 ст. 155 ЖК, собственники помещение в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, право смены управляющей компании принадлежит гражданам, проживающим в многоквартирных домах и собственникам этих домом.
Однако суды, указанные нормы права при принятии обжалуемых судебных актов не учли.
Как следует из материалов дела, истцом заявлены требования о взыскании задолженности, образовавшейся на основании заключенного между сторонами договора N 1/1-Р-ЖКХ от 01.11.2007 г. в отношении домов, находящихся на обслуживании у истца.
Между тем в имеющихся в материалах дела документах: отзыва ответчика на иск, писем ООО "Растелеком" N 387 от 31.07.2009 г., N 146 от 12.08.2009 г., писем ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" N 1/32-1345 от 30.07.2009 г., N 1/32-1365 от 05.08.2009 г., N 1/32-1646 от 20.10.2009 г, N 1/32-1787 от 20.11.2009 г., N 1/32-1807 от 25.11.2009 г., заявлений жителей спорных домов, направленных в адрес Прокуратуры г. Рассказово и в Администрацию г. Рассказово, протоколов общих собраний собственников спорных домов, заявлений-уведомлений в адрес истца от жильцов - собственников квартир спорных домов усматривается, что истец был уведомлен о выборе собственниками спорных домов новой управляющей компанией ООО "Растелеком".
Также в материалы дела представлены договоры управления заключенные ООО "Растелеком" с жильцами спорных домов и договор N 1/1-Р-Р от 01.11.2007 г. между ОГУП "Тамбовтеплоэнергоресурс" и ООО "Растелеком", из которых следует, что функции управляющей компании в отношении спорных домов фактически перешли к ООО "Растелеком.
Указанные обстоятельства также не получили надлежащей оценки судом.
В качестве доказательства выполнения им функции управления спорными домами истец представил в материалы дела акты о приемке выполненных работ.
Однако акты представлены за период ноябрь - декабрь 2009 г., в то время как иск заявлен о взыскании задолженности за период с ноября 2009 года по февраль 2010 года. В качестве основания возникновения отношений по данным актам указан договор подряда, а не договор управления. Также данные акты и выписка из журнала заявок, свидетельствует о выполнении истцом работ индивидуального заказа жителей отдельных квартир, в то время как услуги по спорному договору должны быть оказаны истцом по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
В то же время истцом не отрицался факт отсутствия заключенных с жителями спорных домом договоров управления.
Суды не дали оценки отсутствию в материалах дела доказательств, подтверждающих выполнение истцом услуг в течение всего спорного периода.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Согласно подп. "в" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 307 от 23.05.2006 г. исполнитель коммунальных услуг обязан заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям.
Доказательств заключения таких договоров между истцом и ресурсоснабжающими организациями в материалы дела не представлены.
Вместе с тем, договоры ООО "Растелеком" с ресурсоснабжающими организациями имеются в материалах дела, однако судами при принятии обжалуемых судебных актов данные договоры во внимание не были приняты.
Также судами не приняты во внимание и акты о приемке выполненных работ (т. 4, л.д. 16 - 26), в которых в качестве стороны выполняющей работы указано ООО "Растелеком".
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 1 ст. 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельствами, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Таким образом, изменения жильцами спорных домов управляющей компании и способа управления является существенным изменением обстоятельств, которые свидетельствуют о фактическим прекращении отношений между истцом и собственниками, и, соответственно, между истцом и ответчиком.
То есть в данном случае речь идет не о расторжении договора, а об отказе от исполнения договора по оказанию услуг.
Суды же не дали оценки отношениям сторон исходя из положений ст. 416 ГК с точки зрения невозможности исполнения услуг.
Кроме того, принятые по делу судебные акты содержат вывод о взыскании с ответчика задолженности с ноября 2009 г. по февраль 2010 г. в сумме 802335 руб. 95 коп.
Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершить по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные значимые действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В соответствии с п. 1 ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
Между тем в силу п. 41. договора N !/1-Р-ЖКХ от 01.11.2007 г. за оказанные услуги и выполненные работы по настоящему договору заказчик уплачивает исполнителю денежные средства в размере 5,0 (пяти) процентов (в том числе НДС 18%) от собранных денежных средств по счетам-квитанциям (платежным документам) за услуги по содержанию и текущему ремонту жилья.
Согласно п. 4.2 договора оплата оказанных услуг и выполнение работ, предусмотренных настоящим договором, производится путем удержания исполнителем указанных выше процентов от поступающих на специальные расчетные счета исполнителя денежных средств, причитающихся перечислению заказчику.
Суды не исследовали и не дали надлежащей правовой *** доводу ответчика о том, что заявленная сумма 802335 руб. 95 коп. - это сумма, поступившая в спорный период на счет ответчика, включающая, в том числе и процент вознаграждения, подлежащий уплате ответчику.
В соответствии со ст. ст. 15, 71, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемое арбитражным судом решение должно быть законным, обоснованным, мотивированным, основанным на результатах оценки полученных по делу доказательств.
Учитывая, что суды не дали оценку доказательствам и доводам ответчика по делу, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
На основании изложенного суду при новом рассмотрении дела необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам сторон и доказательствам, представляемым ими в обоснование своих доводов и, правильно применив нормы действующего законодательства, разрешить спор
Учитывая изложенное, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 20.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 по делу N А64-8348/09 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)