Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Содружество", город Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 по делу N А06-2058/2007-9,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО", город Астрахань, к Некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Содружество", город Астрахань, о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков в размере 125.255 руб. и встречное исковое заявление Некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Содружество", город Астрахань, к обществу с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО", о взыскании 106691 руб. 52 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Некоммерческой организации Товариществу собственников жилья "Содружество" о досрочном расторжении договора аренды N 3 от 29.01.07 г., нежилого помещения расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ахшарумова, д. 1 и признания права ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере 125 255 руб.
Ответчиком - Некоммерческой организацией Товариществом собственников жилья "Содружество" предъявлен встречный иск о взыскании с ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" задолженности по арендной плате в сумме 100075 руб. и пени в сумме 6616 руб. 52 коп., а всего 106691 руб. 52 коп.
Определением суда от 02 июля 2007 встречный иск принят для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
В судебном разбирательстве представитель истца заявил отказ от требований в части расторжения договора аренды, поскольку в судебном заседании стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды.
Отказ от части иска принят судом.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.10.07 производство по делу в части досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения N 3 от 29.01.07, расположенного по адресу: город Астрахань, улица Ахшарумова, дом 1 прекращено.
Судом признано право ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размер 125225 руб.
Во встречном иске отказано.
Судебные акты мотивированы со ссылкой на нормы ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Некоммерческая организация "Содружество" просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением судом норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что к правоотношениям сторон нормы ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, так как имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на кассационную жалобу, коллегия находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между жилищно-строительным кооперативом N 38 (арендодатель) и ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" (Арендатор) 01 января 2003 года был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения на 1 этаже площадью 126,7 кв. м., расположенного по ул. Ахшарумова, 1 под офис сроком с 01 января по 31 января 2003 г.
Указанное помещение 01.01.2003 года было передано арендатору по акту приема-передачи.
01.10.2004 года между этими же сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым стороны предусмотрели, что если в течение месяца до истечения срока договора со стороны арендодателя не поступило письменных уведомлений о расторжении договора, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца в письменной форме другую сторону.
01.02.2006 года между ЖСК-38 и ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" был подписан аналогичный договор аренды сроком на 1 год.
В связи с преобразованием ЖСК N 38 в НО ТСЖ "Содружество" договор аренды указанного выше помещения был переоформлен. В договоре N 3 от 29.01.2007 года Арендодателем указано НО ТСЖ "Содружество". Срок по договору аренды определен с 01 февраля 2007 года по 31 декабря 2007 года.
Суд пришел к выводу, что период существования арендных отношений истец произвел работы по ремонту электрооборудования и ремонту коммуникаций на сумму 125255 руб., со ссылкой на то, что состояние электрооборудования и коммуникаций не позволяет использовать помещение по назначению.
16.02.07 года истец уведомил ответчика об удержании из арендной платы за январь-апрель 2007 года суммы расходов на ремонт электрооборудования и коммуникаций в размере 125 255 руб.
30.03.07 года истец уведомил ответчика об отказе от договора и освобождении помещения с 01.05.2007 года.
02 мая 2007 года по акту приема-передачи истец передал ответчику помещение.
Ответчик расходы по проведенному истцом ремонту в счет арендной платы не зачел, поскольку считает, что ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" не имеет право на удержание из арендной платы текущего и косметического ремонта и предъявил, в свою очередь, требования о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате в сумме 106 691 руб. 52 коп.
Суд, применив нормы ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации признал право ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере 125255 руб.
Однако подобное право подлежит установлению с учетом условий договора и назначения имущества.
При этом речь может идти об устранении таких недостатков, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В письме истца N 405 от 28.07.05 речь идет о реконструкции электрического оборудования по смете на сумму 64443 руб., в письме N 74/05 от 02.08.05 - о прокладке отдельного кабельного ввода от ВГУ жилого дома.
Однако суд признал право ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы 125255 руб. без правовой оценки заключенных договоров.
Учитывая изложенное, коллегия считает, что судебные акты приняты по неисследованным обстоятельствам и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует уточнить первоначальный иск, так как право на удержание в судебном порядке установлению не подлежит, оно применяется стороной договора с учетом условий заключенного договора, взаимоотношений сторон и норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В части встречного иска судебные акты приняты без оценки расчета и, кроме того, оба требования взаимосвязаны, в связи с чем, дело в полном объеме подлежит направлению на новое рассмотрение.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 по делу N А06-2058/2007-9 отменить, кассационную жалобу удовлетворить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.01.2008 ПО ДЕЛУ N А06-2058/2007-9
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 января 2008 г. по делу N А06-2058/2007-9
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Содружество", город Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 по делу N А06-2058/2007-9,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО", город Астрахань, к Некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Содружество", город Астрахань, о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков в размере 125.255 руб. и встречное исковое заявление Некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья "Содружество", город Астрахань, к обществу с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО", о взыскании 106691 руб. 52 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Некоммерческой организации Товариществу собственников жилья "Содружество" о досрочном расторжении договора аренды N 3 от 29.01.07 г., нежилого помещения расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Ахшарумова, д. 1 и признания права ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере 125 255 руб.
Ответчиком - Некоммерческой организацией Товариществом собственников жилья "Содружество" предъявлен встречный иск о взыскании с ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" задолженности по арендной плате в сумме 100075 руб. и пени в сумме 6616 руб. 52 коп., а всего 106691 руб. 52 коп.
Определением суда от 02 июля 2007 встречный иск принят для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
В судебном разбирательстве представитель истца заявил отказ от требований в части расторжения договора аренды, поскольку в судебном заседании стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды.
Отказ от части иска принят судом.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.10.07 производство по делу в части досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения N 3 от 29.01.07, расположенного по адресу: город Астрахань, улица Ахшарумова, дом 1 прекращено.
Судом признано право ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размер 125225 руб.
Во встречном иске отказано.
Судебные акты мотивированы со ссылкой на нормы ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Некоммерческая организация "Содружество" просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением судом норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что к правоотношениям сторон нормы ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, так как имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на кассационную жалобу, коллегия находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между жилищно-строительным кооперативом N 38 (арендодатель) и ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" (Арендатор) 01 января 2003 года был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения на 1 этаже площадью 126,7 кв. м., расположенного по ул. Ахшарумова, 1 под офис сроком с 01 января по 31 января 2003 г.
Указанное помещение 01.01.2003 года было передано арендатору по акту приема-передачи.
01.10.2004 года между этими же сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым стороны предусмотрели, что если в течение месяца до истечения срока договора со стороны арендодателя не поступило письменных уведомлений о расторжении договора, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца в письменной форме другую сторону.
01.02.2006 года между ЖСК-38 и ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" был подписан аналогичный договор аренды сроком на 1 год.
В связи с преобразованием ЖСК N 38 в НО ТСЖ "Содружество" договор аренды указанного выше помещения был переоформлен. В договоре N 3 от 29.01.2007 года Арендодателем указано НО ТСЖ "Содружество". Срок по договору аренды определен с 01 февраля 2007 года по 31 декабря 2007 года.
Суд пришел к выводу, что период существования арендных отношений истец произвел работы по ремонту электрооборудования и ремонту коммуникаций на сумму 125255 руб., со ссылкой на то, что состояние электрооборудования и коммуникаций не позволяет использовать помещение по назначению.
16.02.07 года истец уведомил ответчика об удержании из арендной платы за январь-апрель 2007 года суммы расходов на ремонт электрооборудования и коммуникаций в размере 125 255 руб.
30.03.07 года истец уведомил ответчика об отказе от договора и освобождении помещения с 01.05.2007 года.
02 мая 2007 года по акту приема-передачи истец передал ответчику помещение.
Ответчик расходы по проведенному истцом ремонту в счет арендной платы не зачел, поскольку считает, что ООО РАЦ "АСТ-АБИКО" не имеет право на удержание из арендной платы текущего и косметического ремонта и предъявил, в свою очередь, требования о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате в сумме 106 691 руб. 52 коп.
Суд, применив нормы ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации признал право ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере 125255 руб.
Однако подобное право подлежит установлению с учетом условий договора и назначения имущества.
При этом речь может идти об устранении таких недостатков, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В письме истца N 405 от 28.07.05 речь идет о реконструкции электрического оборудования по смете на сумму 64443 руб., в письме N 74/05 от 02.08.05 - о прокладке отдельного кабельного ввода от ВГУ жилого дома.
Однако суд признал право ООО "Региональный аудиторский центр "АСТ-АБИКО" на удержание из арендной платы суммы 125255 руб. без правовой оценки заключенных договоров.
Учитывая изложенное, коллегия считает, что судебные акты приняты по неисследованным обстоятельствам и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует уточнить первоначальный иск, так как право на удержание в судебном порядке установлению не подлежит, оно применяется стороной договора с учетом условий заключенного договора, взаимоотношений сторон и норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В части встречного иска судебные акты приняты без оценки расчета и, кроме того, оба требования взаимосвязаны, в связи с чем, дело в полном объеме подлежит направлению на новое рассмотрение.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 по делу N А06-2058/2007-9 отменить, кассационную жалобу удовлетворить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)