Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Виноградова Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего судьи Корнильевой С.А.
судей Лебедева В.И., Тарасовой И.В.
при секретаре К.Ю.
рассмотрела в судебном заседании 28 февраля 2011 года дело N 2-584/10 по кассационной жалобе ОАО <...> на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 2 декабря 2010 года по иску Б. к КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО <...>, Я. о признании помещения общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признании результатов аукциона недействительными, признании недействительным договора купли-продажи помещения, признании за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на помещение.
Заслушав доклад судьи Корнильевой С.А., объяснения представителей ОАО <...> - К.Л. (по доверенности от 30 декабря 2010 года сроком по 31.12.2011 года), Ч. (по доверенности от 30 декабря 2010 года сроком по 31.12.2011 года), представителя Б. - адвоката Ивановой Д.З. (ордер от 28 февраля 2011 года по доверенности от 23 ноября 2009 года, сроком на три года), судебная коллегия
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 2 декабря 2010 года требования истца удовлетворены, судом постановлено признать помещение 7-Н дома <...> общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признав недействительными результаты аукциона по продаже указанного помещения от 18 ноября 2009 года, признать недействительным договор купли-продажи указанного помещения от 20 ноября 2009 года между ОАО <...> и Я., взыскать с ОАО <...> в пользу Я. <...> рублей.
Тем же решением суд постановил взыскать госпошлину в доход государства с ОАО <...> в сумме <...>.
В кассационной жалобе ОАО <...> просит решение суда отменить, считает его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение площадью 109.3 кв. м расположено по адресу: <...> пом. 7Н, кадастровый номер объекта: <...>, правообладателем являлся Санкт-Петербург, государственная собственность, дата государственной регистрации права собственности - 03.08.2009 года (л.д. 16).
На основании распоряжения N 1845-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...> пом. 7-Н, изданного 14 сентября 2009 года КУГИ Санкт-Петербурга, в отношении спорного помещения ОАО <...> было осуществлено проведение аукциона.
4 декабря 2009 года на официальном сайте ОАО <...> был опубликован Официальный бюллетень <...> N <...>. Раздел "Итоги торгов" содержал информацию о том, что торги состоялись, спорное помещение продано, победителем аукциона признан Я., начальная и продажная цены одинаковы, составляют <...> рублей, по результатам торгов 20.11.2009 года с Я. заключен договор купли-продажи N <...> нежилого помещения по указанному выше адресу.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на те обстоятельства, что проведение аукциона по продаже спорного помещения противоречит части 1 статьи 36 ЖК РФ, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Истец указывал, что данное помещение является подвалом многоквартирного дома, которое было отремонтировано жильцами дома (собственниками квартир дома) в соответствии со статьей 39 ЖК РФ и использовалось ими в качестве помещения для проведения досуга на основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, в соответствии со справкой N <...>, выданной 07 декабря 2009 года ООО "Жилкомсервис N <...> района", в помещении 7-Н, расположенном в доме <...> имеются следующие коммуникации: розлива стояков ЦО, ГВС, ХВС, канализации. Данные инженерные сети требуют постоянного обслуживания и доступа, а также обеспечивают, как минимум две парадные дома <...>. Данное помещение не имеет самостоятельного входа со двора, вход в него возможен только из парадных. Спорное помещение никогда самостоятельно не использовалось, в аренду не сдавалось. Истец полагает, что торги были в нарушение ст. 447 ГК РФ проведены лицом, не обладающим правом собственности на спорное помещение, так как данное помещение принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и не может быть приватизировано, а тем более, продано третьим лицам.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции полагал установленным тот факт, что помещение 7-Н является техническим этажом, предназначено для обслуживания других помещений жилого дома, в силу закона имеет статус общего имущества собственников данного дома, не может использоваться самостоятельно в целях, не связанных с обслуживанием дома; полагал доказанными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании нежилого помещения 7-Н, общим имуществом собственников многоквартирного дома, и, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительными результатов аукциона по продаже указанного помещения от 18 ноября 2009 года, признании недействительным договора купли-продажи указанного помещения от 20 ноября 2009 года, заключенного между ОАО <...> и Я. и взыскании с ОАО <...> в пользу Я. <...> рублей.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.
Признавая спорный объект недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, суд руководствовался положениями ст. 36 ЖК РФ, исходил из результатов проведенной по делу строительной экспертизы.
Вместе с тем, судом не учтено, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения истцом не обжаловались и не были признаны незаконными, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения было зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга, которое на момент вынесения решения никем не оспорено.
Признавая спорный объект недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, суд необоснованно отклонил, не проверив, доводы ответчика о том, что спорное помещение изначально не было предназначено для обслуживания жилого дома, с момента первичной инвентаризации учитывалось как самостоятельное, в границах сформированного в настоящее время помещения располагались жилые помещения, с 1991 г. спорное помещение использовалось под склад.
Вывод суда о наличии оснований для признания торгов недействительными постановлен без учета положений ст. 449 ГК РФ, согласно которым могут быть признаны судом недействительными торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом. Указанные обстоятельства судом не устанавливались.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, при разрешении спора суду надлежало установить является ли избранный истцом способ защиты нарушенных прав надлежащим, направленным на их восстановление, относится к числу предусмотренных способов защиты, применяемых исходя из характера и последствий соответствующего правонарушения.
Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ОАО <...> в пользу Я. <...> рублей.
В кассационной жалобе ОАО <...> ссылается на то, что с ОАО <...> не могли быть взысканы денежные средства в порядке применения последствий недействительности сделки, т.к. ОАО <...> при проведении торгов и при заключении договора действовало на основании Распоряжения КУГИ и договора поручения, заключенного с КУГИ, не является стороной сделки, денежные средства по сделке были в установленном законом порядке перечислены в бюджет С.-Петербурга.
Указанные доводы заслуживают внимания.
В связи с изложенным, кассационная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит предложить истцу уточнить заявленные требования, исследовать и оценить имеющиеся в материалах дела доказательства, проверить доводы ответчика, дать им надлежащую правовую оценку; предложить истцу представить доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и на основании установленных фактических обстоятельств определить правовой режим спорного помещения, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 2 декабря 2010 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.02.2011 N 2721
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 февраля 2011 г. N 2721
Судья: Виноградова Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего судьи Корнильевой С.А.
судей Лебедева В.И., Тарасовой И.В.
при секретаре К.Ю.
рассмотрела в судебном заседании 28 февраля 2011 года дело N 2-584/10 по кассационной жалобе ОАО <...> на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 2 декабря 2010 года по иску Б. к КУГИ Санкт-Петербурга, ОАО <...>, Я. о признании помещения общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признании результатов аукциона недействительными, признании недействительным договора купли-продажи помещения, признании за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на помещение.
Заслушав доклад судьи Корнильевой С.А., объяснения представителей ОАО <...> - К.Л. (по доверенности от 30 декабря 2010 года сроком по 31.12.2011 года), Ч. (по доверенности от 30 декабря 2010 года сроком по 31.12.2011 года), представителя Б. - адвоката Ивановой Д.З. (ордер от 28 февраля 2011 года по доверенности от 23 ноября 2009 года, сроком на три года), судебная коллегия
установила:
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 2 декабря 2010 года требования истца удовлетворены, судом постановлено признать помещение 7-Н дома <...> общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, признав недействительными результаты аукциона по продаже указанного помещения от 18 ноября 2009 года, признать недействительным договор купли-продажи указанного помещения от 20 ноября 2009 года между ОАО <...> и Я., взыскать с ОАО <...> в пользу Я. <...> рублей.
Тем же решением суд постановил взыскать госпошлину в доход государства с ОАО <...> в сумме <...>.
В кассационной жалобе ОАО <...> просит решение суда отменить, считает его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение площадью 109.3 кв. м расположено по адресу: <...> пом. 7Н, кадастровый номер объекта: <...>, правообладателем являлся Санкт-Петербург, государственная собственность, дата государственной регистрации права собственности - 03.08.2009 года (л.д. 16).
На основании распоряжения N 1845-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...> пом. 7-Н, изданного 14 сентября 2009 года КУГИ Санкт-Петербурга, в отношении спорного помещения ОАО <...> было осуществлено проведение аукциона.
4 декабря 2009 года на официальном сайте ОАО <...> был опубликован Официальный бюллетень <...> N <...>. Раздел "Итоги торгов" содержал информацию о том, что торги состоялись, спорное помещение продано, победителем аукциона признан Я., начальная и продажная цены одинаковы, составляют <...> рублей, по результатам торгов 20.11.2009 года с Я. заключен договор купли-продажи N <...> нежилого помещения по указанному выше адресу.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на те обстоятельства, что проведение аукциона по продаже спорного помещения противоречит части 1 статьи 36 ЖК РФ, в соответствии с которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Истец указывал, что данное помещение является подвалом многоквартирного дома, которое было отремонтировано жильцами дома (собственниками квартир дома) в соответствии со статьей 39 ЖК РФ и использовалось ими в качестве помещения для проведения досуга на основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, в соответствии со справкой N <...>, выданной 07 декабря 2009 года ООО "Жилкомсервис N <...> района", в помещении 7-Н, расположенном в доме <...> имеются следующие коммуникации: розлива стояков ЦО, ГВС, ХВС, канализации. Данные инженерные сети требуют постоянного обслуживания и доступа, а также обеспечивают, как минимум две парадные дома <...>. Данное помещение не имеет самостоятельного входа со двора, вход в него возможен только из парадных. Спорное помещение никогда самостоятельно не использовалось, в аренду не сдавалось. Истец полагает, что торги были в нарушение ст. 447 ГК РФ проведены лицом, не обладающим правом собственности на спорное помещение, так как данное помещение принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и не может быть приватизировано, а тем более, продано третьим лицам.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции полагал установленным тот факт, что помещение 7-Н является техническим этажом, предназначено для обслуживания других помещений жилого дома, в силу закона имеет статус общего имущества собственников данного дома, не может использоваться самостоятельно в целях, не связанных с обслуживанием дома; полагал доказанными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании нежилого помещения 7-Н, общим имуществом собственников многоквартирного дома, и, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительными результатов аукциона по продаже указанного помещения от 18 ноября 2009 года, признании недействительным договора купли-продажи указанного помещения от 20 ноября 2009 года, заключенного между ОАО <...> и Я. и взыскании с ОАО <...> в пользу Я. <...> рублей.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.
Признавая спорный объект недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, суд руководствовался положениями ст. 36 ЖК РФ, исходил из результатов проведенной по делу строительной экспертизы.
Вместе с тем, судом не учтено, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения истцом не обжаловались и не были признаны незаконными, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения было зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга, которое на момент вынесения решения никем не оспорено.
Признавая спорный объект недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, суд необоснованно отклонил, не проверив, доводы ответчика о том, что спорное помещение изначально не было предназначено для обслуживания жилого дома, с момента первичной инвентаризации учитывалось как самостоятельное, в границах сформированного в настоящее время помещения располагались жилые помещения, с 1991 г. спорное помещение использовалось под склад.
Вывод суда о наличии оснований для признания торгов недействительными постановлен без учета положений ст. 449 ГК РФ, согласно которым могут быть признаны судом недействительными торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом. Указанные обстоятельства судом не устанавливались.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, при разрешении спора суду надлежало установить является ли избранный истцом способ защиты нарушенных прав надлежащим, направленным на их восстановление, относится к числу предусмотренных способов защиты, применяемых исходя из характера и последствий соответствующего правонарушения.
Применяя последствия недействительности сделки, суд взыскал с ОАО <...> в пользу Я. <...> рублей.
В кассационной жалобе ОАО <...> ссылается на то, что с ОАО <...> не могли быть взысканы денежные средства в порядке применения последствий недействительности сделки, т.к. ОАО <...> при проведении торгов и при заключении договора действовало на основании Распоряжения КУГИ и договора поручения, заключенного с КУГИ, не является стороной сделки, денежные средства по сделке были в установленном законом порядке перечислены в бюджет С.-Петербурга.
Указанные доводы заслуживают внимания.
В связи с изложенным, кассационная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит предложить истцу уточнить заявленные требования, исследовать и оценить имеющиеся в материалах дела доказательства, проверить доводы ответчика, дать им надлежащую правовую оценку; предложить истцу представить доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и на основании установленных фактических обстоятельств определить правовой режим спорного помещения, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 2 декабря 2010 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)