Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мисюра С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Неретиной Е.Н.
судей Давыдовой И.Н. и Козлова И.П.
при секретаре К.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдовой И.Н.
дело по кассационной жалобе ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 10 июня 2011 г., которым постановлено:
в удовлетворении требований Л. о признании заключенным договора N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома от 09.04.2008 г. договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании пени за неправомерное привлечение денежных средств потребителя за период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г., отказать.
Взыскать с ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" в пользу Л. излишне уплаченные по договору денежные средства в сумме xxx рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме xxx руб.
Обязать ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" возвратить Л. денежные средства, уплаченные ею за устройство видеонаблюдения в доме в сумме xxx рублей.
Обязать ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" возвратить Л. денежные средства, излишне уплаченные за инвентаризацию дома в сумме 51 рубль,
Л. на основании Закона РФ "О защите прав потребителей" обратилась в суд с иском к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5", в котором просила признать заключенный ею и ответчиком договор N 8 от 09.04.2008 г. на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Московская область, xxx договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с применением к нему соответствующих норм и правил, обязать ответчика вернуть ей излишне уплаченные по указанному договору денежные средства в размере xxx руб., взыскать с ответчика в ее пользу пени в размере xxx руб. за неправомерное привлечение денежных средств потребителя за период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г., проценты за пользование излишне уплаченными по договору денежными средствами за 180 дней в сумме xxx руб., обязать ответчика вернуть ей излишне полученные в качестве возмещения затрат на инвентаризацию дома денежные средства в размере xxx руб., обязать ответчика вернуть ей неправомерно полученные в качестве возмещения затрат за устройство видеонаблюдения в доме денежные средства в размере xxx руб. В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила суд обязать ответчика уменьшить стоимость приобретенной ею 09.04.2008 г. квартиры, пропорционально стоимости недополученного в собственность общедомового имущества, указанного в проектной декларации, а также предоставить ей проектно-сметную документацию по дому.
В судебном заседании Л. поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "ПКФ "Виктория-5" Б. возражала против заявленных требований.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" по доводам кассационной жалобы.
В заседание судебной коллегии представитель ООО "ПКФ "Виктория-5" Б. явилась, доводы жалобы поддержала в полном объеме.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика ООО "ПКФ "Виктория-5" Б., истицу Л., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит, оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если застройщик не является жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативом либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Федеральный закон N 214-ФЗ устанавливает, что договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке содержать следующие условия:
- - описание в соответствии с проектной документацией конкретного объекта долевого строительства (квартиры), который застройщик обязан передать гражданину после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину участнику долевого строительства;
- - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- - гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из материалов дела следует, что Л. в период марта - начала апреля 2008 г., желая приобрести в личное пользование квартиру в г. Сергиев Посад Московской области, обратилась в ООО "Производственно-коммерческая фирма Виктория-5" для заключения с указанной организацией договора участия в долевом строительстве дома.
09.04.2008 г. ответчик заключил с Л. договор N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, xxx.
Предметом указанного договора являлось участие Л. в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, xxx и получение по окончании строительства квартиры общей площадью 74,92 кв. м в секции 1 этаж 16, 1-я направо.
Согласно п. 2.1 договора объем инвестиций, направляемых Л. в строительство жилого дома составляет xxx рублей из расчета xxx рублей за квадратный метр площади квартиры и лоджии.
Пунктом 2.5 договора предусматривалось, что окончательный объем инвестируемых средств уточняется по данным обмеров БТИ. При этом сроки и сумма возвращаемых соинвестору излишне перечисленных денежных средств производится в день подписания соинвестором акта приема передачи квартиры в случаях, если разница в площадях составит более 0,5 кв. м.
Пунктом 7.1 договора предусматривалось, что указанный договор подлежит замене на "договор участия в долевом строительстве" после получения инвестором постановления об утверждении акта госкомиссии по приемке дома в эксплуатацию и прекращает свое действие со дня заключения договора участия в долевом строительстве.
Во исполнение указанного договора Л. внесла на счет ответчика в период с 09.04 по 06.05.2008 г. денежные средства в размере xxx рублей, что подтверждается квитанциями.
06.11.2008 г. ООО "ПКФ "Виктория-5" заключило с Л. договор N 08 участия в долевом строительстве и дополнительное соглашение N 1 к нему.
Согласно п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 06.11.2008 г., Л. принимает долевое участие в финансировании строительства жилого многоквартирного дома, а застройщик ООО "ПКФ "Виктория-5" осуществляет строительство и по его окончании и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передает Участнику объект долевого участия: жилое помещение N 75, общей площадью 70,36 кв. м без учета площади лоджии 4,56 кв. м.
Пунктом 3.1 договора стороны пришли к соглашению, что объем долевого участия составит сумму в размере xxx руб. из расчета xxx рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения и лоджии без понижающего коэффициента.
При таких обстоятельствах суд правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и пришел к выводу о том, что заключенный 09.04.2008 г. между ООО "ПКФ "Виктория-5" и Л. договор N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, xxx является договором участия в долевом строительстве, так как содержит в себе основные условия этого вида договора.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства, то есть квартиру, гражданину - участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Такой договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суд пришел к правильному выводу о том, что указанный договор от 09.04.2008 г. является договором присоединения.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении прав потребителя Л., поскольку ответчик указал неправильное наименование договора и не произвел действия по его государственной регистрации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что пункт 7.1 - 7.2 договора о замене указанного договора на договор участия в долевом строительстве не противоречит требованиям закона, а напротив свидетельствует о приведении ранее заключенного договора в соответствие с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ, однако новый договор должен содержать аналогичные существенные условия, в том числе условия о цене, сроках и порядке ее уплаты.
Вместе с тем в договор N 8 от 06.11.2008 г. были внесены изменения в условия о цене договора, а именно в п. 3.1 договора предусмотрено, что объем долевого участия, в соответствии с условиями настоящего договора, составляет xxx рублей из расчета xxx рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения и лоджии без понижающего коэффициента.
Суд обоснованно отказал истице в удовлетворении исковых требований в части признания заключенного договора N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома от 09.04.2008 г. договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании пени за неправомерное привлечение денежных средств потребителя за период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г., поскольку договор от 09.04.2008 г. прекратил свое действие и не может повлечь для истицы каких-либо правовых последствий, на сложившиеся между истицей и ответчиком правоотношения распространяется договор от 06.11.2008 г. Кроме того, Л. в настоящее время не является собственником спорной квартиры, которую продала третьим лицам.
По тем же основаниями, а также по причине непредставления доказательств неправомерности привлечения денежных средств истца в период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г. и недополучения Л. в собственность общедомового имущества, суд обоснованно не удовлетворил требования истицы об обязании уменьшить стоимость приобретенной квартиры, пропорционально стоимости не полученного в собственность общедомового имущества, обязании предоставить проектно-сметную документацию на дом.
По смыслу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Также судом установлено и из материалов дела следует, что согласно п. 3.1 договора N 8 участия в долевом строительстве от 06.11.2008 г., объем долевого участия составляет xxx рублей из расчета 43000 рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения и лоджии без понижающего коэффициента.
Из п. 3.4 договора следует, что окончательный объем долевого участия уточняется по данным обмеров БТИ, производимых по окончании строительно-монтажных работ. При этом сроки и сумма возвращаемых застройщиком участнику излишне уплаченных денежных средств определяются соглашением сторон и оформляются дополнительным соглашением, в день подписания акта приема передачи квартиры.
ООО "ПКФ "Виктория-5" отказалось возвратить Л. денежные средства за излишне уплаченную площадь, сославшись на п. 3.1 договора и п. 3.1 допсоглашения N 1 к договору.
Вместе с тем внесение в п. п. 3.1 договора и допсоглашения положений о стоимости одного квадратного метра лоджии без понижающего коэффициента, противоречит действующему законодательству РФ и нарушает права потребителя.
Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в Письме от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 "О лоджиях и верандах" указал, что в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. В соответствии со СНИП 2,08.01-89 и СНИП 2 08.01-89 допускается проектирование остекленных лоджий при условии соблюдения правил противопожарной безопасности. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир, остекление лоджий допустимо только по согласованию с архитектором, а также если это предусмотрено проектом.
Из п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки, этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08.
Постановлением Губернатора Московской области N 302-ПГ от 11.12.1997 г. прямо предусмотрен подсчет общей площади вводимого в эксплуатацию жилого дома с учетом площадей лоджий с коэффициентом 0,5, балконов и террас с коэффициентом 0,3.
Л. как потребитель, заключала первоначальный договор участия в инвестировании строительства дома 09.04.2008 г. не была поставлена ответчиком в известность о возможности подсчета общей площади лоджии без учета коэффициента.
В дальнейшем, с учетом п. 7.2 указанного договора о замене договора инвестирования на договор долевого участия, Л. заключила договор, в котором было оговорено условие о возможности подсчета общей площади лоджии без учета понижающего коэффициента.
Данный договор, являясь договором присоединения, мог быть принят Л. не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Ответчиком не представлено суду доказательств того, что истице при заключении договора была предоставлена достоверная информация об оказываемых услугах, в т.ч. о том, что такое понижающие коэффициенты и каким образом их применение или неприменение может влиять на цену договора.
Согласно техническому паспорту квартиры, общая площадь с учетом площади помещения вспомогательного использования (лоджии) составляет 72,4 кв. м.
При таких обстоятельствах суд правильно удовлетворил требования истца в части взыскания с ответчика в ее пользу излишне уплаченные по договору денежные средства в сумме 108360 рублей, согласно следующему расчету: 3221560 руб. - (72,4 кв. м х 43000 руб.).
Также суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истицы проценты за пользования чужими денежными средствами в размере xxx руб., из расчета: xxx руб. (сумма незаконно удерживаемых средств) x 10,5% /360) x 180 дн./100, (где 10,5% ставка рефинансирования ЦБ РФ на 13.08.2009 г.), поскольку обязанность возврата излишне уплаченных по договору сумм возникла у ответчика с даты подписания акта приема передачи квартиры (13.02.2009 г.) и на момент подачи иска (13.08.2009 г.) не возвращены.
Рассматривая требования Л. об обязании ООО "ПКФ "Виктория-5" возвратить истице денежные средства, уплаченные за инвентаризацию дома, суд обоснованно принял во внимание то, что Л. уплачено за инвентаризацию дома xxx руб. Согласно счету N xxx от 05.11.2008 г. и платежному поручению ООО ПКФ "Виктория-5" уплатила Сергиево-Посадскому филиалу ГУП БТИ в счет инвентаризации дома xxx рублей.
Размер излишне заплаченных истцом денежных средств на инвентаризацию составляет 51 рубль (xxx,00 руб. - xxx руб.).
Согласно п. 5.6 договора долевого участия прямо предусмотрена обязанность истца нести расходы по оплате услуг БТИ, в доле общей жилой площади, получаемой в рамках настоящего договора.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что суд правильно удовлетворил требования Л. об обязании ООО "ПКФ "Виктория-5" возвратить денежные средства, уплаченные за инвентаризацию дома в размере 51 рубля.
Как усматривается из материалов дела Л. в целях создания безопасных условий проживания в доме, где она приобрела квартиру, в добровольном порядке передала ответчику денежные средства в размере xxx рублей для установки в доме (в т.ч. в подъезде) систем видеонаблюдения.
02.04.2010 г. Л. продала спорную квартиру Б. и в настоящее время не является собственником квартиры.
Согласно договору N МП-05/1 от 29.10.2010 г. на монтажные и пусконаладочные работы, платежным поручениям от 24.12.2010 г. и 09.11.2010 г., система видеонаблюдения на момент продажи квартиры истцом приобретена и установлена не была, т.е. не было создано дополнительное общедомовое имущество.
На требования о возврате денежных средств, уплаченных за устройство видеонаблюдения в доме ответчик ответил отказом.
В связи с вышеизложенным, суд обосновано взыскал с ООО "ПКФ "Виктория-5" в пользу Л. денежные средства в размере xxx рублей, уплаченных за устройство видеонаблюдения в доме.
Доводы жалобы, в которых выражено несогласие ООО "ПКФ "Виктория-5" с решением суда в части взыскания с ответчика в пользу истицы излишне уплаченных денежных средств в размере xxx руб. со ссылкой на то, что соглашением сторон и дополнительным соглашением предусмотрено возвращение участнику излишне перечисленных денежных средств при разницы в площадях более 0,5 кв. м, в то время как разница между договорной площадью и фактической площадью переданной квартиры с коэффициентом лоджии 1 равна 0,12 кв. м (74, 92 - 74,8), не могут быть признаны обоснованными и повлечь отмену или изменение решения суда, поскольку Л. как потребитель не была поставлена ответчиком в известность о возможности подсчета общей площади лоджии без учета коэффициента.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Выводы суда основаны на материалах дела и действующему законодательству не противоречат.
Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование закона, в связи с чем они не могут являться основанием к отмене судебного решения.
Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.
В кассационной жалобе заявитель оспаривает решение суда однако оснований для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке, установленных ст. 362 ГПК РФ, жалоба не содержит.
Вопреки требованиям п. 4 ст. 339, ст. 363 ГПК РФ утверждения заявителя о нарушении норм материального права голословны и ничем не мотивированы, вследствие чего не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ оспариваемое решение постановлено по заявленным требованиям, юридически значимые обстоятельства судом установлены и исследованы с достаточной полнотой, имеющимся доказательствам дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы кассационной жалобы выводов суда не опровергают и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств. Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, основанием для отмены решения не является.
Кассационная жалоба не содержит доводов, которые не были бы приняты во внимание и не были бы проверены судом при вынесении решения по делу.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, в совокупности со всеми материалами дела дал оценку представленным доказательствам и по мотивам, изложенным в решении, правильно рассмотрел заявленный спор.
Нарушений норм материального и процессуального права коллегией не установлено, в связи с чем оснований к отмене решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 360, п. 1 ст. 361, ГПК РФ судебная коллегия,
Решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 10 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.08.2011 ПО ДЕЛУ N 33-26600
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2011 г. по делу N 33-26600
Судья: Мисюра С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Неретиной Е.Н.
судей Давыдовой И.Н. и Козлова И.П.
при секретаре К.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдовой И.Н.
дело по кассационной жалобе ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 10 июня 2011 г., которым постановлено:
в удовлетворении требований Л. о признании заключенным договора N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома от 09.04.2008 г. договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании пени за неправомерное привлечение денежных средств потребителя за период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г., отказать.
Взыскать с ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" в пользу Л. излишне уплаченные по договору денежные средства в сумме xxx рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме xxx руб.
Обязать ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" возвратить Л. денежные средства, уплаченные ею за устройство видеонаблюдения в доме в сумме xxx рублей.
Обязать ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" возвратить Л. денежные средства, излишне уплаченные за инвентаризацию дома в сумме 51 рубль,
установила:
Л. на основании Закона РФ "О защите прав потребителей" обратилась в суд с иском к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5", в котором просила признать заключенный ею и ответчиком договор N 8 от 09.04.2008 г. на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Московская область, xxx договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с применением к нему соответствующих норм и правил, обязать ответчика вернуть ей излишне уплаченные по указанному договору денежные средства в размере xxx руб., взыскать с ответчика в ее пользу пени в размере xxx руб. за неправомерное привлечение денежных средств потребителя за период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г., проценты за пользование излишне уплаченными по договору денежными средствами за 180 дней в сумме xxx руб., обязать ответчика вернуть ей излишне полученные в качестве возмещения затрат на инвентаризацию дома денежные средства в размере xxx руб., обязать ответчика вернуть ей неправомерно полученные в качестве возмещения затрат за устройство видеонаблюдения в доме денежные средства в размере xxx руб. В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, просила суд обязать ответчика уменьшить стоимость приобретенной ею 09.04.2008 г. квартиры, пропорционально стоимости недополученного в собственность общедомового имущества, указанного в проектной декларации, а также предоставить ей проектно-сметную документацию по дому.
В судебном заседании Л. поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "ПКФ "Виктория-5" Б. возражала против заявленных требований.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит ООО "Производственно-коммерческая фирма "Виктория-5" по доводам кассационной жалобы.
В заседание судебной коллегии представитель ООО "ПКФ "Виктория-5" Б. явилась, доводы жалобы поддержала в полном объеме.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика ООО "ПКФ "Виктория-5" Б., истицу Л., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит, оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если застройщик не является жилищно-строительным и жилищным накопительным кооперативом либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Федеральный закон N 214-ФЗ устанавливает, что договор участия в долевом строительстве должен в обязательном порядке содержать следующие условия:
- - описание в соответствии с проектной документацией конкретного объекта долевого строительства (квартиры), который застройщик обязан передать гражданину после завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину участнику долевого строительства;
- - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- - гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из материалов дела следует, что Л. в период марта - начала апреля 2008 г., желая приобрести в личное пользование квартиру в г. Сергиев Посад Московской области, обратилась в ООО "Производственно-коммерческая фирма Виктория-5" для заключения с указанной организацией договора участия в долевом строительстве дома.
09.04.2008 г. ответчик заключил с Л. договор N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, xxx.
Предметом указанного договора являлось участие Л. в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, xxx и получение по окончании строительства квартиры общей площадью 74,92 кв. м в секции 1 этаж 16, 1-я направо.
Согласно п. 2.1 договора объем инвестиций, направляемых Л. в строительство жилого дома составляет xxx рублей из расчета xxx рублей за квадратный метр площади квартиры и лоджии.
Пунктом 2.5 договора предусматривалось, что окончательный объем инвестируемых средств уточняется по данным обмеров БТИ. При этом сроки и сумма возвращаемых соинвестору излишне перечисленных денежных средств производится в день подписания соинвестором акта приема передачи квартиры в случаях, если разница в площадях составит более 0,5 кв. м.
Пунктом 7.1 договора предусматривалось, что указанный договор подлежит замене на "договор участия в долевом строительстве" после получения инвестором постановления об утверждении акта госкомиссии по приемке дома в эксплуатацию и прекращает свое действие со дня заключения договора участия в долевом строительстве.
Во исполнение указанного договора Л. внесла на счет ответчика в период с 09.04 по 06.05.2008 г. денежные средства в размере xxx рублей, что подтверждается квитанциями.
06.11.2008 г. ООО "ПКФ "Виктория-5" заключило с Л. договор N 08 участия в долевом строительстве и дополнительное соглашение N 1 к нему.
Согласно п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 06.11.2008 г., Л. принимает долевое участие в финансировании строительства жилого многоквартирного дома, а застройщик ООО "ПКФ "Виктория-5" осуществляет строительство и по его окончании и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передает Участнику объект долевого участия: жилое помещение N 75, общей площадью 70,36 кв. м без учета площади лоджии 4,56 кв. м.
Пунктом 3.1 договора стороны пришли к соглашению, что объем долевого участия составит сумму в размере xxx руб. из расчета xxx рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения и лоджии без понижающего коэффициента.
При таких обстоятельствах суд правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу и пришел к выводу о том, что заключенный 09.04.2008 г. между ООО "ПКФ "Виктория-5" и Л. договор N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, xxx является договором участия в долевом строительстве, так как содержит в себе основные условия этого вида договора.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства, то есть квартиру, гражданину - участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Такой договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суд пришел к правильному выводу о том, что указанный договор от 09.04.2008 г. является договором присоединения.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении прав потребителя Л., поскольку ответчик указал неправильное наименование договора и не произвел действия по его государственной регистрации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что пункт 7.1 - 7.2 договора о замене указанного договора на договор участия в долевом строительстве не противоречит требованиям закона, а напротив свидетельствует о приведении ранее заключенного договора в соответствие с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ, однако новый договор должен содержать аналогичные существенные условия, в том числе условия о цене, сроках и порядке ее уплаты.
Вместе с тем в договор N 8 от 06.11.2008 г. были внесены изменения в условия о цене договора, а именно в п. 3.1 договора предусмотрено, что объем долевого участия, в соответствии с условиями настоящего договора, составляет xxx рублей из расчета xxx рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения и лоджии без понижающего коэффициента.
Суд обоснованно отказал истице в удовлетворении исковых требований в части признания заключенного договора N 8 на участие в инвестировании строительства жилого дома от 09.04.2008 г. договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании пени за неправомерное привлечение денежных средств потребителя за период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г., поскольку договор от 09.04.2008 г. прекратил свое действие и не может повлечь для истицы каких-либо правовых последствий, на сложившиеся между истицей и ответчиком правоотношения распространяется договор от 06.11.2008 г. Кроме того, Л. в настоящее время не является собственником спорной квартиры, которую продала третьим лицам.
По тем же основаниями, а также по причине непредставления доказательств неправомерности привлечения денежных средств истца в период с 09.04.2008 г. по 05.11.2008 г. и недополучения Л. в собственность общедомового имущества, суд обоснованно не удовлетворил требования истицы об обязании уменьшить стоимость приобретенной квартиры, пропорционально стоимости не полученного в собственность общедомового имущества, обязании предоставить проектно-сметную документацию на дом.
По смыслу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Также судом установлено и из материалов дела следует, что согласно п. 3.1 договора N 8 участия в долевом строительстве от 06.11.2008 г., объем долевого участия составляет xxx рублей из расчета 43000 рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения и лоджии без понижающего коэффициента.
Из п. 3.4 договора следует, что окончательный объем долевого участия уточняется по данным обмеров БТИ, производимых по окончании строительно-монтажных работ. При этом сроки и сумма возвращаемых застройщиком участнику излишне уплаченных денежных средств определяются соглашением сторон и оформляются дополнительным соглашением, в день подписания акта приема передачи квартиры.
ООО "ПКФ "Виктория-5" отказалось возвратить Л. денежные средства за излишне уплаченную площадь, сославшись на п. 3.1 договора и п. 3.1 допсоглашения N 1 к договору.
Вместе с тем внесение в п. п. 3.1 договора и допсоглашения положений о стоимости одного квадратного метра лоджии без понижающего коэффициента, противоречит действующему законодательству РФ и нарушает права потребителя.
Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в Письме от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 "О лоджиях и верандах" указал, что в настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания. В соответствии со СНИП 2,08.01-89 и СНИП 2 08.01-89 допускается проектирование остекленных лоджий при условии соблюдения правил противопожарной безопасности. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир, остекление лоджий допустимо только по согласованию с архитектором, а также если это предусмотрено проектом.
Из п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки, этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас -0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. N 33350-ИП/08.
Постановлением Губернатора Московской области N 302-ПГ от 11.12.1997 г. прямо предусмотрен подсчет общей площади вводимого в эксплуатацию жилого дома с учетом площадей лоджий с коэффициентом 0,5, балконов и террас с коэффициентом 0,3.
Л. как потребитель, заключала первоначальный договор участия в инвестировании строительства дома 09.04.2008 г. не была поставлена ответчиком в известность о возможности подсчета общей площади лоджии без учета коэффициента.
В дальнейшем, с учетом п. 7.2 указанного договора о замене договора инвестирования на договор долевого участия, Л. заключила договор, в котором было оговорено условие о возможности подсчета общей площади лоджии без учета понижающего коэффициента.
Данный договор, являясь договором присоединения, мог быть принят Л. не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Ответчиком не представлено суду доказательств того, что истице при заключении договора была предоставлена достоверная информация об оказываемых услугах, в т.ч. о том, что такое понижающие коэффициенты и каким образом их применение или неприменение может влиять на цену договора.
Согласно техническому паспорту квартиры, общая площадь с учетом площади помещения вспомогательного использования (лоджии) составляет 72,4 кв. м.
При таких обстоятельствах суд правильно удовлетворил требования истца в части взыскания с ответчика в ее пользу излишне уплаченные по договору денежные средства в сумме 108360 рублей, согласно следующему расчету: 3221560 руб. - (72,4 кв. м х 43000 руб.).
Также суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истицы проценты за пользования чужими денежными средствами в размере xxx руб., из расчета: xxx руб. (сумма незаконно удерживаемых средств) x 10,5% /360) x 180 дн./100, (где 10,5% ставка рефинансирования ЦБ РФ на 13.08.2009 г.), поскольку обязанность возврата излишне уплаченных по договору сумм возникла у ответчика с даты подписания акта приема передачи квартиры (13.02.2009 г.) и на момент подачи иска (13.08.2009 г.) не возвращены.
Рассматривая требования Л. об обязании ООО "ПКФ "Виктория-5" возвратить истице денежные средства, уплаченные за инвентаризацию дома, суд обоснованно принял во внимание то, что Л. уплачено за инвентаризацию дома xxx руб. Согласно счету N xxx от 05.11.2008 г. и платежному поручению ООО ПКФ "Виктория-5" уплатила Сергиево-Посадскому филиалу ГУП БТИ в счет инвентаризации дома xxx рублей.
Размер излишне заплаченных истцом денежных средств на инвентаризацию составляет 51 рубль (xxx,00 руб. - xxx руб.).
Согласно п. 5.6 договора долевого участия прямо предусмотрена обязанность истца нести расходы по оплате услуг БТИ, в доле общей жилой площади, получаемой в рамках настоящего договора.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что суд правильно удовлетворил требования Л. об обязании ООО "ПКФ "Виктория-5" возвратить денежные средства, уплаченные за инвентаризацию дома в размере 51 рубля.
Как усматривается из материалов дела Л. в целях создания безопасных условий проживания в доме, где она приобрела квартиру, в добровольном порядке передала ответчику денежные средства в размере xxx рублей для установки в доме (в т.ч. в подъезде) систем видеонаблюдения.
02.04.2010 г. Л. продала спорную квартиру Б. и в настоящее время не является собственником квартиры.
Согласно договору N МП-05/1 от 29.10.2010 г. на монтажные и пусконаладочные работы, платежным поручениям от 24.12.2010 г. и 09.11.2010 г., система видеонаблюдения на момент продажи квартиры истцом приобретена и установлена не была, т.е. не было создано дополнительное общедомовое имущество.
На требования о возврате денежных средств, уплаченных за устройство видеонаблюдения в доме ответчик ответил отказом.
В связи с вышеизложенным, суд обосновано взыскал с ООО "ПКФ "Виктория-5" в пользу Л. денежные средства в размере xxx рублей, уплаченных за устройство видеонаблюдения в доме.
Доводы жалобы, в которых выражено несогласие ООО "ПКФ "Виктория-5" с решением суда в части взыскания с ответчика в пользу истицы излишне уплаченных денежных средств в размере xxx руб. со ссылкой на то, что соглашением сторон и дополнительным соглашением предусмотрено возвращение участнику излишне перечисленных денежных средств при разницы в площадях более 0,5 кв. м, в то время как разница между договорной площадью и фактической площадью переданной квартиры с коэффициентом лоджии 1 равна 0,12 кв. м (74, 92 - 74,8), не могут быть признаны обоснованными и повлечь отмену или изменение решения суда, поскольку Л. как потребитель не была поставлена ответчиком в известность о возможности подсчета общей площади лоджии без учета коэффициента.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Выводы суда основаны на материалах дела и действующему законодательству не противоречат.
Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование закона, в связи с чем они не могут являться основанием к отмене судебного решения.
Доводы кассационной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.
В кассационной жалобе заявитель оспаривает решение суда однако оснований для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке, установленных ст. 362 ГПК РФ, жалоба не содержит.
Вопреки требованиям п. 4 ст. 339, ст. 363 ГПК РФ утверждения заявителя о нарушении норм материального права голословны и ничем не мотивированы, вследствие чего не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ оспариваемое решение постановлено по заявленным требованиям, юридически значимые обстоятельства судом установлены и исследованы с достаточной полнотой, имеющимся доказательствам дана оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы кассационной жалобы выводов суда не опровергают и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств. Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда по существу спора, основанием для отмены решения не является.
Кассационная жалоба не содержит доводов, которые не были бы приняты во внимание и не были бы проверены судом при вынесении решения по делу.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, в совокупности со всеми материалами дела дал оценку представленным доказательствам и по мотивам, изложенным в решении, правильно рассмотрел заявленный спор.
Нарушений норм материального и процессуального права коллегией не установлено, в связи с чем оснований к отмене решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 360, п. 1 ст. 361, ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 10 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)