Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2008 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2008 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Грибиниченко О.Г.,
судей Сафоновой С.Н., Григорьевой Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Голомолзиной Н.И.
в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.03.2008 года
по делу N А71-10414/2007,
принятое судьей Погадаевым Н.Н.
по заявлению муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска"
к ООО "Научно-производственное предприятие "Дед Василий"
о взыскании задолженности, пени по договору аренды, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения
муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска" (далее учреждение) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о взыскании с ООО "Научно-производственное предприятие "Дед Василий" (далее общество) задолженности (с учетом уточнения заявленного требования) в сумме 244 452, 29 руб., 19 161, 02 руб. пени по договору аренды, расторжении договора аренды и выселения из нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда УР от 05.03.2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда УР отменить в части отказа в удовлетворении требований о выселении ответчика. В обоснование требований заявителем указано на составление собственниками помещений в многоквартирном доме протокола N 7 от 15.05.2007 г., в соответствии с которым собственники уполномочили заявителя в том числе на совершение действий по выселению из помещения ответчика.
Ответчиком представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому решение суда считает законным и обоснованным, оснований к отмене не усматривает, так как заявитель и собственники многоквартирного дома не являются собственниками цокольного помещения, часть которого передана в аренду, техдокументация помещения, подлежащего передаче, не представлена, право на предъявление требований о выселении отсутствует.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. 266 АПК РФ, в пределах апелляционной жалобы в соответствии с п. 5 ст. 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом общего собрания в форме заочного голосования N 7 от 15.05.2007 г. собственники многоквартирного жилого дома N 34 по ул. Ленина г. Ижевска уполномочили заявителя на заключение договора аренды с ответчиком с правом осуществления контроля по исполнению условий договора, внесения изменений и дополнений в договор, применения штрафных санкций при нарушении условий договора, взыскания задолженности по договору, расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
25.05.2007 г. между заявителем и ответчиком подписан договор аренды N 23/06/6219А. В связи с невнесением платежей по арендной плате по выставленным счетам-фактурам N 00014319 от 21.08.2007 г., N 00016122 от 31.08.2007 г., N 00018051 от 30.09.2007 г., N 00020007 от 31.10.2007 г., N 00021997 от 30.11.2007 г. образовалась задолженность в сумме 153 516, 65 руб. (с учетом уточнения требований 244 452, 29 руб.).
При неисполнении предупреждения от 30.10.2007 г. об оплате задолженности, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого помещения заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд УР, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из незаключения договора аренды при отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить подвальное помещение общей площадью 145, 5 кв. м. Кроме того, сторонами не подписан акт приема-передачи арендуемого помещения. Поскольку договор аренды признан незаключенным, у заявителя, не являющегося собственником помещений, отсутствует право на выселение ответчика.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства и проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании представленных в материалы дела документов установлено заключение 25.05.2007 г. договора аренды N 23/06/6219А между заявителем и ответчиком (л.д. 12).
Условиями договора объектом аренды определено подвальное помещение общей площадью 145, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 34.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и следует из представленных в дело доказательств, площадь технического подвала в соответствии с техническим паспортом составляет 98 кв. м, тогда как фактически по договору были переданы технический подвал и часть цоколя общей площадью 145, 5 кв. м.
Таким образом, площадь объекта аренды не соответствует официальным регистрационным документам, что в силу названных норм закона позволило суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что договор аренды между заявителем и ответчиком не заключен, т.к. в договоре указаны данные об объекте, не позволяющие точно его определить, что не оспаривается заявителем.
Судом апелляционной инстанции установлена правильность указанных выводов суда о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия, а именно: условие о предмете договора, которое позволяло бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Кроме того, в материалах дела отсутствует план расположения арендуемых помещений в здании, а также акт приема-передачи помещений (письма N 5589/23-07 от 02.08.2007 г. (л.д. 64), N 4441/23-07 от 20.06.2007 г. (л.д. 69).
Таким образом, ни самим договором, ни другими материалами дела не определено, какие конкретные помещения по указанному в договоре адресу подлежали передаче в аренду.
Поскольку договор аренды от 04.11.2003 N 40 не может считаться заключенным, то требования, основанные на его условиях, неправомерны. Судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, основанных на неисполнении обязательств, возникающих из данных договоров.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исходя из указанной нормы права при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо установление трех обстоятельств: наличие у истца права на истребуемое имущество, нахождение имущества во владении ответчика и незаконность владения.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как усматривается из материалов дела, заявляя требования о выселении ответчика заявитель ссылался на то, что на основании протокола общего собрания в форме заочного голосования N 7 от 15.05.2007 г. собственники многоквартирного жилого дома N 34 по ул. Ленина г. Ижевска уполномочили заявителя на заключение договора аренды с ответчиком с правом осуществления контроля по исполнению условий договора, внесения изменений и дополнений в договор, применения штрафных санкций при нарушении условий договора, взыскания задолженности по договору, расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
В то же время, поскольку договор аренды признан незаключенным, производное от него право на обращение в арбитражный суд с заявлением о выселении ответчика из помещения отсутствует. Принимая во внимание, что муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска" не является собственником помещения, судом не установлено наличие права на выселение общества.
При отсутствии заключенного договора аренды, отсутствии права собственности на помещение, занимаемое ответчиком, у заявителя отсутствует право на использование вещно-правовых способов защиты от третьих лиц.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судом апелляционной инстанции требования заявителя отклонены, основания для отмены решения суда первой инстанции не установлены.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.03.2008 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2008 N 17АП-2211/2008-АК ПО ДЕЛУ N А71-10414/2007
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2008 г. N 17АП-2211/2008-АК
Дело N А71-10414/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2008 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2008 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Грибиниченко О.Г.,
судей Сафоновой С.Н., Григорьевой Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Голомолзиной Н.И.
в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.03.2008 года
по делу N А71-10414/2007,
принятое судьей Погадаевым Н.Н.
по заявлению муниципального учреждения "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска"
к ООО "Научно-производственное предприятие "Дед Василий"
о взыскании задолженности, пени по договору аренды, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения
установил:
муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска" (далее учреждение) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о взыскании с ООО "Научно-производственное предприятие "Дед Василий" (далее общество) задолженности (с учетом уточнения заявленного требования) в сумме 244 452, 29 руб., 19 161, 02 руб. пени по договору аренды, расторжении договора аренды и выселения из нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда УР от 05.03.2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда УР отменить в части отказа в удовлетворении требований о выселении ответчика. В обоснование требований заявителем указано на составление собственниками помещений в многоквартирном доме протокола N 7 от 15.05.2007 г., в соответствии с которым собственники уполномочили заявителя в том числе на совершение действий по выселению из помещения ответчика.
Ответчиком представлен письменный отзыв на жалобу, согласно которому решение суда считает законным и обоснованным, оснований к отмене не усматривает, так как заявитель и собственники многоквартирного дома не являются собственниками цокольного помещения, часть которого передана в аренду, техдокументация помещения, подлежащего передаче, не представлена, право на предъявление требований о выселении отсутствует.
Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. 266 АПК РФ, в пределах апелляционной жалобы в соответствии с п. 5 ст. 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом общего собрания в форме заочного голосования N 7 от 15.05.2007 г. собственники многоквартирного жилого дома N 34 по ул. Ленина г. Ижевска уполномочили заявителя на заключение договора аренды с ответчиком с правом осуществления контроля по исполнению условий договора, внесения изменений и дополнений в договор, применения штрафных санкций при нарушении условий договора, взыскания задолженности по договору, расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
25.05.2007 г. между заявителем и ответчиком подписан договор аренды N 23/06/6219А. В связи с невнесением платежей по арендной плате по выставленным счетам-фактурам N 00014319 от 21.08.2007 г., N 00016122 от 31.08.2007 г., N 00018051 от 30.09.2007 г., N 00020007 от 31.10.2007 г., N 00021997 от 30.11.2007 г. образовалась задолженность в сумме 153 516, 65 руб. (с учетом уточнения требований 244 452, 29 руб.).
При неисполнении предупреждения от 30.10.2007 г. об оплате задолженности, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого нежилого помещения заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд УР, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из незаключения договора аренды при отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить подвальное помещение общей площадью 145, 5 кв. м. Кроме того, сторонами не подписан акт приема-передачи арендуемого помещения. Поскольку договор аренды признан незаключенным, у заявителя, не являющегося собственником помещений, отсутствует право на выселение ответчика.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства и проанализировав нормы материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании представленных в материалы дела документов установлено заключение 25.05.2007 г. договора аренды N 23/06/6219А между заявителем и ответчиком (л.д. 12).
Условиями договора объектом аренды определено подвальное помещение общей площадью 145, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, 34.
Между тем, как установлено судом первой инстанции и следует из представленных в дело доказательств, площадь технического подвала в соответствии с техническим паспортом составляет 98 кв. м, тогда как фактически по договору были переданы технический подвал и часть цоколя общей площадью 145, 5 кв. м.
Таким образом, площадь объекта аренды не соответствует официальным регистрационным документам, что в силу названных норм закона позволило суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что договор аренды между заявителем и ответчиком не заключен, т.к. в договоре указаны данные об объекте, не позволяющие точно его определить, что не оспаривается заявителем.
Судом апелляционной инстанции установлена правильность указанных выводов суда о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия, а именно: условие о предмете договора, которое позволяло бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Кроме того, в материалах дела отсутствует план расположения арендуемых помещений в здании, а также акт приема-передачи помещений (письма N 5589/23-07 от 02.08.2007 г. (л.д. 64), N 4441/23-07 от 20.06.2007 г. (л.д. 69).
Таким образом, ни самим договором, ни другими материалами дела не определено, какие конкретные помещения по указанному в договоре адресу подлежали передаче в аренду.
Поскольку договор аренды от 04.11.2003 N 40 не может считаться заключенным, то требования, основанные на его условиях, неправомерны. Судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, основанных на неисполнении обязательств, возникающих из данных договоров.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исходя из указанной нормы права при разрешении спора об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо установление трех обстоятельств: наличие у истца права на истребуемое имущество, нахождение имущества во владении ответчика и незаконность владения.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как усматривается из материалов дела, заявляя требования о выселении ответчика заявитель ссылался на то, что на основании протокола общего собрания в форме заочного голосования N 7 от 15.05.2007 г. собственники многоквартирного жилого дома N 34 по ул. Ленина г. Ижевска уполномочили заявителя на заключение договора аренды с ответчиком с правом осуществления контроля по исполнению условий договора, внесения изменений и дополнений в договор, применения штрафных санкций при нарушении условий договора, взыскания задолженности по договору, расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
В то же время, поскольку договор аренды признан незаключенным, производное от него право на обращение в арбитражный суд с заявлением о выселении ответчика из помещения отсутствует. Принимая во внимание, что муниципальное учреждение "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска" не является собственником помещения, судом не установлено наличие права на выселение общества.
При отсутствии заключенного договора аренды, отсутствии права собственности на помещение, занимаемое ответчиком, у заявителя отсутствует право на использование вещно-правовых способов защиты от третьих лиц.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, судом апелляционной инстанции требования заявителя отклонены, основания для отмены решения суда первой инстанции не установлены.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.03.2008 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
О.Г.ГРИБИНИЧЕНКО
Судьи
С.Н.САФОНОВА
Н.П.ГРИГОРЬЕВА
О.Г.ГРИБИНИЧЕНКО
Судьи
С.Н.САФОНОВА
Н.П.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)