Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 декабря 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Айвазян Э.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8834/2010) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года, принятое по делу N А46-4843/2010 (судья Савинов А.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" об обязании передать документацию,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" - представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" - представителя Кузнецова Д.В. по доверенности N 01-01/2010 от 01.01.2010 сроком действия до 31.12.2010,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (далее - ООО "УК "ЖКХ Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" (далее - ООО "ЖКХ "СЕРВИС", ответчик) об обязании ответчика передать истцу документацию на многоквартирные дома, расположенные в г. Омске по адресам: ул. Заозерная, 11; ул. Заозерная, 13а; ул. Заозерная, 9; ул. Светлая, 1 к. 2; ул. Светлая, 7 к. 1; ул. Светлая, 7 к. 2; ул. Менделеева, 3а; ул. Глинки, 2; ул. Глинки, 2 а; ул. Бородина, 10 к. 1; ул. Бородина, 12 к. 1; ул. Бородина, 13; ул. Коммунальная, 7; ул. Коммунальная, 19 к. 1; ул. Бородина, 44б; ул. Заозерная, 3в; ул. Светлая, 3; ул. Светлая, 4 к. 1; ул. Светлая, 8; ул. Глинки, 1а; ул. Менделеева, 3; ул. Коммунальная, 13б, ул. Коммунальная, 21, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технические паспорта;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирными домами;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- - копии кадастровых планов (карт) земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов, указанных в иске, удостоверенных органом осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитутов или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитутов или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитутов);
- - проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирные дома, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов;
- - учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;
- - акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении, на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между ответчиком (абонентом) и организацией электрических сетей МУПЭП "Омскэлектро" или иной организацией;
- - акт разграничения ответственности (балансовой принадлежности), составленный между ответчиком и МП "Тепловая компания";
- - акты осенне-весенних осмотров технического состояния общего имущества многоквартирных домов, составленные ответчиком за период обслуживания;
- - паспорта полной готовности на многоквартирный дом, составленные ответчиком и согласованные с Администрацией САО г. Омска, за период обслуживания многоквартирных домов ответчиком;
- - однолинейную схему электроснабжения объектов абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера электросчетчиков, коэффициенты трансформаторного тока и трансформаторов напряжения), а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к сетям абонента;
- - акты допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданные контролирующим органом.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года по делу N А46-4843/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "ЖКХ Сервис" ссылается на то, что обслуживание многоквартирных домов, указанных в исковом заявлении, осуществлялось ответчиком без наличия договоров управления, заключенных в порядке, установленном жилищным законодательством, ввиду чего необходимость их расторжения отсутствовала. Также истец ссылается на то, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилыми домами рассматривался на общих собраниях по существу и по нему были вынесены соответствующие решения о прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "СЕРВИС". По мнению ООО "УК "ЖКХ Сервис", вывод суда о недоказанности нарушений ответчиком своих обязательств по обслуживанию многоквартирных домов, указанных в иске, также опровергается материалами дела.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЖКХ "СЕРВИС" просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании статей 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В судебном заседании представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов приложенных к письменным возражениям на апелляционную жалобу, а именно: договоров управления многоквартирными домами, актов готовности к приему тепловой энергии многоквартирных домов, паспортов готовности к эксплуатации многоквартирных домов к зимним условиям 2010 - 2011 годов, решения Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10, кассационного определения N 33-6115/2010 от 29.09.2010, письма Омского филиала открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" от 15.10.2010, в качестве доказательств возражений относительно апелляционной жалобы.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что не приобщение указанных документов может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство и приобщил обозначенные выше документы к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в обоснование своих требований истец ссылается на то, что 26.05.2006 между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство Советского административного округа г. Омска" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Моделирование, управление, планирование жилищно-коммунального хозяйства "Сервис" (исполнитель, в настоящее время ООО "ЖКХ "СЕРВИС"), заключен договор возмездного оказания услуг от 26.05.2006, по условиям которого заказчик, являясь владельцем муниципальной собственности (жилых домов) на праве хозяйственного ведения, поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ по содержанию, ремонту жилых домов по адресам, указанным в приложении N 1, являющихся неотъемлемой частью договора.
В сентябре, октябре 2009 года собственники помещений многоквартирных домов, воспользовавшись своим правом на выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, делегированным им статьями 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), на общих собраниях приняли решение о прекращении сотрудничества с прежней обслуживающей организацией и заключении договора управления многоквартирным домами с ООО "УК "ЖКХ Сервис". Во исполнение принятых решений в сентябре - октябре 2009 года между ООО "УК "ЖКХ Сервис" и собственниками помещений многоквартирных домов были заключены договоры управления многоквартирными домами. Как указывает истец, договоры управления многоквартирными домами были заключены с собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных в г. Омске по следующим адресам: ул. Заозерная, 11 (протокол от 19.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Заозерная, 13а (протокол от 18.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Заозерная, 9 (протокол от 21.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Светлая, 1 к. 2 (протокол от 20.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Светлая, 7 к. 1 (протокол от 26.09.2009, договор управления от 15.10.2009); ул. Светлая, 7 к. 2 (протокол от 25.09.2009, договор управления от 15.10.2009); ул. Менделеева, 3а (протокол от 22.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Глинки, 2 (протокол от 22.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Глинки, 2а (протокол от 24.09.2009, договор управления от 14.10.2009); ул. Бородина, 10 к. 1 (протокол от 23.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Бородина, 12 к. 1 (протокол от 27.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Бородина, 13 (протокол от 22.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Коммунальная, 7 (протокол от 23.09.2009, договор управления от 14.10.2009); ул. Коммунальная, 19 к. 1 (протокол от 21.09.2009, договор управления от 15.10.2009); ул. Бородина, 44б (протокол от 01.10.2009, договор управления от 30.10.2009); ул. Заозерная, 3в (протокол от 07.10.2009, договор управления от 17.10.2009); ул. Светлая, 3 (протокол от 01.10.2009, договор управления от 18.10.2009); ул. Светлая, 4 к. 1 (протокол от 30.09.2009, договор управления от 20.10.2009); ул. Светлая, 8 (протокол от 30.09.2009, договор управления от 23.10.2009); ул. Глинки, 1а (протокол от 23.10.2009, договор управления от 29.10.2009); ул. Менделеева, 3 (протокол от 30.09.2009, договор управления от 19.10.2009); ул. Коммунальная, 13б (протокол от 29.09.2009, договор управления от 20.10.2009); ул. Коммунальная, 21 (протокол от 08.10.2009, договор управления от 26.10.2009).
Также истец указывает, что во исполнение условий данных договоров управления с 01.11.2009 ООО "УК "ЖКХ Сервис" приступило к обслуживанию вышеназванных многоквартирных домов, в связи с чем считает, что является управляющей организацией последних. По утверждению истца, ответчик был уведомлен о принятых собственниками помещений решениях о смене управляющей организации.
Отсутствие со стороны ООО "ЖКХ "СЕРВИС" действий по передаче необходимой для управления вышеуказанными многоквартирными домами технической документации явилось основанием для обращения ООО "УК "ЖКХ Сервис" в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи ООО "УК "ЖКХ Сервис" апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Доводы ООО "УК "ЖКХ Сервис" о том, что обслуживание многоквартирных домов, указанных в исковом заявлении, осуществлялось ответчиком без наличия договоров управления, заключенных в порядке, установленном жилищным законодательством, несостоятельны.
О наличии по состоянию на сентябрь - октябрь 2009 г. заключенных между ООО "ЖКХ "СЕРВИС" и собственниками помещений многоквартирных домов, поименованных в иске, договоров управления, свидетельствует переписка ответчика с ресурсоснабжающими организациями, договоры с ресурсоснабжающими организациями, текст уведомления о прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "Сервис", в которых ответчик именуется как "прежняя управляющая организация", обращение ответчика в правоохранительные органы с заявлением, в котором общество указывало на исчезновение договоров управления, а также судебный акт по делу 2-2218/10, рассмотренному Советским районным судом г. Омска.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Как верно указал суд первой инстанции, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Ссылки истца на то, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилыми домами рассматривался по существу на общих собраниях собственников помещений многоквартирных домов в сентябре, октябре 2009 года и по нему были вынесены соответствующие решения, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных в г. Омске по адресам: ул. Заозерная, 11 (протокол от 19.09.2009); ул. Заозерная, 13а (протокол от 18.09.2009); ул. Заозерная, 9 (протокол от 21.09.2009); ул. Светлая, 1 к. 2 (протокол от 20.09.2009); ул. Светлая, 7 к. 1 (протокол от 26.09.2009); ул. Светлая, 7 к. 2 (протокол от 25.09.2009); ул. Менделеева, 3а (протокол от 22.09.2009); ул. Глинки, 2 (протокол от 22.09.2009); ул. Глинки, 2а (протокол от 24.09.2009); ул. Бородина, 10 к. 1 (протокол от 23.09.2009); ул. Бородина, 12 к. 1 (протокол от 27.09.2009); ул. Бородина, 13 (протокол от 22.09.2009); ул. Коммунальная, 7 (протокол от 23.09.2009); ул. Коммунальная, 19 к. 1 (протокол от 21.09.2009); ул. Бородина, 44б (протокол от 01.10.2009); ул. Заозерная, 3в (протокол от 07.10.2009); ул. Светлая, 3 (протокол от 01.10.2009); ул. Светлая, 4 к. 1 (протокол от 30.09.2009); ул. Светлая, 8 (протокол от 30.09.2009); ул. Глинки, 1 а (протокол от 23.10.2009); ул. Менделеева, 3 (протокол от 30.09.2009); ул. Коммунальная, 13б (протокол от 29.09.2009); ул. Коммунальная, 21 (протокол от 08.10.2009), следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом и расторжении договора управления не включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.
Принятие решения по вопросам: "о принятии решения о продолжении либо прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" и выборе управляющей организации", - решением об отказе от договора с ответчиком не является.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске от 23.09.2009, на который также ссылается ООО "УК "ЖКХ Сервис" в обоснование исковых требований, и принятые по нему решения, а также договор управления многоквартирным домом N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске, заключенный 14.10.2009 между собственниками помещений жилого дома и истцом признаны недействительными. Обстоятельства, установленные названным решением суда общей юрисдикции в силу части 3 статьи 69 АПК РФ обязательны для арбитражного суда.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности нарушений ответчиком своих обязательств по обслуживанию многоквартирных домов.
Принятие на собраниях собственников помещений решений о признании неудовлетворительными итогов работы ООО "ЖКХ "СЕРВИС" по управлению спорными многоквартирными домами в 2008 - 2009 годах не может быть расценено, как доказательство невыполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом, и не может быть положено в обоснование довода о наличии оснований в одностороннем порядке расторгнуть такой договор. Конкретных фактов нарушений ответчиком своих обязательств по управлению многоквартирными домами в протоколах собраний собственников помещений не указано.
Согласно части 1 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из данной нормы Кодекса следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Между тем, представленные истцом протоколы общих собраний собственников помещений (том 2 л. 83 - 135) не позволяют сделать однозначный вывод о наличии кворума для их проведения. Так в части протоколов отсутствуют сведения об общем количестве собственников, их доле в праве общей собственности, имеются пропуски в графах "общая площадь помещения", протокол от 22.09.2009 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу ул. Менделеева, 3 а, вообще не содержит информации о площади помещений принадлежащих каждому из лиц, участвовавших в собрании.
Содержание уведомлений о прекращении сотрудничества и выборе новой управляющей организации, подписанные представителями собственников помещений (том 2 л. 136 - 150, том 3 л. 1 - 6), не позволяют оценить их как отказ от договоров управления многоквартирными домами с ответчиком, а также не подтверждает обоснованность такого отказа.
Из представленных в материалы дела журналов ООО "ЖКХ "СЕРВИС" учета заявок монтажников (том 9 л. 1 - 150), актов готовности к приему тепловой энергии спорных многоквартирных домов, паспортов готовности к эксплуатации многоквартирных домов к зимним условиям 2010 - 2011 годов, усматривается, что управление данными многоквартирными домами осуществляет ответчик.
Поскольку порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренный нормами жилищного законодательства, собственниками помещений соблюден не был, отсутствовали основания для их прекращения.
Таким образом, отказав ООО "УК "ЖКХ Сервис" в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика передать истцу техническую документацию на вышеуказанные дома, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ООО "УК "ЖКХ Сервис", изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года по делу N А46-4843/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2010 ПО ДЕЛУ N А46-4843/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2010 г. по делу N А46-4843/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 декабря 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Айвазян Э.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8834/2010) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года, принятое по делу N А46-4843/2010 (судья Савинов А.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" об обязании передать документацию,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" - представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" - представителя Кузнецова Д.В. по доверенности N 01-01/2010 от 01.01.2010 сроком действия до 31.12.2010,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (далее - ООО "УК "ЖКХ Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "СЕРВИС" (далее - ООО "ЖКХ "СЕРВИС", ответчик) об обязании ответчика передать истцу документацию на многоквартирные дома, расположенные в г. Омске по адресам: ул. Заозерная, 11; ул. Заозерная, 13а; ул. Заозерная, 9; ул. Светлая, 1 к. 2; ул. Светлая, 7 к. 1; ул. Светлая, 7 к. 2; ул. Менделеева, 3а; ул. Глинки, 2; ул. Глинки, 2 а; ул. Бородина, 10 к. 1; ул. Бородина, 12 к. 1; ул. Бородина, 13; ул. Коммунальная, 7; ул. Коммунальная, 19 к. 1; ул. Бородина, 44б; ул. Заозерная, 3в; ул. Светлая, 3; ул. Светлая, 4 к. 1; ул. Светлая, 8; ул. Глинки, 1а; ул. Менделеева, 3; ул. Коммунальная, 13б, ул. Коммунальная, 21, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технические паспорта;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирными домами;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- - копии кадастровых планов (карт) земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов, указанных в иске, удостоверенных органом осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитутов или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитутов или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитутов);
- - проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирные дома, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирных домов;
- - учетно-регистрационные документы, в том числе поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;
- - акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении, на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между ответчиком (абонентом) и организацией электрических сетей МУПЭП "Омскэлектро" или иной организацией;
- - акт разграничения ответственности (балансовой принадлежности), составленный между ответчиком и МП "Тепловая компания";
- - акты осенне-весенних осмотров технического состояния общего имущества многоквартирных домов, составленные ответчиком за период обслуживания;
- - паспорта полной готовности на многоквартирный дом, составленные ответчиком и согласованные с Администрацией САО г. Омска, за период обслуживания многоквартирных домов ответчиком;
- - однолинейную схему электроснабжения объектов абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера электросчетчиков, коэффициенты трансформаторного тока и трансформаторов напряжения), а также всех потребителей (субабонентов), подключенных к сетям абонента;
- - акты допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданные контролирующим органом.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года по делу N А46-4843/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "УК "ЖКХ Сервис" ссылается на то, что обслуживание многоквартирных домов, указанных в исковом заявлении, осуществлялось ответчиком без наличия договоров управления, заключенных в порядке, установленном жилищным законодательством, ввиду чего необходимость их расторжения отсутствовала. Также истец ссылается на то, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилыми домами рассматривался на общих собраниях по существу и по нему были вынесены соответствующие решения о прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "СЕРВИС". По мнению ООО "УК "ЖКХ Сервис", вывод суда о недоказанности нарушений ответчиком своих обязательств по обслуживанию многоквартирных домов, указанных в иске, также опровергается материалами дела.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЖКХ "СЕРВИС" просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании статей 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В судебном заседании представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов приложенных к письменным возражениям на апелляционную жалобу, а именно: договоров управления многоквартирными домами, актов готовности к приему тепловой энергии многоквартирных домов, паспортов готовности к эксплуатации многоквартирных домов к зимним условиям 2010 - 2011 годов, решения Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10, кассационного определения N 33-6115/2010 от 29.09.2010, письма Омского филиала открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 11" от 15.10.2010, в качестве доказательств возражений относительно апелляционной жалобы.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что не приобщение указанных документов может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство и приобщил обозначенные выше документы к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в обоснование своих требований истец ссылается на то, что 26.05.2006 между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство Советского административного округа г. Омска" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Моделирование, управление, планирование жилищно-коммунального хозяйства "Сервис" (исполнитель, в настоящее время ООО "ЖКХ "СЕРВИС"), заключен договор возмездного оказания услуг от 26.05.2006, по условиям которого заказчик, являясь владельцем муниципальной собственности (жилых домов) на праве хозяйственного ведения, поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ по содержанию, ремонту жилых домов по адресам, указанным в приложении N 1, являющихся неотъемлемой частью договора.
В сентябре, октябре 2009 года собственники помещений многоквартирных домов, воспользовавшись своим правом на выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, делегированным им статьями 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), на общих собраниях приняли решение о прекращении сотрудничества с прежней обслуживающей организацией и заключении договора управления многоквартирным домами с ООО "УК "ЖКХ Сервис". Во исполнение принятых решений в сентябре - октябре 2009 года между ООО "УК "ЖКХ Сервис" и собственниками помещений многоквартирных домов были заключены договоры управления многоквартирными домами. Как указывает истец, договоры управления многоквартирными домами были заключены с собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных в г. Омске по следующим адресам: ул. Заозерная, 11 (протокол от 19.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Заозерная, 13а (протокол от 18.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Заозерная, 9 (протокол от 21.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Светлая, 1 к. 2 (протокол от 20.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Светлая, 7 к. 1 (протокол от 26.09.2009, договор управления от 15.10.2009); ул. Светлая, 7 к. 2 (протокол от 25.09.2009, договор управления от 15.10.2009); ул. Менделеева, 3а (протокол от 22.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Глинки, 2 (протокол от 22.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Глинки, 2а (протокол от 24.09.2009, договор управления от 14.10.2009); ул. Бородина, 10 к. 1 (протокол от 23.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Бородина, 12 к. 1 (протокол от 27.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Бородина, 13 (протокол от 22.09.2009, договор управления от 16.10.2009); ул. Коммунальная, 7 (протокол от 23.09.2009, договор управления от 14.10.2009); ул. Коммунальная, 19 к. 1 (протокол от 21.09.2009, договор управления от 15.10.2009); ул. Бородина, 44б (протокол от 01.10.2009, договор управления от 30.10.2009); ул. Заозерная, 3в (протокол от 07.10.2009, договор управления от 17.10.2009); ул. Светлая, 3 (протокол от 01.10.2009, договор управления от 18.10.2009); ул. Светлая, 4 к. 1 (протокол от 30.09.2009, договор управления от 20.10.2009); ул. Светлая, 8 (протокол от 30.09.2009, договор управления от 23.10.2009); ул. Глинки, 1а (протокол от 23.10.2009, договор управления от 29.10.2009); ул. Менделеева, 3 (протокол от 30.09.2009, договор управления от 19.10.2009); ул. Коммунальная, 13б (протокол от 29.09.2009, договор управления от 20.10.2009); ул. Коммунальная, 21 (протокол от 08.10.2009, договор управления от 26.10.2009).
Также истец указывает, что во исполнение условий данных договоров управления с 01.11.2009 ООО "УК "ЖКХ Сервис" приступило к обслуживанию вышеназванных многоквартирных домов, в связи с чем считает, что является управляющей организацией последних. По утверждению истца, ответчик был уведомлен о принятых собственниками помещений решениях о смене управляющей организации.
Отсутствие со стороны ООО "ЖКХ "СЕРВИС" действий по передаче необходимой для управления вышеуказанными многоквартирными домами технической документации явилось основанием для обращения ООО "УК "ЖКХ Сервис" в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении исковых требований послужил поводом для подачи ООО "УК "ЖКХ Сервис" апелляционной жалобы, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Доводы ООО "УК "ЖКХ Сервис" о том, что обслуживание многоквартирных домов, указанных в исковом заявлении, осуществлялось ответчиком без наличия договоров управления, заключенных в порядке, установленном жилищным законодательством, несостоятельны.
О наличии по состоянию на сентябрь - октябрь 2009 г. заключенных между ООО "ЖКХ "СЕРВИС" и собственниками помещений многоквартирных домов, поименованных в иске, договоров управления, свидетельствует переписка ответчика с ресурсоснабжающими организациями, договоры с ресурсоснабжающими организациями, текст уведомления о прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "Сервис", в которых ответчик именуется как "прежняя управляющая организация", обращение ответчика в правоохранительные органы с заявлением, в котором общество указывало на исчезновение договоров управления, а также судебный акт по делу 2-2218/10, рассмотренному Советским районным судом г. Омска.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Как верно указал суд первой инстанции, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Ссылки истца на то, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилыми домами рассматривался по существу на общих собраниях собственников помещений многоквартирных домов в сентябре, октябре 2009 года и по нему были вынесены соответствующие решения, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, из протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных в г. Омске по адресам: ул. Заозерная, 11 (протокол от 19.09.2009); ул. Заозерная, 13а (протокол от 18.09.2009); ул. Заозерная, 9 (протокол от 21.09.2009); ул. Светлая, 1 к. 2 (протокол от 20.09.2009); ул. Светлая, 7 к. 1 (протокол от 26.09.2009); ул. Светлая, 7 к. 2 (протокол от 25.09.2009); ул. Менделеева, 3а (протокол от 22.09.2009); ул. Глинки, 2 (протокол от 22.09.2009); ул. Глинки, 2а (протокол от 24.09.2009); ул. Бородина, 10 к. 1 (протокол от 23.09.2009); ул. Бородина, 12 к. 1 (протокол от 27.09.2009); ул. Бородина, 13 (протокол от 22.09.2009); ул. Коммунальная, 7 (протокол от 23.09.2009); ул. Коммунальная, 19 к. 1 (протокол от 21.09.2009); ул. Бородина, 44б (протокол от 01.10.2009); ул. Заозерная, 3в (протокол от 07.10.2009); ул. Светлая, 3 (протокол от 01.10.2009); ул. Светлая, 4 к. 1 (протокол от 30.09.2009); ул. Светлая, 8 (протокол от 30.09.2009); ул. Глинки, 1 а (протокол от 23.10.2009); ул. Менделеева, 3 (протокол от 30.09.2009); ул. Коммунальная, 13б (протокол от 29.09.2009); ул. Коммунальная, 21 (протокол от 08.10.2009), следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом и расторжении договора управления не включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.
Принятие решения по вопросам: "о принятии решения о продолжении либо прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "СЕРВИС" и выборе управляющей организации", - решением об отказе от договора с ответчиком не является.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Омска от 28.07.2010 по делу N 2-2218/10 протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске от 23.09.2009, на который также ссылается ООО "УК "ЖКХ Сервис" в обоснование исковых требований, и принятые по нему решения, а также договор управления многоквартирным домом N 7 по ул. Коммунальная в г. Омске, заключенный 14.10.2009 между собственниками помещений жилого дома и истцом признаны недействительными. Обстоятельства, установленные названным решением суда общей юрисдикции в силу части 3 статьи 69 АПК РФ обязательны для арбитражного суда.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности нарушений ответчиком своих обязательств по обслуживанию многоквартирных домов.
Принятие на собраниях собственников помещений решений о признании неудовлетворительными итогов работы ООО "ЖКХ "СЕРВИС" по управлению спорными многоквартирными домами в 2008 - 2009 годах не может быть расценено, как доказательство невыполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом, и не может быть положено в обоснование довода о наличии оснований в одностороннем порядке расторгнуть такой договор. Конкретных фактов нарушений ответчиком своих обязательств по управлению многоквартирными домами в протоколах собраний собственников помещений не указано.
Согласно части 1 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Из данной нормы Кодекса следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Между тем, представленные истцом протоколы общих собраний собственников помещений (том 2 л. 83 - 135) не позволяют сделать однозначный вывод о наличии кворума для их проведения. Так в части протоколов отсутствуют сведения об общем количестве собственников, их доле в праве общей собственности, имеются пропуски в графах "общая площадь помещения", протокол от 22.09.2009 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу ул. Менделеева, 3 а, вообще не содержит информации о площади помещений принадлежащих каждому из лиц, участвовавших в собрании.
Содержание уведомлений о прекращении сотрудничества и выборе новой управляющей организации, подписанные представителями собственников помещений (том 2 л. 136 - 150, том 3 л. 1 - 6), не позволяют оценить их как отказ от договоров управления многоквартирными домами с ответчиком, а также не подтверждает обоснованность такого отказа.
Из представленных в материалы дела журналов ООО "ЖКХ "СЕРВИС" учета заявок монтажников (том 9 л. 1 - 150), актов готовности к приему тепловой энергии спорных многоквартирных домов, паспортов готовности к эксплуатации многоквартирных домов к зимним условиям 2010 - 2011 годов, усматривается, что управление данными многоквартирными домами осуществляет ответчик.
Поскольку порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренный нормами жилищного законодательства, собственниками помещений соблюден не был, отсутствовали основания для их прекращения.
Таким образом, отказав ООО "УК "ЖКХ Сервис" в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика передать истцу техническую документацию на вышеуказанные дома, суд первой инстанции принял правомерное решение.
Истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы ООО "УК "ЖКХ Сервис", изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года по делу N А46-4843/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)