Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 27.12.2011 N 35429-42), рассмотрев 18.01.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2011 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-14582/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гранд", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Яхтенная ул., д. 6, корп. 1, пом. 4-Н, лит. А, ОГРН 1037832030818 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), содержащегося в письме от 01.03.2011 N 919-17, в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого нежилого помещения 4Н площадью 30,6 кв. м с кадастровым номером 78:4164:0:4:1, расположенного на первом этаже дома N 6 по Яхтенной улице в Санкт-Петербурге, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением от 20.06.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2011, заявление удовлетворено.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать.
По мнению подателя жалобы, суды не выяснили обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у спорного помещения признаков общего имущества многоквартирного дома; заявитель не доказал, что в течение двух и более лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, а также на момент подачи заявления он соответствовал требованиям, предъявляемым к субъектам малого или среднего бизнеса; суды не учли наличие у Общества задолженности по пеням на день обращения с заявлением о выкупе имущества.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.
Общество о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.02.2004 заключили договор N 17-А002650 аренды нежилого помещения 4Н площадью 30,6 кв. м с кадастровым номером 78:4164:0:4:1, расположенного на первом этаже дома N 6 по Яхтенной улице в Санкт-Петербурге, сроком на 10 лет для использования под магазин.
Общество 25.02.2011 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 01.03.2011 N 919-17 Комитет отказал заявителю в приобретении спорного помещения, ссылаясь на то, что по состоянию на 17.06.1999 оно было учтено в качестве лестничной клетки и колясочной, то есть обладает признаками общего имущества многоквартирного дома и подлежит исключению из реестра государственной собственности Санкт-Петербурга и передаче на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а также на наличие задолженности по уплате пеней по договору аренды.
Полагая, что отказ Комитета не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ незаконным, сделав вывод о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, а Общество соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Порядком взаимодействия структурных подразделений Комитета при решении вопросов об отдельных объектах нежилого фонда, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, утвержденным приказом Комитета от 02.02.2009 N 10-п, урегулирована процедура прекращения права государственной собственности на имущество, обладающее признаками общего имущества многоквартирного дома. Завершением данной процедуры является государственная регистрация прекращения права государственной собственности Санкт-Петербурга на объект недвижимости.
Суды установили, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2011 N 38/090/2011-100 спорное нежилое помещение относится к собственности Санкт-Петербурга; сведений о прекращении права собственности Санкт-Петербурга на указанное помещение в материалах дела не имеется; спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Суды оценили в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и признали оспариваемый отказ незаконным, сделав вывод о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, так как соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возражения Комитета относительно того, что судами не исследован вопрос о соответствии Общества критериям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, подлежат отклонению. Данное обстоятельство не указано в оспариваемом решении Комитета в качестве основания для отказа в приватизации арендуемого объекта недвижимости; доказательств, опровергающих принадлежность заявителя к указанной категории субъектов, Комитет не представил. Кроме того, соответствие Общества условиям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", установлено апелляционным судом по результатам анализа и оценки представленных в дело доказательств.
Ссылка подателя жалобы на наличие у Общества задолженности по уплате пеней на момент обращения с заявлением о выкупе спорного помещения также отклоняется кассационной инстанцией.
В 2004 - 2009 годах арендодатель не предъявлял арендатору претензий по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением и не сообщал о наличии у него долга по арендным платежам. Незначительная просрочка по внесению арендной платы (согласно справке о расчетах от 25.02.2011 пеня составила 87 руб. 03 коп.) не свидетельствует о недобросовестности арендатора и не может служить основанием для отказа ему в праве на приватизацию, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. На момент обращения в суд с настоящим иском у Общества отсутствовала задолженность по указанным платежам.
Таким образом, суды обоснованно признали неправомерным отказ Комитета в приобретении Обществом арендуемого помещения.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А56-14582/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.01.2012 ПО ДЕЛУ N А56-14582/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2012 г. по делу N А56-14582/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 27.12.2011 N 35429-42), рассмотрев 18.01.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2011 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-14582/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гранд", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Яхтенная ул., д. 6, корп. 1, пом. 4-Н, лит. А, ОГРН 1037832030818 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), содержащегося в письме от 01.03.2011 N 919-17, в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого нежилого помещения 4Н площадью 30,6 кв. м с кадастровым номером 78:4164:0:4:1, расположенного на первом этаже дома N 6 по Яхтенной улице в Санкт-Петербурге, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением от 20.06.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2011, заявление удовлетворено.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать.
По мнению подателя жалобы, суды не выяснили обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у спорного помещения признаков общего имущества многоквартирного дома; заявитель не доказал, что в течение двух и более лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, а также на момент подачи заявления он соответствовал требованиям, предъявляемым к субъектам малого или среднего бизнеса; суды не учли наличие у Общества задолженности по пеням на день обращения с заявлением о выкупе имущества.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.
Общество о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.02.2004 заключили договор N 17-А002650 аренды нежилого помещения 4Н площадью 30,6 кв. м с кадастровым номером 78:4164:0:4:1, расположенного на первом этаже дома N 6 по Яхтенной улице в Санкт-Петербурге, сроком на 10 лет для использования под магазин.
Общество 25.02.2011 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 01.03.2011 N 919-17 Комитет отказал заявителю в приобретении спорного помещения, ссылаясь на то, что по состоянию на 17.06.1999 оно было учтено в качестве лестничной клетки и колясочной, то есть обладает признаками общего имущества многоквартирного дома и подлежит исключению из реестра государственной собственности Санкт-Петербурга и передаче на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а также на наличие задолженности по уплате пеней по договору аренды.
Полагая, что отказ Комитета не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ незаконным, сделав вывод о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу многоквартирного дома, а Общество соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Порядком взаимодействия структурных подразделений Комитета при решении вопросов об отдельных объектах нежилого фонда, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, утвержденным приказом Комитета от 02.02.2009 N 10-п, урегулирована процедура прекращения права государственной собственности на имущество, обладающее признаками общего имущества многоквартирного дома. Завершением данной процедуры является государственная регистрация прекращения права государственной собственности Санкт-Петербурга на объект недвижимости.
Суды установили, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2011 N 38/090/2011-100 спорное нежилое помещение относится к собственности Санкт-Петербурга; сведений о прекращении права собственности Санкт-Петербурга на указанное помещение в материалах дела не имеется; спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Суды оценили в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и признали оспариваемый отказ незаконным, сделав вывод о том, что Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, так как соответствует всем требованиям, предъявляемым статьей 3 Закона N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Возражения Комитета относительно того, что судами не исследован вопрос о соответствии Общества критериям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, подлежат отклонению. Данное обстоятельство не указано в оспариваемом решении Комитета в качестве основания для отказа в приватизации арендуемого объекта недвижимости; доказательств, опровергающих принадлежность заявителя к указанной категории субъектов, Комитет не представил. Кроме того, соответствие Общества условиям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", установлено апелляционным судом по результатам анализа и оценки представленных в дело доказательств.
Ссылка подателя жалобы на наличие у Общества задолженности по уплате пеней на момент обращения с заявлением о выкупе спорного помещения также отклоняется кассационной инстанцией.
В 2004 - 2009 годах арендодатель не предъявлял арендатору претензий по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением и не сообщал о наличии у него долга по арендным платежам. Незначительная просрочка по внесению арендной платы (согласно справке о расчетах от 25.02.2011 пеня составила 87 руб. 03 коп.) не свидетельствует о недобросовестности арендатора и не может служить основанием для отказа ему в праве на приватизацию, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. На момент обращения в суд с настоящим иском у Общества отсутствовала задолженность по указанным платежам.
Таким образом, суды обоснованно признали неправомерным отказ Комитета в приобретении Обществом арендуемого помещения.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А56-14582/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)