Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Константинова П.Ю. и Рудницкого Г.М., при участии от ТСЖ "Еловая Аллея" председателя правления Крымской А.В. (протокол заседания правления от 07.03.2010 N 2/2010), рассмотрев 16.06.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСервис" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.01.2009 (судья Качанович Ю.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-4494/2008,
установил:
Товарищество собственников жилья "Еловая Аллея" (далее - ТСЖ "Еловая Аллея") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСервис" (далее - ООО "ИнвестЖилСервис"), обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" (далее - ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ", новое наименование - общество с ограниченной ответственностью "ЭЛИНА", далее - ООО "ЭЛИНА") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление) о признании:
- - недействительным договора долевого участия в строительстве 12-этажного 55-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенным торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул. Еловая аллея в Ленинградском районе города Калининграда от 03.10.2005, заключенного между ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" и ООО "ИнвестЖилСервис" в части передачи в собственность помещения цокольного этажа общей площадью 109,9 кв.м;
- - недействительной государственной регистрации права собственности ООО "ИнвестЖилСервис" на нежилое встроенное помещение площадью 109,9 кв.м в доме N 63 "А" по ул. Еловая аллея в г. Калининграде.
Определением от 19.11.2008 Управление по ходатайству истца исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 23.01.2009 исковые требования удовлетворены.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 Управление привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Определением апелляционного суда от 27.05.2009 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Поляков Альфред Леонидович.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 решение отменено в связи с наличием безусловного основания, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд удовлетворил исковые требования ТСЖ "Еловая Аллея".
В кассационной жалобе ООО "ИнвестЖилСервис", ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение от 23.01.2009 и постановление от 14.12.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ТСЖ "Еловая Аллея" в полном объеме.
В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что спорное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимого имущества, учтенный в таком качестве в установленном законом порядке. Истец, как указывает податель жалобы, в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал, что спорное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения, а также, что оно не может использоваться самостоятельно. При этом суды, по мнению ООО "ИнвестЖилСервис", не приняли во внимание, что к общему имуществу дома относится только такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное значение. Наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, не является достаточным основанием для признания помещения, в котором это оборудование находится, общим имуществом дома.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Еловая Аллея" возразил против удовлетворения кассационной жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.10.2005 между ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" (новое наименование - ООО "ЭЛИНА", заказчик) и ООО "ИнвестЖилСервис" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве 12-этажного 55-квартирного кирпичного жилого дома со встроенно-пристроенными торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул. Еловая аллея в Ленинградском районе Калининграда (далее - Жилой дом).
Согласно статье 2 договора заказчик и дольщик обязуются путем объединения усилий, материальных и финансовых ресурсов, прав пользования землей и иных имущественных прав, совместно действовать с целью строительства Жилого дома. Заказчик на основании данного договора, акта о государственной приемке Жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщику его долю в общей долевой собственности Жилого дома: нежилые служебные помещения в цокольном этаже между осями Е-Н и 5-15, общей площадью 109,9 кв.м.
Согласно акту комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 03.10.2005 Жилой дом принят в эксплуатацию. Данный акт утвержден постановлением мэра города Калининграда от 30.12.2005 N 4804.
Из указанного акта следует, что общая площадь квартир Жилого дома составляет 4 226,4 кв.м, в том числе жилая площадь - 2 217 кв.м, общая площадь встроенных нежилых помещений - 928,7 кв.м, в том числе: торгово-досуговый центр ЛИТ II - 535,5 кв.м, общественные (офисные) помещения ЛИТ III - 143,6 кв.м и ЛИТ IV - 139,7 кв.м, общая площадь дома - 6 160,5 кв.м.
Право собственности ООО "ИнвестЖилСервис" на нежилое встроенное помещение, литера "I", общей площадью 109,9 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Еловая аллея, д. 63а (далее - Помещение), зарегистрировано 10.04.2006.
Посчитав, что Помещение относится к общему имуществу собственников помещений в Жилом доме, поскольку является техническим помещением, в котором имеются инженерные сети и оборудование, предназначенные для обслуживания всего дома, ТСЖ "Еловая Аллея" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в Помещении размещено инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания более одного помещения в Жилом доме. При таких обстоятельствах суды установили, что сделка по передаче спорного помещения, оформленная договором долевого участия от 03.10.2005, ничтожна в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем недействительна и государственная регистрация права собственности, произведенная на основании данной сделки.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи с неисследованностью обстоятельств дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
В силу статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Удовлетворения требования об оспаривании зарегистрированного права собственности другого лица возможно только при условии представления истцом доказательств нарушения этими действиями его прав как собственника имущества.
Суды, пришедшие к выводу о правомерности заявленных ТСЖ "Еловая Аллея" требований, не учли следующего.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из пункта 8 статьи 138 названного Кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Таким образом, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Однако в настоящем деле такие документы отсутствуют и судами не проверялось, наделили ли собственники помещений необходимыми полномочиями ТСЖ "Еловая Аллея".
Кроме того, апелляционный суд, признавая недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "ИнвестЖилСервис", не обсудил вопрос о том, насколько удовлетворение данного требования приведет к восстановлению прав истца с учетом того обстоятельства, что на момент принятия постановления указанный ответчик не являлся собственником спорных помещений.
Поскольку гражданин Поляков А.Л., как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 20.04.2009 N 39-АА 697583, является зарегистрированным правообладателем Помещения, судебные акты по делу непосредственно влияют на его права в отношении данного объекта недвижимости, в связи с чем суду надлежало решить вопрос о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве ответчика.
При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть вышеизложенное и принять законный судебный акт.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.01.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 по делу N А21-4494/2008 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
Е.В.КОНЯЕВА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 18.06.2010 ПО ДЕЛУ N А21-4494/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2010 г. по делу N А21-4494/2008
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Константинова П.Ю. и Рудницкого Г.М., при участии от ТСЖ "Еловая Аллея" председателя правления Крымской А.В. (протокол заседания правления от 07.03.2010 N 2/2010), рассмотрев 16.06.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСервис" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.01.2009 (судья Качанович Ю.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-4494/2008,
установил:
Товарищество собственников жилья "Еловая Аллея" (далее - ТСЖ "Еловая Аллея") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестЖилСервис" (далее - ООО "ИнвестЖилСервис"), обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" (далее - ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ", новое наименование - общество с ограниченной ответственностью "ЭЛИНА", далее - ООО "ЭЛИНА") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление) о признании:
- - недействительным договора долевого участия в строительстве 12-этажного 55-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенным торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул. Еловая аллея в Ленинградском районе города Калининграда от 03.10.2005, заключенного между ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" и ООО "ИнвестЖилСервис" в части передачи в собственность помещения цокольного этажа общей площадью 109,9 кв.м;
- - недействительной государственной регистрации права собственности ООО "ИнвестЖилСервис" на нежилое встроенное помещение площадью 109,9 кв.м в доме N 63 "А" по ул. Еловая аллея в г. Калининграде.
Определением от 19.11.2008 Управление по ходатайству истца исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 23.01.2009 исковые требования удовлетворены.
Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 Управление привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Определением апелляционного суда от 27.05.2009 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Поляков Альфред Леонидович.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 решение отменено в связи с наличием безусловного основания, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд удовлетворил исковые требования ТСЖ "Еловая Аллея".
В кассационной жалобе ООО "ИнвестЖилСервис", ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение от 23.01.2009 и постановление от 14.12.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ТСЖ "Еловая Аллея" в полном объеме.
В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что спорное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимого имущества, учтенный в таком качестве в установленном законом порядке. Истец, как указывает податель жалобы, в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал, что спорное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения, а также, что оно не может использоваться самостоятельно. При этом суды, по мнению ООО "ИнвестЖилСервис", не приняли во внимание, что к общему имуществу дома относится только такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное значение. Наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, не является достаточным основанием для признания помещения, в котором это оборудование находится, общим имуществом дома.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Еловая Аллея" возразил против удовлетворения кассационной жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.10.2005 между ООО "ИНВЕСТЖИЛСТРОЙ" (новое наименование - ООО "ЭЛИНА", заказчик) и ООО "ИнвестЖилСервис" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве 12-этажного 55-квартирного кирпичного жилого дома со встроенно-пристроенными торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул. Еловая аллея в Ленинградском районе Калининграда (далее - Жилой дом).
Согласно статье 2 договора заказчик и дольщик обязуются путем объединения усилий, материальных и финансовых ресурсов, прав пользования землей и иных имущественных прав, совместно действовать с целью строительства Жилого дома. Заказчик на основании данного договора, акта о государственной приемке Жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщику его долю в общей долевой собственности Жилого дома: нежилые служебные помещения в цокольном этаже между осями Е-Н и 5-15, общей площадью 109,9 кв.м.
Согласно акту комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 03.10.2005 Жилой дом принят в эксплуатацию. Данный акт утвержден постановлением мэра города Калининграда от 30.12.2005 N 4804.
Из указанного акта следует, что общая площадь квартир Жилого дома составляет 4 226,4 кв.м, в том числе жилая площадь - 2 217 кв.м, общая площадь встроенных нежилых помещений - 928,7 кв.м, в том числе: торгово-досуговый центр ЛИТ II - 535,5 кв.м, общественные (офисные) помещения ЛИТ III - 143,6 кв.м и ЛИТ IV - 139,7 кв.м, общая площадь дома - 6 160,5 кв.м.
Право собственности ООО "ИнвестЖилСервис" на нежилое встроенное помещение, литера "I", общей площадью 109,9 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Еловая аллея, д. 63а (далее - Помещение), зарегистрировано 10.04.2006.
Посчитав, что Помещение относится к общему имуществу собственников помещений в Жилом доме, поскольку является техническим помещением, в котором имеются инженерные сети и оборудование, предназначенные для обслуживания всего дома, ТСЖ "Еловая Аллея" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в Помещении размещено инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания более одного помещения в Жилом доме. При таких обстоятельствах суды установили, что сделка по передаче спорного помещения, оформленная договором долевого участия от 03.10.2005, ничтожна в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с чем недействительна и государственная регистрация права собственности, произведенная на основании данной сделки.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи с неисследованностью обстоятельств дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
В силу статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Удовлетворения требования об оспаривании зарегистрированного права собственности другого лица возможно только при условии представления истцом доказательств нарушения этими действиями его прав как собственника имущества.
Суды, пришедшие к выводу о правомерности заявленных ТСЖ "Еловая Аллея" требований, не учли следующего.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из пункта 8 статьи 138 названного Кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Таким образом, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Однако в настоящем деле такие документы отсутствуют и судами не проверялось, наделили ли собственники помещений необходимыми полномочиями ТСЖ "Еловая Аллея".
Кроме того, апелляционный суд, признавая недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "ИнвестЖилСервис", не обсудил вопрос о том, насколько удовлетворение данного требования приведет к восстановлению прав истца с учетом того обстоятельства, что на момент принятия постановления указанный ответчик не являлся собственником спорных помещений.
Поскольку гражданин Поляков А.Л., как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 20.04.2009 N 39-АА 697583, является зарегистрированным правообладателем Помещения, судебные акты по делу непосредственно влияют на его права в отношении данного объекта недвижимости, в связи с чем суду надлежало решить вопрос о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве ответчика.
При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть вышеизложенное и принять законный судебный акт.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.01.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 по делу N А21-4494/2008 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
Председательствующий
Е.В.КОНЯЕВА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)