Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гурьянова П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Белисовой О.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ф. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2010 года по делу N 2-3656/10 по иску П. к ТСЖ "Альпийский, 32", по иску Ф. к обществу с ограниченной ответственностью "ПСМ-Классик", обществу с ограниченной ответственностью "ТД "Сигма", закрытому акционерному обществу "КОПстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения П., его представителей - адвоката Царенковой О.А., Л.З., объяснения представителя ООО "Ремстрой" - М.Н., объяснения представителей ТСЖ "Альпийский, 32" - К.Л., С., объяснения представителя Ф. - Л.Е., объяснения представителя ООО "ПСМ-Классик" - Т., объяснения представителя ООО "ТД "Сигма" - М.Е., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
П. обратился в суд с иском к ТСЖ "Альпийский, 32", просил признать за ним право собственности на квартиру N <...> в доме, расположенном по адресу: <...>, обязать ТСЖ "Альпийский, 32" представить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на указанную квартиру. В обоснование заявленных требований П. указал, что между ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" 30.10.2007 было заключено дополнительное соглашение N <...> к договору генерального подряда от 30.10.2007 на завершение строительства жилого дома, на основании которого 23.12.2008 между ним и ООО "Ремстрой", ТСЖ "Альпийский, 32" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>. По условиям данного договора П. должен в указанном доме получить в собственность трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 91,20 кв. м, расположенную на <...> этаже, условный N <...>, парадная N <...>. В настоящее время дому присвоен адрес <...>, квартире под условным N <...> - N <...>. П. ссылался на то обстоятельство, что долевой взнос, предусмотренный договором, оплачен им полностью и в установленный договором срок, дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29.12.2008, квартира передана ему по акту приема-передачи N <...>, где он и проживает, но не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном порядке, поскольку ТСЖ "Альпийский, 32" не передает в УФРС по СПб и ЛО необходимые документы для регистрации права собственности.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 17 марта 2010 года исковые требования П. были удовлетворены.
04 мая 2010 года в суд поступило заявление ТСЖ "Альпийский, 32" о пересмотре вышеуказанного решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.
Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербургу от 03 июня 2010 года решение суда от 17 марта 2010 года отменено, заявление удовлетворено в связи с наличием во Фрунзенском районном суде Санкт-Петербурга гражданского дела по иску Ф. к ООО "ПСМ-Классик", ООО "ТД "Сигма", ЗАО "Копстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...>, заявленному уже после рассмотрения дела по иску П. и признания за ним права собственности на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований Ф. указала, что 27.06.2006 между ней и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома по <...>. По условиям указанного договора ООО "ПСМ-Классик" обязалось передать ей по окончании строительства жилого дома <...>-комнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м под условным N <...>, парадная N <...>, в осях 1с-5с, Ас-Дс. В настоящее время дом построен, дому присвоен адрес <...>, квартире под условным N <...> - N <...>, однако, указанная квартира ей до настоящего времени ей не передана, в то время как обязательства, предусмотренные договором от 27.06.2006, выполнены ею в полном объеме.
Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2010 года гражданские дела по искам П. и Ф. объединены в одно производство.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2010 года Ф. отказано в удовлетворении заявленных требований и удовлетворены исковые требования П., за ним признано право собственности на квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Не согласившись с постановленным судом решением, Ф. подала кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены вынесенного судом решения.
Разрешая спор по существу и отказывая Ф. в удовлетворении заявленных ею требований, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "ТД "Сигма", привлекшее к строительству жилого дома, в котором находится спорная квартира, ООО "ПСМ-Классик" и Ф., представило в ТСЖ "Альпийский, 32" реестр дольщиков, заключивших с ООО "ТД "Сигма" договоры долевого участия в строительстве дома, в котором Ф. не указана как лицо, претендующее на какую-либо из квартир, являвшихся предметом договора долевого участия, заключенного между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", кроме того, суд пришел к выводу о том, что договор, заключенный между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", как и иные заключенные на его основе договоры, является неправомочным, поскольку ООО "ТД "Сигма" могло привлекать третьих лиц для инвестирования строительства либо путем переуступки прав с согласия ЗАО "КОПстройсервис", либо без согласия, но уже после перехода прав на квартиры по акту приема-передачи. Также судом сделан вывод о том, что отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ООО "ТД "Сигма" своих обязательств по договору с ЗАО "КОПстройсервис", в связи с чем у ООО "ТД "Сигма" не возникло право распоряжаться спорной квартирой. Суд указал, что при отсутствии подтверждения исполнения обязательств по оплате инвестиционных взносов по ряду квартир, в том числе и спорной, у ТСЖ как у застройщика имелось право на привлечение дополнительных денежных средств и реализацию невостребованных квартир в строящемся доме. Поскольку Ф. свои обязательства по инвестированию строительства спорной квартиры исполнила не в полном объеме, в частности, не уплатила ТСЖ "Альпийский, 32" инвестиционный взнос и не изъявила такого желания, и с учетом того обстоятельства, что ТСЖ "Альпийский, 32" не являлось правопреемником ЗАО "КОПстройсервис" и не должно было безоговорочно предоставить Ф. квартиру, суд не усмотрел оснований для признания за Ф. права собственности на спорную квартиру.
Удовлетворяя исковые требования П., суд первой инстанции исходил из того, что между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой", привлекшим в результате П. для инвестирования строительства спорной квартиры, был заключен договор, условия которого сторонами были исполнены в полном объеме. Спорная квартира в соответствии с условиями договора была передана П. на основании акта приема-передачи, однако, собственность на не могла быть зарегистрирована, поскольку ТСЖ "Альпийский, 32" не передало в регистрирующий орган все необходимые документы.
Судебная коллегия полагает вышеуказанные выводы суда первой инстанции правомерными, основанными на материалах дела и соответствующих нормах материального права.
Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N <...> от 11.11.2003 ЗАО "КОПстройсервис" являлось инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: <...> за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 между ЗАО "КОПстройсервис" (застройщиком) и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>.
04.05.2006 между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,32 кв. м.
05.06.2006 между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому "ПСМ-Классик" приобретало право собственности на квартиры в соответствии с приложением N <...> к договору, общей приведенной площадью 508,42 кв. м. В соответствии с приложением N <...> ООО "ПСМ-Классик" приобретало право собственности 6 квартир, в числе которых была и квартира под условным N <...> общей площадью 92,99 кв. м, расположенная на <...> этаже.
27.06.2006 между Ф. и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу застройки, согласно которому Ф. при условии выплаты ею суммы долевого участия, передавалась в собственность <...>-комнатная квартира, расположенная на <...> этаже, общей площадью 92,99 кв. м.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 по делу N <...> ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.
В связи с начавшейся процедурой банкротства ЗАО "КС-Сервис" на основании обращения ЗАО "КС-Сервис" (ранее ЗАО КОПстройсервис") и ТСЖ "Альпийский, 32" в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1210 в Распоряжение Администрации от 11.11.03 N <...> внесены изменения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.01.04 N <...>, заключенного между ЗАО "КС-Сервис" и КУГИ на основании соответствующего распоряжения.
Названным выше Постановлением Правительства Санкт-Петербурга установлено, что завершение строительства жилого дома должно осуществляться ТСЖ "Альпийский, 32", которое за счет собственных средств обязано решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта.
ТСЖ "Альпийский, 32" было создано в строящемся доме по адресу: <...> и зарегистрировано в качестве юридического лица 22.03.2007.
30.10.2007 между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" был заключен договор генерального подряда на завершение строительства жилого дома, в дальнейшем, 23.12.2008, между сторонами было заключено дополнительное соглашение, которым стороны договорились принять совместное участие в завершении строительства жилого дома.
23.12.2008 между ООО "Ремстрой" и П. в соответствии с дополнительным соглашением от 23.10.2008, был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома N <...>, по условиям которого ООО "Ремстрой" привлекло П. к инвестированию строительства жилого дома. В соответствии с условиями указанного договора, по завершении строительства жилого дома П. должен получить в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на <...> этаже под условным N <...>.
Таким образом, возникла ситуация, при которой на один объект недвижимости в виде квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, претендуют 2 дольщика - Ф., чьи притязания основаны на договоре с ООО "ПСМ-Классик", и П., чьи притязания основаны на договоре с ТСЖ "Альпийский, 32".
Оценивая правомочность сторон договоров при их заключении, суд первой инстанции пришел к следующим, по мнению судебной коллегии, обоснованным, выводам.
04.05.2006 между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,32 кв. м. В соответствии с условиями указанного договора ООО "ТД "Сигма" сумма участия ООО "ТД "Сигма" в строительстве жилого дома составила 74459 603 руб. 26 коп.
Судом первой инстанции на основании представленных сторонами доказательств было установлено, что ООО "ТД "Сигма" исполнило договор лишь на сумму 62300663 руб. 75 коп.
ООО "ТД "Сигма" заявляло о том, что обязательства по договору исполнило в полном объеме, однако, достоверными и достаточными доказательствами указанное утверждение не было подтверждено, более того, было опровергнуто вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N <...>, в котором было указано, что представленные ООО "ТД "Сигма" платежные документы, акты о частичном исполнении обязательств и погашении обязательств зачетом встречных требований имеют отношение к договору, заключенному между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" и данные денежные средства были целевым образом направлены на инвестирование строительства жилого дома, в котором находится спорная квартира.
Помимо этого, по условиям договора, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", ООО "ТД "Сигма" имело право привлекать третьих лиц (в данном случае ООО "ПСМ-Классик") к инвестированию строительства жилого дома до момента передачи квартир ООО "ТД "Сигма" только с согласия ЗАО "КОПстройсервис", однако, такое согласие ООО "ТД "Сигма" получено не было, как и не были переданы по акту приема-передачи квартиры.
Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ООО "ТД "Сигма", не выполнив условия договора о долевом участии в строительстве, и не имея согласия ЗАО "КОПстройсервис", не могло распоряжаться квартирами, в числе которых была и спорная, в связи с чем, неправомочно было заключать договор с ООО "ПСМ-Классик", которое в свою очередь также неправомочно было заключать договор с Ф.
В то же время, с учетом того обстоятельства, что при представлении ООО "ТД "Сигма" в ТСЖ "Альпийский, 32" реестра дольщиков, с которыми были заключены договоры на строительство квартир в доме, где расположена спорная квартира, квартира N <...> была свободна от чьих-либо притязаний, реестр дольщиков не содержал сведений о Ф., претендующей на квартиру N <...>.
Помимо этого, тот факт, что квартира N 146 свободна от чьих-либо притязаний, был подтвержден решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 по иску ООО "ТД "Сигма" к ТСЖ "Альпийский, 32", которым ООО "ТД "Сигма" было отказано в обязании ТСЖ "Альпийский, 32" исполнить условия договора N <...> от 04.05.2006 и передать квартиры N <...>.
При таких обстоятельствах следует полагать, что ТСЖ "Альпийский, 32", зарегистрированное 22 марта 2007 года, было правомочно привлекать третьих лиц для инвестирования строительства спорной квартиры, что и было им сделано путем заключения договора с ООО "Ремстрой", заключившим в последующем договор с П.
Оценивая исполнение Ф. и П. своих обязательств по инвестированию строительства спорной квартиры, судом первой инстанции также сделаны обоснованные выводы о том, что данные обязательства были исполнены Ф. не в полном объеме.
25.07.2007 на общем собрании членов ТСЖ "Альпийский, 32" было принято решение о формировании дополнительного резервного фонда из расчета 1 000 руб. за 1 кв. м площади квартиры, в целях финансирования завершения строительства из указанного резервного фонда. ООО "ТД "Сигма" как член ТСЖ "Альпийский, 32" должно было внести дополнительный инвестиционный взнос на завершение строительства дома в размере 8312 790 руб. ООО "ТД "Сигма" оплатило взнос в размере 700 277 руб. 56 коп.
Факт неисполнения обязательств по внесению дополнительного инвестиционного взноса подтверждается актом сверки между ООО "ТД "Сигма" и ТСЖ "Альпийский, 32", подписанным в рамках дела N <...>, из которого следует, что ООО "ТД "Сигма" внесло дополнительный инвестиционный взнос лишь по 12 квартирам из 140.
ТСЖ "Альпийский, 32" после смены застройщика уведомило всех участников долевого строительства о смене застройщика, и предложило всем участникам долевого строительства вступить в члены ТСЖ, представив документы, подтверждающие выполнение инвестиционных обязательств.
Доказательств того, что Ф. обращалась в ТСЖ "Альпийский, 32" с целью вступления в члены ТСЖ суду представлено не было.
Дополнительный инвестиционный взнос Ф. также внесен не был, в связи с чем, вывод суда о неисполнении Ф. финансовых обязательств по договору инвестирования строительства является обоснованным.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Ф. Факт перечисления ею в резервный фонд ТСЖ денежных средств в размере 93000 рублей уже после вынесения решения судом первой инстанции и накануне судебного разбирательства по ее кассационной жалобе не опровергает правомерности выводов суда и не может быть принят во внимание кассационной инстанцией.
То обстоятельство, что ООО "Ремстрой" и П. полностью исполнили свои обязательства по инвестированию строительства жилого дома в части спорной квартиры N <...> никем не оспорено.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования П.
В кассационной жалобе оспариваются выводы суда в части установления неисполнения ООО "ТД "Сигма" обязательств по инвестированию строительства.
Данные доводы повторяют правовую позицию Ф., изложенную ею и в суде первой инстанции.
Указанные доводы проверены и оценены судом первой инстанции, оценка подробно изложена в решении, законность и обоснованность выводов суда в рамках доводов кассационной жалобы судом кассационной инстанции проверена и не вызывает у судебной коллегии сомнений в их правильности.
Утверждение, изложенное в жалобе, о том, что суд неправомерно принял во внимание акт сверки от 01.10.2009 об исполнении обязательств ООО "ТД "Сигма" по договору N <...>, является несостоятельным.
После 22 октября 2007 года - даты, на которую составлялся акт сверки от 01 октября 2009 года, конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" были подписаны акты погашения взаимных обязательств зачетом взаимных требований и акты о частичном исполнении обязательств по договору N <...>, так как с момента передачи прав застройщика ТСЖ "Альпийский, 32" на основании Постановления Правительства Петербурга N <...> от 18.09.2007 акты зачета встречных однородных требований от 28.12.2007, подписанные конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" и генеральным директором ООО "ТД "Сигма", а также простой вексель ОАО "БУ" на сумму 870000 руб., полученный конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" по акту от 01.02.2008, не могли приниматься в качестве доказательства надлежащего исполнения обязательств ООО "ТД "Сигма" по договору N <...>, и договору подряда N <...> заключенному между "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", поскольку были совершены без одобрения застройщика - ТСЖ "Альпийский, 32", и генподрядчика ООО "Ремстрой", осуществлявшего с 30.10.2007 на основании генерального подряда на завершение строительства жилого дома приемку выполнявшихся строительными организациями монтажных работ на объекте.
Довод жалобы о том, что отсутствуют доказательства исполнения ООО "Ремстрой" своих обязательств является несостоятельным, т.к. в материалах дела имеется акт приема-передачи векселей от 08.12.2008.
Согласно акту передачи векселя передаются во исполнение дополнительного соглашения; Застройщик (ТСЖ "Альпийский, 32") подтверждает, что Дольщик (ООО "Ремстрой") передачей векселей надлежащим образом исполнил свои обязательства, установленные дополнительным соглашением к договору генерального подряда на завершение строительства жилого дома от 30.10.2007.
ООО "Ремстрой" также исполнило обязательства по внесению дополнительного инвестиционного взноса на завершение строительства жилого дома на основании решения общего собрания членов ТСЖ "Альпийский, 32" (Протокол N 2 от 27.07.2007) путем перечисления ООО "Ремстрой" денежных средств по заявкам ТСЖ "Альпийский, 32" на расчетные счета организаций при строительстве жилого дома в размере 556 440 руб. 00 коп., что подтверждается Актом зачета взаимных требований от 07.10.2009.
Довод жалобы, критикующий вывод суда о правомерности заключения ТСЖ договоров о привлечении инвестиций дольщиков на квартиры без одобрения данных сделок на общем собрании собственников, не может повлиять на правильность вынесенного судом решения.
ЖК РФ не содержит запрета привлекать инвесторов в целях завершения строительства дома, решение данного вопроса также не относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
При разрешении спора судом в полном объеме установлены и исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки доказательств не имеется. Ссылки в кассационной жалобе на нарушение судом при рассмотрении настоящего дела норм гражданского процессуального законодательства не нашли своего подтверждения.
Доводы кассационной жалобы в целом не опровергают правильность выводов суда и не содержат правовых оснований для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 27.04.2011 N 33-6568
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 апреля 2011 г. N 33-6568
Судья: Гурьянова П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Белисовой О.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ф. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2010 года по делу N 2-3656/10 по иску П. к ТСЖ "Альпийский, 32", по иску Ф. к обществу с ограниченной ответственностью "ПСМ-Классик", обществу с ограниченной ответственностью "ТД "Сигма", закрытому акционерному обществу "КОПстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Белисовой О.В., объяснения П., его представителей - адвоката Царенковой О.А., Л.З., объяснения представителя ООО "Ремстрой" - М.Н., объяснения представителей ТСЖ "Альпийский, 32" - К.Л., С., объяснения представителя Ф. - Л.Е., объяснения представителя ООО "ПСМ-Классик" - Т., объяснения представителя ООО "ТД "Сигма" - М.Е., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
П. обратился в суд с иском к ТСЖ "Альпийский, 32", просил признать за ним право собственности на квартиру N <...> в доме, расположенном по адресу: <...>, обязать ТСЖ "Альпийский, 32" представить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на указанную квартиру. В обоснование заявленных требований П. указал, что между ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" 30.10.2007 было заключено дополнительное соглашение N <...> к договору генерального подряда от 30.10.2007 на завершение строительства жилого дома, на основании которого 23.12.2008 между ним и ООО "Ремстрой", ТСЖ "Альпийский, 32" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>. По условиям данного договора П. должен в указанном доме получить в собственность трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 91,20 кв. м, расположенную на <...> этаже, условный N <...>, парадная N <...>. В настоящее время дому присвоен адрес <...>, квартире под условным N <...> - N <...>. П. ссылался на то обстоятельство, что долевой взнос, предусмотренный договором, оплачен им полностью и в установленный договором срок, дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29.12.2008, квартира передана ему по акту приема-передачи N <...>, где он и проживает, но не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном порядке, поскольку ТСЖ "Альпийский, 32" не передает в УФРС по СПб и ЛО необходимые документы для регистрации права собственности.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 17 марта 2010 года исковые требования П. были удовлетворены.
04 мая 2010 года в суд поступило заявление ТСЖ "Альпийский, 32" о пересмотре вышеуказанного решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.
Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербургу от 03 июня 2010 года решение суда от 17 марта 2010 года отменено, заявление удовлетворено в связи с наличием во Фрунзенском районном суде Санкт-Петербурга гражданского дела по иску Ф. к ООО "ПСМ-Классик", ООО "ТД "Сигма", ЗАО "Копстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...>, заявленному уже после рассмотрения дела по иску П. и признания за ним права собственности на спорную квартиру.
В обоснование заявленных требований Ф. указала, что 27.06.2006 между ней и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома по <...>. По условиям указанного договора ООО "ПСМ-Классик" обязалось передать ей по окончании строительства жилого дома <...>-комнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м под условным N <...>, парадная N <...>, в осях 1с-5с, Ас-Дс. В настоящее время дом построен, дому присвоен адрес <...>, квартире под условным N <...> - N <...>, однако, указанная квартира ей до настоящего времени ей не передана, в то время как обязательства, предусмотренные договором от 27.06.2006, выполнены ею в полном объеме.
Определением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2010 года гражданские дела по искам П. и Ф. объединены в одно производство.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2010 года Ф. отказано в удовлетворении заявленных требований и удовлетворены исковые требования П., за ним признано право собственности на квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Не согласившись с постановленным судом решением, Ф. подала кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены вынесенного судом решения.
Разрешая спор по существу и отказывая Ф. в удовлетворении заявленных ею требований, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "ТД "Сигма", привлекшее к строительству жилого дома, в котором находится спорная квартира, ООО "ПСМ-Классик" и Ф., представило в ТСЖ "Альпийский, 32" реестр дольщиков, заключивших с ООО "ТД "Сигма" договоры долевого участия в строительстве дома, в котором Ф. не указана как лицо, претендующее на какую-либо из квартир, являвшихся предметом договора долевого участия, заключенного между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", кроме того, суд пришел к выводу о том, что договор, заключенный между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", как и иные заключенные на его основе договоры, является неправомочным, поскольку ООО "ТД "Сигма" могло привлекать третьих лиц для инвестирования строительства либо путем переуступки прав с согласия ЗАО "КОПстройсервис", либо без согласия, но уже после перехода прав на квартиры по акту приема-передачи. Также судом сделан вывод о том, что отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ООО "ТД "Сигма" своих обязательств по договору с ЗАО "КОПстройсервис", в связи с чем у ООО "ТД "Сигма" не возникло право распоряжаться спорной квартирой. Суд указал, что при отсутствии подтверждения исполнения обязательств по оплате инвестиционных взносов по ряду квартир, в том числе и спорной, у ТСЖ как у застройщика имелось право на привлечение дополнительных денежных средств и реализацию невостребованных квартир в строящемся доме. Поскольку Ф. свои обязательства по инвестированию строительства спорной квартиры исполнила не в полном объеме, в частности, не уплатила ТСЖ "Альпийский, 32" инвестиционный взнос и не изъявила такого желания, и с учетом того обстоятельства, что ТСЖ "Альпийский, 32" не являлось правопреемником ЗАО "КОПстройсервис" и не должно было безоговорочно предоставить Ф. квартиру, суд не усмотрел оснований для признания за Ф. права собственности на спорную квартиру.
Удовлетворяя исковые требования П., суд первой инстанции исходил из того, что между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой", привлекшим в результате П. для инвестирования строительства спорной квартиры, был заключен договор, условия которого сторонами были исполнены в полном объеме. Спорная квартира в соответствии с условиями договора была передана П. на основании акта приема-передачи, однако, собственность на не могла быть зарегистрирована, поскольку ТСЖ "Альпийский, 32" не передало в регистрирующий орган все необходимые документы.
Судебная коллегия полагает вышеуказанные выводы суда первой инстанции правомерными, основанными на материалах дела и соответствующих нормах материального права.
Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N <...> от 11.11.2003 ЗАО "КОПстройсервис" являлось инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: <...> за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 между ЗАО "КОПстройсервис" (застройщиком) и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>.
04.05.2006 между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,32 кв. м.
05.06.2006 между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик" заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому "ПСМ-Классик" приобретало право собственности на квартиры в соответствии с приложением N <...> к договору, общей приведенной площадью 508,42 кв. м. В соответствии с приложением N <...> ООО "ПСМ-Классик" приобретало право собственности 6 квартир, в числе которых была и квартира под условным N <...> общей площадью 92,99 кв. м, расположенная на <...> этаже.
27.06.2006 между Ф. и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу застройки, согласно которому Ф. при условии выплаты ею суммы долевого участия, передавалась в собственность <...>-комнатная квартира, расположенная на <...> этаже, общей площадью 92,99 кв. м.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 по делу N <...> ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.
В связи с начавшейся процедурой банкротства ЗАО "КС-Сервис" на основании обращения ЗАО "КС-Сервис" (ранее ЗАО КОПстройсервис") и ТСЖ "Альпийский, 32" в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1210 в Распоряжение Администрации от 11.11.03 N <...> внесены изменения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.01.04 N <...>, заключенного между ЗАО "КС-Сервис" и КУГИ на основании соответствующего распоряжения.
Названным выше Постановлением Правительства Санкт-Петербурга установлено, что завершение строительства жилого дома должно осуществляться ТСЖ "Альпийский, 32", которое за счет собственных средств обязано решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта.
ТСЖ "Альпийский, 32" было создано в строящемся доме по адресу: <...> и зарегистрировано в качестве юридического лица 22.03.2007.
30.10.2007 между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" был заключен договор генерального подряда на завершение строительства жилого дома, в дальнейшем, 23.12.2008, между сторонами было заключено дополнительное соглашение, которым стороны договорились принять совместное участие в завершении строительства жилого дома.
23.12.2008 между ООО "Ремстрой" и П. в соответствии с дополнительным соглашением от 23.10.2008, был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома N <...>, по условиям которого ООО "Ремстрой" привлекло П. к инвестированию строительства жилого дома. В соответствии с условиями указанного договора, по завершении строительства жилого дома П. должен получить в собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на <...> этаже под условным N <...>.
Таким образом, возникла ситуация, при которой на один объект недвижимости в виде квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, претендуют 2 дольщика - Ф., чьи притязания основаны на договоре с ООО "ПСМ-Классик", и П., чьи притязания основаны на договоре с ТСЖ "Альпийский, 32".
Оценивая правомочность сторон договоров при их заключении, суд первой инстанции пришел к следующим, по мнению судебной коллегии, обоснованным, выводам.
04.05.2006 между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,32 кв. м. В соответствии с условиями указанного договора ООО "ТД "Сигма" сумма участия ООО "ТД "Сигма" в строительстве жилого дома составила 74459 603 руб. 26 коп.
Судом первой инстанции на основании представленных сторонами доказательств было установлено, что ООО "ТД "Сигма" исполнило договор лишь на сумму 62300663 руб. 75 коп.
ООО "ТД "Сигма" заявляло о том, что обязательства по договору исполнило в полном объеме, однако, достоверными и достаточными доказательствами указанное утверждение не было подтверждено, более того, было опровергнуто вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N <...>, в котором было указано, что представленные ООО "ТД "Сигма" платежные документы, акты о частичном исполнении обязательств и погашении обязательств зачетом встречных требований имеют отношение к договору, заключенному между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" и данные денежные средства были целевым образом направлены на инвестирование строительства жилого дома, в котором находится спорная квартира.
Помимо этого, по условиям договора, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", ООО "ТД "Сигма" имело право привлекать третьих лиц (в данном случае ООО "ПСМ-Классик") к инвестированию строительства жилого дома до момента передачи квартир ООО "ТД "Сигма" только с согласия ЗАО "КОПстройсервис", однако, такое согласие ООО "ТД "Сигма" получено не было, как и не были переданы по акту приема-передачи квартиры.
Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что ООО "ТД "Сигма", не выполнив условия договора о долевом участии в строительстве, и не имея согласия ЗАО "КОПстройсервис", не могло распоряжаться квартирами, в числе которых была и спорная, в связи с чем, неправомочно было заключать договор с ООО "ПСМ-Классик", которое в свою очередь также неправомочно было заключать договор с Ф.
В то же время, с учетом того обстоятельства, что при представлении ООО "ТД "Сигма" в ТСЖ "Альпийский, 32" реестра дольщиков, с которыми были заключены договоры на строительство квартир в доме, где расположена спорная квартира, квартира N <...> была свободна от чьих-либо притязаний, реестр дольщиков не содержал сведений о Ф., претендующей на квартиру N <...>.
Помимо этого, тот факт, что квартира N 146 свободна от чьих-либо притязаний, был подтвержден решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 по иску ООО "ТД "Сигма" к ТСЖ "Альпийский, 32", которым ООО "ТД "Сигма" было отказано в обязании ТСЖ "Альпийский, 32" исполнить условия договора N <...> от 04.05.2006 и передать квартиры N <...>.
При таких обстоятельствах следует полагать, что ТСЖ "Альпийский, 32", зарегистрированное 22 марта 2007 года, было правомочно привлекать третьих лиц для инвестирования строительства спорной квартиры, что и было им сделано путем заключения договора с ООО "Ремстрой", заключившим в последующем договор с П.
Оценивая исполнение Ф. и П. своих обязательств по инвестированию строительства спорной квартиры, судом первой инстанции также сделаны обоснованные выводы о том, что данные обязательства были исполнены Ф. не в полном объеме.
25.07.2007 на общем собрании членов ТСЖ "Альпийский, 32" было принято решение о формировании дополнительного резервного фонда из расчета 1 000 руб. за 1 кв. м площади квартиры, в целях финансирования завершения строительства из указанного резервного фонда. ООО "ТД "Сигма" как член ТСЖ "Альпийский, 32" должно было внести дополнительный инвестиционный взнос на завершение строительства дома в размере 8312 790 руб. ООО "ТД "Сигма" оплатило взнос в размере 700 277 руб. 56 коп.
Факт неисполнения обязательств по внесению дополнительного инвестиционного взноса подтверждается актом сверки между ООО "ТД "Сигма" и ТСЖ "Альпийский, 32", подписанным в рамках дела N <...>, из которого следует, что ООО "ТД "Сигма" внесло дополнительный инвестиционный взнос лишь по 12 квартирам из 140.
ТСЖ "Альпийский, 32" после смены застройщика уведомило всех участников долевого строительства о смене застройщика, и предложило всем участникам долевого строительства вступить в члены ТСЖ, представив документы, подтверждающие выполнение инвестиционных обязательств.
Доказательств того, что Ф. обращалась в ТСЖ "Альпийский, 32" с целью вступления в члены ТСЖ суду представлено не было.
Дополнительный инвестиционный взнос Ф. также внесен не был, в связи с чем, вывод суда о неисполнении Ф. финансовых обязательств по договору инвестирования строительства является обоснованным.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Ф. Факт перечисления ею в резервный фонд ТСЖ денежных средств в размере 93000 рублей уже после вынесения решения судом первой инстанции и накануне судебного разбирательства по ее кассационной жалобе не опровергает правомерности выводов суда и не может быть принят во внимание кассационной инстанцией.
То обстоятельство, что ООО "Ремстрой" и П. полностью исполнили свои обязательства по инвестированию строительства жилого дома в части спорной квартиры N <...> никем не оспорено.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования П.
В кассационной жалобе оспариваются выводы суда в части установления неисполнения ООО "ТД "Сигма" обязательств по инвестированию строительства.
Данные доводы повторяют правовую позицию Ф., изложенную ею и в суде первой инстанции.
Указанные доводы проверены и оценены судом первой инстанции, оценка подробно изложена в решении, законность и обоснованность выводов суда в рамках доводов кассационной жалобы судом кассационной инстанции проверена и не вызывает у судебной коллегии сомнений в их правильности.
Утверждение, изложенное в жалобе, о том, что суд неправомерно принял во внимание акт сверки от 01.10.2009 об исполнении обязательств ООО "ТД "Сигма" по договору N <...>, является несостоятельным.
После 22 октября 2007 года - даты, на которую составлялся акт сверки от 01 октября 2009 года, конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" были подписаны акты погашения взаимных обязательств зачетом взаимных требований и акты о частичном исполнении обязательств по договору N <...>, так как с момента передачи прав застройщика ТСЖ "Альпийский, 32" на основании Постановления Правительства Петербурга N <...> от 18.09.2007 акты зачета встречных однородных требований от 28.12.2007, подписанные конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" и генеральным директором ООО "ТД "Сигма", а также простой вексель ОАО "БУ" на сумму 870000 руб., полученный конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" по акту от 01.02.2008, не могли приниматься в качестве доказательства надлежащего исполнения обязательств ООО "ТД "Сигма" по договору N <...>, и договору подряда N <...> заключенному между "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", поскольку были совершены без одобрения застройщика - ТСЖ "Альпийский, 32", и генподрядчика ООО "Ремстрой", осуществлявшего с 30.10.2007 на основании генерального подряда на завершение строительства жилого дома приемку выполнявшихся строительными организациями монтажных работ на объекте.
Довод жалобы о том, что отсутствуют доказательства исполнения ООО "Ремстрой" своих обязательств является несостоятельным, т.к. в материалах дела имеется акт приема-передачи векселей от 08.12.2008.
Согласно акту передачи векселя передаются во исполнение дополнительного соглашения; Застройщик (ТСЖ "Альпийский, 32") подтверждает, что Дольщик (ООО "Ремстрой") передачей векселей надлежащим образом исполнил свои обязательства, установленные дополнительным соглашением к договору генерального подряда на завершение строительства жилого дома от 30.10.2007.
ООО "Ремстрой" также исполнило обязательства по внесению дополнительного инвестиционного взноса на завершение строительства жилого дома на основании решения общего собрания членов ТСЖ "Альпийский, 32" (Протокол N 2 от 27.07.2007) путем перечисления ООО "Ремстрой" денежных средств по заявкам ТСЖ "Альпийский, 32" на расчетные счета организаций при строительстве жилого дома в размере 556 440 руб. 00 коп., что подтверждается Актом зачета взаимных требований от 07.10.2009.
Довод жалобы, критикующий вывод суда о правомерности заключения ТСЖ договоров о привлечении инвестиций дольщиков на квартиры без одобрения данных сделок на общем собрании собственников, не может повлиять на правильность вынесенного судом решения.
ЖК РФ не содержит запрета привлекать инвесторов в целях завершения строительства дома, решение данного вопроса также не относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.
При разрешении спора судом в полном объеме установлены и исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки доказательств не имеется. Ссылки в кассационной жалобе на нарушение судом при рассмотрении настоящего дела норм гражданского процессуального законодательства не нашли своего подтверждения.
Доводы кассационной жалобы в целом не опровергают правильность выводов суда и не содержат правовых оснований для отмены решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 07 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)