Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мантула Г.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны (г. Таганрог, ИНН 615400001402, ОГРНИП 304615436301064) - Захарова А.Е. (доверенность от 02.02.2012), в отсутствие истца - муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" (г. Таганрог, ИНН 6154070665, ОГРН 1026102572792), ответчика - индивидуального предпринимателя Васильевой Елены Александровны (г. Таганрог, ИНН 615423155938, ОГРНИП 304615436600662), третьего лица - Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2011 (судья Шилова В.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-19404/2010, установил следующее.
МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бондаревой Н.И. (далее - предприниматель) о взыскании 76 968 рублей 25 копеек задолженности по договору от 30.07.2004 N 379 за период с января 2009 года по август 2010 года, 5627 рублей 60 копеек пеней с 11.02.2009 по 11.10.2010, а также 3303 рублей 83 копеек расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).
Определением от 09.02.2011 по ходатайству истца суд привлек к участию в деле в качестве ответчика индивидуального предпринимателя Васильеву Е.А.
Решением от 29.03.2011 суд удовлетворил исковые требования частично, взыскал с предпринимателя в пользу предприятия 76 968 рублей 19 копеек задолженности, 4774 рубля 36 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 3269 рублей 46 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Дополнительным решением от 22.03.2011 суд отказал в иске к индивидуальному предпринимателю Васильевой Е.А.
Суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).
Постановлением от 07.09.2011 апелляционный суд оставил решение от 29.03.2011 без изменений.
Судебные акты мотивированы тем, что истец оказывал ответчику услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором находилось арендуемое предпринимателем нежилое помещение. Предприниматель не выполнил обязательства по оплате оказанных услуг соразмерно своей доле. Обязанность по содержанию общего имущества возложена на предпринимателя согласно договору аренды недвижимого имущества от 15.08.2002 N 1711 (пункт 2.2.3), а также в силу закона как на собственника, приобретшего спорное имущество по договору купли-продажи от 01.04.2010 N 138/А-10.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 29.03.2011 и постановление апелляционного суда от 07.09.2011 отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать полностью. Договор на предоставление услуг по техническому обслуживанию, текущему и аварийному ремонту инженерных систем и строительных конструкций жилого дома от 30.07.2004 N 379 (далее - договор от 30.07.2004 N 379) не может считаться заключенным, поскольку его предмет не согласован, он подписан не заявителем, а другим лицом. По мнению заявителя, истец документально не доказал оказание услуг ответчику. Необходимые услуги по содержанию помещения ответчику оказывали сторонние организации по мере необходимости. В качестве доказательств выполнения работ предприятие представило акты и отчеты, в которых названы другие организации (ООО УК "ЖЭУ", МУП ЖКХ "Промышленное"). Ссылаясь на данные документы, истец не предъявил договоры подряда или субподряда с указанными лицами.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить решение от 29.03.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 07.09.2011 без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Индивидуальный предприниматель Васильева Е.А. и комитет не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные требования и указал, что непредъявление истцом относимых и допустимых доказательств свидетельствует о злоупотреблении правом.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 15.08.2002 N 1711 (с дополнительными соглашениями), по условиям которого комитет передал в аренду предпринимателю нежилые помещения общей площадью 795,46 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 152/2, для размещения магазина, склада хранения продукции, производства (т. 2, л.д. 124 - 131). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу пунктов 2.2.3 и 2.2.4 договора арендатор обязался в течение тридцати дней с момента его подписания заключить договоры на поставку коммунальных услуг, содержание общего имущества жилого дома со специализированными организациями; нести расходы на содержание данного помещения.
Истец представил договор от 30.07.2004 N 379, по условиям которого предприятие (исполнитель) обеспечивает предоставление предпринимателю (потребителю) услуг по техническому обслуживанию, текущему и аварийному ремонту инженерных систем и строительных конструкций жилого дома, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем, а потребитель оплачивает оказанные услуги исполнителю в размере и в срок, определенные договором. Потребитель занимает нежилое помещение площадью 422,16 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 152/2 (т. 1, л.д. 9 - 11).
Предприятие создано в соответствии с постановлением главы администрации г. Таганрога от 29.04.2009 N 1355 "О реформировании организационной структуры жилищно-коммунального хозяйства города". Одним из основных видов деятельности предпрития является удовлетворение потребностей населения г. Таганрога в предоставлении жилищно-коммунальных услуг.
По договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 01.04.2010 N 138/А-10 предприниматель приобрел в собственность магазин общей площадью 412,7 кв. м, складские комнаты общей площадью 372,4 кв. м, грузовой вход в подвал общей площадью 8 кв. м, пристройку для венткамеры общей площадью 1,9 кв. м, приямок общей площадью 1,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 152/2, ранее арендуемые у комитета (т. 2, л.д. 52 - 56). Переход права собственности к предпринимателю зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.05.2010 серии 61-АЕ N 626386 и 626385 (т. 1, л.д. 112; т. 2, л.д. 65).
Предприятие, ссылаясь на задолженность предпринимателя по оплате услуг на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с января 2009 года по август 2010 года, обратилось с иском в арбитражный суд.
Суды, удовлетворяя исковые требования, руководствовались следующим.
Обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома вытекает из пункта 2.2.3 договора аренды от 15.08.2002 N 1711, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 39 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Собственники помещений в указанном жилом доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, поэтому истец оказывал ответчику соответствующие услуги. Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определена постановлениями мэра г. Таганрога от 01.12.2008 N 6512 "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образования г. Таганрог на 2009 год" и от 30.11.2009 N 5827 "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образования г. Таганрог на 2010 год".
Суды пришли к выводу, что факт оказания услуг подтвержден документально (отчеты о работах по текущему ремонту, акты на выполнение определенных видов работ, счета-фактуры с января 2009 года по август 2010 года; т. 1, л.д. 129 - 166). Ответчик как арендатор, а с 24.05.2010 как собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку предприниматель не оплатил фактически оказанные ему услуги за период с января 2009 года по август 2010 года, суды взыскали с него сумму расходов на содержание общего имущества дома соразмерно его доле с учетом действующих тарифов и проценты за пользование чужими денежными средствами.
При этом суды не учли следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 39 Кодекса установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 1 статьи 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII Кодекса и пунктов 16 и 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений.
Исходя из части 5 статьи 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161 и 162 Кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником (арендодателем) обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ссылка судов на то, что обязанность арендатора по содержанию общего имущества в многоквартирном доме за период с января 2009 года по 23 мая 2010 года вытекает из договора аренды от 15.08.2002 N 1711, является несостоятельной, поскольку этот договор регулирует отношения комитета (собственника нежилых помещений в многоквартирном доме) и предпринимателя (арендатора). Из буквального толкования пункта 2.2.3 договора следует, что предприниматель обязан заключить договоры на поставку коммунальных услуг, содержание общего имущества жилого дома со специализированными организациями. Договор аренды не содержит условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица (предприятия) обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/2010.
Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемые судебные акты в части взыскания с предпринимателя 60 764 рублей 99 копеек задолженности за период с января 2009 года по 23 мая 2010 года, 4523 рублей 95 копеек процентов, начисленных на данную сумму, 2611 рублей 32 копеек расходов по уплате государственной пошлины на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 и 158 Кодекса).
В связи с тем, что суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, с предпринимателя в пользу предприятия подлежали взысканию 16 203 рубля 20 копеек задолженности за период с 24 мая по август 2010 года из расчета занимаемой им площади (422,16 кв. м) и тарифа, действующего в спорный период (14 рублей 45 копеек за 1 кв. м); 250 рублей 41 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2010 по 11.10.2010 по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 7,75% годовых; 658 рублей 14 копеек расходов по уплате государственной пошлины.
Довод заявителя жалобы о том, что предприятие документально не подтвердило оказание услуг ответчику, отклоняется, поскольку он направлен на переоценку основанного на исследованных доказательствах вывода судов первой и апелляционной инстанций о несении истцом этих расходов. Кроме того, в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не принимаются кассационным судом ввиду того, что не влияют на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
В связи с частичным удовлетворением кассационной жалобы с предприятия в пользу заявителя жалобы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 1597 рублей 40 копеек.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 по делу N А53-19404/2010 в части удовлетворения исковых требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны 60 764 рублей 99 копеек задолженности, 4523 рублей 95 копеек процентов за пользование денежными средствами и 2611 рублей 32 копеек расходов по уплате государственной пошлины отменить. В отмененной части в удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" отказать.
В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" в пользу индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны 1597 рублей 40 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Арбитражному суду Ростовской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2012 ПО ДЕЛУ N А53-19404/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2012 г. по делу N А53-19404/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мантула Г.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны (г. Таганрог, ИНН 615400001402, ОГРНИП 304615436301064) - Захарова А.Е. (доверенность от 02.02.2012), в отсутствие истца - муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" (г. Таганрог, ИНН 6154070665, ОГРН 1026102572792), ответчика - индивидуального предпринимателя Васильевой Елены Александровны (г. Таганрог, ИНН 615423155938, ОГРНИП 304615436600662), третьего лица - Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2011 (судья Шилова В.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-19404/2010, установил следующее.
МУП "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бондаревой Н.И. (далее - предприниматель) о взыскании 76 968 рублей 25 копеек задолженности по договору от 30.07.2004 N 379 за период с января 2009 года по август 2010 года, 5627 рублей 60 копеек пеней с 11.02.2009 по 11.10.2010, а также 3303 рублей 83 копеек расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).
Определением от 09.02.2011 по ходатайству истца суд привлек к участию в деле в качестве ответчика индивидуального предпринимателя Васильеву Е.А.
Решением от 29.03.2011 суд удовлетворил исковые требования частично, взыскал с предпринимателя в пользу предприятия 76 968 рублей 19 копеек задолженности, 4774 рубля 36 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 3269 рублей 46 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Дополнительным решением от 22.03.2011 суд отказал в иске к индивидуальному предпринимателю Васильевой Е.А.
Суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).
Постановлением от 07.09.2011 апелляционный суд оставил решение от 29.03.2011 без изменений.
Судебные акты мотивированы тем, что истец оказывал ответчику услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором находилось арендуемое предпринимателем нежилое помещение. Предприниматель не выполнил обязательства по оплате оказанных услуг соразмерно своей доле. Обязанность по содержанию общего имущества возложена на предпринимателя согласно договору аренды недвижимого имущества от 15.08.2002 N 1711 (пункт 2.2.3), а также в силу закона как на собственника, приобретшего спорное имущество по договору купли-продажи от 01.04.2010 N 138/А-10.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 29.03.2011 и постановление апелляционного суда от 07.09.2011 отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать полностью. Договор на предоставление услуг по техническому обслуживанию, текущему и аварийному ремонту инженерных систем и строительных конструкций жилого дома от 30.07.2004 N 379 (далее - договор от 30.07.2004 N 379) не может считаться заключенным, поскольку его предмет не согласован, он подписан не заявителем, а другим лицом. По мнению заявителя, истец документально не доказал оказание услуг ответчику. Необходимые услуги по содержанию помещения ответчику оказывали сторонние организации по мере необходимости. В качестве доказательств выполнения работ предприятие представило акты и отчеты, в которых названы другие организации (ООО УК "ЖЭУ", МУП ЖКХ "Промышленное"). Ссылаясь на данные документы, истец не предъявил договоры подряда или субподряда с указанными лицами.
В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить решение от 29.03.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 07.09.2011 без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Индивидуальный предприниматель Васильева Е.А. и комитет не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные требования и указал, что непредъявление истцом относимых и допустимых доказательств свидетельствует о злоупотреблении правом.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и судами установлено, что комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 15.08.2002 N 1711 (с дополнительными соглашениями), по условиям которого комитет передал в аренду предпринимателю нежилые помещения общей площадью 795,46 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 152/2, для размещения магазина, склада хранения продукции, производства (т. 2, л.д. 124 - 131). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу пунктов 2.2.3 и 2.2.4 договора арендатор обязался в течение тридцати дней с момента его подписания заключить договоры на поставку коммунальных услуг, содержание общего имущества жилого дома со специализированными организациями; нести расходы на содержание данного помещения.
Истец представил договор от 30.07.2004 N 379, по условиям которого предприятие (исполнитель) обеспечивает предоставление предпринимателю (потребителю) услуг по техническому обслуживанию, текущему и аварийному ремонту инженерных систем и строительных конструкций жилого дома, в котором расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, занимаемое потребителем, а потребитель оплачивает оказанные услуги исполнителю в размере и в срок, определенные договором. Потребитель занимает нежилое помещение площадью 422,16 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 152/2 (т. 1, л.д. 9 - 11).
Предприятие создано в соответствии с постановлением главы администрации г. Таганрога от 29.04.2009 N 1355 "О реформировании организационной структуры жилищно-коммунального хозяйства города". Одним из основных видов деятельности предпрития является удовлетворение потребностей населения г. Таганрога в предоставлении жилищно-коммунальных услуг.
По договору купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 01.04.2010 N 138/А-10 предприниматель приобрел в собственность магазин общей площадью 412,7 кв. м, складские комнаты общей площадью 372,4 кв. м, грузовой вход в подвал общей площадью 8 кв. м, пристройку для венткамеры общей площадью 1,9 кв. м, приямок общей площадью 1,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Дзержинского, 152/2, ранее арендуемые у комитета (т. 2, л.д. 52 - 56). Переход права собственности к предпринимателю зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.05.2010 серии 61-АЕ N 626386 и 626385 (т. 1, л.д. 112; т. 2, л.д. 65).
Предприятие, ссылаясь на задолженность предпринимателя по оплате услуг на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с января 2009 года по август 2010 года, обратилось с иском в арбитражный суд.
Суды, удовлетворяя исковые требования, руководствовались следующим.
Обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома вытекает из пункта 2.2.3 договора аренды от 15.08.2002 N 1711, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 39 и 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Собственники помещений в указанном жилом доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, поэтому истец оказывал ответчику соответствующие услуги. Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определена постановлениями мэра г. Таганрога от 01.12.2008 N 6512 "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образования г. Таганрог на 2009 год" и от 30.11.2009 N 5827 "Об установлении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, проживающих на территории муниципального образования г. Таганрог на 2010 год".
Суды пришли к выводу, что факт оказания услуг подтвержден документально (отчеты о работах по текущему ремонту, акты на выполнение определенных видов работ, счета-фактуры с января 2009 года по август 2010 года; т. 1, л.д. 129 - 166). Ответчик как арендатор, а с 24.05.2010 как собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку предприниматель не оплатил фактически оказанные ему услуги за период с января 2009 года по август 2010 года, суды взыскали с него сумму расходов на содержание общего имущества дома соразмерно его доле с учетом действующих тарифов и проценты за пользование чужими денежными средствами.
При этом суды не учли следующего.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 39 Кодекса установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В силу части 1 статьи 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII Кодекса и пунктов 16 и 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений.
Исходя из части 5 статьи 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161 и 162 Кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.
Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником (арендодателем) обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ссылка судов на то, что обязанность арендатора по содержанию общего имущества в многоквартирном доме за период с января 2009 года по 23 мая 2010 года вытекает из договора аренды от 15.08.2002 N 1711, является несостоятельной, поскольку этот договор регулирует отношения комитета (собственника нежилых помещений в многоквартирном доме) и предпринимателя (арендатора). Из буквального толкования пункта 2.2.3 договора следует, что предприниматель обязан заключить договоры на поставку коммунальных услуг, содержание общего имущества жилого дома со специализированными организациями. Договор аренды не содержит условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица (предприятия) обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/2010.
Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемые судебные акты в части взыскания с предпринимателя 60 764 рублей 99 копеек задолженности за период с января 2009 года по 23 мая 2010 года, 4523 рублей 95 копеек процентов, начисленных на данную сумму, 2611 рублей 32 копеек расходов по уплате государственной пошлины на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 и 158 Кодекса).
В связи с тем, что суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Таким образом, с предпринимателя в пользу предприятия подлежали взысканию 16 203 рубля 20 копеек задолженности за период с 24 мая по август 2010 года из расчета занимаемой им площади (422,16 кв. м) и тарифа, действующего в спорный период (14 рублей 45 копеек за 1 кв. м); 250 рублей 41 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2010 по 11.10.2010 по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 7,75% годовых; 658 рублей 14 копеек расходов по уплате государственной пошлины.
Довод заявителя жалобы о том, что предприятие документально не подтвердило оказание услуг ответчику, отклоняется, поскольку он направлен на переоценку основанного на исследованных доказательствах вывода судов первой и апелляционной инстанций о несении истцом этих расходов. Кроме того, в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не принимаются кассационным судом ввиду того, что не влияют на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
В связи с частичным удовлетворением кассационной жалобы с предприятия в пользу заявителя жалобы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 1597 рублей 40 копеек.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 по делу N А53-19404/2010 в части удовлетворения исковых требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны 60 764 рублей 99 копеек задолженности, 4523 рублей 95 копеек процентов за пользование денежными средствами и 2611 рублей 32 копеек расходов по уплате государственной пошлины отменить. В отмененной части в удовлетворении исковых требований муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" отказать.
В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление" в пользу индивидуального предпринимателя Бондаревой Натальи Ивановны 1597 рублей 40 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Арбитражному суду Ростовской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.А.МАНТУЛ
Г.А.МАНТУЛ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)