Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кошелева А.П.
Докладчик Панарина Э.В.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Зуевой С.М.
судей Панариной Э.В., Зиновьевой Е.Ю.
при секретаре П.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 22 июля 2010 г.
дело по кассационной жалобе ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом"
на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2010 года, которым постановлено
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" в пользу Р. материальный ущерб, причиненный затоплением в сумме 27109 рублей, моральный вред в сумме 5000 рублей, судебные расходы в сумме 10 176 рублей 66 коп, а всего 42285 рублей 66 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" в доход местного бюджета госпошлину в сумме 1013 рублей 27 коп, а также штраф в сумме 16 054 рубля 50 коп.
Заслушав доклад судьи Панариной Э.В., Р., ее представителя Т., суд кассационной инстанции
Р. обратилась в суд с иском к с ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" о взыскании ущерба, причиненного затоплением принадлежащей ей квартиры в результате протекания кровли.
В обоснование своих требований ссылалась на невыполнение ответчиком обязательств по договору об управлении многоквартирным домом, в котором находится ее квартира, а именно, невыполнение работ по устранению протекания кровли. В соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" просила взыскать расходы на проведение восстановительного ремонта квартиры 27109 рублей, стоимость поврежденных штор 2930 рублей, в счет возмещения морального вреда 50000 рублей, расходы за проведение экспертизы - 12530 рублей, расходы по оплате услуг представителя - 20000 рублей, а также просила взыскать с ответчика штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить ее требования.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно ЗАО "Управляющая компания "СПАС - Дом", в кассационной жалобе просит отменить решение, как незаконное, ссылаясь на то, что в соответствии с договором на управление домом, в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений не входит ремонт кровли дома. Объем ответственности управляющей компании не может быть больше, чем объем обязательств по такому договору.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, являются обязательными для исполнения исполнительными органами власти субъектов РФ, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления. С учетом чего, кассатор считает, что действие данного нормативного акта на него не распространяется.
Решение общего собрания собственников многоквартирного дома о ремонте кровли не принималось.
Кассатор ссылается на незаконность взыскания штрафа, поскольку в период затопления и предъявления истцом претензий, договор с ответчиком еще не был заключен, что исключало возможность удовлетворения таких требований в добровольном порядке.
Расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей не подтверждены допустимыми доказательствами.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения.
01.05.2007 между ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" и муниципальным образованием г. Новосибирск (собственником дома) заключен договор управления многоквартирным домом по ул. в г. Новосибирске. Данным договором на управляющую компанию возложена обязанность по организации выполнения работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в том числе, обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома.
Судом первой инстанции установлено, что вред имуществу истца причинен в результате протекания кровли, которая требовала ремонта, однако управляющая компания не исполняла надлежащим образом свои обязанности по договору по содержанию многоквартирного дома, в котором находится квартира Р.
Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
На основании пункта 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются крыши домов.
Пунктом 10 данных Правил установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
При этом пунктом 11 Правил предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: текущий и капитальный ремонт.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил).
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 16 Правил).
Пунктом 4.6.1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России 27.09.2003 N 170, неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в течение одних суток.
Пункт 1.8 Правил устанавливает, что техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
При этом в перечень работ, относящихся к текущему ремонту крыши, относится усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормальное необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
С учетом внесения собственниками жилых помещений в многоквартирном доме платы за содержание жилья и текущий ремонт, а также указанных норм права, доводы кассатора о необоснованном возложении на управляющую компанию обязанности возместить вред, причиненный в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по договору от 01.05.2007 г., является необоснованным.
Решение о проведении капитального ремонта крыши действительно должно приниматься на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, однако доказательств того, что в данном случае требовалось проведение капитального, а не текущего ремонта, суду не представлено, поэтому довод кассационной жалобы в этой части несостоятелен.
В силу правопреемства по договору управления многоквартирным домом к ответчику перешли и обязательства прежнего должника, не исполненные на момент передачи дома, поэтому довод кассатора о незаконном взыскании с него штрафа на основании Закона РФ "О защите прав потребителей" необоснован. Кроме того, второе затопление квартиры произошло уже после передачи дома ответчику.
Как видно из материалов дела представитель Р. Т. действовал в процессе по устному заявлению истца, занесенному в протокол судебного заседания, в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, что подтверждает исполнение Т. полномочий представителя истца на законных основаниях, а представленная суду расписка о получении им денежного вознаграждения свидетельствует о понесенных Р. расходах по оплате оказанных услуг. Следовательно, довод кассационной жалобы о необоснованном взыскании этих расходов с ответчика несостоятелен.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.07.2010 N 33-4268/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2010 г. по делу N 33-4268/2010
Судья Кошелева А.П.
Докладчик Панарина Э.В.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Зуевой С.М.
судей Панариной Э.В., Зиновьевой Е.Ю.
при секретаре П.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 22 июля 2010 г.
дело по кассационной жалобе ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом"
на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2010 года, которым постановлено
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" в пользу Р. материальный ущерб, причиненный затоплением в сумме 27109 рублей, моральный вред в сумме 5000 рублей, судебные расходы в сумме 10 176 рублей 66 коп, а всего 42285 рублей 66 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" в доход местного бюджета госпошлину в сумме 1013 рублей 27 коп, а также штраф в сумме 16 054 рубля 50 коп.
Заслушав доклад судьи Панариной Э.В., Р., ее представителя Т., суд кассационной инстанции
установил:
Р. обратилась в суд с иском к с ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" о взыскании ущерба, причиненного затоплением принадлежащей ей квартиры в результате протекания кровли.
В обоснование своих требований ссылалась на невыполнение ответчиком обязательств по договору об управлении многоквартирным домом, в котором находится ее квартира, а именно, невыполнение работ по устранению протекания кровли. В соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" просила взыскать расходы на проведение восстановительного ремонта квартиры 27109 рублей, стоимость поврежденных штор 2930 рублей, в счет возмещения морального вреда 50000 рублей, расходы за проведение экспертизы - 12530 рублей, расходы по оплате услуг представителя - 20000 рублей, а также просила взыскать с ответчика штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить ее требования.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно ЗАО "Управляющая компания "СПАС - Дом", в кассационной жалобе просит отменить решение, как незаконное, ссылаясь на то, что в соответствии с договором на управление домом, в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений не входит ремонт кровли дома. Объем ответственности управляющей компании не может быть больше, чем объем обязательств по такому договору.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, являются обязательными для исполнения исполнительными органами власти субъектов РФ, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления. С учетом чего, кассатор считает, что действие данного нормативного акта на него не распространяется.
Решение общего собрания собственников многоквартирного дома о ремонте кровли не принималось.
Кассатор ссылается на незаконность взыскания штрафа, поскольку в период затопления и предъявления истцом претензий, договор с ответчиком еще не был заключен, что исключало возможность удовлетворения таких требований в добровольном порядке.
Расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 рублей не подтверждены допустимыми доказательствами.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения.
01.05.2007 между ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" и муниципальным образованием г. Новосибирск (собственником дома) заключен договор управления многоквартирным домом по ул. в г. Новосибирске. Данным договором на управляющую компанию возложена обязанность по организации выполнения работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в том числе, обеспечивать надлежащее техническое состояние многоквартирного дома.
Судом первой инстанции установлено, что вред имуществу истца причинен в результате протекания кровли, которая требовала ремонта, однако управляющая компания не исполняла надлежащим образом свои обязанности по договору по содержанию многоквартирного дома, в котором находится квартира Р.
Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
На основании пункта 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются крыши домов.
Пунктом 10 данных Правил установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
При этом пунктом 11 Правил предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: текущий и капитальный ремонт.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил).
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (пункт 16 Правил).
Пунктом 4.6.1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России 27.09.2003 N 170, неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в течение одних суток.
Пункт 1.8 Правил устанавливает, что техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
При этом в перечень работ, относящихся к текущему ремонту крыши, относится усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормальное необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
С учетом внесения собственниками жилых помещений в многоквартирном доме платы за содержание жилья и текущий ремонт, а также указанных норм права, доводы кассатора о необоснованном возложении на управляющую компанию обязанности возместить вред, причиненный в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по договору от 01.05.2007 г., является необоснованным.
Решение о проведении капитального ремонта крыши действительно должно приниматься на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме, однако доказательств того, что в данном случае требовалось проведение капитального, а не текущего ремонта, суду не представлено, поэтому довод кассационной жалобы в этой части несостоятелен.
В силу правопреемства по договору управления многоквартирным домом к ответчику перешли и обязательства прежнего должника, не исполненные на момент передачи дома, поэтому довод кассатора о незаконном взыскании с него штрафа на основании Закона РФ "О защите прав потребителей" необоснован. Кроме того, второе затопление квартиры произошло уже после передачи дома ответчику.
Как видно из материалов дела представитель Р. Т. действовал в процессе по устному заявлению истца, занесенному в протокол судебного заседания, в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, что подтверждает исполнение Т. полномочий представителя истца на законных основаниях, а представленная суду расписка о получении им денежного вознаграждения свидетельствует о понесенных Р. расходах по оплате оказанных услуг. Следовательно, довод кассационной жалобы о необоснованном взыскании этих расходов с ответчика несостоятелен.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО "Управляющая компания "СПАС-Дом" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)