Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года
В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2012 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Капустиной Л.В.,
судей Бушуевой Е.М., Клочковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06 февраля 2012 года по делу N А58-5730/2011 по иску индивидуального предпринимателя Ряснянской Людмилы Александровны (ОГРН 311143511500056, ИНН 143510799419, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Сити офис" (ОГРН 1071435018269, ИНН 1435194160, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Кирова, д. 18) о признании недействительным договора (суд первой инстанции: судья Николина О.А.),
с участием в судебном заседании:
истца - индивидуального предпринимателя Ряснянской Л.А.,
от истца: Садриевой Р.Р. - представителя, действовавшего по доверенности от 20.09.2011,
от ответчика: Петухова А.А. - представителя, действовавшего по доверенности от 18.07.2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Ряснянская Людмила Александровна (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к обществу с ограниченной ответственностью "Сити офис" (далее - Общество, ответчик) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора о техническом обслуживании от 01.04.2010 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ответчиком 138 240 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06.02.2012 исковые требования удовлетворены частично, договор о техническом обслуживании от 01.04.2010, заключенный между истцом и ответчиком, признан недействительным (ничтожным), в удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, на Общество отнесены расходы Предпринимателя на государственную пошлину в сумме 4 000 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Доводы жалобы сводятся к оспариванию выводов суда первой инстанции об обоснованности удовлетворенных исковых требований.
Апеллянт указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на подписание спорного договора, поскольку имеется подписанный Предпринимателем и инвестором акт приема-передачи нежилых помещений в собственность от 11.01.2010. Сослался на подписанный сторонами акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2010, в соответствии с которым истец передал ответчику принадлежащие ему помещения для технического обслуживания.
В отзыве на жалобу истец на доводы апеллянта возражал, указал на законность и обоснованность решения суда, несогласия с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не выразил.
В судебном заседании представитель ответчика повторил правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, уточнил требования - отменить решение в обжалованной части, представитель истца - доводы, приведенные в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Поскольку в силу положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, а отзыв истца не содержал доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществил проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя жалобы и возражения истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, право собственности истца на офисное помещение общей площадью 64 кв. м, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, зарегистрировано 21.06.2010 уполномоченным органом. Отношения между истцом и ответчиком регулируются заключенным ими договором о техническом обслуживании от 01.04.2010 (далее - договор). Согласно названному договору Общество (исполнитель) обязалось за плату в период с даты подписания договора до 31.12.2010 оказать Предпринимателю (потребителю) услуги по обеспечению содержания и техническому обслуживанию 3 этажа общей площадью 64 кв. м и мест общего пользования блока "В" Бизнес-центра, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, а именно: техническое обслуживание объекта "Бизнес-Центр", блок "В" по ул. Кирова, 18 в г. Якутске, техническое обслуживание инженерного блока объекта "Бизнес-Центр" в 71 квартале г. Якутска", видеонаблюдение и охрану мест общего пользования, кондиционирование, санитарную очистку мест общего пользования (холлы, межэтажные лестничные площадки, лестницы, прилегающая территория), техническое обслуживание лифтов, диспетчерское обслуживание (пункты 1.2, 2.1.1 договора).
В договоре стороны предусмотрели его пролонгацию на новый срок с 31.12.2010 (пункт 7.1).
В договоре определена стоимость услуг исполнителя в размере 240 руб. за один квадратный метр, а всего ежемесячно - 15 360 руб. без учета НДС (пункт 4.1 договора).
Предприниматель, полагая, что договор заключен с нарушением закона, его предмет сторонами не согласован обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции сослался на положения статей 168, 209, 219, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1, пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и исходил из отсутствия у истца полномочий на заключение спорного договора ввиду того, что договор заключен прежде, чем право собственности истца на офисное помещение общей площадью 64 кв. м, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, получило государственную регистрацию.
Суд апелляционной инстанции счел этот вывод суда первой инстанции ошибочным по причине неправильного применения статей 209, 210, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. При рассмотрении споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Имущественные права истца на указанное офисное помещение основаны на договоре инвестирования строительства блока "В" Бизнес-центра в квартале 71 г. Якутска от 04.06.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Защита". ООО "Защита", исполнив свои обязательства перед истцом, установленные названным договором инвестирования, по акту приема-передачи от 11.01.2010 передал в собственность истцу нежилые помещения общей площадью 64 кв. м на 3 этаже здания, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, блок "В".
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона.
Согласно статье 290 указанного Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
С учетом изложенных норм истец, обладающий вещным правом собственности на нежилые помещения в здании по адресу: г. Якутск, ул. ул. Кирова, 18, блок "В", обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого здания в целом.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
С момента подписания передаточного акта истец фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника, указанные в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента государственной регистрации права собственности возникает право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
В силу положений пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов, поэтому момент возникновения права собственности на объект недвижимости зависит непосредственно от участника инвестирования строительства объекта. В данном случае право собственности истца на офисное помещение возникло с получением этого имущества от стороны по договору инвестирования.
По правовой природе заключенный сторонами спорный договор квалифицируется как договор возмездного оказания услуг и к спорным правоотношениям применимы правоположения главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 779, пунктом 1 статьи 781 названного Кодекса, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется за плату по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Заключая с ответчиком спорный договор, истец не осуществил распоряжение собственным недвижимым имуществом, а заказал ответчику услуги, связанные с содержанием имущества. В силу положений статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии у истца фактических имущественных прав на указанное офисное помещение, истец был вправе до получения государственной регистрации его права собственности, заключить с ответчиком спорный договор.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При изложенных обстоятельствах, спорный договор нельзя признать не соответствующим требованиям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации закона в связи с отсутствием у Предпринимателя полномочий на заключение договора, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска в части признания договора недействительным.
Ссылку о несоответствии спорного договора статьям 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункту "д" пункта 11 и пункту 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, не принял, поскольку спорный договор не является договором на управление многоквартирным домом, не содержит условий о предоставлении коммунальных услуг и по указанным выше мотивам названные нормы не применимы к спорным правоотношениям.
Действительно, согласно статье 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Довод истца об оказании услуг по спорному договору не лично ответчиком правильно не принят судом первой инстанции как основание признания договора ничтожным, поскольку это обстоятельство само по себе относится к исполнению сделки и не представляет ее порока.
То обстоятельство, что в спорном договоре стороны не предусмотрели ответственности Общества за неисполнение либо ненадлежащее исполнение его обязанностей, также не является пороком договора, имея ввиду, что согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в установлении условий договора и в частности вправе не устанавливать договорной ответственности на случай нарушения обязательств по договору. В этом случае применяется ответственность, определенная законом, что, однако, не входит в предмет исследования настоящего дела.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить.
Довод истца о несогласовании сторонами договора его предмета отклонен ввиду того, что при не определении сторонами предмета договора договор считается незаключенным. Кроме того, оснований для вывода о незаключенности спорного договора у суда не имелось.
В тексте договора указано, какие именно услуги исполнитель обязался оказывать заказчику. Из содержания актов оказанных услуг и документов на оплату услуг следует, договор сторонами исполнялся. Сведениями о неопределенности между сторонами относительно объемов и видов услуг суд не располагал.
Возражения Предпринимателя на апелляционную жалобу также были рассмотрены судом и признаны не соответствующими фактическим обстоятельствам и не основанными на законе, потому не приняты.
При изложенных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска в обжалованной части.
Следовательно, решение арбитражного суда по делу в обжалованной части как принятое при неправильном применении норм материального права подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2 000 руб., уплаченная ответчиком при подаче в арбитражный суд апелляционной жалобы, подлежит возмещению истцом, на котором остается государственная пошлина, уплаченная при подаче в арбитражный суд искового заявления.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06 февраля 2012 года по делу N А58-5730/2011 в обжалованной части отменить.
В удовлетворении искового требования индивидуального предпринимателя Ряснянской Людмилы Александровны о признании недействительным (ничтожным) договора о техническом обслуживании от 01 апреля 2010 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем Ряснянской Людмилой Александровной и обществом с ограниченной ответственностью "Сити офис", отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ряснянской Людмилы Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сити офис" 2 000 руб. возмещения расходов на государственную пошлину за апелляционную жалобу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.КАПУСТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
Н.В.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2012 ПО ДЕЛУ N А58-5730/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2012 г. по делу N А58-5730/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года
В полном объеме постановление изготовлено 25 июня 2012 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Капустиной Л.В.,
судей Бушуевой Е.М., Клочковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06 февраля 2012 года по делу N А58-5730/2011 по иску индивидуального предпринимателя Ряснянской Людмилы Александровны (ОГРН 311143511500056, ИНН 143510799419, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Сити офис" (ОГРН 1071435018269, ИНН 1435194160, адрес: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Кирова, д. 18) о признании недействительным договора (суд первой инстанции: судья Николина О.А.),
с участием в судебном заседании:
истца - индивидуального предпринимателя Ряснянской Л.А.,
от истца: Садриевой Р.Р. - представителя, действовавшего по доверенности от 20.09.2011,
от ответчика: Петухова А.А. - представителя, действовавшего по доверенности от 18.07.2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Ряснянская Людмила Александровна (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к обществу с ограниченной ответственностью "Сити офис" (далее - Общество, ответчик) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора о техническом обслуживании от 01.04.2010 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата ответчиком 138 240 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06.02.2012 исковые требования удовлетворены частично, договор о техническом обслуживании от 01.04.2010, заключенный между истцом и ответчиком, признан недействительным (ничтожным), в удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, на Общество отнесены расходы Предпринимателя на государственную пошлину в сумме 4 000 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об оставлении искового заявления без рассмотрения.
Доводы жалобы сводятся к оспариванию выводов суда первой инстанции об обоснованности удовлетворенных исковых требований.
Апеллянт указал на ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии у истца полномочий на подписание спорного договора, поскольку имеется подписанный Предпринимателем и инвестором акт приема-передачи нежилых помещений в собственность от 11.01.2010. Сослался на подписанный сторонами акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2010, в соответствии с которым истец передал ответчику принадлежащие ему помещения для технического обслуживания.
В отзыве на жалобу истец на доводы апеллянта возражал, указал на законность и обоснованность решения суда, несогласия с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не выразил.
В судебном заседании представитель ответчика повторил правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, уточнил требования - отменить решение в обжалованной части, представитель истца - доводы, приведенные в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Поскольку в силу положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, а отзыв истца не содержал доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществил проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя жалобы и возражения истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, право собственности истца на офисное помещение общей площадью 64 кв. м, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, зарегистрировано 21.06.2010 уполномоченным органом. Отношения между истцом и ответчиком регулируются заключенным ими договором о техническом обслуживании от 01.04.2010 (далее - договор). Согласно названному договору Общество (исполнитель) обязалось за плату в период с даты подписания договора до 31.12.2010 оказать Предпринимателю (потребителю) услуги по обеспечению содержания и техническому обслуживанию 3 этажа общей площадью 64 кв. м и мест общего пользования блока "В" Бизнес-центра, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, а именно: техническое обслуживание объекта "Бизнес-Центр", блок "В" по ул. Кирова, 18 в г. Якутске, техническое обслуживание инженерного блока объекта "Бизнес-Центр" в 71 квартале г. Якутска", видеонаблюдение и охрану мест общего пользования, кондиционирование, санитарную очистку мест общего пользования (холлы, межэтажные лестничные площадки, лестницы, прилегающая территория), техническое обслуживание лифтов, диспетчерское обслуживание (пункты 1.2, 2.1.1 договора).
В договоре стороны предусмотрели его пролонгацию на новый срок с 31.12.2010 (пункт 7.1).
В договоре определена стоимость услуг исполнителя в размере 240 руб. за один квадратный метр, а всего ежемесячно - 15 360 руб. без учета НДС (пункт 4.1 договора).
Предприниматель, полагая, что договор заключен с нарушением закона, его предмет сторонами не согласован обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции сослался на положения статей 168, 209, 219, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 3 пункта 1, пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и исходил из отсутствия у истца полномочий на заключение спорного договора ввиду того, что договор заключен прежде, чем право собственности истца на офисное помещение общей площадью 64 кв. м, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, получило государственную регистрацию.
Суд апелляционной инстанции счел этот вывод суда первой инстанции ошибочным по причине неправильного применения статей 209, 210, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. При рассмотрении споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Имущественные права истца на указанное офисное помещение основаны на договоре инвестирования строительства блока "В" Бизнес-центра в квартале 71 г. Якутска от 04.06.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "Защита". ООО "Защита", исполнив свои обязательства перед истцом, установленные названным договором инвестирования, по акту приема-передачи от 11.01.2010 передал в собственность истцу нежилые помещения общей площадью 64 кв. м на 3 этаже здания, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Кирова, 18, блок "В".
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона.
Согласно статье 290 указанного Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
С учетом изложенных норм истец, обладающий вещным правом собственности на нежилые помещения в здании по адресу: г. Якутск, ул. ул. Кирова, 18, блок "В", обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого здания в целом.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
С момента подписания передаточного акта истец фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника, указанные в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. С момента государственной регистрации права собственности возникает право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
В силу положений пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов, поэтому момент возникновения права собственности на объект недвижимости зависит непосредственно от участника инвестирования строительства объекта. В данном случае право собственности истца на офисное помещение возникло с получением этого имущества от стороны по договору инвестирования.
По правовой природе заключенный сторонами спорный договор квалифицируется как договор возмездного оказания услуг и к спорным правоотношениям применимы правоположения главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 779, пунктом 1 статьи 781 названного Кодекса, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется за плату по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Заключая с ответчиком спорный договор, истец не осуществил распоряжение собственным недвижимым имуществом, а заказал ответчику услуги, связанные с содержанием имущества. В силу положений статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии у истца фактических имущественных прав на указанное офисное помещение, истец был вправе до получения государственной регистрации его права собственности, заключить с ответчиком спорный договор.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При изложенных обстоятельствах, спорный договор нельзя признать не соответствующим требованиям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации закона в связи с отсутствием у Предпринимателя полномочий на заключение договора, у суда не имелось оснований для удовлетворения иска в части признания договора недействительным.
Ссылку о несоответствии спорного договора статьям 156, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункту "д" пункта 11 и пункту 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, не принял, поскольку спорный договор не является договором на управление многоквартирным домом, не содержит условий о предоставлении коммунальных услуг и по указанным выше мотивам названные нормы не применимы к спорным правоотношениям.
Действительно, согласно статье 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Довод истца об оказании услуг по спорному договору не лично ответчиком правильно не принят судом первой инстанции как основание признания договора ничтожным, поскольку это обстоятельство само по себе относится к исполнению сделки и не представляет ее порока.
То обстоятельство, что в спорном договоре стороны не предусмотрели ответственности Общества за неисполнение либо ненадлежащее исполнение его обязанностей, также не является пороком договора, имея ввиду, что согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в установлении условий договора и в частности вправе не устанавливать договорной ответственности на случай нарушения обязательств по договору. В этом случае применяется ответственность, определенная законом, что, однако, не входит в предмет исследования настоящего дела.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить.
Довод истца о несогласовании сторонами договора его предмета отклонен ввиду того, что при не определении сторонами предмета договора договор считается незаключенным. Кроме того, оснований для вывода о незаключенности спорного договора у суда не имелось.
В тексте договора указано, какие именно услуги исполнитель обязался оказывать заказчику. Из содержания актов оказанных услуг и документов на оплату услуг следует, договор сторонами исполнялся. Сведениями о неопределенности между сторонами относительно объемов и видов услуг суд не располагал.
Возражения Предпринимателя на апелляционную жалобу также были рассмотрены судом и признаны не соответствующими фактическим обстоятельствам и не основанными на законе, потому не приняты.
При изложенных обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска в обжалованной части.
Следовательно, решение арбитражного суда по делу в обжалованной части как принятое при неправильном применении норм материального права подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 2 000 руб., уплаченная ответчиком при подаче в арбитражный суд апелляционной жалобы, подлежит возмещению истцом, на котором остается государственная пошлина, уплаченная при подаче в арбитражный суд искового заявления.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06 февраля 2012 года по делу N А58-5730/2011 в обжалованной части отменить.
В удовлетворении искового требования индивидуального предпринимателя Ряснянской Людмилы Александровны о признании недействительным (ничтожным) договора о техническом обслуживании от 01 апреля 2010 года, заключенного между индивидуальным предпринимателем Ряснянской Людмилой Александровной и обществом с ограниченной ответственностью "Сити офис", отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ряснянской Людмилы Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сити офис" 2 000 руб. возмещения расходов на государственную пошлину за апелляционную жалобу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.КАПУСТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
Н.В.КЛОЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)