Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи А.Ю. Никитина,
судей Т.В. Волковой, Ф.И. Тимаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Г.У. Сабировой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Никитина Н.В. на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 октября 2012 года, по делу N А57-8781/2012, судья С.А. Федорцова, по иску товарищества собственников жилья "Тельмана-26", г. Энгельс Саратовской области ИНН 6449056793
к индивидуальному предпринимателю Никитину Николаю Викторовичу, г. Энгельс Саратовской области
о взыскании задолженности в сумме 256.112 рублей 40 копеек
при участии в заседании:
от истца - Аксенова К.В., по доверенности от 10.05.2011 года,
от ответчика - Аблезгова О.В., по доверенности от 06.06.2012 года.
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось с иском ТСЖ "Тельмана-26" о взыскании с предпринимателя Никитина Н.В. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. в сумме 256.112 рублей.
Решением от 04 октября 2012 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А57-8781/2012 исковые требования удовлетворены частично.
С предпринимателя Никитина Николая Викторовича в пользу ТСЖ "Тельмана-26" взыскана задолженность за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26, образовавшуюся за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г., в сумме 242.632 (двести сорок две тысячи шестьсот тридцать два) руб. 80 коп.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение общего собрания от 27.09.2010 года имело юридическую силу только один год, а расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды, а также прочие расходы не относятся к расходам на содержание общего имущества.
Также ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения по существу дела N А57-10858/2012 по иску Сергеевой Г.А. к ТСЖ "Тельмана-26" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ от 27.09.10.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо надлежащим исполнением договорных обязательств", возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 АПК РФ.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, поскольку ответчиком не представлены доказательства невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения дела N А57-10858/2012.
Указанные обстоятельства могут являться основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Никитину Н.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 1123,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Энгельс Саратовской области, ул. Тельмана, д. 26, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 47/093/2012-455 от 17.07.2012 г.
Товарищество собственников жилья "Тельмана-26" осуществляет управление жилым домом N 26 по ул. Тельмана в г. Энгельсе Саратовской области, что подтверждается протоколом общего собрания дольщиков помещений многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Тельмана, г. Энгельс от 31.05.2010 г.
Согласно пункту 2.1 Устава ТСЖ "Тельмана-26" плата за жилое помещение и коммунальные услуги - плата, включающая в себя плату, за содержание и ремонт жилого помещения, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Протоколом общего собрания членов ТСЖ "Тельмана-26" были приняты решения об утверждении перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 26, и об утверждении сметы затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 26 с 10 июня 2010 г.
Согласно смете затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома плата составила за 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику помещения, в месяц в размере 12 рублей.
Поскольку нежилое помещение принадлежит Никитину Н.В., истец считает, что ответчик обязан участвовать в расходах, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Данное обстоятельство легло в основу настоящего иска.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ).
В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, владеющие, пользующиеся и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжающиеся общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания вышеприведенных положений статей Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации следует, что лицом, несущим обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, является собственник помещения.
Статьи 152, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывают граждан и организации своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества) содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. При этом надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в частности, собственниками помещений (ст. 16 Правила содержания общего имущества).
Из приведенных норм права следует, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивается собственником помещения.
В соответствии с пунктом 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Кроме того, в соответствии с пунктом 12 вышеуказанных Правил и статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при выборе иного способа управления многоквартирным домом, нежели непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, у собственника обязанность по содержанию имущества путем непосредственного содержания имущества, трансформируется в денежное обязательство перед организацией осуществляющей управление многоквартирным домом.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, ответчик обязан соразмерно доле принадлежащего ему на праве собственности имущества расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, так как владеет нести нежилым помещением в этом доме на праве собственности.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива (пункт 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива (пункт 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации может устанавливаться по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Расходы на капитальный ремонт, текущий ремонт и содержание имущества, в том числе нежилых помещений в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников. Размер платы на капитальный, текущий ремонт и содержание имущества, в том числе общих мест пользования устанавливается собранием и не превышает общегородских размеров.
Согласно расчету истца расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Тельмана г. Энгельса за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. в размере 256.112,40 рублей должны быть отнесены на ответчика.
За период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. истец начислил ответчику плату за содержание и ремонт общего имущества в размере 256.112,40 рублей, из расчета 12 рублей за 1 кв. м в соответствии с пунктом 4 Протокола общего собрания членов ТСЖ "Тельмана-26" от 27.09.2010 г. и сметы затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26.
Расчет Согласно расчету истца расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Тельмана г. Энгельса за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. в размере 256.112,40 рублей должны быть отнесены на ответчика.
За период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. истец начислил ответчику плату за содержание и ремонт общего имущества в размере 256.112,40 рублей, из расчета 12 рублей за 1 кв. м в соответствии с пунктом 4 Протокола общего собрания членов ТСЖ "Тельмана-26" от 27.09.2010 г. и сметы затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26.
Расчет судом проверен и признан неправомерным в части определения истцом количества месяцев просрочки.
С учетом изложенного, суд 1 инстанции рассчитал плату за содержание и ремонт общего имущества следующим образом:
Площадь объекта ответчика: 1123,3 кв. м.
Ставка содержания и ремонта: 12 руб. за 1 кв. м в месяц. Просрочка: с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. (18 месяцев). Итого: 1123,3 x 12 x 18 = 242.632,80 рублей.
В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Таким образом, задолженность ответчика за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 25 по ул. Тельмана в г. Энгельсе за период с 06.09.2010 г. по 05.03.3012 г. составляет в сумме 242.632,80 рублей.
При расчете расходов на обслуживание жилого фонда истцом применен тариф, утвержденный решением общего собрания собственников помещений, который в установленном законом порядке не оспорен, ответчиком доказательств признания протокола недействительным суду не представлено, контррасчет долга не представлен.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, и управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
Доводы ответчика о том, что при расчеты задолженности применялись тарифы, сроки действия которых истекли, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, поскольку новое собрание собственниками не собиралось и новые тарифы не утверждались. При таких обстоятельствах в целях правовой определенности и стабильности гражданского оборота правомерно руководствовался ранее утвержденными тарифами.
Также ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказал факт своего участия в затратах на содержание и ремонт общего имущества дома.
Доводы ответчика о неправомерности включения в состав затрат, подлежащих возмещению, расходов на оплату заработной платы, и отчислений на социальные нужды, судебная коллегия находит несостоятельными в силу следующего.
В соответствии со статьями 249 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации доля ответчика в расходах на содержание имущества и размер подлежащего взысканию с него неосновательного обогащения определяется пропорционально соотношению площади принадлежащих ответчику помещений и общей площади помещений в здании.
Учитывая, что сотрудники истца непосредственно участвуют в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания, отсутствуют достоверные доказательства того, что указанные лица, получая заработную плату у истца, осуществляют функции по обслуживанию иных объектов, суд первой инстанций при рассмотрении дела правомерно отнес к разумным и необходимым расходам истца затраты, связанные с выплатой заработной платы своим работникам, а также обязательных отчислений с заработной платы в соответствующие фонды. Указанные расходы фактически являются расходами на содержание общего имущества и были непосредственно произведены истцом в целях качественного технического обслуживания общего имущества здания (в том числе инженерных коммуникаций и вспомогательных площадей).
Судебная коллегия считает, что отказ ответчика от возмещения истцу данных затрат неправомерен, поскольку процесс управления и технического обслуживания коммуникаций и мест общего пользования жилого дома не может состоять только в приобретении материалов и компенсации расходов на оплату услуг сторонних организаций. Работники истца непосредственно осуществляют и организовывают деятельность по эксплуатации и техническому обслуживанию коммуникаций и мест общего пользования, без их работы качественное оказание услуг невозможно.
Кроме того, неправомерность исключения из состава неосновательного обогащения расходов на выплату заработной платы работникам истца, уплату обязательных платежей (при условии, что данные расходы являются расходами на содержание общего имущества) подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2009 N 7349/09.
Истцом не заявлено требований о возложении на ответчика обязанности по оплате отчислений в пенсионный фонд и фонд социального страхования с заработной платы работников истца, осуществляющих управление, содержание и эксплуатацию общего имущества.
Указанная обязанность исполнена истцом самостоятельно в соответствии с пунктом 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации. После внесения установленных платежей в бюджет отношения, основанные на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, прекращаются. С этого момента перечисленные истцом суммы, так же как и суммы, израсходованные непосредственно на выплату заработной платы персонала, принятого истцом на работу для обслуживания общего имущества, следует рассматривать как часть расходов (издержек) истца, понесенных им на содержание общего имущества. Следовательно, эти расходы подлежат возмещению в соответствующей части за счет ответчика в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 04 октября 2012 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-8781/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Ю.НИКИТИН
Судьи
Ф.И.ТИМАЕВ
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.12.2012 ПО ДЕЛУ N А57-8781/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2012 г. по делу N А57-8781/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи А.Ю. Никитина,
судей Т.В. Волковой, Ф.И. Тимаева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Г.У. Сабировой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Никитина Н.В. на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 октября 2012 года, по делу N А57-8781/2012, судья С.А. Федорцова, по иску товарищества собственников жилья "Тельмана-26", г. Энгельс Саратовской области ИНН 6449056793
к индивидуальному предпринимателю Никитину Николаю Викторовичу, г. Энгельс Саратовской области
о взыскании задолженности в сумме 256.112 рублей 40 копеек
при участии в заседании:
от истца - Аксенова К.В., по доверенности от 10.05.2011 года,
от ответчика - Аблезгова О.В., по доверенности от 06.06.2012 года.
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось с иском ТСЖ "Тельмана-26" о взыскании с предпринимателя Никитина Н.В. задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. в сумме 256.112 рублей.
Решением от 04 октября 2012 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А57-8781/2012 исковые требования удовлетворены частично.
С предпринимателя Никитина Николая Викторовича в пользу ТСЖ "Тельмана-26" взыскана задолженность за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26, образовавшуюся за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г., в сумме 242.632 (двести сорок две тысячи шестьсот тридцать два) руб. 80 коп.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение общего собрания от 27.09.2010 года имело юридическую силу только один год, а расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды, а также прочие расходы не относятся к расходам на содержание общего имущества.
Также ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения по существу дела N А57-10858/2012 по иску Сергеевой Г.А. к ТСЖ "Тельмана-26" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ от 27.09.10.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо надлежащим исполнением договорных обязательств", возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, а также приостановления исполнения судебного акта по правилам части 1 статьи 283 либо части 1 статьи 298 АПК РФ.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, поскольку ответчиком не представлены доказательства невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения дела N А57-10858/2012.
Указанные обстоятельства могут являться основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Никитину Н.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 1123,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Энгельс Саратовской области, ул. Тельмана, д. 26, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 47/093/2012-455 от 17.07.2012 г.
Товарищество собственников жилья "Тельмана-26" осуществляет управление жилым домом N 26 по ул. Тельмана в г. Энгельсе Саратовской области, что подтверждается протоколом общего собрания дольщиков помещений многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Тельмана, г. Энгельс от 31.05.2010 г.
Согласно пункту 2.1 Устава ТСЖ "Тельмана-26" плата за жилое помещение и коммунальные услуги - плата, включающая в себя плату, за содержание и ремонт жилого помещения, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Протоколом общего собрания членов ТСЖ "Тельмана-26" были приняты решения об утверждении перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 26, и об утверждении сметы затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 26 с 10 июня 2010 г.
Согласно смете затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома плата составила за 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику помещения, в месяц в размере 12 рублей.
Поскольку нежилое помещение принадлежит Никитину Н.В., истец считает, что ответчик обязан участвовать в расходах, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Данное обстоятельство легло в основу настоящего иска.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ).
В соответствии со статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, владеющие, пользующиеся и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжающиеся общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания вышеприведенных положений статей Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации следует, что лицом, несущим обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, является собственник помещения.
Статьи 152, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязывают граждан и организации своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества) содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. При этом надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в частности, собственниками помещений (ст. 16 Правила содержания общего имущества).
Из приведенных норм права следует, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивается собственником помещения.
В соответствии с пунктом 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Кроме того, в соответствии с пунктом 12 вышеуказанных Правил и статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при выборе иного способа управления многоквартирным домом, нежели непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, у собственника обязанность по содержанию имущества путем непосредственного содержания имущества, трансформируется в денежное обязательство перед организацией осуществляющей управление многоквартирным домом.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, ответчик обязан соразмерно доле принадлежащего ему на праве собственности имущества расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, так как владеет нести нежилым помещением в этом доме на праве собственности.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива (пункт 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива (пункт 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации может устанавливаться по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Расходы на капитальный ремонт, текущий ремонт и содержание имущества, в том числе нежилых помещений в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников. Размер платы на капитальный, текущий ремонт и содержание имущества, в том числе общих мест пользования устанавливается собранием и не превышает общегородских размеров.
Согласно расчету истца расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Тельмана г. Энгельса за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. в размере 256.112,40 рублей должны быть отнесены на ответчика.
За период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. истец начислил ответчику плату за содержание и ремонт общего имущества в размере 256.112,40 рублей, из расчета 12 рублей за 1 кв. м в соответствии с пунктом 4 Протокола общего собрания членов ТСЖ "Тельмана-26" от 27.09.2010 г. и сметы затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26.
Расчет Согласно расчету истца расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 26 по ул. Тельмана г. Энгельса за период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. в размере 256.112,40 рублей должны быть отнесены на ответчика.
За период с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. истец начислил ответчику плату за содержание и ремонт общего имущества в размере 256.112,40 рублей, из расчета 12 рублей за 1 кв. м в соответствии с пунктом 4 Протокола общего собрания членов ТСЖ "Тельмана-26" от 27.09.2010 г. и сметы затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 26.
Расчет судом проверен и признан неправомерным в части определения истцом количества месяцев просрочки.
С учетом изложенного, суд 1 инстанции рассчитал плату за содержание и ремонт общего имущества следующим образом:
Площадь объекта ответчика: 1123,3 кв. м.
Ставка содержания и ремонта: 12 руб. за 1 кв. м в месяц. Просрочка: с 06.09.2010 г. по 05.03.2012 г. (18 месяцев). Итого: 1123,3 x 12 x 18 = 242.632,80 рублей.
В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Таким образом, задолженность ответчика за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома N 25 по ул. Тельмана в г. Энгельсе за период с 06.09.2010 г. по 05.03.3012 г. составляет в сумме 242.632,80 рублей.
При расчете расходов на обслуживание жилого фонда истцом применен тариф, утвержденный решением общего собрания собственников помещений, который в установленном законом порядке не оспорен, ответчиком доказательств признания протокола недействительным суду не представлено, контррасчет долга не представлен.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, и управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
Доводы ответчика о том, что при расчеты задолженности применялись тарифы, сроки действия которых истекли, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, поскольку новое собрание собственниками не собиралось и новые тарифы не утверждались. При таких обстоятельствах в целях правовой определенности и стабильности гражданского оборота правомерно руководствовался ранее утвержденными тарифами.
Также ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказал факт своего участия в затратах на содержание и ремонт общего имущества дома.
Доводы ответчика о неправомерности включения в состав затрат, подлежащих возмещению, расходов на оплату заработной платы, и отчислений на социальные нужды, судебная коллегия находит несостоятельными в силу следующего.
В соответствии со статьями 249 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации доля ответчика в расходах на содержание имущества и размер подлежащего взысканию с него неосновательного обогащения определяется пропорционально соотношению площади принадлежащих ответчику помещений и общей площади помещений в здании.
Учитывая, что сотрудники истца непосредственно участвуют в управлении, содержании и эксплуатации общего имущества здания, отсутствуют достоверные доказательства того, что указанные лица, получая заработную плату у истца, осуществляют функции по обслуживанию иных объектов, суд первой инстанций при рассмотрении дела правомерно отнес к разумным и необходимым расходам истца затраты, связанные с выплатой заработной платы своим работникам, а также обязательных отчислений с заработной платы в соответствующие фонды. Указанные расходы фактически являются расходами на содержание общего имущества и были непосредственно произведены истцом в целях качественного технического обслуживания общего имущества здания (в том числе инженерных коммуникаций и вспомогательных площадей).
Судебная коллегия считает, что отказ ответчика от возмещения истцу данных затрат неправомерен, поскольку процесс управления и технического обслуживания коммуникаций и мест общего пользования жилого дома не может состоять только в приобретении материалов и компенсации расходов на оплату услуг сторонних организаций. Работники истца непосредственно осуществляют и организовывают деятельность по эксплуатации и техническому обслуживанию коммуникаций и мест общего пользования, без их работы качественное оказание услуг невозможно.
Кроме того, неправомерность исключения из состава неосновательного обогащения расходов на выплату заработной платы работникам истца, уплату обязательных платежей (при условии, что данные расходы являются расходами на содержание общего имущества) подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2009 N 7349/09.
Истцом не заявлено требований о возложении на ответчика обязанности по оплате отчислений в пенсионный фонд и фонд социального страхования с заработной платы работников истца, осуществляющих управление, содержание и эксплуатацию общего имущества.
Указанная обязанность исполнена истцом самостоятельно в соответствии с пунктом 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации. После внесения установленных платежей в бюджет отношения, основанные на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, прекращаются. С этого момента перечисленные истцом суммы, так же как и суммы, израсходованные непосредственно на выплату заработной платы персонала, принятого истцом на работу для обслуживания общего имущества, следует рассматривать как часть расходов (издержек) истца, понесенных им на содержание общего имущества. Следовательно, эти расходы подлежат возмещению в соответствующей части за счет ответчика в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 04 октября 2012 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-8781/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Ю.НИКИТИН
Судьи
Ф.И.ТИМАЕВ
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)