Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПНКБ", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2009
по делу N А57-22591/2008
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПНКБ" к Государственной жилищной инспекции Саратовской области, г. Саратов, о признании недействительными ее действия по вынесению предписания от 22.07.2008 N 286,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПНКБ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Саратовской области о признании недействительными ее действия по вынесению предписания от 22.07.2008 N 286.
Решением суда от 04.03.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда не проверялись.
В кассационной жалобе Общество просит отменить состоявшийся судебный акт, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, мотивируя это нарушением судом норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для ее удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, по результатам проведения открытого конкурса на право управления многоквартирными домами в г. Саратове в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" Общество получило право управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом и перечень работ были определены организатором проведения открытых конкурсов. Установлено, что данный договор не предусматривает выполнение Обществом тех работ, на которые выдано оспоренное предписание от 22.07.2008.
Указанным предписанием от 22.07.2008 на Общество была возложена обязанность по выполнению определенных ремонтных работ.
Заявитель, считая, что Государственная жилищная инспекция Саратовской области не вправе возлагать обязанности на управляющую компанию сверх тех, которые приняты по договору управления, обратился в Арбитражный суд Саратовской области. По мнению заявителя, обязанность по устранению существующих нарушений требований по эксплуатации жилищного фонда возлагается на собственников этого имущества, а заявитель не может нести ответственность за состояние многоквартирного дома в целом.
Коллегия выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных требований находит правильными.
Согласно пунктам 5, 6 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 "О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (далее - Положение), органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами.
Органы Государственной жилищной инспекции имеют право:
- - проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением;
- - давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений.
Государственная жилищная инспекция Саратовской области является исполнительным органом власти области и осуществляет контроль за соблюдением требований жилищного законодательства участниками жилищных правоотношений, включая контроль за техническим состоянием жилищного фонда и общего имущества в многоквартирном доме и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими документами.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:
- - обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
- - проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
- - обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предписание от 22.07.2008 N 286 принято в пределах полномочий должностных лиц Государственной жилищной инспекции Саратовской области, осуществляющих контроль за состоянием жилищного фонда.
Коллегия находит несостоятельным довод Общества о том, что объем его обязанностей, как управляющей организации, по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений определяется только рамками заключенного договора, на основании нижеследующего.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 2.4 Устава Общество осуществляет деятельность по управлению общим имуществом, собственников помещений в многоквартирных домах, выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, собственников помещений в многоквартирных домах, представляет коммунальные услуги собственникам помещений и осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" Общество, как управляющая организация, обязано заключить договоры управления с собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Саратов, ул. Вишневый проезд, дом 13.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах, выбрав способ управления домом управляющей компанией, в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, управляющей организации - Обществу.
Согласно пункту 2.1.14 договора от 15.05.2008 Общество обязуется, в том числе организовывать работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом его технического состояния.
Договором также предусмотрено, что при выполнении условий стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах (утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденное Постановлением Правительства от 23.05.2006 N 307) и другими нормативными и законодательными актами, регулирующими вопросы управления многоквартирными домами. Разделом 2 договора предусмотрены права и обязанности управляющей организации.
Установленный в договоре управления многоквартирным домом от 15.05.2008 круг обязанностей управляющей организации не освобождает Общество от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.
Кроме того, согласно пунктам 2, 39, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно пунктам 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый, в частности, при непосредственном управлении многоквартирным домом лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы; освещения помещений общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В пункте 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 указано, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Согласно пунктам 13 и 20 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, осмотры общего имущества многоквартирных домов проводятся управляющей организацией. После установления факта превышения физического износа общего имущества уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности управляющей организации необходимо направить предложение собственникам помещений о проведении общего собрания с целью определения размера платы на проведение капитального ремонта.
Суд сделал правильный вывод о том, что поскольку Общество получило право управления многоквартирным домом по результатам проведения открытого конкурса на право управления многоквартирным домам, то оно является управляющей организацией и лицом, ответственным за содержание и ремонт жилого дом, расположенного по адресу: г. Саратов ул. Вишневый проезд, дом 13.
Следовательно, действия Государственной жилищной инспекции по Саратовской области по вынесению предписания управляющей компании о выполнении работ по устранению выявленных нарушений при использовании, содержании и ремонте жилищного фонда, придомовых территорий от 22.07.2008 N 286 являются правомерными.
При таких обстоятельствах, коллегия судебные акты находит законными и обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2009 по делу N А57-22591/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.08.2009 ПО ДЕЛУ N А57-22591/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2009 г. по делу N А57-22591/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПНКБ", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2009
по делу N А57-22591/2008
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПНКБ" к Государственной жилищной инспекции Саратовской области, г. Саратов, о признании недействительными ее действия по вынесению предписания от 22.07.2008 N 286,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПНКБ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Саратовской области о признании недействительными ее действия по вынесению предписания от 22.07.2008 N 286.
Решением суда от 04.03.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда не проверялись.
В кассационной жалобе Общество просит отменить состоявшийся судебный акт, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, мотивируя это нарушением судом норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для ее удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, по результатам проведения открытого конкурса на право управления многоквартирными домами в г. Саратове в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" Общество получило право управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом и перечень работ были определены организатором проведения открытых конкурсов. Установлено, что данный договор не предусматривает выполнение Обществом тех работ, на которые выдано оспоренное предписание от 22.07.2008.
Указанным предписанием от 22.07.2008 на Общество была возложена обязанность по выполнению определенных ремонтных работ.
Заявитель, считая, что Государственная жилищная инспекция Саратовской области не вправе возлагать обязанности на управляющую компанию сверх тех, которые приняты по договору управления, обратился в Арбитражный суд Саратовской области. По мнению заявителя, обязанность по устранению существующих нарушений требований по эксплуатации жилищного фонда возлагается на собственников этого имущества, а заявитель не может нести ответственность за состояние многоквартирного дома в целом.
Коллегия выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных требований находит правильными.
Согласно пунктам 5, 6 Положения о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 "О Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (далее - Положение), органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами.
Органы Государственной жилищной инспекции имеют право:
- - проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением;
- - давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений.
Государственная жилищная инспекция Саратовской области является исполнительным органом власти области и осуществляет контроль за соблюдением требований жилищного законодательства участниками жилищных правоотношений, включая контроль за техническим состоянием жилищного фонда и общего имущества в многоквартирном доме и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими документами.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:
- - обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
- - проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
- - обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предписание от 22.07.2008 N 286 принято в пределах полномочий должностных лиц Государственной жилищной инспекции Саратовской области, осуществляющих контроль за состоянием жилищного фонда.
Коллегия находит несостоятельным довод Общества о том, что объем его обязанностей, как управляющей организации, по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений определяется только рамками заключенного договора, на основании нижеследующего.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 2.4 Устава Общество осуществляет деятельность по управлению общим имуществом, собственников помещений в многоквартирных домах, выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, собственников помещений в многоквартирных домах, представляет коммунальные услуги собственникам помещений и осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" Общество, как управляющая организация, обязано заключить договоры управления с собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Саратов, ул. Вишневый проезд, дом 13.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах, выбрав способ управления домом управляющей компанией, в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, управляющей организации - Обществу.
Согласно пункту 2.1.14 договора от 15.05.2008 Общество обязуется, в том числе организовывать работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом его технического состояния.
Договором также предусмотрено, что при выполнении условий стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах (утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденное Постановлением Правительства от 23.05.2006 N 307) и другими нормативными и законодательными актами, регулирующими вопросы управления многоквартирными домами. Разделом 2 договора предусмотрены права и обязанности управляющей организации.
Установленный в договоре управления многоквартирным домом от 15.05.2008 круг обязанностей управляющей организации не освобождает Общество от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.
Кроме того, согласно пунктам 2, 39, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно пунктам 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый, в частности, при непосредственном управлении многоквартирным домом лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы; освещения помещений общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В пункте 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 указано, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Согласно пунктам 13 и 20 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, осмотры общего имущества многоквартирных домов проводятся управляющей организацией. После установления факта превышения физического износа общего имущества уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности управляющей организации необходимо направить предложение собственникам помещений о проведении общего собрания с целью определения размера платы на проведение капитального ремонта.
Суд сделал правильный вывод о том, что поскольку Общество получило право управления многоквартирным домом по результатам проведения открытого конкурса на право управления многоквартирным домам, то оно является управляющей организацией и лицом, ответственным за содержание и ремонт жилого дом, расположенного по адресу: г. Саратов ул. Вишневый проезд, дом 13.
Следовательно, действия Государственной жилищной инспекции по Саратовской области по вынесению предписания управляющей компании о выполнении работ по устранению выявленных нарушений при использовании, содержании и ремонте жилищного фонда, придомовых территорий от 22.07.2008 N 286 являются правомерными.
При таких обстоятельствах, коллегия судебные акты находит законными и обоснованными.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2009 по делу N А57-22591/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)