Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.,
судей Шварц Н.Г., Дружининой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,
при участии:
от истца ООО "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп": Бушуев А.С. на основании доверенности от 01.03.2011, удостоверения,
от ответчика ООО "РОСО": от ответчика - Ложкина Н.А. на основании доверенности от 11.01.2011, паспорта,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "РОСО"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 14 июня 2011 года по делу N А50-3653/2011,
принятое судьей Ю.Т.Султановой
по делу N А50-3653/2011
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" (ОГРН 1055905511672, ИНН 5916015244)
к Обществу с ограниченной ответственностью "РОСО" (ОГРН 1055901164087, ИНН 5903007912)
об обязании устранить препятствия в управлении многоквартирным домом, об обязании передать техническую документацию,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" (далее - ООО "ПКФ "Уралкомп", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РОСО" (далее - ООО "РОСО", ответчик) о признании незаконными действий ответчика по препятствованию в доступе истца к общему имуществу собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: город Краснокамск, улица К.Либкнехта, 3, а именно, к расположенным в подвале дома нежилым помещениям N 1-26, 31-48 по экспликации и поэтажному плану строения "подвал" по техническому паспорту Краснокамского филиала ГУП "ЦТИ Пермского края" от 14.09.1999 (л.д. 13-17 т. 1).
Истцом неоднократно заявлялись письменные ходатайства об уточнении иска (л.д. 56-64 т. 2, л.д. 187-195 том 2). Просит признать незаконными действия ответчика по препятствованию в доступе истца к общему имуществу собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: город Краснокамск, улица К.Либкнехта, 3, а именно, к расположенным в подвале дома нежилым помещениям N 1-26, 31-48 по экспликации и поэтажному плану строения "подвал" по техническому паспорту Краснокамского филиала ГУП "ЦТИ Пермского края" от 14.09.1999 и обязать ООО "РОСО" устранить препятствия в управлении домом в виде обязания в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ООО "ПКФ "Уралкомп" ключи от технических помещений (подвалов, чердаков) и техническую документацию, связанную с управлением МКД по адресу: г. Краснокамск, ул. Карла Либкнехта, 3: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт и акт состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств в установленным требованиям, в том числе: акт проверки водосчетчика; акт проверки прибора учета тепловой энергии; акт проверки коллективных приборов учета электроэнергии, акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытания (электроизмерений) электрических сетей; паспорта на установку общедомовых приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; проектно-сметную документацию (копию проектно-сметной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлен капитальный ремонт многоквартирного дома; акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в жилом доме N 3 по улице Карла Либкнехта за 2008 год, 2009 год, 2010 год; журналы заявок жителей на проведение экстренных (аварийных, ремонтных) работ; журналы регистрации показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; протоколы общих собраний собственников жилого многоквартирного дома за 2008 год, 2009 год, 2010 год.
Ходатайства истца об уточнении исковых требований рассмотрены судом на основании ст. 49 АПК РФ и удовлетворены (протоколы судебного заседания от 25.05.2011 - л.д. 56-64 т. 2, от 30.05.2011 - л.д. 200 т. 2, от 06.06.2011 - л.д. 70-71 т. 3).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части требования о передаче ключей от технических помещений (чердаков) многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3.
Ходатайство принято к рассмотрению арбитражным судом на основании статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 06.06.2011 - л.д. 70-71 т. 3).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 14 июня 2011 года (резолютивная часть от 06.06.2011, судья Ю.Т. Султанова) производство по делу в части требования об обязании ООО "РОСО" передать ООО "ПКФ "Уралкомп" ключи от технических помещений (чердаков) многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 прекращено.
Исковые требования удовлетворены. ООО "РОСО" обязано устранить препятствия в управлении многоквартирным домом по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 в виде обязания в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ООО "ПКФ "Уралкомп" техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт и акт состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств в установленным требованиям, в том числе: акт проверки водосчетчика; акт проверки прибора учета тепловой энергии; акт проверки коллективных приборов учета электроэнергии, акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытания (электроизмерений) электрических сетей; паспорта на установку общедомовых приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; проектно-сметную документацию (копию проектно-сметной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлен капитальный ремонт многоквартирного дома; акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в жилом доме N 3 по улице Карла Либкнехта за 2008 год, 2009 год, 2010 год; журналы заявок жителей на проведение экстренных (аварийных, ремонтных) работ; журналы регистрации показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; протоколы общих собраний собственников жилого многоквартирного дома за 2008 год, 2009 год, 2010 год.
С ООО "РОСО" в пользу ООО "ПКФ "Уралкомп" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. 00 коп. (л.д. 75-85 т. 3).
Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил ни суду, ни ответчику решения собственников о расторжении договора управления от 06.02.2006, а также решение собственников о заключении договора управления с истцом. Суд в решении ссылается на неустановленный факт передачи полномочий собственниками истцу на уведомление ответчика о принятых собственниками решениях, поскольку протокол N 1 от 06.01.2011 такого решения не содержит. Заявитель также указывает на то, что судом сделан неверный вывод об отказе ответчика от оказания услуг по управлению домом. По мнению ответчика, суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению. В силу п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполнит условия такого договора. По мнению ответчика, существенных нарушений обязательств, взятых ответчиком перед собственниками дома, ООО "РОСО" не допускалось.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец представил письменный отзыв, находя решение суда законным и обоснованным, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы письменного отзыва.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 06.02.2006 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 и ООО "РОСО" заключен договор управления многоквартирным домом (л.д. 114-116 т. 1).
Собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 проведено общее собрание, решения которого оформлены протоколом от 06.01.2011. На общем собрании собственниками приняты следующие решения: о расторжении договора управления МКД с ООО "РОСО" в связи с ненадлежащим исполнением договора управления (корректировка оплаты с нарушением действующего жилищного законодательства, необоснованное начисление сумм за установку общедомового прибора учета, отсутствие отчета о выполнении договора управления) - п. 1 решения собственников; о заключении договора управления МКД с управляющей организацией - ООО "ПКФ "Уралкомп", о поручении ООО "ПКФ "Уралкомп" уведомить ООО "РОСО" о расторжении договора, получить техническую документацию на дом и о составлении акта осмотра общего имущества дома (п. 2 решения собственников) - л.д. 34-37 т. 1.
На основании принятых решений на общем собрании от 06.01.2011 с 01.02.2011 между истцом (ООО "ПКФ "Уралкомп") и собственниками спорного МКД заключен договор управления (л.д. 19-33 т. 1)
Согласно решению собственников (п. 2 решения собственников - протокол от 06.01.2011) ответчик уведомлен о принятых собственниками на общем собрании решениях письмом N 03-ю от 12.01.2011. При этом к письму приложен протокол общего собрания собственников от 06.01.2011 (л.д. 146 т. 1).
В связи с тем, что ответчик отказался передать техническую документацию, необходимую для выполнения функций управляющей организации (л.д. 201 т. 1), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из соблюдения, порядка предусмотренного нормами ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, а также условиями договора управления от 06.02.2006, заключенного между собственниками и ответчиком, расторжения договора, в связи с чем пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд оснований для отмены судебного акта не установил.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, собственниками дома, расположенного по адресу: г. Краснокамск, ул. К.Либкнехта, 3, проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 06.01.2011. Собственниками приняты следующие решения: о смене о расторжении договора управления МКД с ООО "РОСО" в связи с ненадлежащим исполнением договора управления (корректировка оплаты с нарушением действующего жилищного законодательства, необоснованное начисление сумм за установку общедомового прибора учета, отсутствие отчета о выполнении договора управления) (п. 1 решения собственников); о заключении договора управления МКД с управляющей организацией - ООО "ПКФ "Уралкомп", об уполномочении ООО "ПКФ "Уралкомп" уведомить ООО "РОСО" о расторжении договора, получении технической документации на дом и составлении акта осмотра общего имущества дома (п. 2 решения собственников).
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Между тем, решения общего собрания, оформленные протоколом от 06.01.2011, не оспорены и не признаны судом недействительными в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
На основании решений, принятых на общем собрании 06.01.2011, между собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснокамск, ул. К.Либкнехта, 3 и истцом (ООО "Уралкомп"), заключен договор управления многоквартирным домом от 06.01.2011 (л.д. 19-33).
В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008 сформулирована правовая позиция, заключающаяся в том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частей 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
С учетом изложенного при рассмотрении исков вновь избранной управляющей организации к управляющей компании, ранее осуществлявшей функции по управлению МКД, об обязании совершить определенные действия (например, передать техническую документацию на жилой дом), следует исходить из того, что наличие у истца статуса управляющей организации входит в предмет доказывания по делу.
При заявлении лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов подлежат исследованию основания прекращения договора управления МКД с предыдущей управляющей организацией. При этом применительно к прекращению договора на основании ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ подлежит установлению факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения данной управляющей организацией принятых на себя по договору управления МКД обязательств.
Как видно из материалов, собственники спорного многоквартирного дома избрали в качестве способа управления домом управление управляющей организацией - ответчиком, о чем заключен соответствующий договор от 06.02.2006 б/н, сроком действия 4 года (пункт 8.2) (л.д. 114-116 т. 1).
При этом п. 6.3. указанного договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений МКД в случае несоблюдения Управляющей организацией (ответчиком) своих обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 2 месяца.
Таким образом, как следует из приведенных выше норм права, обстоятельство ненадлежащего исполнения со стороны управляющей организации условий договора управления многоквартирным домом должно быть установлено при определенных условиях, а именно, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при включении такого вопроса в повестку дня и принятия соответствующего решения.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, собственниками спорного дома на общем собрании, оформленном протоколом общего собрания собственников помещений от 06.01.2011, вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом, в связи с ненадлежащим исполнением принятого на себя обязательства собранием по существу рассмотрен, что следует из принятого собственниками решения (п. 1 решения), а именно собственниками принято решение об отказе от исполнения договора управления с прежней управляющей организацией в связи с ненадлежащим исполнением договора управления (корректировка оплаты с нарушением действующего жилищного законодательства, необоснованное начисление сумм за установку общедомового прибора учета, отсутствие отчета о выполнении договора управления), т.е. фактически данный вопрос был включен в повестку дня и соответственно по нему собственниками было принято соответствующее решение (л.д. 35 т. 1).
Иного вывода из анализа содержания протокола от 06.01.2011 не следует (ст. 65 АПК РФ).
При этом апелляционным судом отмечается, что из реестра вручения сообщений о проведении общего собрания собственников (л.д. 189-194 т. 1) следует, что собственники о проведении собрания были уведомлены и им была известна повестка собрания.
Решение собрания собственников 06.01.2011 в установленном законом порядке не оспорено (ст. 9, 65 АПК РФ).
Доводы ответчика о том, что истцом не представлены решения собственников о расторжении договора управления с ответчиком, подлежат отклонению, как противоречащие материалам дела
Более того, апелляционным судом отмечается, что для того, чтобы доказать факт ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления недостаточно включения данного вопроса в повестку для общего собрания и принятия по нему решению, данные обстоятельства должны быть доказаны и документально подтверждены.
Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору от 06.02.2006 было предметом рассмотрения в прокуратуре г. Краснокамска, а также неоднократно освещалось в СМИ (л.д. 186-118 т. 1).
Как следует из материалов дела, собственники спорного дома неоднократно обращались к ответчику, о чем свидетельствуют письма от 09.10.2010, 12.10.2010, 17.11.2010, с жалобами на незаконные действия управляющей организации, указывая на незаконное увеличение оплаты коммунальных услуг за август 2010 года (л.д. 176-178 т. 1), также собственники обращались с жалобами в прокуратуру г. Краснокамска (л.д. 179-180 т. 1).
Как следует из ответов прокурора г. Краснокамска от 12.11.2010 N 561-ж-10 и N 04.02.2011 N 561-ж-2010 при проведении проверки выявлены нарушения при установке общедомовых приборов учета, в том числе, в связи с тем, что в нарушение действующего жилищного законодательства решение общего собрания по данному вопросу в доме не состоялось, 29.07.2010 в адрес генерального директора ООО "РОСО" внесено представление об устранении допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих. Кроме того, в связи с выявленными нарушениями жилищного законодательства в части проведения корректировки платы за отопление прокуратурой г. Краснокамска 04.10.2010 в адрес генерального директора ООО "РОСО" внесено представление об устранении допущенных нарушений, их причин и условий, им способствующих с требованием: произвести перерасчет необоснованно начисленных сумм при корректировке за отопление (л.д. 184 т. 1).
Таким образом, по результатам неоднократных обращений собственников в контролирующие органы ответчику было указано на принятие срочных мер по устранению допущенных нарушений закона, причин и условий им способствующих.
Доводы ответчика о том, что позднее управляющая компания произвела жильцам соответствующий перерасчет платы за отопление, не опровергает доводы истца об исполнении ответчиком своих обязательств в соответствующий период, до перерасчета, надлежащим образом.
Кроме того, при принятии решения собственниками о расторжении договора с ответчиком на общем собрании одной из причин ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по договору управления было указано - отсутствие отчета о выполнении договора управления.
Из материалов дела следует, что ООО "РОСО" не представлено доказательств, опровергающих доводы истца о не предоставлении управляющей организацией собственникам отчетов об исполнении своих обязательств за предыдущий год управления как до проведения соответствующего собрания, так и за иные периоды управления спорным домом (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Обязанность по составлению управляющей организацией отчетов о финансово-хозяйственной деятельности по дому предусмотрено и соглашением сторон на основании п. 3.1.1 договора от 06.02.2006.
Ссылка истца на ведение журналов учета заявок жильцов дома, графики очистки снега и наледи на определенный месяц такими доказательствами не являются, поскольку являются односторонними документами ответчика и ответчиком не представлено доказательств ознакомления собственников с данными журналами (ст. 65, 68 АПК РФ).
Довод ответчика о том, что ответчиком отчеты о работе собственниками предоставлялись, был предметом исследования суда первой инстанции и данный довод судом правомерно отклонен, поскольку ООО "РОСО", ссылаясь на протоколы собрания собственников жилья (л.д. 50-52 т. 2), не представило доказательств, подтверждающих уведомление собственников о проведении этих собраний, кроме того, данные протоколы подписаны только работниками ответчика, в связи с чем доказательств, позволяющих сделать вывод о перечне, объемах, качестве оказанных услуг, выполненных работ по договору управления в соответствующие периоды, т.е. доказательств предоставления отчетов о работе собственникам спорного дома, не имеется. Иного не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Таким образом, с учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции обоснованно установлено, что со стороны ответчика допускалось ненадлежащее исполнение своих обязательств принятых по договору управления, которые согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и условий договора от 06.02.2006, что дает право собственникам многоквартирного дома отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
13.01.2011 истец вручил ответчику уведомления N 3-ю от 12.01.2011 о принятых собственниками на общем собрании решениях. При этом к уведомлению приложен протокол общего собрания собственников от 06.01.2011 (л.д. 146 т. 1), о вручении ответчику уведомления, имеется соответствующая отметка. Возражая по иску, ответчик не оспорил факт получения названного уведомления.
Довод ответчика о том, что истец является ненадлежащим лицом, которое могло уведомлять ООО "РОСО" о принятых собственниками решениях, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.
Как установлено ранее судом, из содержания протокола общего собрания от 06.01.2011 следует, что собственники приняли решение, в том числе, о поручении ООО "ПКФ "Уралкомп" уведомить ООО "РОСО" о расторжении договора, получении им технической документации на дом и составлении акта осмотра общего имущества дома (п. 2 решения собственников). Более того, к уведомлению истцом был приложен протокол общего собрания от 06.01.2011, в котором содержались результаты по всем принятым собственниками решениям.
Довод ответчика о том, что договор не является расторгнутым, поскольку собственники не уведомили об этом управляющую организацию за два месяца (пункт 6.2 договора), судом отклонен, как противоречащий нормам права. Односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников помещений многоквартирного дома в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств допускается законом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). При этом такое право не может быть ограничено соглашением сторон, в том числе, установлением определенного порядка для его реализации.
Доказательств, позволяющих суду сделать вывод о том, что ответчик продолжает осуществлять управление домом, в материалы дела не представлено. В материалах дела имеются договоры с ресурсоснабжающими организациями N К-4396 от 28.08.2007, N 785 от 29.03.2007. При этом апелляционным судом отмечается, что приложений к данным договорам не представлено, в связи с чем оснований полагать, что спорный МКД входит в состав объектов, поставка ресурсов по которым осуществляется в рамках данных договоров (в том числе в настоящее время), не имеется. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств выполнения обязательств по оплате поставленных ресурсов (ст. 65, 68 АПК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что с учетом действительной воли собственников, направленной на отказ от исполнения договора управления от 06.02.2006 с прежней управляющей организацией (ответчиком) в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств, получения ответчиком уведомления о принятом решении собственниками об отказе от исполнения договора, правовых оснований полагать, что собственники не заявили ответчику об отказе от соответствующей сделки в порядке, установленном законом, у суда не имеется.
С учетом изложенного, собственники помещений в спорном многоквартирном доме воспользовались правом на отказ от исполнения договора управления, заключенного с ответчиком, выразив соответствующую волю путем принятия решения на общем собрании собственников помещений (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, порядок расторжения собственниками заключенного с ответчиком договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений был соблюден, соответствующий договор является прекращенным.
В связи с чем обязанность ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации истцу возникает в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ и вызвана необходимостью осуществления истцом деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Установив факт избрания собственниками помещений в многоквартирном доме ООО "УК "Управдом" в качестве управляющей организации, принимая во внимание отсутствие сведений о признании недействительным протокола от 06.01.2011, суд первой инстанции правомерно указал на наличие оснований для удовлетворения требования об устранении препятствий для управления МКД и передаче технической документации ООО "УК "Управдом".
В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно письму Министерства Регионального развития РФ N 14313-РМ/07 от 20.12.2006 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, пунктом 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 не определен.
ЖК РФ предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением таким домом, документов. В соответствии с положениями ст. 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", Правил регистрации и учета граждан, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713, под иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, имеется в виду и учетно-регистрационная документация на граждан, проживающих в многоквартирных домах.
В просительной части искового заявления содержится перечень истребуемой технической и иной документации, соответствующий вышеприведенным нормам права. Иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 14 июня 2011 года по делу N А50-3653/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
Л.В.ДРУЖИНИНА
Н.Г.ШВАРЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2011 N 17АП-3761/2011-ГК ПО ДЕЛУ N А50-3653/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2011 г. N 17АП-3761/2011-ГК
Дело N А50-3653/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.,
судей Шварц Н.Г., Дружининой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,
при участии:
от истца ООО "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп": Бушуев А.С. на основании доверенности от 01.03.2011, удостоверения,
от ответчика ООО "РОСО": от ответчика - Ложкина Н.А. на основании доверенности от 11.01.2011, паспорта,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ООО "РОСО"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 14 июня 2011 года по делу N А50-3653/2011,
принятое судьей Ю.Т.Султановой
по делу N А50-3653/2011
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" (ОГРН 1055905511672, ИНН 5916015244)
к Обществу с ограниченной ответственностью "РОСО" (ОГРН 1055901164087, ИНН 5903007912)
об обязании устранить препятствия в управлении многоквартирным домом, об обязании передать техническую документацию,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Уралкомп" (далее - ООО "ПКФ "Уралкомп", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РОСО" (далее - ООО "РОСО", ответчик) о признании незаконными действий ответчика по препятствованию в доступе истца к общему имуществу собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: город Краснокамск, улица К.Либкнехта, 3, а именно, к расположенным в подвале дома нежилым помещениям N 1-26, 31-48 по экспликации и поэтажному плану строения "подвал" по техническому паспорту Краснокамского филиала ГУП "ЦТИ Пермского края" от 14.09.1999 (л.д. 13-17 т. 1).
Истцом неоднократно заявлялись письменные ходатайства об уточнении иска (л.д. 56-64 т. 2, л.д. 187-195 том 2). Просит признать незаконными действия ответчика по препятствованию в доступе истца к общему имуществу собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: город Краснокамск, улица К.Либкнехта, 3, а именно, к расположенным в подвале дома нежилым помещениям N 1-26, 31-48 по экспликации и поэтажному плану строения "подвал" по техническому паспорту Краснокамского филиала ГУП "ЦТИ Пермского края" от 14.09.1999 и обязать ООО "РОСО" устранить препятствия в управлении домом в виде обязания в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ООО "ПКФ "Уралкомп" ключи от технических помещений (подвалов, чердаков) и техническую документацию, связанную с управлением МКД по адресу: г. Краснокамск, ул. Карла Либкнехта, 3: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт и акт состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств в установленным требованиям, в том числе: акт проверки водосчетчика; акт проверки прибора учета тепловой энергии; акт проверки коллективных приборов учета электроэнергии, акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытания (электроизмерений) электрических сетей; паспорта на установку общедомовых приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; проектно-сметную документацию (копию проектно-сметной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлен капитальный ремонт многоквартирного дома; акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в жилом доме N 3 по улице Карла Либкнехта за 2008 год, 2009 год, 2010 год; журналы заявок жителей на проведение экстренных (аварийных, ремонтных) работ; журналы регистрации показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; протоколы общих собраний собственников жилого многоквартирного дома за 2008 год, 2009 год, 2010 год.
Ходатайства истца об уточнении исковых требований рассмотрены судом на основании ст. 49 АПК РФ и удовлетворены (протоколы судебного заседания от 25.05.2011 - л.д. 56-64 т. 2, от 30.05.2011 - л.д. 200 т. 2, от 06.06.2011 - л.д. 70-71 т. 3).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части требования о передаче ключей от технических помещений (чердаков) многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3.
Ходатайство принято к рассмотрению арбитражным судом на основании статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 06.06.2011 - л.д. 70-71 т. 3).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 14 июня 2011 года (резолютивная часть от 06.06.2011, судья Ю.Т. Султанова) производство по делу в части требования об обязании ООО "РОСО" передать ООО "ПКФ "Уралкомп" ключи от технических помещений (чердаков) многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 прекращено.
Исковые требования удовлетворены. ООО "РОСО" обязано устранить препятствия в управлении многоквартирным домом по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 в виде обязания в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ООО "ПКФ "Уралкомп" техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом по адресу: город Краснокамск, улица Карла Либкнехта: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт и акт состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств в установленным требованиям, в том числе: акт проверки водосчетчика; акт проверки прибора учета тепловой энергии; акт проверки коллективных приборов учета электроэнергии, акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год и протоколы испытания (электроизмерений) электрических сетей; паспорта на установку общедомовых приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; проектно-сметную документацию (копию проектно-сметной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлен капитальный ремонт многоквартирного дома; акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в жилом доме N 3 по улице Карла Либкнехта за 2008 год, 2009 год, 2010 год; журналы заявок жителей на проведение экстренных (аварийных, ремонтных) работ; журналы регистрации показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета ХВС, ГВС, тепловой и электрической энергии; протоколы общих собраний собственников жилого многоквартирного дома за 2008 год, 2009 год, 2010 год.
С ООО "РОСО" в пользу ООО "ПКФ "Уралкомп" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. 00 коп. (л.д. 75-85 т. 3).
Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил ни суду, ни ответчику решения собственников о расторжении договора управления от 06.02.2006, а также решение собственников о заключении договора управления с истцом. Суд в решении ссылается на неустановленный факт передачи полномочий собственниками истцу на уведомление ответчика о принятых собственниками решениях, поскольку протокол N 1 от 06.01.2011 такого решения не содержит. Заявитель также указывает на то, что судом сделан неверный вывод об отказе ответчика от оказания услуг по управлению домом. По мнению ответчика, суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению. В силу п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполнит условия такого договора. По мнению ответчика, существенных нарушений обязательств, взятых ответчиком перед собственниками дома, ООО "РОСО" не допускалось.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец представил письменный отзыв, находя решение суда законным и обоснованным, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы письменного отзыва.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 06.02.2006 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 и ООО "РОСО" заключен договор управления многоквартирным домом (л.д. 114-116 т. 1).
Собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Пермский край, город Краснокамск, улица Карла Либкнехта, 3 проведено общее собрание, решения которого оформлены протоколом от 06.01.2011. На общем собрании собственниками приняты следующие решения: о расторжении договора управления МКД с ООО "РОСО" в связи с ненадлежащим исполнением договора управления (корректировка оплаты с нарушением действующего жилищного законодательства, необоснованное начисление сумм за установку общедомового прибора учета, отсутствие отчета о выполнении договора управления) - п. 1 решения собственников; о заключении договора управления МКД с управляющей организацией - ООО "ПКФ "Уралкомп", о поручении ООО "ПКФ "Уралкомп" уведомить ООО "РОСО" о расторжении договора, получить техническую документацию на дом и о составлении акта осмотра общего имущества дома (п. 2 решения собственников) - л.д. 34-37 т. 1.
На основании принятых решений на общем собрании от 06.01.2011 с 01.02.2011 между истцом (ООО "ПКФ "Уралкомп") и собственниками спорного МКД заключен договор управления (л.д. 19-33 т. 1)
Согласно решению собственников (п. 2 решения собственников - протокол от 06.01.2011) ответчик уведомлен о принятых собственниками на общем собрании решениях письмом N 03-ю от 12.01.2011. При этом к письму приложен протокол общего собрания собственников от 06.01.2011 (л.д. 146 т. 1).
В связи с тем, что ответчик отказался передать техническую документацию, необходимую для выполнения функций управляющей организации (л.д. 201 т. 1), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из соблюдения, порядка предусмотренного нормами ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, а также условиями договора управления от 06.02.2006, заключенного между собственниками и ответчиком, расторжения договора, в связи с чем пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд оснований для отмены судебного акта не установил.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, собственниками дома, расположенного по адресу: г. Краснокамск, ул. К.Либкнехта, 3, проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 06.01.2011. Собственниками приняты следующие решения: о смене о расторжении договора управления МКД с ООО "РОСО" в связи с ненадлежащим исполнением договора управления (корректировка оплаты с нарушением действующего жилищного законодательства, необоснованное начисление сумм за установку общедомового прибора учета, отсутствие отчета о выполнении договора управления) (п. 1 решения собственников); о заключении договора управления МКД с управляющей организацией - ООО "ПКФ "Уралкомп", об уполномочении ООО "ПКФ "Уралкомп" уведомить ООО "РОСО" о расторжении договора, получении технической документации на дом и составлении акта осмотра общего имущества дома (п. 2 решения собственников).
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований названного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Между тем, решения общего собрания, оформленные протоколом от 06.01.2011, не оспорены и не признаны судом недействительными в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
На основании решений, принятых на общем собрании 06.01.2011, между собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснокамск, ул. К.Либкнехта, 3 и истцом (ООО "Уралкомп"), заключен договор управления многоквартирным домом от 06.01.2011 (л.д. 19-33).
В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008 сформулирована правовая позиция, заключающаяся в том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частей 8.1. и 8.2. ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
С учетом изложенного при рассмотрении исков вновь избранной управляющей организации к управляющей компании, ранее осуществлявшей функции по управлению МКД, об обязании совершить определенные действия (например, передать техническую документацию на жилой дом), следует исходить из того, что наличие у истца статуса управляющей организации входит в предмет доказывания по делу.
При заявлении лицами, участвующими в деле, соответствующих доводов подлежат исследованию основания прекращения договора управления МКД с предыдущей управляющей организацией. При этом применительно к прекращению договора на основании ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ подлежит установлению факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения данной управляющей организацией принятых на себя по договору управления МКД обязательств.
Как видно из материалов, собственники спорного многоквартирного дома избрали в качестве способа управления домом управление управляющей организацией - ответчиком, о чем заключен соответствующий договор от 06.02.2006 б/н, сроком действия 4 года (пункт 8.2) (л.д. 114-116 т. 1).
При этом п. 6.3. указанного договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений МКД в случае несоблюдения Управляющей организацией (ответчиком) своих обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 2 месяца.
Таким образом, как следует из приведенных выше норм права, обстоятельство ненадлежащего исполнения со стороны управляющей организации условий договора управления многоквартирным домом должно быть установлено при определенных условиях, а именно, на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при включении такого вопроса в повестку дня и принятия соответствующего решения.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, собственниками спорного дома на общем собрании, оформленном протоколом общего собрания собственников помещений от 06.01.2011, вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом, в связи с ненадлежащим исполнением принятого на себя обязательства собранием по существу рассмотрен, что следует из принятого собственниками решения (п. 1 решения), а именно собственниками принято решение об отказе от исполнения договора управления с прежней управляющей организацией в связи с ненадлежащим исполнением договора управления (корректировка оплаты с нарушением действующего жилищного законодательства, необоснованное начисление сумм за установку общедомового прибора учета, отсутствие отчета о выполнении договора управления), т.е. фактически данный вопрос был включен в повестку дня и соответственно по нему собственниками было принято соответствующее решение (л.д. 35 т. 1).
Иного вывода из анализа содержания протокола от 06.01.2011 не следует (ст. 65 АПК РФ).
При этом апелляционным судом отмечается, что из реестра вручения сообщений о проведении общего собрания собственников (л.д. 189-194 т. 1) следует, что собственники о проведении собрания были уведомлены и им была известна повестка собрания.
Решение собрания собственников 06.01.2011 в установленном законом порядке не оспорено (ст. 9, 65 АПК РФ).
Доводы ответчика о том, что истцом не представлены решения собственников о расторжении договора управления с ответчиком, подлежат отклонению, как противоречащие материалам дела
Более того, апелляционным судом отмечается, что для того, чтобы доказать факт ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления недостаточно включения данного вопроса в повестку для общего собрания и принятия по нему решению, данные обстоятельства должны быть доказаны и документально подтверждены.
Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору от 06.02.2006 было предметом рассмотрения в прокуратуре г. Краснокамска, а также неоднократно освещалось в СМИ (л.д. 186-118 т. 1).
Как следует из материалов дела, собственники спорного дома неоднократно обращались к ответчику, о чем свидетельствуют письма от 09.10.2010, 12.10.2010, 17.11.2010, с жалобами на незаконные действия управляющей организации, указывая на незаконное увеличение оплаты коммунальных услуг за август 2010 года (л.д. 176-178 т. 1), также собственники обращались с жалобами в прокуратуру г. Краснокамска (л.д. 179-180 т. 1).
Как следует из ответов прокурора г. Краснокамска от 12.11.2010 N 561-ж-10 и N 04.02.2011 N 561-ж-2010 при проведении проверки выявлены нарушения при установке общедомовых приборов учета, в том числе, в связи с тем, что в нарушение действующего жилищного законодательства решение общего собрания по данному вопросу в доме не состоялось, 29.07.2010 в адрес генерального директора ООО "РОСО" внесено представление об устранении допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих. Кроме того, в связи с выявленными нарушениями жилищного законодательства в части проведения корректировки платы за отопление прокуратурой г. Краснокамска 04.10.2010 в адрес генерального директора ООО "РОСО" внесено представление об устранении допущенных нарушений, их причин и условий, им способствующих с требованием: произвести перерасчет необоснованно начисленных сумм при корректировке за отопление (л.д. 184 т. 1).
Таким образом, по результатам неоднократных обращений собственников в контролирующие органы ответчику было указано на принятие срочных мер по устранению допущенных нарушений закона, причин и условий им способствующих.
Доводы ответчика о том, что позднее управляющая компания произвела жильцам соответствующий перерасчет платы за отопление, не опровергает доводы истца об исполнении ответчиком своих обязательств в соответствующий период, до перерасчета, надлежащим образом.
Кроме того, при принятии решения собственниками о расторжении договора с ответчиком на общем собрании одной из причин ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по договору управления было указано - отсутствие отчета о выполнении договора управления.
Из материалов дела следует, что ООО "РОСО" не представлено доказательств, опровергающих доводы истца о не предоставлении управляющей организацией собственникам отчетов об исполнении своих обязательств за предыдущий год управления как до проведения соответствующего собрания, так и за иные периоды управления спорным домом (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Обязанность по составлению управляющей организацией отчетов о финансово-хозяйственной деятельности по дому предусмотрено и соглашением сторон на основании п. 3.1.1 договора от 06.02.2006.
Ссылка истца на ведение журналов учета заявок жильцов дома, графики очистки снега и наледи на определенный месяц такими доказательствами не являются, поскольку являются односторонними документами ответчика и ответчиком не представлено доказательств ознакомления собственников с данными журналами (ст. 65, 68 АПК РФ).
Довод ответчика о том, что ответчиком отчеты о работе собственниками предоставлялись, был предметом исследования суда первой инстанции и данный довод судом правомерно отклонен, поскольку ООО "РОСО", ссылаясь на протоколы собрания собственников жилья (л.д. 50-52 т. 2), не представило доказательств, подтверждающих уведомление собственников о проведении этих собраний, кроме того, данные протоколы подписаны только работниками ответчика, в связи с чем доказательств, позволяющих сделать вывод о перечне, объемах, качестве оказанных услуг, выполненных работ по договору управления в соответствующие периоды, т.е. доказательств предоставления отчетов о работе собственникам спорного дома, не имеется. Иного не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Таким образом, с учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции обоснованно установлено, что со стороны ответчика допускалось ненадлежащее исполнение своих обязательств принятых по договору управления, которые согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ и условий договора от 06.02.2006, что дает право собственникам многоквартирного дома отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
13.01.2011 истец вручил ответчику уведомления N 3-ю от 12.01.2011 о принятых собственниками на общем собрании решениях. При этом к уведомлению приложен протокол общего собрания собственников от 06.01.2011 (л.д. 146 т. 1), о вручении ответчику уведомления, имеется соответствующая отметка. Возражая по иску, ответчик не оспорил факт получения названного уведомления.
Довод ответчика о том, что истец является ненадлежащим лицом, которое могло уведомлять ООО "РОСО" о принятых собственниками решениях, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.
Как установлено ранее судом, из содержания протокола общего собрания от 06.01.2011 следует, что собственники приняли решение, в том числе, о поручении ООО "ПКФ "Уралкомп" уведомить ООО "РОСО" о расторжении договора, получении им технической документации на дом и составлении акта осмотра общего имущества дома (п. 2 решения собственников). Более того, к уведомлению истцом был приложен протокол общего собрания от 06.01.2011, в котором содержались результаты по всем принятым собственниками решениям.
Довод ответчика о том, что договор не является расторгнутым, поскольку собственники не уведомили об этом управляющую организацию за два месяца (пункт 6.2 договора), судом отклонен, как противоречащий нормам права. Односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников помещений многоквартирного дома в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств допускается законом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). При этом такое право не может быть ограничено соглашением сторон, в том числе, установлением определенного порядка для его реализации.
Доказательств, позволяющих суду сделать вывод о том, что ответчик продолжает осуществлять управление домом, в материалы дела не представлено. В материалах дела имеются договоры с ресурсоснабжающими организациями N К-4396 от 28.08.2007, N 785 от 29.03.2007. При этом апелляционным судом отмечается, что приложений к данным договорам не представлено, в связи с чем оснований полагать, что спорный МКД входит в состав объектов, поставка ресурсов по которым осуществляется в рамках данных договоров (в том числе в настоящее время), не имеется. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств выполнения обязательств по оплате поставленных ресурсов (ст. 65, 68 АПК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что с учетом действительной воли собственников, направленной на отказ от исполнения договора управления от 06.02.2006 с прежней управляющей организацией (ответчиком) в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязательств, получения ответчиком уведомления о принятом решении собственниками об отказе от исполнения договора, правовых оснований полагать, что собственники не заявили ответчику об отказе от соответствующей сделки в порядке, установленном законом, у суда не имеется.
С учетом изложенного, собственники помещений в спорном многоквартирном доме воспользовались правом на отказ от исполнения договора управления, заключенного с ответчиком, выразив соответствующую волю путем принятия решения на общем собрании собственников помещений (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, порядок расторжения собственниками заключенного с ответчиком договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений был соблюден, соответствующий договор является прекращенным.
В связи с чем обязанность ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве управляющей организации истцу возникает в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ и вызвана необходимостью осуществления истцом деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Установив факт избрания собственниками помещений в многоквартирном доме ООО "УК "Управдом" в качестве управляющей организации, принимая во внимание отсутствие сведений о признании недействительным протокола от 06.01.2011, суд первой инстанции правомерно указал на наличие оснований для удовлетворения требования об устранении препятствий для управления МКД и передаче технической документации ООО "УК "Управдом".
В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно письму Министерства Регионального развития РФ N 14313-РМ/07 от 20.12.2006 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно которым сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, пунктом 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 не определен.
ЖК РФ предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением таким домом, документов. В соответствии с положениями ст. 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", Правил регистрации и учета граждан, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 N 713, под иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, имеется в виду и учетно-регистрационная документация на граждан, проживающих в многоквартирных домах.
В просительной части искового заявления содержится перечень истребуемой технической и иной документации, соответствующий вышеприведенным нормам права. Иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по государственной пошлине в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 14 июня 2011 года по делу N А50-3653/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
Л.В.ДРУЖИНИНА
Н.Г.ШВАРЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)