Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8012/2012) закрытого акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19 июля 2012 года по делу N А75-4079/2012 (судья Касумова С.Г.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью жилищно-коммунальное хозяйство "Центральный район" (ОГРН 1048600200450, ИНН 8610015355) к закрытому акционерному обществу "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (ОГРН 1057747307507, ИНН 7724547224) о взыскании 67 262 руб. 97 коп. задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью жилищно-коммунальное хозяйство "Центральный район" (далее - ООО ЖКХ "Центральный район", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу "Югорское Управление Инвестиционного-Строительными Проектами" (далее - ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект", ответчик) о взыскании задолженности в размере 67 262 руб. 97 коп.
Исковые требования со ссылкой на статьи 8, 12, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы нарушением ответчиком условий договора управления многоквартирным домом от 21.10.2011 N 44-УСЮ/11.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.07.2012 по делу N А75-4079/2012 с ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" в пользу ООО ЖКХ "Центральный район" взыскана сумма долга в размере 67 262 руб. 97 коп., а также 2 690 руб. 52 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Возражая против принятого по делу судебного акта, ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" в апелляционной жалобе просит его отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения истцом своих обязательств по проведению конкурса. Управляющая компания взыскивает с застройщика задолженность, возникшую до даты заключения акта приема-передачи помещения.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с разрешением на строительство Ru 86306000-022, выданным 03.03.2008 Администрацией муниципального образования город Нягань, ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" является застройщиком объекта капитального строительства "Многоэтажное жилищное строительство" на земельном участке площадью 35 992 кв. м, кадастровый номер 86:13:0201006:0010, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2 (л.д. 106).
Объект "Многоэтажное жилищное строительство" в микрорайоне N 6, участок N 2 жилого района "Центральный" в г. Нягань, 1я очередь строительства: жилые секции N 1.1, 1.2, 1.3 (9-ти этажные), 1.4 (16-ти этажные), внутриплощадочные инженерные сети, газовая котельная 6.6. МВт, благоустройство территории, внеплощадочные инженерные сети, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 86306000-35 от 30.09.2011, выданного Администрация муниципального образования город Нягань (л.д. 102).
Между ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" (заказчик) и ООО ЖКХ "Центральный район" (управляющая компания) 21.10.2011 подписан договор управления многоквартирным домом N 44-УСЮ/11, в соответствии с пунктом 2.1 которого управляющая компания по заданию заказчика в течение согласованного в договоре срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению и надлежащему содержанию, обслуживанию, технической эксплуатации, текущему и капитальному ремонту общего имущества и придомовой территории в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1 (л.д. 27-38).
Согласно пункту 2.1.1 управляющая компания осуществляет техническую эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе:
- - управление (организация эксплуатация и заключение договоров с исполнителями);
- - техническое обслуживание инженерных систем многоквартирного дома (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовка к сезонной эксплуатации);
- - санитарное содержание общего имущества многоквартирного дома (уборка мест общего пользования и придомовой территории, уход за земельными насаждениями).
В пункте 2.1.2 договора предусмотрено, что управляющая компания осуществляет предоставление коммунальных услуг (заключение соответствующих договоров с исполнителями, получение денежных средств с заказчика в счет оплаты коммунальных услуг, организация деятельности единого информационно-расчетного центра).
По условиям пункта 2.1.3 управляющая компания осуществляет обеспечение сохранности многоквартирного дома, в том числе квартир, принадлежащих заказчику до момента передачи собственникам.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего многоквартирного дома, а также порядок и сроки их осуществления указаны в приложении N 2 к договору (пункт 2.2 договора).
Состав и характеристики общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1, перечень инженерного оборудования, данные о площади придомовой территории, акт осмотра многоквартирного дома приведены в приложении 1 к договору (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора заказчик несет расходы на содержание общего имущества соразмерно общей площади квартир многоквартирного дома расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1 - 14 161, 40 кв. м, в том числе НДС - 18%, а также несет расходы на коммунальные платежи путем внесения платы: за содержание и ремонт многоквартирного дома, включающего в себя плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, теплоснабжение, указанны в приложении N 3 к договору; за предоставленные коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, установленные в соответствии с тарифными ставками, указанными в приложении N 4 к договору.
В силу пункта 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 к договору) заказчик вносит плату на расчетный счет управляющей компании, указанный в разделе 10 договора, или в кассу управляющей компании в порядке и в сроки, предусмотренные подпунктом 4.3.1 договора, на основании полученных от управляющей компании платежных документов, представленных не позднее, чем за 5 дней до осуществления платежа.
В пункте 9.1 договора определено, что договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонами и действует по 31 декабря 2011 года.
Согласно пункту 3.3 договора функции по управлению многоквартирным домом считаются переданными управляющей организации с момента получения управляющей компанией по акту приема-передачи бухгалтерской, технической и иной документации на многоквартирный дом.
Факт передачи функций по управлению многоквартирным домом подтверждается представленными в дело документами (акты приема-передачи от 25.11.2011, от 29.11.2011, от 05.12.2012, от 06.12.2011, от 07.12.2011, переписка сторон) (л.д. 40, 41, 96, 97, 98-100, 101).
Письмом от 15.12.2011 N 2446-10 ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" уведомило управляющую компанию об одностороннем расторжении договора (л.д. 43).
Указанное письмо истец получил 16.12.2011, однако, так как в письме не была указана дата расторжения договора, истец, полагая, что уведомление об отказе от договора должно быть заявлено не позднее чем за один месяц (на основании пункта 8.1 договора), продолжал оказывать услуги в рамках договора до 26.12.2011.
Актом от 26.12.2011 истец возвратил ответчику переданную ему ранее документацию (л.д. 115).
Как указывает истец, свои обязанности по договору в декабре 2011 г. ООО ЖКХ "Центральный район" выполнило в полном объеме.
Количество и состав оказанных для ответчика по договору услуг в декабре 2011 года истец отразил в акте выполненных работах от 31.12.2011 N 2482, и приложенной к нему калькуляции, которые направил ответчику для согласования (л.д. 46-47).
Со стороны ответчика оплата по договору не произведена, вследствие чего у него образовалась задолженность в сумме 67 262 руб. 97 коп.
В адрес ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" была направлена претензия N 416 от 29.02.2012 с требованием об оплате задолженности.
Поскольку названная претензия оставлена ответчиком без внимания, задолженность не погашена, ООО ЖКХ "Центральный район" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Обязанность заключить договор на управление многоквартирным домом, в отношении которого выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, возложена на застройщика нормами действующего жилищного законодательства (пункт 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор управления многоквартирным домом представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 779 ГК РФ исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре (часть 1 статьи 781 ГК РФ).
В соответствии со статьей 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Положениями статей 779 - 781, 783 ГК РФ не установлена форма документа, подтверждающего факт оказания услуг.
В договоре N 44-УСЮ/11 от 21.10.2011 предусмотрено, что ответчик обязался ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее 10 числа следующего за отчетным месяца на основании выставленного счета и акта оказанных услуг (пункт 4.3.1 договора).
Как указывалось выше, количество и состав оказанных для ответчика по договору услуг в декабре 2011 года истец отразил в акте выполненных работ от 31.12.2011 N 2482, и приложенной к нему калькуляции, которые истец направил ответчику для согласования (л.д. 46-47).
Указанный акт со стороны ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" не подписан. Между тем, ответчик, получив от истца акт выполненных работ, не заявил каких-либо мотивированных возражений по количеству и перечню оказанных услуг, выполненных работ.
Факт передачи функций по управлению многоквартирным домом подтверждается представленными в материалы дела документами (акты приема-передачи от 25.11.2011, от 29.11.2011, от 05.12.2012, от 06.12.2011, от 07.12.2011) (л.д. 40, 41, 96, 97, 98-100).
В материалах дела также представлено письмо ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" N 203-441 от 01.12.2011 (л.д. 101), из которого следует, что ответчик передал управляющей компании техническую документацию в полном объеме согласно списку проектной документации в количестве 62 альбомов по объекту.
Из акта обследования дома 2 мкр. 6 от 15.11.2011 (л.д. 117-118) усматривается, что представители истца и ответчика провели обследование инженерных систем и конструктивных элементов дома 2 мкр. 6 с целью передачи указанного дома в управление и обслуживание ООО ЖКХ "Центральный район". В данном акте указаны выявленные недостатки и предписано ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" передать истцу техническую документацию и устранить указанные в акте недостатки для передачи данного дома в управление компании.
В письме от 2135 от 29.11.2011 (л.д. 119) ООО ЖКХ "Центральный район" просило ответчика произвести проверку приборов учета ГВС и ХВС либо произвести их замену.
В материалах дела имеется письмо ООО ЖКХ "Центральный район" N 2265 от 13.12.2011, адресованное ООО "Югратрансавто", содержащее просьбу произвести вывоз ТБО из 5 контейнеров с площадки, расположенной по адресу: 6 микрорайон, д. 2, и гарантию оплаты (л.д. 124).
Доказательств того, что иное лицо, а не истец оказывало в спорный период услуги и выполняло работы по управлению и надлежащему содержанию, обслуживанию, технической эксплуатации, текущему и капитальному ремонту общего имущества и придомовой территории в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1, ответчиком в материалы дела не представлено. Равно как не имеется документов, свидетельствующих, что ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" в декабре 2011 г. самостоятельно осуществляло управление многоквартирным домом, поскольку соответствовало стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами.
Оценив имеющиеся в деле документы в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности предъявленного истцом требования.
Доводы ответчика о том, что в материалах отсутствуют доказательства, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по проведению конкурса, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
В силу части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 13 указанной статьи в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.
Исходя из изложенных норм права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у управляющей компании отсутствует обязанность по проведению конкурса на заключение договора управления многоквартирным домом.
Доводы ответчика о том, что управляющая компания взыскивает с застройщика задолженность, возникшую до даты заключения акта приема-передачи помещения, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
В настоящее время в Жилищном кодексе есть специальная норма о порядке оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в только что возведенном доме. Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации данной статьи).
Между тем положения названной нормы права распространяются на участника строительства (дольщика), имеющего имущественные права на жилое помещение в многоквартирном доме, и не регулируют взаимоотношения между управляющей компанией и застройщиком, основанные на гражданско-правовой сделке.
Таким образом, поскольку материалами дела подтверждено оказание услуг, а документов, подтверждающих оплату, ответчиком не представлено, суд первой инстанции верно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика перед истцом по договору управления многоквартирным домом от 21.10.2011 N 44-УСЮ/11 в сумме 67 262 руб. 97 коп. в связи с чем, удовлетворив заявленные требования, принял законное и обоснованное решение.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не усматривается.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.07.2012 по делу N А75-4079/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2012 ПО ДЕЛУ N А75-4079/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2012 г. по делу N А75-4079/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8012/2012) закрытого акционерного общества "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19 июля 2012 года по делу N А75-4079/2012 (судья Касумова С.Г.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью жилищно-коммунальное хозяйство "Центральный район" (ОГРН 1048600200450, ИНН 8610015355) к закрытому акционерному обществу "Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами" (ОГРН 1057747307507, ИНН 7724547224) о взыскании 67 262 руб. 97 коп. задолженности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью жилищно-коммунальное хозяйство "Центральный район" (далее - ООО ЖКХ "Центральный район", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу "Югорское Управление Инвестиционного-Строительными Проектами" (далее - ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект", ответчик) о взыскании задолженности в размере 67 262 руб. 97 коп.
Исковые требования со ссылкой на статьи 8, 12, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы нарушением ответчиком условий договора управления многоквартирным домом от 21.10.2011 N 44-УСЮ/11.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.07.2012 по делу N А75-4079/2012 с ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" в пользу ООО ЖКХ "Центральный район" взыскана сумма долга в размере 67 262 руб. 97 коп., а также 2 690 руб. 52 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Возражая против принятого по делу судебного акта, ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" в апелляционной жалобе просит его отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения истцом своих обязательств по проведению конкурса. Управляющая компания взыскивает с застройщика задолженность, возникшую до даты заключения акта приема-передачи помещения.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с разрешением на строительство Ru 86306000-022, выданным 03.03.2008 Администрацией муниципального образования город Нягань, ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" является застройщиком объекта капитального строительства "Многоэтажное жилищное строительство" на земельном участке площадью 35 992 кв. м, кадастровый номер 86:13:0201006:0010, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2 (л.д. 106).
Объект "Многоэтажное жилищное строительство" в микрорайоне N 6, участок N 2 жилого района "Центральный" в г. Нягань, 1я очередь строительства: жилые секции N 1.1, 1.2, 1.3 (9-ти этажные), 1.4 (16-ти этажные), внутриплощадочные инженерные сети, газовая котельная 6.6. МВт, благоустройство территории, внеплощадочные инженерные сети, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 86306000-35 от 30.09.2011, выданного Администрация муниципального образования город Нягань (л.д. 102).
Между ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" (заказчик) и ООО ЖКХ "Центральный район" (управляющая компания) 21.10.2011 подписан договор управления многоквартирным домом N 44-УСЮ/11, в соответствии с пунктом 2.1 которого управляющая компания по заданию заказчика в течение согласованного в договоре срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению и надлежащему содержанию, обслуживанию, технической эксплуатации, текущему и капитальному ремонту общего имущества и придомовой территории в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1 (л.д. 27-38).
Согласно пункту 2.1.1 управляющая компания осуществляет техническую эксплуатацию многоквартирного дома, в том числе:
- - управление (организация эксплуатация и заключение договоров с исполнителями);
- - техническое обслуживание инженерных систем многоквартирного дома (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовка к сезонной эксплуатации);
- - санитарное содержание общего имущества многоквартирного дома (уборка мест общего пользования и придомовой территории, уход за земельными насаждениями).
В пункте 2.1.2 договора предусмотрено, что управляющая компания осуществляет предоставление коммунальных услуг (заключение соответствующих договоров с исполнителями, получение денежных средств с заказчика в счет оплаты коммунальных услуг, организация деятельности единого информационно-расчетного центра).
По условиям пункта 2.1.3 управляющая компания осуществляет обеспечение сохранности многоквартирного дома, в том числе квартир, принадлежащих заказчику до момента передачи собственникам.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего многоквартирного дома, а также порядок и сроки их осуществления указаны в приложении N 2 к договору (пункт 2.2 договора).
Состав и характеристики общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1, перечень инженерного оборудования, данные о площади придомовой территории, акт осмотра многоквартирного дома приведены в приложении 1 к договору (пункт 3.2 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договора заказчик несет расходы на содержание общего имущества соразмерно общей площади квартир многоквартирного дома расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1 - 14 161, 40 кв. м, в том числе НДС - 18%, а также несет расходы на коммунальные платежи путем внесения платы: за содержание и ремонт многоквартирного дома, включающего в себя плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, теплоснабжение, указанны в приложении N 3 к договору; за предоставленные коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, установленные в соответствии с тарифными ставками, указанными в приложении N 4 к договору.
В силу пункта 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 к договору) заказчик вносит плату на расчетный счет управляющей компании, указанный в разделе 10 договора, или в кассу управляющей компании в порядке и в сроки, предусмотренные подпунктом 4.3.1 договора, на основании полученных от управляющей компании платежных документов, представленных не позднее, чем за 5 дней до осуществления платежа.
В пункте 9.1 договора определено, что договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонами и действует по 31 декабря 2011 года.
Согласно пункту 3.3 договора функции по управлению многоквартирным домом считаются переданными управляющей организации с момента получения управляющей компанией по акту приема-передачи бухгалтерской, технической и иной документации на многоквартирный дом.
Факт передачи функций по управлению многоквартирным домом подтверждается представленными в дело документами (акты приема-передачи от 25.11.2011, от 29.11.2011, от 05.12.2012, от 06.12.2011, от 07.12.2011, переписка сторон) (л.д. 40, 41, 96, 97, 98-100, 101).
Письмом от 15.12.2011 N 2446-10 ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" уведомило управляющую компанию об одностороннем расторжении договора (л.д. 43).
Указанное письмо истец получил 16.12.2011, однако, так как в письме не была указана дата расторжения договора, истец, полагая, что уведомление об отказе от договора должно быть заявлено не позднее чем за один месяц (на основании пункта 8.1 договора), продолжал оказывать услуги в рамках договора до 26.12.2011.
Актом от 26.12.2011 истец возвратил ответчику переданную ему ранее документацию (л.д. 115).
Как указывает истец, свои обязанности по договору в декабре 2011 г. ООО ЖКХ "Центральный район" выполнило в полном объеме.
Количество и состав оказанных для ответчика по договору услуг в декабре 2011 года истец отразил в акте выполненных работах от 31.12.2011 N 2482, и приложенной к нему калькуляции, которые направил ответчику для согласования (л.д. 46-47).
Со стороны ответчика оплата по договору не произведена, вследствие чего у него образовалась задолженность в сумме 67 262 руб. 97 коп.
В адрес ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" была направлена претензия N 416 от 29.02.2012 с требованием об оплате задолженности.
Поскольку названная претензия оставлена ответчиком без внимания, задолженность не погашена, ООО ЖКХ "Центральный район" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение заявленных требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
Обязанность заключить договор на управление многоквартирным домом, в отношении которого выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, возложена на застройщика нормами действующего жилищного законодательства (пункт 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Договор управления многоквартирным домом представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 779 ГК РФ исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре (часть 1 статьи 781 ГК РФ).
В соответствии со статьей 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Положениями статей 779 - 781, 783 ГК РФ не установлена форма документа, подтверждающего факт оказания услуг.
В договоре N 44-УСЮ/11 от 21.10.2011 предусмотрено, что ответчик обязался ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее 10 числа следующего за отчетным месяца на основании выставленного счета и акта оказанных услуг (пункт 4.3.1 договора).
Как указывалось выше, количество и состав оказанных для ответчика по договору услуг в декабре 2011 года истец отразил в акте выполненных работ от 31.12.2011 N 2482, и приложенной к нему калькуляции, которые истец направил ответчику для согласования (л.д. 46-47).
Указанный акт со стороны ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" не подписан. Между тем, ответчик, получив от истца акт выполненных работ, не заявил каких-либо мотивированных возражений по количеству и перечню оказанных услуг, выполненных работ.
Факт передачи функций по управлению многоквартирным домом подтверждается представленными в материалы дела документами (акты приема-передачи от 25.11.2011, от 29.11.2011, от 05.12.2012, от 06.12.2011, от 07.12.2011) (л.д. 40, 41, 96, 97, 98-100).
В материалах дела также представлено письмо ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" N 203-441 от 01.12.2011 (л.д. 101), из которого следует, что ответчик передал управляющей компании техническую документацию в полном объеме согласно списку проектной документации в количестве 62 альбомов по объекту.
Из акта обследования дома 2 мкр. 6 от 15.11.2011 (л.д. 117-118) усматривается, что представители истца и ответчика провели обследование инженерных систем и конструктивных элементов дома 2 мкр. 6 с целью передачи указанного дома в управление и обслуживание ООО ЖКХ "Центральный район". В данном акте указаны выявленные недостатки и предписано ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" передать истцу техническую документацию и устранить указанные в акте недостатки для передачи данного дома в управление компании.
В письме от 2135 от 29.11.2011 (л.д. 119) ООО ЖКХ "Центральный район" просило ответчика произвести проверку приборов учета ГВС и ХВС либо произвести их замену.
В материалах дела имеется письмо ООО ЖКХ "Центральный район" N 2265 от 13.12.2011, адресованное ООО "Югратрансавто", содержащее просьбу произвести вывоз ТБО из 5 контейнеров с площадки, расположенной по адресу: 6 микрорайон, д. 2, и гарантию оплаты (л.д. 124).
Доказательств того, что иное лицо, а не истец оказывало в спорный период услуги и выполняло работы по управлению и надлежащему содержанию, обслуживанию, технической эксплуатации, текущему и капитальному ремонту общего имущества и придомовой территории в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, микрорайон N 6, участок N 2, жилой район "Центральный", Пусковой комплекс N 1, ответчиком в материалы дела не представлено. Равно как не имеется документов, свидетельствующих, что ЗАО "ЮграИнвестСтройПроект" в декабре 2011 г. самостоятельно осуществляло управление многоквартирным домом, поскольку соответствовало стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами.
Оценив имеющиеся в деле документы в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности предъявленного истцом требования.
Доводы ответчика о том, что в материалах отсутствуют доказательства, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по проведению конкурса, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
В силу части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 13 указанной статьи в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.
Исходя из изложенных норм права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у управляющей компании отсутствует обязанность по проведению конкурса на заключение договора управления многоквартирным домом.
Доводы ответчика о том, что управляющая компания взыскивает с застройщика задолженность, возникшую до даты заключения акта приема-передачи помещения, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
В настоящее время в Жилищном кодексе есть специальная норма о порядке оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в только что возведенном доме. Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации данной статьи).
Между тем положения названной нормы права распространяются на участника строительства (дольщика), имеющего имущественные права на жилое помещение в многоквартирном доме, и не регулируют взаимоотношения между управляющей компанией и застройщиком, основанные на гражданско-правовой сделке.
Таким образом, поскольку материалами дела подтверждено оказание услуг, а документов, подтверждающих оплату, ответчиком не представлено, суд первой инстанции верно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика перед истцом по договору управления многоквартирным домом от 21.10.2011 N 44-УСЮ/11 в сумме 67 262 руб. 97 коп. в связи с чем, удовлетворив заявленные требования, принял законное и обоснованное решение.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не усматривается.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.07.2012 по делу N А75-4079/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)