Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.
при участии:
от истца: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом
от ответчика: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2011 г. принятое судьей Шевченко А.Е. по делу N А32-5979/2011 о взыскании 26 993 руб. 40 коп. задолженности
по иску: товарищества собственников жилья "МКР 44"
к ответчику: Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района
установил:
товарищество собственников жилья "МКР 44" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 26 993 руб. 40 коп. по оплате платежей за текущий и капитальный ремонт помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Кропоткин, Микрорайон 1, дом 44.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2011 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не было дано должной оценки доводам ответчика о невозможность внесения наймодателем платы за коммунальные услуги в части квартир предоставленных нанимателям муниципальных жилых помещений (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Заявитель также указывает, что в целях получения Кропоткинским городским поселения Кавказского района финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года 185-ФЗ "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства" Советом Кропоткинского городского поселения Кавказского района было принято решение от 17 июня 2010 года N 275 "Об утверждении муниципальной адресной программы "Проведение капитального ремонта многоквартирных домов по Кропоткинскому городскому поселению Кавказского района" на 2010 год". В рамках участия в указанной целевой программе на счет товарищества собственников жилья "МКР-44" администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района внесла из местного бюджета денежные средства в размерах: 9 646 руб. в качестве собственника жилых помещений, что подтверждает платежное поручение от 20 августа 2010 года N 1577 и 57 466 руб. в качестве органа местного самоуправления, на территории которого осуществляется программа, что подтверждает платежное поручение от 19 августа 2010 г. N 1560, на капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Кропоткин, микрорайон-1, д. 44. По мнению заявителя названные обстоятельства свидетельствуют о том, что администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района несла затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Кропоткин, микрорайон-1, д. 44.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Истцом представлены дополнительные письменные пояснения по делу, в которых он пояснил, что в жилом помещении N 508, предоставленном по договору безвозмездного пользования Рулькевичу С.А. в декабре 2010 г. проживал Рулькевич С.А. с бригадой отделочников нанятых для производства ремонта квартиры N 510 собственником этой квартиры. По окончанию ремонта Рулькевич С.А. с бригадой съехали с занимаемого помещения. Оплату за жилое помещение и потребленные коммунальные услуги никто не произвел. В другое время в этой жилом помещении никто не проживает. В отношении квартиры N 123 истец пояснил, что в ней в спорный период никто не проживал, и соответственно оплату за текущий ремонт, капитальные ремонт и содержание никто не производит. Истец также просит суд не принимать во внимание его ходатайство от 22.11.2011 г. Ответчиком представлено дополнение к апелляционной жалобе, а также заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования город Кропоткин Краснодарского края от 15.11.2006 г. N 1604 на основании ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" муниципальные общежития, расположенные в городе Кропоткине по переулку Колхозному, 7, в микрорайоне 1, дом 44, по улице Гоголя, 166, были включены в жилищный фонд социального использования.
В марте 2008 года собственниками квартир многоквартирного дома N 44, микрорайон 1 г. Кропоткина, создано товарищество собственников жилья "МКР 44", что подтверждается протоколом N 1 общего собрания собственников квартир от 10.03.2008 г., свидетельством о государственной регистрации юридического лица серии 23 N 007047990.
ТСЖ "МКР 44" в соответствии с Уставом осуществляет управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечивает содержание и эксплуатацию этого комплекса, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества, а также содержание и ремонт общего имущества.
Жилые помещения N 107, 113, 123, 502 в указанном многоквартирном доме N 44 принадлежат ответчику - администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, что не оспаривается сторонами.
В период с сентября 2008 года по февраль 2011 года ответчик не производил оплату за текущий и капитальный ремонт, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 26 993 рубля 40 копеек.
Истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 12.07.2009 г. N 16, от 18.11.2009 г. N 12, от 23.07.2010 г. N 19, от 08.11.2010 г. N 36 с просьбой оплатить имеющуюся задолженность.
Ответчик задолженность не оплатил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.
В соответствии со статьями 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. Указанные нормы гражданского законодательства корреспондируют к нормам жилищного законодательства.
В статье 39 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Предъявленная к оплате сумма определена истцом исходя из площади принадлежащих ответчику помещений - жилых комнат 107, 113, 123, 502, общей площадью в 2008 г. 86,56 кв. м, в 2009 г. - 2011 г. 81,77 кв. м.
Обязанность собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ возникает перед товариществом собственников жилья.
Иными словами, собственники помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (товариществом собственников жилья) согласно условиям заключенных с ними договоров.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между истцом и ответчиком отсутствовали договорные отношения.
Однако отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения ст. ст. 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.
Спорные жилые помещения принадлежат Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района на праве собственности.
Учитывая, что в спорный период (с сентября 2008 г. по февраль 2011 г.) истец являлся собственником жилых помещений в доме расположенном по адресу: г. Кропоткин, Микрорайон 1, дом 44, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованном выводу об обязанности Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района нести бремя расходов на текущий и капитальный ремонт общего имущества как собственника в указанном многоквартирном доме.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не было дано должной оценки доводам ответчика о невозможность внесения наймодателем платы за коммунальные услуги в части квартир предоставленных нанимателям муниципальных жилых помещений (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), подлежит отклонению.
Согласно статье 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В названной статье ЖК РФ ссудополучатель в качестве обязанных субъектов не назван.
В силу статьи 695 Гражданского кодекса Российской Федерации ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность ссудополучателя только в отношении объекта ссуды, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района обязана нести бремя расходов по текущему и капитальному ремонту общедомового имущества вне зависимости от передачи жилых помещений во временное пользование и владение третьих лиц.
Кроме этого судом установлено и не оспаривается сторонами, что ссудополучатели спорных комнат N 123, 510 не заключили соответствующие договора на содержание общего имущества с истцом, соответствующей платы не вносили.
Как следует из материалов дела, истец производит начисления взыскиваемых сумм исходя из площадей помещения ответчика, в том числе переданных по договорам безвозмездного пользования Рулькевич С.А. и Кудактиной Е.С.
При этом как следует из текстов договоров безвозмездного пользования (пункт 3.1) на ссудополучателя возложена обязанность по несению всех коммунальных и эксплуатационных расходов по содержанию переданного жилого помещения, заключив договора на предоставление коммунальных услуг.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя 1) плату за наем, 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, 3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии с пунктами 3, 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. N 307 к коммунальным услугам относится деятельность исполнителя услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, газоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан.
Таким образом, плата за текущий и капитальный ремонт не относится к коммунальным услугам.
С учетом положений указанных норм суд пришел к выводу о том, что по условиям договоров безвозмездного пользования обязанность по внесению платы за текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на ссудополучателей не возложена.
Сам по себе факт заключения договоров ссуды с третьим лицам не может освобождать собственника жилых помещений нести расходы по содержанию общедомового имущества соразмерно своей доле в силу статьи 158 ЖК РФ, которая не предусматривает возложение такой обязанности на других лиц.
Апелляционный суд также учитывает, что ответчиком не представлено доказательств фактического заселения (фактической передачи) в спорный период жилых комнат N 123, 510 ссудополучателями и членами их семей, с учетом того, что истец указывает, что квартиры в спорный период заселены не были. Актов проверки использования жилых помещений ответчиком не составлено.
Кроме этого неисполнение обязанности ссудополучателями жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, в силу статьи 403 ГК РФ не освобождает должника от обязанности возместить расходы по текущему и капитальному ремонту общего имуществ а, что в свою очередь не исключает право предъявления регрессных требований.
В соответствии с п. 1 ст. и пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение, которая включает в себя плату на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома (пп. 2) и устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
Судом апелляционной инстанции установлено, что общее собрание членов товарищества собственников жилья "МКР 44" по вопросу установления платы за жилое помещение в части капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, проведено в соответствии с нормами жилищного законодательства и принятое по его итогам решение не оспорено и не признано недействительным.
В силу п. 5 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья, одним из которых является и муниципальное образование - Кропоткинское городское поселение Кавказского района обязаны вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.
Давая оценку представленным сторонами в апелляционную инстанцию дополнительным доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что бездействие администрации по невнесению взносов на капитальный ремонт доли муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество спорного многоквартирного жилого дома, входящего в ТСЖ "МКР 44", за период с сентября 2008 года по февраль 2011 года не соответствует ЖК РФ и нарушает права и охраняемые законом интересы других членов ТСЖ "МКР 44".
Доводы апелляционной жалобы о том, что в целях получения Кропоткинским городским поселения Кавказского района финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года 185-ФЗ "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства" Советом Кропоткинского городского поселения Кавказского района было принято решение от 17 июня 2010 года N 275 "Об утверждении муниципальной адресной программы "Проведение капитального ремонта многоквартирных домов по Кропоткинскому городскому поселению Кавказского района" на 2010 год". В рамках участия в указанной целевой программе на счет товарищества собственников жилья "МКР-44" администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района внесла из местного бюджета денежные средства в размерах: 9 646 руб. в качестве собственника жилых помещений (платежное поручение от 20 августа 2010 года N 1577), подлежат отклонению апелляционным судом.
Из назначения платежа платежного поручения от 20 августа 2010 года N 1577 усматривается, что платеж на сумму 9 646 руб. был произведен ответчиком в адрес истца в качестве субсидии за счет средств Фонда содействия реформе ЖКХ. Следовательно, осуществление ответчиком финансирования ТСЖ в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года 185-ФЗ "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства", не освобождает его от обязанности по осуществлению платежей на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома как собственника жилых помещений.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалованного судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2011 по делу N А32-5979/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2011 N 15АП-11218/2011 ПО ДЕЛУ N А32-5979/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2011 г. N 15АП-11218/2011
Дело N А32-5979/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.
судей Ванина В.В., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.
при участии:
от истца: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом
от ответчика: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2011 г. принятое судьей Шевченко А.Е. по делу N А32-5979/2011 о взыскании 26 993 руб. 40 коп. задолженности
по иску: товарищества собственников жилья "МКР 44"
к ответчику: Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района
установил:
товарищество собственников жилья "МКР 44" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 26 993 руб. 40 коп. по оплате платежей за текущий и капитальный ремонт помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Кропоткин, Микрорайон 1, дом 44.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2011 г. исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судом первой инстанции не было дано должной оценки доводам ответчика о невозможность внесения наймодателем платы за коммунальные услуги в части квартир предоставленных нанимателям муниципальных жилых помещений (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Заявитель также указывает, что в целях получения Кропоткинским городским поселения Кавказского района финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года 185-ФЗ "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства" Советом Кропоткинского городского поселения Кавказского района было принято решение от 17 июня 2010 года N 275 "Об утверждении муниципальной адресной программы "Проведение капитального ремонта многоквартирных домов по Кропоткинскому городскому поселению Кавказского района" на 2010 год". В рамках участия в указанной целевой программе на счет товарищества собственников жилья "МКР-44" администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района внесла из местного бюджета денежные средства в размерах: 9 646 руб. в качестве собственника жилых помещений, что подтверждает платежное поручение от 20 августа 2010 года N 1577 и 57 466 руб. в качестве органа местного самоуправления, на территории которого осуществляется программа, что подтверждает платежное поручение от 19 августа 2010 г. N 1560, на капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Кропоткин, микрорайон-1, д. 44. По мнению заявителя названные обстоятельства свидетельствуют о том, что администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района несла затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Кропоткин, микрорайон-1, д. 44.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Истцом представлены дополнительные письменные пояснения по делу, в которых он пояснил, что в жилом помещении N 508, предоставленном по договору безвозмездного пользования Рулькевичу С.А. в декабре 2010 г. проживал Рулькевич С.А. с бригадой отделочников нанятых для производства ремонта квартиры N 510 собственником этой квартиры. По окончанию ремонта Рулькевич С.А. с бригадой съехали с занимаемого помещения. Оплату за жилое помещение и потребленные коммунальные услуги никто не произвел. В другое время в этой жилом помещении никто не проживает. В отношении квартиры N 123 истец пояснил, что в ней в спорный период никто не проживал, и соответственно оплату за текущий ремонт, капитальные ремонт и содержание никто не производит. Истец также просит суд не принимать во внимание его ходатайство от 22.11.2011 г. Ответчиком представлено дополнение к апелляционной жалобе, а также заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования город Кропоткин Краснодарского края от 15.11.2006 г. N 1604 на основании ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" муниципальные общежития, расположенные в городе Кропоткине по переулку Колхозному, 7, в микрорайоне 1, дом 44, по улице Гоголя, 166, были включены в жилищный фонд социального использования.
В марте 2008 года собственниками квартир многоквартирного дома N 44, микрорайон 1 г. Кропоткина, создано товарищество собственников жилья "МКР 44", что подтверждается протоколом N 1 общего собрания собственников квартир от 10.03.2008 г., свидетельством о государственной регистрации юридического лица серии 23 N 007047990.
ТСЖ "МКР 44" в соответствии с Уставом осуществляет управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечивает содержание и эксплуатацию этого комплекса, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества, а также содержание и ремонт общего имущества.
Жилые помещения N 107, 113, 123, 502 в указанном многоквартирном доме N 44 принадлежат ответчику - администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района, что не оспаривается сторонами.
В период с сентября 2008 года по февраль 2011 года ответчик не производил оплату за текущий и капитальный ремонт, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 26 993 рубля 40 копеек.
Истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 12.07.2009 г. N 16, от 18.11.2009 г. N 12, от 23.07.2010 г. N 19, от 08.11.2010 г. N 36 с просьбой оплатить имеющуюся задолженность.
Ответчик задолженность не оплатил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.
В соответствии со статьями 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве. Указанные нормы гражданского законодательства корреспондируют к нормам жилищного законодательства.
В статье 39 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Предъявленная к оплате сумма определена истцом исходя из площади принадлежащих ответчику помещений - жилых комнат 107, 113, 123, 502, общей площадью в 2008 г. 86,56 кв. м, в 2009 г. - 2011 г. 81,77 кв. м.
Обязанность собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ возникает перед товариществом собственников жилья.
Иными словами, собственники помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (товариществом собственников жилья) согласно условиям заключенных с ними договоров.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между истцом и ответчиком отсутствовали договорные отношения.
Однако отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения ст. ст. 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.
Спорные жилые помещения принадлежат Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района на праве собственности.
Учитывая, что в спорный период (с сентября 2008 г. по февраль 2011 г.) истец являлся собственником жилых помещений в доме расположенном по адресу: г. Кропоткин, Микрорайон 1, дом 44, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованном выводу об обязанности Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района нести бремя расходов на текущий и капитальный ремонт общего имущества как собственника в указанном многоквартирном доме.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не было дано должной оценки доводам ответчика о невозможность внесения наймодателем платы за коммунальные услуги в части квартир предоставленных нанимателям муниципальных жилых помещений (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), подлежит отклонению.
Согласно статье 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В названной статье ЖК РФ ссудополучатель в качестве обязанных субъектов не назван.
В силу статьи 695 Гражданского кодекса Российской Федерации ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность ссудополучателя только в отношении объекта ссуды, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, Администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района обязана нести бремя расходов по текущему и капитальному ремонту общедомового имущества вне зависимости от передачи жилых помещений во временное пользование и владение третьих лиц.
Кроме этого судом установлено и не оспаривается сторонами, что ссудополучатели спорных комнат N 123, 510 не заключили соответствующие договора на содержание общего имущества с истцом, соответствующей платы не вносили.
Как следует из материалов дела, истец производит начисления взыскиваемых сумм исходя из площадей помещения ответчика, в том числе переданных по договорам безвозмездного пользования Рулькевич С.А. и Кудактиной Е.С.
При этом как следует из текстов договоров безвозмездного пользования (пункт 3.1) на ссудополучателя возложена обязанность по несению всех коммунальных и эксплуатационных расходов по содержанию переданного жилого помещения, заключив договора на предоставление коммунальных услуг.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя 1) плату за наем, 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, 3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии с пунктами 3, 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. N 307 к коммунальным услугам относится деятельность исполнителя услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, газоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан.
Таким образом, плата за текущий и капитальный ремонт не относится к коммунальным услугам.
С учетом положений указанных норм суд пришел к выводу о том, что по условиям договоров безвозмездного пользования обязанность по внесению платы за текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на ссудополучателей не возложена.
Сам по себе факт заключения договоров ссуды с третьим лицам не может освобождать собственника жилых помещений нести расходы по содержанию общедомового имущества соразмерно своей доле в силу статьи 158 ЖК РФ, которая не предусматривает возложение такой обязанности на других лиц.
Апелляционный суд также учитывает, что ответчиком не представлено доказательств фактического заселения (фактической передачи) в спорный период жилых комнат N 123, 510 ссудополучателями и членами их семей, с учетом того, что истец указывает, что квартиры в спорный период заселены не были. Актов проверки использования жилых помещений ответчиком не составлено.
Кроме этого неисполнение обязанности ссудополучателями жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, в силу статьи 403 ГК РФ не освобождает должника от обязанности возместить расходы по текущему и капитальному ремонту общего имуществ а, что в свою очередь не исключает право предъявления регрессных требований.
В соответствии с п. 1 ст. и пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за жилое помещение, которая включает в себя плату на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома (пп. 2) и устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
Судом апелляционной инстанции установлено, что общее собрание членов товарищества собственников жилья "МКР 44" по вопросу установления платы за жилое помещение в части капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав товарищества, проведено в соответствии с нормами жилищного законодательства и принятое по его итогам решение не оспорено и не признано недействительным.
В силу п. 5 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья, одним из которых является и муниципальное образование - Кропоткинское городское поселение Кавказского района обязаны вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.
Давая оценку представленным сторонами в апелляционную инстанцию дополнительным доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что бездействие администрации по невнесению взносов на капитальный ремонт доли муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество спорного многоквартирного жилого дома, входящего в ТСЖ "МКР 44", за период с сентября 2008 года по февраль 2011 года не соответствует ЖК РФ и нарушает права и охраняемые законом интересы других членов ТСЖ "МКР 44".
Доводы апелляционной жалобы о том, что в целях получения Кропоткинским городским поселения Кавказского района финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года 185-ФЗ "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства" Советом Кропоткинского городского поселения Кавказского района было принято решение от 17 июня 2010 года N 275 "Об утверждении муниципальной адресной программы "Проведение капитального ремонта многоквартирных домов по Кропоткинскому городскому поселению Кавказского района" на 2010 год". В рамках участия в указанной целевой программе на счет товарищества собственников жилья "МКР-44" администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района внесла из местного бюджета денежные средства в размерах: 9 646 руб. в качестве собственника жилых помещений (платежное поручение от 20 августа 2010 года N 1577), подлежат отклонению апелляционным судом.
Из назначения платежа платежного поручения от 20 августа 2010 года N 1577 усматривается, что платеж на сумму 9 646 руб. был произведен ответчиком в адрес истца в качестве субсидии за счет средств Фонда содействия реформе ЖКХ. Следовательно, осуществление ответчиком финансирования ТСЖ в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года 185-ФЗ "О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства", не освобождает его от обязанности по осуществлению платежей на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома как собственника жилых помещений.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалованного судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 августа 2011 по делу N А32-5979/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)