Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2009 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2009 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Сухотиной В.М.
Судей: Калиниченко Н.К.
Мухиной И.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей Мухиной И.Н.
при участии:
от истца: Миронов Е.А., удостоверение ТО N 095218, поручение прокуратуры Алтайского края
от ответчиков: не явились, извещены
от третьих лиц: не явились, извещены
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам общественной организации "Барнаульский спортивный клуб "Панкратион", комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 года по делу N А03-6868/2009 (судья Бояркова Т.В.)
по иску заместителя прокурора Алтайского края
к комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-эксплуатационный участок N 43", общественной организации "Барнаульский спортивный клуб "Панкратион"
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Взаимопомощь-Регион", Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю
о признании недействительным договора безвозмездного пользования N 99/ж от 11 января 2008 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания освободить нежилое помещение общей площадью 381,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 99
установил:
Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - КУМС), общественной организации "Барнаульский спортивный клуб "Панкратион" (далее - СК "Панкратион"), муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-эксплуатационный участок N 43" (далее - МУП "ЖЭУ N 43") о признании недействительным договора безвозмездного пользования N 99/ж от 11 января 2008 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания СК "Панкратион" освободить нежилое помещение общей площадью 381,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 99.
Определением Арбитражного суда Алтайского края от 09 июня 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Взаимопомощь-Регион" (далее - ООО "Взаимопомощь-Регион") и Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю (далее - УФАС).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, СК "Панкратион" и КУМС подали апелляционные жалобы, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований заместителя прокурора Алтайского края отказать.
В обоснование жалобы СК "Панкратион" указал, что спорное подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и собственником этого подвального помещения является КУМС. В данном случае необходимо предъявление иска собственниками иных помещений об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения, соединенного с требованием о признании права общей долевой собственности на это имущество. Считает, что судом не принято во внимание то, что указанное помещение с момента, когда жилой дом принадлежал одному собственнику, уже не имело целевого назначения для обслуживания жилого дома. Полагает, что статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не может применяться в отношении прав и обязанностей, возникших до 01 марта 2005 года, поскольку возникшее ранее индивидуальное право собственности не оспорено и данной нормой не прекращено.
КУМС также считает решение незаконным и необоснованным. Не согласен с выводом суда, что спорное помещение является общим имуществом. Указывает, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью и согласия всех собственников помещения многоквартирного дома по вопросу передачи указанного помещения и заключения договора безвозмездного пользования не требовалось. Нежилые помещения на момент передачи в муниципальную собственность не являлись общим имуществом многоквартирного дома. Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что указанное помещение является техническим подвалом и что оно является общим имуществом, наличие в помещении подвала инженерных сетей и иных коммуникаций не свидетельствует о целевом назначении самого помещения.
В отзыве на апелляционные жалобы истец просит оставить их без удовлетворения, решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Считает, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает одновременно с правом собственности на помещение в силу закона и существует вне зависимости от его государственной регистрации. В спорном подвальном помещении расположены инженерное оборудование и коммуникации, следовательно, оно относится к общему имуществу собственников жилого дома и находится в общей долевой собственности квартир, распоряжение им должно было осуществляться по их соглашению.
ООО "Взаимопомощь-Регион" в отзыве также просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда оставить без изменения, в обоснование приводит аналогичные доводы.
МУП "ЖЭУ N 43", УФАС отзывы на апелляционные жалобы не представили.
Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся доказательствам в отсутствие представителей ответчиков, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, решением Малого совета Барнаульского городского Совета народных депутатов от 15 июня 1993 года N 163 утвержден перечень объектов, являющихся муниципальной собственностью (том 1 л.д. 26 - 28).
Постановлением администрации г. Барнаула от 14 июня 1995 года N 268 в муниципальную собственность принят жилищный фонд с нежилыми помещениями, в том числе жилой дом по проспекту Ленина, 99 (том 1 л.д. 41 - 45, 124 - 130).
Право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 416 кв. м, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 99 зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18 февраля 2008 года (том 1 л.д. 34, 123, том 2 л.д. 39).
На основании постановления администрации г. Барнаула от 09 января 2008 года N 8 "О передаче нежилого помещения, расположенного по проспекту Ленина, 99, по договору безвозмездного пользования СК "Панкратион" 11 января 2008 года между КУМС (ссудодатель), МУП "ЖЭУ N 43" (обслуживающая организация) и СК "Панкратион" (ссудополучатель) заключен договор N 99/ж безвозмездного пользования (том 1 л.д. 13 - 14, 32).
По условиям договора ссудодатель передает, а ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование нежилое помещение в подвале жилого дома общей площадью 381,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 99. Срок действия договора определен с 20 декабря 2007 года по 19 декабря 2022 года.
Помещение передано ссудополучателю по акту приема-передачи от 20 декабря 2007 года (том 1 л.д. 15).
Заместитель прокурора Алтайского края, считая, что спорный договор был заключен с нарушением требований, предусмотренных статьями 244, 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации - на заключение договора безвозмездного пользования имуществом (подвальным помещением), находящимся в долевой собственности, не получено согласие собственников жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома - обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, согласился с доводами истца, указав в решении на то, что на заключение спорного договора имеется волеизъявление только одного собственника нежилого помещения в лице КУМС, согласие остальных собственников при заключении указанного договора получено не было, в связи с чем пришел к выводу о несоответствии договора требованиям закона, признал его недействительным и применил последствия недействительности.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными.
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
До вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации данные нормы являлись действующими и подлежали применению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в жилом доме во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, право общей долевой собственности возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
При этом не имеет правового значения, что зарегистрированное право муниципальной собственности на спорный объект не оспорено и не прекращено, поскольку основания для включения данного объекта в реестр муниципальной собственности отсутствовали.
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Техническими признаются не только подвалы, в которых располагаются технически сложные и объемные инженерные сооружения. Как следует из пунктов 5 - 7 Правил, включение в состав общего имущества отдельных инженерных систем не препятствует включению в состав общего имущества подвальных помещений, в которых указанные системы расположены.
Из материалов дела следует и правильно установлено судом первой инстанции, что здание, в котором находится нежилое помещение, переданное по договору безвозмездного пользования, является многоквартирным жилым домом. В указанном жилом доме 64 квартиры, из которых 2 не приватизированы. В подвальном помещении, переданном в пользование СК "Панкратион", расположены инженерные коммуникации, обслуживающие жилые помещения многоквартирного дома по пр. Ленина, 99 в г. Барнауле.
Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" от 20 мая 2009 года акт ввода жилого дома в эксплуатацию и инвентарное дело утрачены в результате пожара (том 1 л.д. 24).
Технический паспорт на помещение составлен в 2007 году (том 1 л.д. 131 - 138, том 2 л.д. 40).
Вместе с тем, доказательства того, что на момент передачи помещения в муниципальную собственность оно являлось самостоятельным объектом, в материалах дела отсутствуют.
Паспорт земельного участка, разрешительное письмо о согласовании места расположения земельного участка для проектирования объекта, акт о выборе площадки для строительства, разрешение на реконструкцию подвального помещения, акт геодезической разбивки, разрешение на производство работ не подтверждают факт проведения реконструкции под спортивный клуб и изменение целевого назначения подвала (том 2 л.д. 129 - 137).
Передача помещения в аренду не подтверждает функционального назначения как самостоятельного объекта (том 2 л.д. 117 - 126).
Согласно актам общего обследования объекта, произведенного 25 ноября 2008 года и 09 февраля 2009 года управляющей организацией ООО "Взаимопомощь-Регион", в подвальном помещении, используемом спортивным клубом "Панкратион", расположены инженерные коммуникации, оборудование: системы отопления - элеваторный узел, стояки, разводка отопления; узел учета холодного водоснабжения, в котором установлен общедомовой прибор учета холодной воды; стояки, разводка холодного и горячего водоснабжения; электрощитовая, в которой расположен общедомовой прибор учета электроэнергии, обеспечивающие эксплуатацию всего дома. Наличие в подвальном помещении объектов необходимых для обслуживания нескольких квартир также подтверждается актом государственной жилищной инспекции Алтайского края от 29 июля 2009 года (том 1 л.д. 47, 51, том 2 л.д. 15 - 16, 138 - 140).
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что имеет место возникновение общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения с учетом их функционального назначения для обслуживания дома.
С учетом изложенного, ссылки апелляционных жалоб о том, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не является общим имуществом, отклоняются.
В силу положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников, которое является органом управления многоквартирным домом.
Решение собственников жилого дома о передаче помещения в безвозмездное пользование СК "Панкратион" не принималось.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что КУМС не имел законных оснований заключать с СК "Панкратион" договор безвозмездного пользования нежилым помещением.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования, признал сделку недействительной (ничтожной), применил последствия ее недействительности в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей относится на подателя жалобы (СК "Панкратион").
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 года по делу N А03-6868/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
Н.К.КАЛИНИЧЕНКО
И.Н.МУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2009 N 07АП-9945/09 ПО ДЕЛУ N А03-6868/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2009 г. N 07АП-9945/09
Дело N А03-6868/2009
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2009 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2009 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Сухотиной В.М.
Судей: Калиниченко Н.К.
Мухиной И.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей Мухиной И.Н.
при участии:
от истца: Миронов Е.А., удостоверение ТО N 095218, поручение прокуратуры Алтайского края
от ответчиков: не явились, извещены
от третьих лиц: не явились, извещены
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам общественной организации "Барнаульский спортивный клуб "Панкратион", комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 года по делу N А03-6868/2009 (судья Бояркова Т.В.)
по иску заместителя прокурора Алтайского края
к комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-эксплуатационный участок N 43", общественной организации "Барнаульский спортивный клуб "Панкратион"
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Взаимопомощь-Регион", Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю
о признании недействительным договора безвозмездного пользования N 99/ж от 11 января 2008 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания освободить нежилое помещение общей площадью 381,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 99
установил:
Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - КУМС), общественной организации "Барнаульский спортивный клуб "Панкратион" (далее - СК "Панкратион"), муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-эксплуатационный участок N 43" (далее - МУП "ЖЭУ N 43") о признании недействительным договора безвозмездного пользования N 99/ж от 11 января 2008 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания СК "Панкратион" освободить нежилое помещение общей площадью 381,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 99.
Определением Арбитражного суда Алтайского края от 09 июня 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Взаимопомощь-Регион" (далее - ООО "Взаимопомощь-Регион") и Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю (далее - УФАС).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, СК "Панкратион" и КУМС подали апелляционные жалобы, в которых просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований заместителя прокурора Алтайского края отказать.
В обоснование жалобы СК "Панкратион" указал, что спорное подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и собственником этого подвального помещения является КУМС. В данном случае необходимо предъявление иска собственниками иных помещений об истребовании данного имущества из чужого незаконного владения, соединенного с требованием о признании права общей долевой собственности на это имущество. Считает, что судом не принято во внимание то, что указанное помещение с момента, когда жилой дом принадлежал одному собственнику, уже не имело целевого назначения для обслуживания жилого дома. Полагает, что статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не может применяться в отношении прав и обязанностей, возникших до 01 марта 2005 года, поскольку возникшее ранее индивидуальное право собственности не оспорено и данной нормой не прекращено.
КУМС также считает решение незаконным и необоснованным. Не согласен с выводом суда, что спорное помещение является общим имуществом. Указывает, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью и согласия всех собственников помещения многоквартирного дома по вопросу передачи указанного помещения и заключения договора безвозмездного пользования не требовалось. Нежилые помещения на момент передачи в муниципальную собственность не являлись общим имуществом многоквартирного дома. Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что указанное помещение является техническим подвалом и что оно является общим имуществом, наличие в помещении подвала инженерных сетей и иных коммуникаций не свидетельствует о целевом назначении самого помещения.
В отзыве на апелляционные жалобы истец просит оставить их без удовлетворения, решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Считает, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает одновременно с правом собственности на помещение в силу закона и существует вне зависимости от его государственной регистрации. В спорном подвальном помещении расположены инженерное оборудование и коммуникации, следовательно, оно относится к общему имуществу собственников жилого дома и находится в общей долевой собственности квартир, распоряжение им должно было осуществляться по их соглашению.
ООО "Взаимопомощь-Регион" в отзыве также просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда оставить без изменения, в обоснование приводит аналогичные доводы.
МУП "ЖЭУ N 43", УФАС отзывы на апелляционные жалобы не представили.
Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся доказательствам в отсутствие представителей ответчиков, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, решением Малого совета Барнаульского городского Совета народных депутатов от 15 июня 1993 года N 163 утвержден перечень объектов, являющихся муниципальной собственностью (том 1 л.д. 26 - 28).
Постановлением администрации г. Барнаула от 14 июня 1995 года N 268 в муниципальную собственность принят жилищный фонд с нежилыми помещениями, в том числе жилой дом по проспекту Ленина, 99 (том 1 л.д. 41 - 45, 124 - 130).
Право муниципальной собственности на нежилое помещение общей площадью 416 кв. м, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 99 зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18 февраля 2008 года (том 1 л.д. 34, 123, том 2 л.д. 39).
На основании постановления администрации г. Барнаула от 09 января 2008 года N 8 "О передаче нежилого помещения, расположенного по проспекту Ленина, 99, по договору безвозмездного пользования СК "Панкратион" 11 января 2008 года между КУМС (ссудодатель), МУП "ЖЭУ N 43" (обслуживающая организация) и СК "Панкратион" (ссудополучатель) заключен договор N 99/ж безвозмездного пользования (том 1 л.д. 13 - 14, 32).
По условиям договора ссудодатель передает, а ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование нежилое помещение в подвале жилого дома общей площадью 381,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 99. Срок действия договора определен с 20 декабря 2007 года по 19 декабря 2022 года.
Помещение передано ссудополучателю по акту приема-передачи от 20 декабря 2007 года (том 1 л.д. 15).
Заместитель прокурора Алтайского края, считая, что спорный договор был заключен с нарушением требований, предусмотренных статьями 244, 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации - на заключение договора безвозмездного пользования имуществом (подвальным помещением), находящимся в долевой собственности, не получено согласие собственников жилых помещений указанного многоквартирного жилого дома - обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, согласился с доводами истца, указав в решении на то, что на заключение спорного договора имеется волеизъявление только одного собственника нежилого помещения в лице КУМС, согласие остальных собственников при заключении указанного договора получено не было, в связи с чем пришел к выводу о несоответствии договора требованиям закона, признал его недействительным и применил последствия недействительности.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными.
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
До вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации данные нормы являлись действующими и подлежали применению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в жилом доме во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, право общей долевой собственности возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
При этом не имеет правового значения, что зарегистрированное право муниципальной собственности на спорный объект не оспорено и не прекращено, поскольку основания для включения данного объекта в реестр муниципальной собственности отсутствовали.
Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Техническими признаются не только подвалы, в которых располагаются технически сложные и объемные инженерные сооружения. Как следует из пунктов 5 - 7 Правил, включение в состав общего имущества отдельных инженерных систем не препятствует включению в состав общего имущества подвальных помещений, в которых указанные системы расположены.
Из материалов дела следует и правильно установлено судом первой инстанции, что здание, в котором находится нежилое помещение, переданное по договору безвозмездного пользования, является многоквартирным жилым домом. В указанном жилом доме 64 квартиры, из которых 2 не приватизированы. В подвальном помещении, переданном в пользование СК "Панкратион", расположены инженерные коммуникации, обслуживающие жилые помещения многоквартирного дома по пр. Ленина, 99 в г. Барнауле.
Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" от 20 мая 2009 года акт ввода жилого дома в эксплуатацию и инвентарное дело утрачены в результате пожара (том 1 л.д. 24).
Технический паспорт на помещение составлен в 2007 году (том 1 л.д. 131 - 138, том 2 л.д. 40).
Вместе с тем, доказательства того, что на момент передачи помещения в муниципальную собственность оно являлось самостоятельным объектом, в материалах дела отсутствуют.
Паспорт земельного участка, разрешительное письмо о согласовании места расположения земельного участка для проектирования объекта, акт о выборе площадки для строительства, разрешение на реконструкцию подвального помещения, акт геодезической разбивки, разрешение на производство работ не подтверждают факт проведения реконструкции под спортивный клуб и изменение целевого назначения подвала (том 2 л.д. 129 - 137).
Передача помещения в аренду не подтверждает функционального назначения как самостоятельного объекта (том 2 л.д. 117 - 126).
Согласно актам общего обследования объекта, произведенного 25 ноября 2008 года и 09 февраля 2009 года управляющей организацией ООО "Взаимопомощь-Регион", в подвальном помещении, используемом спортивным клубом "Панкратион", расположены инженерные коммуникации, оборудование: системы отопления - элеваторный узел, стояки, разводка отопления; узел учета холодного водоснабжения, в котором установлен общедомовой прибор учета холодной воды; стояки, разводка холодного и горячего водоснабжения; электрощитовая, в которой расположен общедомовой прибор учета электроэнергии, обеспечивающие эксплуатацию всего дома. Наличие в подвальном помещении объектов необходимых для обслуживания нескольких квартир также подтверждается актом государственной жилищной инспекции Алтайского края от 29 июля 2009 года (том 1 л.д. 47, 51, том 2 л.д. 15 - 16, 138 - 140).
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что имеет место возникновение общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения с учетом их функционального назначения для обслуживания дома.
С учетом изложенного, ссылки апелляционных жалоб о том, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не является общим имуществом, отклоняются.
В силу положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников, которое является органом управления многоквартирным домом.
Решение собственников жилого дома о передаче помещения в безвозмездное пользование СК "Панкратион" не принималось.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что КУМС не имел законных оснований заключать с СК "Панкратион" договор безвозмездного пользования нежилым помещением.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования, признал сделку недействительной (ничтожной), применил последствия ее недействительности в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей относится на подателя жалобы (СК "Панкратион").
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 года по делу N А03-6868/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
Н.К.КАЛИНИЧЕНКО
И.Н.МУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)