Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
- от истца: Солдатенко И.В., доверенность от 18.03.2010 г.;
- от ответчика: Копальченко Д.А., доверенность от 01.12.2009 г. N 13820
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Военно-страховая компания"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09 марта 2010 г. по делу N А53-25023/2009 (судья Пипник Т.Д.)
по иску Товарищества собственников жилья "Текучева 232"
к ответчику открытому акционерному обществу "Военно-страховая компания"
о взыскании задолженности в размере 122 130 руб., пени в размере 25 978 руб. 50 коп.
установил:
Товарищество собственников жилья "Текучева 232" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Военно-страховая компания" (далее - общество) о взыскании задолженности в размере 122 130 рублей и пени в размере 25 978 рублей 50 копеек по договору аренды от 01.05.2008 г.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании указанного договора ТСЖ передало обществу для размещения рекламы наружную часть здания, являющегося общим имуществом собственников жилья и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 232/199. Согласно доводам иска, ответчик в нарушение условий договора, оплату не произвел. ТСЖ договор исполнен, о чем сторонами составлен акт приемки-передачи от 01.06.2008 г. Общество, в свою очередь, обязанность по уплате арендных платежей не исполнило, на 14.09.2009 г. задолженность составила 122 130 руб.
В отзыве на иск общество возражало против удовлетворения заявленных требований на том основании, что на наружной части здания, в котором расположено офисное помещение общества, принадлежащее ему на праве собственности, размещена вывеска, содержащая обязательную информацию о юридическом лице в соответствии с ФЗ "О рекламе" и Законом РФ "О защите прав потребителей". Данная информация не является рекламой. В дополнениях к отзыву также указано на ничтожность договора и на то, что руководитель ОАО "ВСК" (Ростовского филиала) договор не заключал.
Решением от 09 марта 2010 г. с общества взыскано в пользу ТСЖ 136 630 руб., из которых 122 130 руб. задолженности, 10 000 пени, 4 500 руб. судебных расходов. Суд пришел к выводу, что договор является заключенным, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие довод ответчика о недействительности договора. Судом установлено, что обществу предоставлена в пользование часть несущей стены на основании договора с заинтересованным лицом; между сторонами сложились гражданско-правовые отношения, к которым по аналогии применяются нормы, регулирующие договор аренды. Суд признал обоснованным требование истца о взыскании суммы основного долга за спорный период (01.06.2008 г. - 30.09.2009 г.). Суд признал размер пени за весь период просрочки исполнения обязательства, определенный истцом с учетом договорной ответственности, несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и определил его в сумме 10 000 руб.
Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В качестве доводов апелляционной жалобы указано на следующие обстоятельства. Доля общества, являющегося собственником нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения. По утверждению общества, производить какие-либо расчеты не требуется, поскольку "пропорциональностью" является наружная стена помещения, занимаемого обществом. У общества имеются, помимо установленной законом обязанности, правовые основания размещать свою вывеску в месте ее нахождения в силу закона, не заключая договор аренды. Кроме того, подпись лица на третьем листе договора не принадлежит бывшему директору общества Семенову А.Н., подписание договора им отрицается. В жалобе также указано на то, что ТСЖ является ненадлежащим истцом по делу, так как в силу норм жилищного законодательства только собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно принимать решения о заключении подобных договоров аренды с третьими лицами.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснило, то договор заключен председателем правления ТСЖ Кашаевой О.В. и директором филиала, действующим на основании доверенности, инициатива исходила от ответчика, согласно письму Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучию человека N 09-54/19209 от 30 декабря 2009 г. конструкции на фасаде здания дома N 232 по ул. Текучева, г. Ростов-на-Дону имеют признаки наружной рекламы, товарищество собственников жилья в силу ст. 137 ЖК РФ предоставлено право предоставлять в пользование часть общего имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы, представитель истца - отзыва на нее.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела между спорящими сторонами заключен договор от 01.05.2008 г., по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду наружную часть здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 232/199 для размещения 23 кв. м рекламы. Договор заключен на срок до 31.12.2008 г. Арендная плата установлена в сумме 8142 рубля в месяц, срок ее внесения - не позднее 10 числа месяца, предшествующего месяцу аренды.
Истцом представлен также акт приема-передачи от 01.06.2008 г., согласно которому ответчик принял в аренду наружную часть здания площадью 23 кв. м.
Как видно из текста договора и акта, со стороны общества он подписан директором филиала Семеновым А.Н., действующим на основании доверенности N 6682 от 10.12.2007 г. Договор и акт скреплены оттиском печати Ростовского филиала общества.
Ответчик утверждает, что директор Ростовского филиала общества Семенов А.Н. договор аренды не подписывал. Между тем, ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы ответчик суду не заявил. Суд правильно указал, что вопрос о принадлежности подписи подлежит исследованию с использованием специальных познаний, надлежащим (единственным допустимым) доказательством приведенного довода может быть только заключение эксперта (статьи 82, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого экспертного заключения вышеуказанный довод ответчика является голословным и, поэтому, не может быть принят во внимание. Совокупность доказательств, имеющихся в материалах дела (договор, передаточный акт, переписка сторон), в отсутствие экспертного заключения, приводят к выводу о том, что довод о подписании договора неуполномоченным лицом ответчик не доказал.
Апелляционный суд отклоняет довод общества о недействительности договора аренды по тому основанию, что общество является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из приведенной нормы, суд правильно указал на то, что наружная стена, на которой расположена спорная конструкция, принадлежащая ответчику, находится в режиме общей собственности и утверждение общества о принадлежности ему именно той части стены, где размещена конструкция, безосновательно. Режим общей собственности не предполагает выделение имущества в натуре.
При разрешении спора суд руководствовался разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно п. 7 которого по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
В качестве примеров текст Постановления указывает на возможность заключения договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
В данном случае имеет место именно предоставление в пользование части несущей стены на основании договора. Применительно к обстоятельствам данного дела следует констатировать, что стороны реализовали одну из моделей аренды, закрепленную в легальном определении этой договорной конструкции - пользование без передачи во владение - ст. 606 Гражданского кодекса РФ.
Тот факт, что стороной договора является один из сособственников, указывает на то, что заключением этого договора стороны достигли соглашение о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Возможность такого соглашения предусмотрена ст. 247 ГК РФ, согласно п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ТСЖ не может быть истцом в данном деле и не было уполномочено на подписание договора.
Апелляционный суд учитывает, что Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О рекламе" вступил в силу после заключения сторонами договора от 01.05.2008 г., поэтому при его оценке подлежат применению нормы ЖК РФ в прежней редакции.
Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статьей 137 Кодекса установлено, что товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
Согласно п. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Право ТСЖ на сдачу имущества в аренду предусмотрено также пп. 3 п. 2 статьи 152 Жилищного кодекса РФ.
Полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
Текст п. 2 ст. 137, пп. 3 п. 2 ст. 152 ЖК РФ не указывают на решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества как на условие совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
Толкование положений подп. 1 п. 2 ст. 137, ч. 6 ст. 138, подп. 12 п. 1 ст. 145 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ), подп. 3 п. 2 ст. 152 Жилищного кодекса РФ с учетом их функционального назначения приводит апелляционный суд к выводу, согласно которому товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
Отсутствие решения общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не влечет ничтожность совершенной товариществом собственников жилья сделки по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
Заключение сделки неуполномоченным лицом или с превышением полномочий подлежит доказыванию и установлению в судебном порядке.
В случае нарушения прав и законных интересов собственников действиями товарищества они могут быть восстановлены в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
Как верно установил суд первой инстанции, в данном случае имеет место именно заключение договора в интересах членов товарищества как сособственников общего имущества. Поскольку спорное имущество является общим, то обстоятельство, что ответчик является одним из сособственников, не дает ему права использовать это имущество без договорного согласования с иными сособственниками, интересы которых представляет применительно к обстоятельствам данного спора ТСЖ.
Как следует из представленных истцом фотографий, текста договора, не отрицается сторонами, на основании договора ответчик использует несущую стену здания, поэтому верен ввод суда первой инстанции, согласно которому квалификация конструкции как вывески или рекламного щита правового значения для разрешения данного спора не имеет.
Поскольку доказательств выполнения обществом обязанности по внесению платежей за спорный период (01.06.2008 г. - 30.09.2009 г.) не представлено, требование истца о взыскании 122 130 руб. обоснованно признано судом правомерным (8 142 рубля x 15 месяцев = 122130 рублей). Сумма неустойки, определенной истцом с учетом договорной ответственности, снижена судом в порядке ст. 333 ГК РФ до 10 000 рублей, что истцом не обжалуется.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта апелляционный суд не установил. Суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, судебный акт построен на относимых и допустимых доказательствах.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 марта 2010 г. по делу N А53-25023/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2010 N 15АП-4245/2010 ПО ДЕЛУ N А53-25023/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2010 г. N 15АП-4245/2010
Дело N А53-25023/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Тимченко О.Х.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии:
- от истца: Солдатенко И.В., доверенность от 18.03.2010 г.;
- от ответчика: Копальченко Д.А., доверенность от 01.12.2009 г. N 13820
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Военно-страховая компания"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 09 марта 2010 г. по делу N А53-25023/2009 (судья Пипник Т.Д.)
по иску Товарищества собственников жилья "Текучева 232"
к ответчику открытому акционерному обществу "Военно-страховая компания"
о взыскании задолженности в размере 122 130 руб., пени в размере 25 978 руб. 50 коп.
установил:
Товарищество собственников жилья "Текучева 232" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Военно-страховая компания" (далее - общество) о взыскании задолженности в размере 122 130 рублей и пени в размере 25 978 рублей 50 копеек по договору аренды от 01.05.2008 г.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании указанного договора ТСЖ передало обществу для размещения рекламы наружную часть здания, являющегося общим имуществом собственников жилья и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 232/199. Согласно доводам иска, ответчик в нарушение условий договора, оплату не произвел. ТСЖ договор исполнен, о чем сторонами составлен акт приемки-передачи от 01.06.2008 г. Общество, в свою очередь, обязанность по уплате арендных платежей не исполнило, на 14.09.2009 г. задолженность составила 122 130 руб.
В отзыве на иск общество возражало против удовлетворения заявленных требований на том основании, что на наружной части здания, в котором расположено офисное помещение общества, принадлежащее ему на праве собственности, размещена вывеска, содержащая обязательную информацию о юридическом лице в соответствии с ФЗ "О рекламе" и Законом РФ "О защите прав потребителей". Данная информация не является рекламой. В дополнениях к отзыву также указано на ничтожность договора и на то, что руководитель ОАО "ВСК" (Ростовского филиала) договор не заключал.
Решением от 09 марта 2010 г. с общества взыскано в пользу ТСЖ 136 630 руб., из которых 122 130 руб. задолженности, 10 000 пени, 4 500 руб. судебных расходов. Суд пришел к выводу, что договор является заключенным, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие довод ответчика о недействительности договора. Судом установлено, что обществу предоставлена в пользование часть несущей стены на основании договора с заинтересованным лицом; между сторонами сложились гражданско-правовые отношения, к которым по аналогии применяются нормы, регулирующие договор аренды. Суд признал обоснованным требование истца о взыскании суммы основного долга за спорный период (01.06.2008 г. - 30.09.2009 г.). Суд признал размер пени за весь период просрочки исполнения обязательства, определенный истцом с учетом договорной ответственности, несоразмерным последствиям нарушения обязательства, и определил его в сумме 10 000 руб.
Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В качестве доводов апелляционной жалобы указано на следующие обстоятельства. Доля общества, являющегося собственником нежилого помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения. По утверждению общества, производить какие-либо расчеты не требуется, поскольку "пропорциональностью" является наружная стена помещения, занимаемого обществом. У общества имеются, помимо установленной законом обязанности, правовые основания размещать свою вывеску в месте ее нахождения в силу закона, не заключая договор аренды. Кроме того, подпись лица на третьем листе договора не принадлежит бывшему директору общества Семенову А.Н., подписание договора им отрицается. В жалобе также указано на то, что ТСЖ является ненадлежащим истцом по делу, так как в силу норм жилищного законодательства только собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно принимать решения о заключении подобных договоров аренды с третьими лицами.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, пояснило, то договор заключен председателем правления ТСЖ Кашаевой О.В. и директором филиала, действующим на основании доверенности, инициатива исходила от ответчика, согласно письму Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучию человека N 09-54/19209 от 30 декабря 2009 г. конструкции на фасаде здания дома N 232 по ул. Текучева, г. Ростов-на-Дону имеют признаки наружной рекламы, товарищество собственников жилья в силу ст. 137 ЖК РФ предоставлено право предоставлять в пользование часть общего имущества.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы, представитель истца - отзыва на нее.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела между спорящими сторонами заключен договор от 01.05.2008 г., по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду наружную часть здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 232/199 для размещения 23 кв. м рекламы. Договор заключен на срок до 31.12.2008 г. Арендная плата установлена в сумме 8142 рубля в месяц, срок ее внесения - не позднее 10 числа месяца, предшествующего месяцу аренды.
Истцом представлен также акт приема-передачи от 01.06.2008 г., согласно которому ответчик принял в аренду наружную часть здания площадью 23 кв. м.
Как видно из текста договора и акта, со стороны общества он подписан директором филиала Семеновым А.Н., действующим на основании доверенности N 6682 от 10.12.2007 г. Договор и акт скреплены оттиском печати Ростовского филиала общества.
Ответчик утверждает, что директор Ростовского филиала общества Семенов А.Н. договор аренды не подписывал. Между тем, ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы ответчик суду не заявил. Суд правильно указал, что вопрос о принадлежности подписи подлежит исследованию с использованием специальных познаний, надлежащим (единственным допустимым) доказательством приведенного довода может быть только заключение эксперта (статьи 82, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого экспертного заключения вышеуказанный довод ответчика является голословным и, поэтому, не может быть принят во внимание. Совокупность доказательств, имеющихся в материалах дела (договор, передаточный акт, переписка сторон), в отсутствие экспертного заключения, приводят к выводу о том, что довод о подписании договора неуполномоченным лицом ответчик не доказал.
Апелляционный суд отклоняет довод общества о недействительности договора аренды по тому основанию, что общество является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Исходя из приведенной нормы, суд правильно указал на то, что наружная стена, на которой расположена спорная конструкция, принадлежащая ответчику, находится в режиме общей собственности и утверждение общества о принадлежности ему именно той части стены, где размещена конструкция, безосновательно. Режим общей собственности не предполагает выделение имущества в натуре.
При разрешении спора суд руководствовался разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно п. 7 которого по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
В качестве примеров текст Постановления указывает на возможность заключения договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
В данном случае имеет место именно предоставление в пользование части несущей стены на основании договора. Применительно к обстоятельствам данного дела следует констатировать, что стороны реализовали одну из моделей аренды, закрепленную в легальном определении этой договорной конструкции - пользование без передачи во владение - ст. 606 Гражданского кодекса РФ.
Тот факт, что стороной договора является один из сособственников, указывает на то, что заключением этого договора стороны достигли соглашение о порядке пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Возможность такого соглашения предусмотрена ст. 247 ГК РФ, согласно п. 1 которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Апелляционный суд отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ТСЖ не может быть истцом в данном деле и не было уполномочено на подписание договора.
Апелляционный суд учитывает, что Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О рекламе" вступил в силу после заключения сторонами договора от 01.05.2008 г., поэтому при его оценке подлежат применению нормы ЖК РФ в прежней редакции.
Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статьей 137 Кодекса установлено, что товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
Согласно п. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Право ТСЖ на сдачу имущества в аренду предусмотрено также пп. 3 п. 2 статьи 152 Жилищного кодекса РФ.
Полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
Текст п. 2 ст. 137, пп. 3 п. 2 ст. 152 ЖК РФ не указывают на решение общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества как на условие совершения товариществом собственников жилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
Толкование положений подп. 1 п. 2 ст. 137, ч. 6 ст. 138, подп. 12 п. 1 ст. 145 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ), подп. 3 п. 2 ст. 152 Жилищного кодекса РФ с учетом их функционального назначения приводит апелляционный суд к выводу, согласно которому товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.
Отсутствие решения общего собрания собственников помещений в жилом доме о передаче в пользование общего имущества не влечет ничтожность совершенной товариществом собственников жилья сделки по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в жилом доме.
Заключение сделки неуполномоченным лицом или с превышением полномочий подлежит доказыванию и установлению в судебном порядке.
В случае нарушения прав и законных интересов собственников действиями товарищества они могут быть восстановлены в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
Как верно установил суд первой инстанции, в данном случае имеет место именно заключение договора в интересах членов товарищества как сособственников общего имущества. Поскольку спорное имущество является общим, то обстоятельство, что ответчик является одним из сособственников, не дает ему права использовать это имущество без договорного согласования с иными сособственниками, интересы которых представляет применительно к обстоятельствам данного спора ТСЖ.
Как следует из представленных истцом фотографий, текста договора, не отрицается сторонами, на основании договора ответчик использует несущую стену здания, поэтому верен ввод суда первой инстанции, согласно которому квалификация конструкции как вывески или рекламного щита правового значения для разрешения данного спора не имеет.
Поскольку доказательств выполнения обществом обязанности по внесению платежей за спорный период (01.06.2008 г. - 30.09.2009 г.) не представлено, требование истца о взыскании 122 130 руб. обоснованно признано судом правомерным (8 142 рубля x 15 месяцев = 122130 рублей). Сумма неустойки, определенной истцом с учетом договорной ответственности, снижена судом в порядке ст. 333 ГК РФ до 10 000 рублей, что истцом не обжалуется.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта апелляционный суд не установил. Суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, судебный акт построен на относимых и допустимых доказательствах.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 марта 2010 г. по делу N А53-25023/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)