Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.
судей Гладышевой Е.В., Зориной О.В.
при ведении протокола судебного заседания: Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10698/2011) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 23 ноября 2011 года по делу N А46-12328/2011 (судья Беседина Т.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 5503077584, ОГРН 1045504000838) о взыскании 198 620 руб. 35 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Осинцев С.Д. по доверенности от 09.12.2011 сроком до 31.12.2012 удостоверение <...>;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" - Демченко О.Н. по доверенности от 17.11.2011 сроком на 3 года, паспорт, директор Шамраев С.В., паспорт;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" (далее по тексту - ООО "УК Сибирь-Комфорт", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области (далее по тексту - ТУ ФАУГИ по Омской области, ответчик, податель жалобы) о взыскании 198 620 руб. 35 коп., в том числе: 119 380 руб. 55 коп. расходов по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, и 1716 руб. руб. пени, 76990 руб. 80 коп. расходов по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Омск, проспект Мира, д. 37 А, и 533 руб. пени.
До вынесения судебного акта по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) увеличил размер исковых требований в части взыскания пени до 14652 руб.
Решением Арбитражного суда Омской области от 23 ноября 2011 года по делу N А46-12328/2011 с ТУ ФАУГИ по Омской области в пользу ООО "УК Сибирь-Комфорт" взыскано 211023 руб. 35 коп., в том числе: 196371 руб. 35 коп. задолженности и 14652 руб. неустойки; а также 6959 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что нежилое помещение 1П общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37А, находящиеся в федеральной собственности, закреплены на праве оперативного управления, а также находятся в долгосрочной аренде. ТУ ФАУГИ по Омской области считает, что в указанный в исковом заявлении период, производить оплату за содержание и ремонт общедомового имущества обязаны пользователи указанных объектов недвижимости.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2011 года по делу N А46-12328/2011 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07 февраля 2012 года.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ТУ ФАУГИ по Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "УК Сибирь-Комфорт" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 1 от 30 октября 2009 года) ООО "УК Сибирь-Комфорт" приступило к управлению общим имуществом в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 27 - 28).
По результатам внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 2 от 01 ноября 2009 года) собственниками был выбран способ управления общим имуществом многоквартирного дома - управляющая организация, выбрана управляющая организация - ООО "УК Сибирь-Комфорт" (т. 1 л.д. 47 - 48).
Означенными решениями собственники помещений многоквартирного жилого дома утвердили проект договора управления с управляющей организацией, заключили договоры от 30 октября 2009 года и 01 ноября 2009 года соответственно.
В соответствии с пунктом 1.2. договоров, условия настоящих договоров являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" (управляющая организация) в течение согласованного с собственниками помещений многоквартирного жилого дома (заказчиками) срока за плату обязуется выполнять услуги по управлению, услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласованные с заказчиками, а также осуществлять иную направленную на достижение целей по управлению многоквартирным домом деятельности (пункт 2.2 договоров от 30. октября 2009 года и 01 ноября 2009 года).
Согласно выпискам из реестра федерального имущества от 19 октября 2009 года 226/1471, 226/1470 в федеральной собственности находится нежилое помещение 1П, общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П, общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, собственниками которых является Российская Федерация в лице ТУ ФАУГИ в Омской области (т. 1 л.д. 25, 45).
Срок действия договоров определен с 01 октября 2009 года по 01 октября 2010 года (пункт 10.1 договоров от 30 октября 2009 года и 01 ноября 2009 года).
Согласно пункту 3.3.8 договоров, собственник помещений многоквартирного дома обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников, принятые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.1 договоров, цена договора и размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально занимаемому собственником помещению.
Пунктом 4.2 договоров, приложением N 5 к ним стороны согласовали цену договора управления, согласно которым собственники нежилых помещений ежемесячно уплачивают расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме в размере 19 руб. 92 коп. за один кв. м общей нежилой площади.
Пунктом 4.2.1 договоров предусмотрено, что плата за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле занимаемого помещения и доли в общедомовой собственности вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
ТУ ФАУГИ в Омской области свою обязанность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества указанных многоквартирных домов не исполнило, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 196 371 руб. 35 коп., из которых: 119 380 руб. 55 коп. - задолженность по оплате оказанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3 за период с 01 сентября 2010 года по 28 января 2011 года, а также 76 990 руб. 80 коп. - задолженность по оплате указанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А за период с 01 сентября 2010 года по 01 июля 2011 года.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее по тексту - общее имущество в многоквартирном доме).
Положениями статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающее текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств. При этом участвовать в указанных расходах собственники помещений обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичные нормы содержатся в пунктах 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Исходя из положений указанных норм у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Условия договоров управления с управляющей организацией от 30 октября 2009 года и 01 ноября 2009 года являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.2 означенных договоров).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции, что поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что приложением N 5 к договорам управления многоквартирным домом от 30 октября 2009 года, 01 ноября 2009 года стороны согласовали размер платы за содержание и ремонт помещений.
В порядке части 1 статьи 64, статьи 71 АПК РФ на основании представленных доказательств арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Факт оказания истцом услуг и выполнения работ, связанных с содержанием мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, подтверждается представленными в материалы дела срочными трудовыми договорами, табелями учета использования рабочего времени, авансовыми отчетами с приложением квитанций, подтверждающих приобретение необходимого инвентаря, а также выкопировками из журналов слесарно-технических работ, из содержания которых следует, что работниками истца выполняются работы по заявкам жильцов на выполнение работ электриком и слесарем.
ТУ ФАУГИ по Омской области, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, обязано было оплатить ООО "УК Сибирь-Комфорт" понесенные им затраты на содержание и ремонт общего имущества.
В силу статьи 39 ЖК РФ ответчиком не обосновано наличие правовых оснований для возложения этой обязанности на лиц, фактически владеющих указанными помещениями.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права оперативного управления, закрепленного за кем-либо.
Таким образом, возложение ответчиком правовых обязанностей по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов на лиц, фактически владеющих указанными помещениями, а также доводы о корреспондирующих обязанностях означенных лиц, не обоснованны.
Арендаторы нежилых помещений связаны обязательственными правоотношениями с ТУ Росимущества в Омской области как их собственником и арендодателем.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
ООО "УК Сибирь-Комфорт" стороной договоров аренды не является.
Таким образом, ответчиком не обоснованы ни наличие взаимных прав, ни обязанностей у истца и арендаторов ответчика.
Какое-либо из оснований прекращения своих обязанностей перед истцом, из числа предусмотренных главой 26 ГК РФ, истец не привел и не доказал.
Согласно пункту 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в период с 11 сентября 2010 года по 18 октября 2011 года начислило ТУ ФАУГИ по Омской области пени в размере 14 652 руб. Расчет не оспорен.
Доказательств того, что ответчиком произведена оплата за содержание и ремонт помещений в материалы дела не представлено. Контррасчет стоимости подлежащих возмещению затрат на содержание общего имущества в указанных домах ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлен.
Доводы ТУ ФАУГИ в Омской области о том, что расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества подлежат отнесению на арендаторов, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 23 ноября 2011 года по делу N А46-12328/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
О.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2012 ПО ДЕЛУ N А46-12328/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2012 г. по делу N А46-12328/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.
судей Гладышевой Е.В., Зориной О.В.
при ведении протокола судебного заседания: Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10698/2011) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 23 ноября 2011 года по делу N А46-12328/2011 (судья Беседина Т.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 5503077584, ОГРН 1045504000838) о взыскании 198 620 руб. 35 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области - Осинцев С.Д. по доверенности от 09.12.2011 сроком до 31.12.2012 удостоверение <...>;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" - Демченко О.Н. по доверенности от 17.11.2011 сроком на 3 года, паспорт, директор Шамраев С.В., паспорт;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Сибирь-Комфорт" (далее по тексту - ООО "УК Сибирь-Комфорт", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области (далее по тексту - ТУ ФАУГИ по Омской области, ответчик, податель жалобы) о взыскании 198 620 руб. 35 коп., в том числе: 119 380 руб. 55 коп. расходов по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, и 1716 руб. руб. пени, 76990 руб. 80 коп. расходов по управлению, содержанию, ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Омск, проспект Мира, д. 37 А, и 533 руб. пени.
До вынесения судебного акта по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) увеличил размер исковых требований в части взыскания пени до 14652 руб.
Решением Арбитражного суда Омской области от 23 ноября 2011 года по делу N А46-12328/2011 с ТУ ФАУГИ по Омской области в пользу ООО "УК Сибирь-Комфорт" взыскано 211023 руб. 35 коп., в том числе: 196371 руб. 35 коп. задолженности и 14652 руб. неустойки; а также 6959 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что нежилое помещение 1П общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37А, находящиеся в федеральной собственности, закреплены на праве оперативного управления, а также находятся в долгосрочной аренде. ТУ ФАУГИ по Омской области считает, что в указанный в исковом заявлении период, производить оплату за содержание и ремонт общедомового имущества обязаны пользователи указанных объектов недвижимости.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает решение суда первой инстанции, считает его законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2011 года по делу N А46-12328/2011 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 07 февраля 2012 года.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ТУ ФАУГИ по Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "УК Сибирь-Комфорт" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 1 от 30 октября 2009 года) ООО "УК Сибирь-Комфорт" приступило к управлению общим имуществом в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 27 - 28).
По результатам внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, проведенного в форме заочного голосования, (протокол N 2 от 01 ноября 2009 года) собственниками был выбран способ управления общим имуществом многоквартирного дома - управляющая организация, выбрана управляющая организация - ООО "УК Сибирь-Комфорт" (т. 1 л.д. 47 - 48).
Означенными решениями собственники помещений многоквартирного жилого дома утвердили проект договора управления с управляющей организацией, заключили договоры от 30 октября 2009 года и 01 ноября 2009 года соответственно.
В соответствии с пунктом 1.2. договоров, условия настоящих договоров являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" (управляющая организация) в течение согласованного с собственниками помещений многоквартирного жилого дома (заказчиками) срока за плату обязуется выполнять услуги по управлению, услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласованные с заказчиками, а также осуществлять иную направленную на достижение целей по управлению многоквартирным домом деятельности (пункт 2.2 договоров от 30. октября 2009 года и 01 ноября 2009 года).
Согласно выпискам из реестра федерального имущества от 19 октября 2009 года 226/1471, 226/1470 в федеральной собственности находится нежилое помещение 1П, общей площадью 1 198,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3, а также нежилое помещение 1П, общей площадью 386,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А, собственниками которых является Российская Федерация в лице ТУ ФАУГИ в Омской области (т. 1 л.д. 25, 45).
Срок действия договоров определен с 01 октября 2009 года по 01 октября 2010 года (пункт 10.1 договоров от 30 октября 2009 года и 01 ноября 2009 года).
Согласно пункту 3.3.8 договоров, собственник помещений многоквартирного дома обязан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников, принятые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.1 договоров, цена договора и размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально занимаемому собственником помещению.
Пунктом 4.2 договоров, приложением N 5 к ним стороны согласовали цену договора управления, согласно которым собственники нежилых помещений ежемесячно уплачивают расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в жилом многоквартирном доме в размере 19 руб. 92 коп. за один кв. м общей нежилой площади.
Пунктом 4.2.1 договоров предусмотрено, что плата за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле занимаемого помещения и доли в общедомовой собственности вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
ТУ ФАУГИ в Омской области свою обязанность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества указанных многоквартирных домов не исполнило, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 196 371 руб. 35 коп., из которых: 119 380 руб. 55 коп. - задолженность по оплате оказанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу г. Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 3 за период с 01 сентября 2010 года по 28 января 2011 года, а также 76 990 руб. 80 коп. - задолженность по оплате указанных услуг по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Омск, пр-кт Мира, д. 37 А за период с 01 сентября 2010 года по 01 июля 2011 года.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее по тексту - общее имущество в многоквартирном доме).
Положениями статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающее текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств. При этом участвовать в указанных расходах собственники помещений обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичные нормы содержатся в пунктах 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Исходя из положений указанных норм у собственника помещения в многоквартирном доме, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Условия договоров управления с управляющей организацией от 30 октября 2009 года и 01 ноября 2009 года являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.2 означенных договоров).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции, что поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что приложением N 5 к договорам управления многоквартирным домом от 30 октября 2009 года, 01 ноября 2009 года стороны согласовали размер платы за содержание и ремонт помещений.
В порядке части 1 статьи 64, статьи 71 АПК РФ на основании представленных доказательств арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Факт оказания истцом услуг и выполнения работ, связанных с содержанием мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, подтверждается представленными в материалы дела срочными трудовыми договорами, табелями учета использования рабочего времени, авансовыми отчетами с приложением квитанций, подтверждающих приобретение необходимого инвентаря, а также выкопировками из журналов слесарно-технических работ, из содержания которых следует, что работниками истца выполняются работы по заявкам жильцов на выполнение работ электриком и слесарем.
ТУ ФАУГИ по Омской области, являясь собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, обязано было оплатить ООО "УК Сибирь-Комфорт" понесенные им затраты на содержание и ремонт общего имущества.
В силу статьи 39 ЖК РФ ответчиком не обосновано наличие правовых оснований для возложения этой обязанности на лиц, фактически владеющих указанными помещениями.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права оперативного управления, закрепленного за кем-либо.
Таким образом, возложение ответчиком правовых обязанностей по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов на лиц, фактически владеющих указанными помещениями, а также доводы о корреспондирующих обязанностях означенных лиц, не обоснованны.
Арендаторы нежилых помещений связаны обязательственными правоотношениями с ТУ Росимущества в Омской области как их собственником и арендодателем.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
ООО "УК Сибирь-Комфорт" стороной договоров аренды не является.
Таким образом, ответчиком не обоснованы ни наличие взаимных прав, ни обязанностей у истца и арендаторов ответчика.
Какое-либо из оснований прекращения своих обязанностей перед истцом, из числа предусмотренных главой 26 ГК РФ, истец не привел и не доказал.
Согласно пункту 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
ООО "УК Сибирь-Комфорт" в период с 11 сентября 2010 года по 18 октября 2011 года начислило ТУ ФАУГИ по Омской области пени в размере 14 652 руб. Расчет не оспорен.
Доказательств того, что ответчиком произведена оплата за содержание и ремонт помещений в материалы дела не представлено. Контррасчет стоимости подлежащих возмещению затрат на содержание общего имущества в указанных домах ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлен.
Доводы ТУ ФАУГИ в Омской области о том, что расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества подлежат отнесению на арендаторов, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 23 ноября 2011 года по делу N А46-12328/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
О.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)