Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
при участии:
заинтересованного лица Горловой М.В. и ее представителя по доверенности от 20.09.2011 Широкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Юпитер-2"
к заинтересованным лицам: индивидуальному предпринимателю Горловой Марине Васильевне, администрации муниципального образования город Краснодар
о признании недействительным постановления,
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,
установил:
товарищество собственников жилья "Юпитер-2" (далее - ТСЖ "Юпитер-2") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к индивидуальный индивидуальному предпринимателю Горловой Марине Васильевне и администрации муниципального образования город Краснодар о признании недействительным постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2010 N 9552 "О согласовании перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 города Краснодара" в части согласования проектного предложения входной группы в цокольном этаже жилого дома.
Заявленные требования мотивированы тем, что при устройстве отдельного входа ИП Горловой М.В. будет затрагиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома: фасад здания и часть земельного участка, на котором располагается дом, элементы озеленения, в связи с чем, в силу положений действующего законодательства предприниматель была обязана получить согласие собственников помещений многоквартирного дома на осуществление перепланировки, однако указанной обязанности не исполнила. Установление входных дверей предполагается посредствам пробивки оконных проемов в крупноблочном здании, что прямо запрещено пунктом 4.2.4.9 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Нежилые помещения, принадлежащие предпринимателю, снабжены отдельным входом, в связи с чем, ИП Горлова М.В. может беспрепятственно ими пользоваться без осуществления дополнительной перепланировки. Администрация, согласовав предпринимателю проект перепланировки, без получения ИП Горловой М.В. согласия собственников помещений многоквартирного дома, нарушила права последних как собственников общего имущества жилого дома, в связи с чем, оспариваемое постановление администрации подлежит признанию недействительным. О факте вынесения оспариваемого постановления ТСЖ "Юпитер-2" стало известно только 24.03.2011 из письменного ответа Департамента городского хозяйства администрации МО г. Краснодар.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что Жилищным кодексом Российской Федерации не предусматривается при осуществлении перепланировки обязанность получения согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
ИП Горловой М.В. были представлены все документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку нежилых помещений, перечень которых закреплен частью 2 статьи 7 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" (далее - Закон КК N 896-КЗ).
На момент издания оспариваемого постановления земельный участок, на котором располагается жилой дом, находился в собственности муниципального образования, так как участок не прошел государственный кадастровый учет.
Перепланировка не нарушает права заявителя, так как в ходе ее осуществления не будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Хотя стена жилого дома является ограждающей конструкцией, однако в связи с проводимой перепланировкой ее площадь и параметры не изменяются и ее состояние не ухудшается. Следовательно, реконструкция ограждающей конструкции (стены) проектом не предусмотрена и в данном случае согласие собственников помещений в жилом доме на проводимые работы по перепланировке и переустройству не требуется. Как видно из технического паспорта жилого дома и проекта перепланировки, несущие стены дома не будут затронуты.
С принятым судебным актом не согласилось ТСЖ "Юпитер-2", в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что собственники помещений многоквартирного жилого дома не являются собственниками земельного участка, на котором расположен жилой дом, так как указанный участок был передан ТСЖ "Юпитер-2" 28.12.2006. Более того, из положений пункта 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что даже если земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, не сформирован, собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
- из проекта перепланировки следует, что в ходе ее осуществления будет затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома: земельный участок и элементы озеленения, стена дома (ограждающая конструкция). Внешние стены дома являются несущими и представляют собой керамзитобетонные несущие объемные блоки типа "лежащий стакан".
- выводы суда о том, что ИП Горловой М.В. не требовалось получать согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, так как перепланировкой не затрагивается общее имущество, не основаны на фактических обстоятельствах дела.
- заместитель главы администрации МО г. Краснодар не наделен полномочиями на подписание оспариваемого постановления, в связи с чем, оно является недействительным.
- при вынесении решения суд сослался на положения статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые не подлежат применению к рассматриваемому спору, так как они регламентируют вопрос перепланировки жилых помещений.
- в нарушение положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд необоснованно возложил бремя доказывания обстоятельств незаконности оспариваемого постановления на ТСЖ "Юпитер-2".
В судебном заседании ИП Горлова И.В. и ее представитель с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ТСЖ "Юпитер-2" и администрация МО город Краснодар явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
В отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, определенном положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ИП Горлову М.В. и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Горловой М.В. на основании договора на участие в долевом строительстве жилого дома N 332 от 24.10.2006 на праве собственности принадлежат нежилые помещения N 75, 76 площадью 38,93 кв. м, расположенные на цокольном этаже в здании лит. "А" по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Атарбекова, 5/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АД N 712432 от 12.05.2008 (т. 1 л.д. 131 - 140).
21.07.2010 ИП Горлова М.В. обратилась в администрацию Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара с заявлением о выдаче разрешения на перепланировку принадлежащих ей нежилых помещений путем создания самостоятельной входной группы в цокольном этаже жилого дома (т. 1 л.д. 130).
Постановлением администрации МО г. Краснодар N 9552 от 23.11.2010 на основании акта межведомственной комиссии администрации МО г. Краснодар по использованию жилищного фонда N 6-02/П от 14.10.2010 согласована перепланировка нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 в соответствии с проектным предложением входной группы в цокольном этаже жилого дома по адресу: ул. им. Атарбекова,5/1 в г. Краснодаре, выполненным ГУП КК "Крайтехинвентаризация" в 2010 году (т. 1 л.д. 102 - 104).
ТСЖ "Юпитер-2", как лицо, обеспечивающее соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации), обратилось с настоящим заявлением о признании постановления администрации недействительным, ссылаясь на то, что перепланировка нежилых помещений, принадлежащих ИП Горловой М.В., затрагивает общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, при этом в нарушение норм действующего законодательства предприниматель не получала согласия собственников общего имущества жилого дома на осуществление такой перепланировки.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконным является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Как следует из представленного в материалы дела и согласованного оспариваемым постановлением администрации проектного предложения входной группы в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. им. Атарбекова, 5/1, подготовленного ГУП КК "Крайтехинвентаризация", перепланировка нежилых помещений N 75, 76 будет заключаться в следующем:
- - в указанных помещениях цокольного этажа предполагается устроить два входа путем демонтажа части самонесущей подоконной части стен блок - комнат и наружных облицовочных панелей;
- - в установке козырька из металлического профиля;
- - в возведении за счет непосредственно прилегающей к жилому дому части земельного участка (газона) крыльца со ступенями в следующих габаритах: по ширине с учетом ступеней - 4 м, по длине - 7,48 м (т. 1 л.д. 109 - 128).
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на дату издания оспариваемого постановления администрации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
В соответствии с частями 2 - 4 указанной статьи Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 7 Закона Краснодарского края N 896-КЗ от 15.07.2005 "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края", если переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме, а также при переустройстве и (или) перепланировке мест общего пользования в жилом доме заявителем должно быть представлено письменное согласие всех собственников помещений в жилом доме.
Из приведенных норм права следует, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, расположенных в многоквартирном доме, требуют получения согласия всех собственников помещений жилого дома, если в результате выполнения строительных работ происходит какое-либо трансформирование общего имущества данного дома, то есть, если реконструкция (перепланировка либо переустройство) помещений предполагается с выходом за пределы внутренних границ таких помещений.
Как следует из пояснительной записки проекта строительства 16-этажного 5-секционного жилого дома и письма N 95 от 27.06.2011 разработчика указанного проекта - ООО "КО ЦНИИЭП жилища", жилой дом состоит из керамзитобетонных несущих объемных блоков типа "лежащий стакан" серии БКР-2с. Объемные блоки на заводе комплектуются наружными стеновыми панелями, представляющими из себя трехслойные керамзитобетонные панели с дискретными связями толщиной 250 мм и с утеплителем из плитного пенополистирола (т. 2 л.д. 25, 27).
Наружные (фасадные) стены жилого дома являются ограждающими несущими конструкциями жилого дома, и в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Как указывалось ранее, перепланировка нежилых помещений N 75, 76 непосредственно затрагивает наружные стены жилого дома, так как предполагает демонтаж части керамзитобетонных несущих объемных блоков - подоконной части стен блок - комнат и наружных облицовочных панелей.
С учетом изложенного, в силу приведенных норм права ИП Горловой М.В. было необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома на осуществление перепланировки нежилых помещений N 75, 76.
Вывод суда первой инстанции о том, что получение такого согласия не требовалось, так как это не предусмотрено статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей перечень документов, необходимых для предоставления в компетентный орган для получения разрешения на осуществление перепланировки помещений, сделан без учета положений статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 7 Закона Краснодарского края N 896-КЗ от 15.07.2005, в связи с чем является неверным.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
На основании договора аренды земельного участка N 4300013837 от 01.08.2005 администрация МО г. Краснодар предоставила застройщику - ООО КИСК "Флагман" на праве аренды для завершения строительства жилого комплекса земельный участок площадью 16 762 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137003:0108 (т. 1 л.д. 81 - 83, т. 2 л.д. 12 - 19).
По окончанию строительства многоквартирного дома земельный участок, предоставленный ООО КИСК "Флагман", был передан последним ТСЖ "Юпитер-2", что подтверждается актом о приеме-передаче объекта основных средств N 22 от 15.12.2006 (т. 1 л.д. 20 - 21).
Согласно пунктам 3, 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливалось, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На дату принятия администрацией МО г. Краснодар оспариваемого постановления земельный участок, непосредственно занятый жилым домом и необходимый для его эксплуатации, сформирован не был.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Как указывалось ранее, проект перепланировки нежилых помещений предусматривал занятие части земельного участка (газона), непосредственно примыкающей к жилому дому, крыльцом со ступенями.
Согласовав проект перепланировки нежилых помещений без учета мнения собственников помещений многоквартирного жилого дома, администрация МО г. Краснодар фактически распорядилась частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, что свидетельствует о нарушении прав указанных собственников, как законных владельцев земельного участка.
Ввиду того, что ИП Горловой М.В. не было предоставлено согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома на перепланировку нежилых помещений N 75, 76, у администрации МО г. Краснодара не имелось оснований для вынесения постановления о согласовании перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1, в соответствии с проектным предложением входной группы в цокольном этаже жилого дома по адресу: ул. им. Атарбекова, 5/1 в г. Краснодаре, выполненным ГУП КК "Крайтехинвентаризация" в 2010 году.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что при обращении в арбитражный суд ТСЖ "Юпитер-2" оспорило постановление администрации муниципального образования город Краснодар N 9552 от 23 ноября 2010 года только в части согласования перепланировки нежилых помещений. Арбитражный суд связан требованиями заявителя и рассматривает спор в пределах заявленных требований. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции проверил законность оспариваемого постановления администрации МО г. Краснодара в той части, в которой о том было заявлено ТСЖ "Юпитер-2", и находит основания для признания его недействительным в данной части.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении об отказе в удовлетворении заявленного требования, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, оспариваемый судебный акт подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требования ТСЖ "Юпитер-2".
Учитывая, что в рамках настоящего дела оспаривалась действительность именно постановления администрации МО г. Краснодар, и заявленное требование подлежат удовлетворению, расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию МО г. Краснодар, как на проигравшую сторону.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года по делу N А32-10960/2011 отменить, принять новое решение.
Постановление администрации муниципального образования город Краснодар N 9552 от 23 ноября 2010 года "О согласовании перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 города Краснодара" признать недействительным в части согласования перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1, в соответствии с проектным предложением входной группы в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 в г. Краснодаре.
Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу товарищества собственников жилья "Юпитер-2" (ОГРН 1062300009750, ИНН 2311095263) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2011 N 15АП-9753/2011 ПО ДЕЛУ N А32-10960/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2011 г. N 15АП-9753/2011
Дело N А32-10960/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
при участии:
заинтересованного лица Горловой М.В. и ее представителя по доверенности от 20.09.2011 Широкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Юпитер-2"
к заинтересованным лицам: индивидуальному предпринимателю Горловой Марине Васильевне, администрации муниципального образования город Краснодар
о признании недействительным постановления,
принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,
установил:
товарищество собственников жилья "Юпитер-2" (далее - ТСЖ "Юпитер-2") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к индивидуальный индивидуальному предпринимателю Горловой Марине Васильевне и администрации муниципального образования город Краснодар о признании недействительным постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 23.11.2010 N 9552 "О согласовании перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 города Краснодара" в части согласования проектного предложения входной группы в цокольном этаже жилого дома.
Заявленные требования мотивированы тем, что при устройстве отдельного входа ИП Горловой М.В. будет затрагиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома: фасад здания и часть земельного участка, на котором располагается дом, элементы озеленения, в связи с чем, в силу положений действующего законодательства предприниматель была обязана получить согласие собственников помещений многоквартирного дома на осуществление перепланировки, однако указанной обязанности не исполнила. Установление входных дверей предполагается посредствам пробивки оконных проемов в крупноблочном здании, что прямо запрещено пунктом 4.2.4.9 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Нежилые помещения, принадлежащие предпринимателю, снабжены отдельным входом, в связи с чем, ИП Горлова М.В. может беспрепятственно ими пользоваться без осуществления дополнительной перепланировки. Администрация, согласовав предпринимателю проект перепланировки, без получения ИП Горловой М.В. согласия собственников помещений многоквартирного дома, нарушила права последних как собственников общего имущества жилого дома, в связи с чем, оспариваемое постановление администрации подлежит признанию недействительным. О факте вынесения оспариваемого постановления ТСЖ "Юпитер-2" стало известно только 24.03.2011 из письменного ответа Департамента городского хозяйства администрации МО г. Краснодар.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что Жилищным кодексом Российской Федерации не предусматривается при осуществлении перепланировки обязанность получения согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
ИП Горловой М.В. были представлены все документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку нежилых помещений, перечень которых закреплен частью 2 статьи 7 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" (далее - Закон КК N 896-КЗ).
На момент издания оспариваемого постановления земельный участок, на котором располагается жилой дом, находился в собственности муниципального образования, так как участок не прошел государственный кадастровый учет.
Перепланировка не нарушает права заявителя, так как в ходе ее осуществления не будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Хотя стена жилого дома является ограждающей конструкцией, однако в связи с проводимой перепланировкой ее площадь и параметры не изменяются и ее состояние не ухудшается. Следовательно, реконструкция ограждающей конструкции (стены) проектом не предусмотрена и в данном случае согласие собственников помещений в жилом доме на проводимые работы по перепланировке и переустройству не требуется. Как видно из технического паспорта жилого дома и проекта перепланировки, несущие стены дома не будут затронуты.
С принятым судебным актом не согласилось ТСЖ "Юпитер-2", в порядке, предусмотренном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что собственники помещений многоквартирного жилого дома не являются собственниками земельного участка, на котором расположен жилой дом, так как указанный участок был передан ТСЖ "Юпитер-2" 28.12.2006. Более того, из положений пункта 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что даже если земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, не сформирован, собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
- из проекта перепланировки следует, что в ходе ее осуществления будет затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома: земельный участок и элементы озеленения, стена дома (ограждающая конструкция). Внешние стены дома являются несущими и представляют собой керамзитобетонные несущие объемные блоки типа "лежащий стакан".
- выводы суда о том, что ИП Горловой М.В. не требовалось получать согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, так как перепланировкой не затрагивается общее имущество, не основаны на фактических обстоятельствах дела.
- заместитель главы администрации МО г. Краснодар не наделен полномочиями на подписание оспариваемого постановления, в связи с чем, оно является недействительным.
- при вынесении решения суд сослался на положения статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые не подлежат применению к рассматриваемому спору, так как они регламентируют вопрос перепланировки жилых помещений.
- в нарушение положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд необоснованно возложил бремя доказывания обстоятельств незаконности оспариваемого постановления на ТСЖ "Юпитер-2".
В судебном заседании ИП Горлова И.В. и ее представитель с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в представленном отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ТСЖ "Юпитер-2" и администрация МО город Краснодар явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
В отношении указанных лиц апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, определенном положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав ИП Горлову М.В. и ее представителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Горловой М.В. на основании договора на участие в долевом строительстве жилого дома N 332 от 24.10.2006 на праве собственности принадлежат нежилые помещения N 75, 76 площадью 38,93 кв. м, расположенные на цокольном этаже в здании лит. "А" по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Атарбекова, 5/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АД N 712432 от 12.05.2008 (т. 1 л.д. 131 - 140).
21.07.2010 ИП Горлова М.В. обратилась в администрацию Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара с заявлением о выдаче разрешения на перепланировку принадлежащих ей нежилых помещений путем создания самостоятельной входной группы в цокольном этаже жилого дома (т. 1 л.д. 130).
Постановлением администрации МО г. Краснодар N 9552 от 23.11.2010 на основании акта межведомственной комиссии администрации МО г. Краснодар по использованию жилищного фонда N 6-02/П от 14.10.2010 согласована перепланировка нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 в соответствии с проектным предложением входной группы в цокольном этаже жилого дома по адресу: ул. им. Атарбекова,5/1 в г. Краснодаре, выполненным ГУП КК "Крайтехинвентаризация" в 2010 году (т. 1 л.д. 102 - 104).
ТСЖ "Юпитер-2", как лицо, обеспечивающее соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации), обратилось с настоящим заявлением о признании постановления администрации недействительным, ссылаясь на то, что перепланировка нежилых помещений, принадлежащих ИП Горловой М.В., затрагивает общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, при этом в нарушение норм действующего законодательства предприниматель не получала согласия собственников общего имущества жилого дома на осуществление такой перепланировки.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконным является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Как следует из представленного в материалы дела и согласованного оспариваемым постановлением администрации проектного предложения входной группы в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. им. Атарбекова, 5/1, подготовленного ГУП КК "Крайтехинвентаризация", перепланировка нежилых помещений N 75, 76 будет заключаться в следующем:
- - в указанных помещениях цокольного этажа предполагается устроить два входа путем демонтажа части самонесущей подоконной части стен блок - комнат и наружных облицовочных панелей;
- - в установке козырька из металлического профиля;
- - в возведении за счет непосредственно прилегающей к жилому дому части земельного участка (газона) крыльца со ступенями в следующих габаритах: по ширине с учетом ступеней - 4 м, по длине - 7,48 м (т. 1 л.д. 109 - 128).
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, действовавшей в редакции на дату издания оспариваемого постановления администрации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
В соответствии с частями 2 - 4 указанной статьи Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 7 Закона Краснодарского края N 896-КЗ от 15.07.2005 "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края", если переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме, а также при переустройстве и (или) перепланировке мест общего пользования в жилом доме заявителем должно быть представлено письменное согласие всех собственников помещений в жилом доме.
Из приведенных норм права следует, что реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, расположенных в многоквартирном доме, требуют получения согласия всех собственников помещений жилого дома, если в результате выполнения строительных работ происходит какое-либо трансформирование общего имущества данного дома, то есть, если реконструкция (перепланировка либо переустройство) помещений предполагается с выходом за пределы внутренних границ таких помещений.
Как следует из пояснительной записки проекта строительства 16-этажного 5-секционного жилого дома и письма N 95 от 27.06.2011 разработчика указанного проекта - ООО "КО ЦНИИЭП жилища", жилой дом состоит из керамзитобетонных несущих объемных блоков типа "лежащий стакан" серии БКР-2с. Объемные блоки на заводе комплектуются наружными стеновыми панелями, представляющими из себя трехслойные керамзитобетонные панели с дискретными связями толщиной 250 мм и с утеплителем из плитного пенополистирола (т. 2 л.д. 25, 27).
Наружные (фасадные) стены жилого дома являются ограждающими несущими конструкциями жилого дома, и в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Как указывалось ранее, перепланировка нежилых помещений N 75, 76 непосредственно затрагивает наружные стены жилого дома, так как предполагает демонтаж части керамзитобетонных несущих объемных блоков - подоконной части стен блок - комнат и наружных облицовочных панелей.
С учетом изложенного, в силу приведенных норм права ИП Горловой М.В. было необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома на осуществление перепланировки нежилых помещений N 75, 76.
Вывод суда первой инстанции о том, что получение такого согласия не требовалось, так как это не предусмотрено статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей перечень документов, необходимых для предоставления в компетентный орган для получения разрешения на осуществление перепланировки помещений, сделан без учета положений статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 7 Закона Краснодарского края N 896-КЗ от 15.07.2005, в связи с чем является неверным.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
На основании договора аренды земельного участка N 4300013837 от 01.08.2005 администрация МО г. Краснодар предоставила застройщику - ООО КИСК "Флагман" на праве аренды для завершения строительства жилого комплекса земельный участок площадью 16 762 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137003:0108 (т. 1 л.д. 81 - 83, т. 2 л.д. 12 - 19).
По окончанию строительства многоквартирного дома земельный участок, предоставленный ООО КИСК "Флагман", был передан последним ТСЖ "Юпитер-2", что подтверждается актом о приеме-передаче объекта основных средств N 22 от 15.12.2006 (т. 1 л.д. 20 - 21).
Согласно пунктам 3, 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливалось, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На дату принятия администрацией МО г. Краснодар оспариваемого постановления земельный участок, непосредственно занятый жилым домом и необходимый для его эксплуатации, сформирован не был.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Как указывалось ранее, проект перепланировки нежилых помещений предусматривал занятие части земельного участка (газона), непосредственно примыкающей к жилому дому, крыльцом со ступенями.
Согласовав проект перепланировки нежилых помещений без учета мнения собственников помещений многоквартирного жилого дома, администрация МО г. Краснодар фактически распорядилась частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, что свидетельствует о нарушении прав указанных собственников, как законных владельцев земельного участка.
Ввиду того, что ИП Горловой М.В. не было предоставлено согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома на перепланировку нежилых помещений N 75, 76, у администрации МО г. Краснодара не имелось оснований для вынесения постановления о согласовании перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1, в соответствии с проектным предложением входной группы в цокольном этаже жилого дома по адресу: ул. им. Атарбекова, 5/1 в г. Краснодаре, выполненным ГУП КК "Крайтехинвентаризация" в 2010 году.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что при обращении в арбитражный суд ТСЖ "Юпитер-2" оспорило постановление администрации муниципального образования город Краснодар N 9552 от 23 ноября 2010 года только в части согласования перепланировки нежилых помещений. Арбитражный суд связан требованиями заявителя и рассматривает спор в пределах заявленных требований. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции проверил законность оспариваемого постановления администрации МО г. Краснодара в той части, в которой о том было заявлено ТСЖ "Юпитер-2", и находит основания для признания его недействительным в данной части.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении об отказе в удовлетворении заявленного требования, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, оспариваемый судебный акт подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требования ТСЖ "Юпитер-2".
Учитывая, что в рамках настоящего дела оспаривалась действительность именно постановления администрации МО г. Краснодар, и заявленное требование подлежат удовлетворению, расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию МО г. Краснодар, как на проигравшую сторону.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года по делу N А32-10960/2011 отменить, принять новое решение.
Постановление администрации муниципального образования город Краснодар N 9552 от 23 ноября 2010 года "О согласовании перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 города Краснодара" признать недействительным в части согласования перепланировки нежилых помещений с инвентарными номерами 75, 76, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1, в соответствии с проектным предложением входной группы в цокольном этаже жилого дома по ул. им. Атарбекова, 5/1 в г. Краснодаре.
Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу товарищества собственников жилья "Юпитер-2" (ОГРН 1062300009750, ИНН 2311095263) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)