Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гребенкиной Н.А.,
судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,
при участии:
от истца - Товарищества собственников жилья "Гамово": Степанов В.В. по доверенности от 31.05.2010,
от ответчика - Открытого акционерного общества "СтройПанельКомплект": Зизевских И.Ю. по доверенности от 10.01.2011,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, Открытого акционерного общества "СтройПанельКомплект",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 06 декабря 2010 года
по делу N А50-17767/2010,
принятое судьей Теслевой Н.В.
по иску Товарищества собственников жилья "Гамово" (ОГРН 1075900007633, ИНН 5948033292)
к Открытому акционерному обществу "СтройПанельКомплект" (ОГРН 1025900888419, ИНН 5904006358),
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,
о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Гамово" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Открытому акционерному обществу (ОАО, общество) "СтройПанельКомплект" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения площадью 49,9 кв. м, расположенные на первом этаже д. 19 по ул. 50 лет Октября в с. Гамово Пермского района Пермского края, а также об истребовании указанного имущество из чужого незаконного владения.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 26.10.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.12.2010 исковые требования удовлетворены. Арбитражный суд признал право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Пермский край, Пермский район, с. Гамово, ул. 50 лет Октября, д. 19 на нежилое помещение, площадью 49,9 кв. м на первом этаже дома (условный номер объекта 59-59-14/022/2010-574). Кроме того, суд обязал ООО "СтройПанельКомплект" передать ТСЖ "Гамово" указанное нежилое помещение.
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению данной стороны, ТСЖ "Гамово" не является лицом, уполномоченным на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку в установленном законом порядке не было наделено собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующим полномочием. Апелляционная жалоба также содержит доводы, суть которых сводится к признанию ответчиком спорного помещения имуществом, не относящимся к числу общего имущества многоквартирного дома. Заявитель жалобы также указывает на неправильное применение арбитражным судом норм материального права - положений статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец направил в арбитражный суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В своем отзыве истец приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы признает несостоятельными. В целом, позиция, изложенная в отзыве на апелляционную жалобу, соответствует выводам суда первой инстанции.
От Управления также поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором регистрирующий орган указал, что на момент государственной регистрации права собственности общества "СтройПанельКомплект" у Управления отсутствовала информация об отнесении нежилого помещения к общему имуществу в многоквартирном доме; из документов, представленных на государственную регистрацию, следовало, что нежилое помещение имеет не вспомогательное, а самостоятельное назначение.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 09.02.2011 представители ответчика, истца поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
От Управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя данного лица. Указанное ходатайство было рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, для управления многоквартирным домом по адресу: Пермский край, Пермский район, с. Гамово, ул. 50 лет Октября, 19, застройщиком которого является ОАО "СтройПанельКомплект" (т. 1 л.д. 98-105, т. 2 л.д. 4-6), в 2007 году было создано Товарищество собственников жилья "Гамово" (протокол от 20.10.2007 N 1).
12.11.2007 ОАО "СтройПанельКомплект" выделило под ТСЖ помещение по адресу: 50 лет Октября, 19, в 6-м подъезде, на 1-м этаже, общей площадью 50,02 кв. м, что следует из письма N И-63 (т. 1 л.д. 8).
23.03.2010 нежилое помещение общей площадью 49,9 кв. м, расположенное на 1-м этаже д. 19 по ул. 50 лет Октября в с. Гамово Пермского района Пермского края, зарегистрировано на праве собственности за ОАО "СтройПанельКомплект", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 60).
В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2010 в качестве правообладателя спорного имущества также значится ОАО "СтройПанельКомплект", сведений об ограничениях (обременениях) права не содержится (т. 1 л.д. 61).
Полагая, что право собственности на нежилое помещение площадью 49,9 кв. м, расположенное на первом этаже дома N 19 по ул. 50 лет Октября, зарегистрированное за ответчиком, является ничтожным, а право долевой собственности на указанное помещение принадлежит собственникам помещений в доме, ТСЖ "Гамово" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество проектировалось, строилось и вводилось в эксплуатацию как помещение товарищества собственников жилья.
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.
Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. По смыслу названных норм недопустимы сделки, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир либо третьих лиц.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения первоначального назначения данного помещения с учетом проектной документации, целей и возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного.
Кроме того, в рамках настоящего спора установлению подлежат обстоятельства законности оснований возникновения права собственности ответчика на спорное имущества, в частности, в связи с его строительством за счет ОАО "СтройПанельКомплект".
Так, как верно указал суд первой инстанции, из пояснительной записки к рабочему проекту усматривается, что изначально спорное помещение планировалось для размещения в нем ТСЖ (на первом этаже 97-061 5-ти этажной блок-секции в осях 3-2); в задании на проектирование от 30.05.2006 содержится запись о необходимости предусмотреть в доме служебные помещения ТСЖ в б/с 061. Кроме того, в сводном заключении от 11.04.2007 N 28/5.07-1.07 по рабочему проекту "Жилой дом по ул. 50 лет Октября, 19 в с. Гамово Пермского района Пермского края", шифр проекта 123-2005 также указано, что на первом этаже здания в каждой секции запроектированы электрощитовые, в осях 3-2 запроектированы помещения ТСЖ. На плане помещений в указанных осях значатся помещения ТСЖ.
Предметом оценки арбитражных судов явилась также проектная декларация от 10.05.2007 N 005/О 19, из которой не усматривается строительство иных нежилых помещений, кроме включенных в состав общего имущества многоквартирного дома. Из разрешения на строительство от 20.04.2007 N 17/2007 также не следует, что в доме N 19 по ул. 50 лет Октября будут размещаться иные нежилые помещения. Более того, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2008 N 06/2008 содержится информация о том, что общая площадь вводимых в эксплуатацию помещений и общая площадь жилых помещений одинаковы (4420,7 кв. м).
Кроме того, в материалах дела имеется договор N Г19-45 участия в долевом строительстве от 30.10.2007, заключенный между ОАО "СтройПанельКомплект" (застройщик) и участником долевого строительства, согласно которому объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома, а также общее имущество, подлежащее передаче участникам долевого строительства пропорционально размеру общей площади жилого помещения.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к справедливому выводу о том, что спорное нежилое помещение изначально проектировалось, строилось и вводилось в эксплуатацию в качестве помещения, предназначенного именно для товарищества собственников жилья. Иного арбитражному суду в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано. Следовательно, спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, изначально предназначенным исключительно для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом.
Об обратном не свидетельствуют и имеющиеся в материалах дела технический паспорт здания, а также справка Пермского районного филиала ГУП "Центр технической инвентаризации" Пермского края от 03.12.2007 N 7336, поскольку не подтверждают факта проектирования спорного нежилого помещения именно для нужд общества "СтройПанельКомплект", доказательством индивидуального, самостоятельного характера назначения этого объекта не являются.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости представляет собой самостоятельный объект, подлежат отклонению.
То обстоятельство, что в нежилом помещении площадью 49,9 кв. м, расположенном на первом этаже д. 19 по ул. 50 лет Октября в с. Гамово Пермского района Пермского края, не расположено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, само по себе не опровергает вывод суда об изначальном предназначении нежилого помещения под размещение товарищества собственников жилья.
На основании вышеизложенного не принимаются арбитражным апелляционным судом во внимание доводы апелляционной жалобы о неверном толковании арбитражным судом первой инстанции положений статей 289, 218, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации как основанные на неверном понимании заявителем жалобы норм материального права.
Ссылка ответчика на имеющиеся в материалах дела документы (справка о стоимости строительства, расчет себестоимости), подтверждающие, по мнению общества "СтройПанельКомплект", факт строительства спорного объекта недвижимости за счет собственных средств застройщика, также признается несостоятельной, поскольку указанные документы, составленные ОАО "СтройПанельКомплект" в одностороннем порядке, с учетом отсутствия в материалах дела иных доказательств, подтверждающих затраты ответчика на строительство спорных помещений, в том числе балансовых документов, и наличия между сторонами спора о праве, не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств соответствующих юридически значимых обстоятельств по делу.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что спорное помещение строилось ответчиком как жилая квартира, которая впоследствии была переведена в нежилое помещение, также не подтверждены доказательствами, представленными в материалы дела.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По смыслу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Следовательно, государственная регистрация права является правоподтверждающей. При наличии спора о праве собственности свидетельство не является безусловным доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) права на спорное недвижимое имущество.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя, поэтому зарегистрированное право в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи спорное нежилое помещение не может быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав - недвижимой вещи, способной находиться в собственности третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Единственным назначением спорного помещения может быть его использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данного помещения заведомо исключает его принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
По смыслу пункта 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Регистрация права собственности общества "СтройПанельКомплект" на спорное нежилое помещение не соответствует реальному правовому режиму указанного объекта, создает возможность распоряжения им, препятствует оформлению в его отношении права общей долевой собственности (регистрации).
Таким образом, поскольку арбитражным судом признано установленным отсутствие правовых оснований нахождения спорного имущества в собственности общества "СтройПанельКомплект", решение суда первой инстанции является основанием для погашения регистрирующим органом записи о государственной регистрации соответствующего права ОАО "СтройПанельКомплект".
Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что ТСЖ "Гамово" не является лицом, уполномоченным на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку в установленном законом порядке не было наделено собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующим полномочием.
В указанной части суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Выполнение данной обязанности невозможно без осуществления товариществом полномочий по представлению законных интересов собственников в арбитражном суде.
Исходя из названных выше положений закона товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме, при этом дополнительных полномочий от собственников помещений товариществу не требуется.
Собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: с. Гамово, ул. 50 лет Октября, 19, избран способ управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья. Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица 03.12.2007.
В подпункте 8 пункта 2.1 Устава Товарищества собственников жилья "Гамово" указано, что товарищество вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в судах общей юрисдикции и арбитражных судах (в том числе по спорам, связанным с защитой права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме).
Кроме того, из материалов дела не усматривается, что, заявляя настоящие требования, товарищество действовало в противоречие с волей собственников помещений. Обществом "СтройПанельКомплект" таких доказательств также не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанные выше положения законодательства и обстоятельства дела, Товарищество собственников жилья "Гамово" вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений жилого дома.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы, оспаривающие изложенный вывод, отклоняются арбитражным судом апелляционной инстанции за несостоятельностью.
Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта с учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отсутствуют.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 06 декабря 2010 года по делу N А50-17767/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.02.2011 N 17АП-329/2011-ГК ПО ДЕЛУ N А50-17767/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2011 г. N 17АП-329/2011-ГК
Дело N А50-17767/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гребенкиной Н.А.,
судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.,
при участии:
от истца - Товарищества собственников жилья "Гамово": Степанов В.В. по доверенности от 31.05.2010,
от ответчика - Открытого акционерного общества "СтройПанельКомплект": Зизевских И.Ю. по доверенности от 10.01.2011,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, Открытого акционерного общества "СтройПанельКомплект",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 06 декабря 2010 года
по делу N А50-17767/2010,
принятое судьей Теслевой Н.В.
по иску Товарищества собственников жилья "Гамово" (ОГРН 1075900007633, ИНН 5948033292)
к Открытому акционерному обществу "СтройПанельКомплект" (ОГРН 1025900888419, ИНН 5904006358),
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,
о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Гамово" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Открытому акционерному обществу (ОАО, общество) "СтройПанельКомплект" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения площадью 49,9 кв. м, расположенные на первом этаже д. 19 по ул. 50 лет Октября в с. Гамово Пермского района Пермского края, а также об истребовании указанного имущество из чужого незаконного владения.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 26.10.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 06.12.2010 исковые требования удовлетворены. Арбитражный суд признал право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Пермский край, Пермский район, с. Гамово, ул. 50 лет Октября, д. 19 на нежилое помещение, площадью 49,9 кв. м на первом этаже дома (условный номер объекта 59-59-14/022/2010-574). Кроме того, суд обязал ООО "СтройПанельКомплект" передать ТСЖ "Гамово" указанное нежилое помещение.
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению данной стороны, ТСЖ "Гамово" не является лицом, уполномоченным на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку в установленном законом порядке не было наделено собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующим полномочием. Апелляционная жалоба также содержит доводы, суть которых сводится к признанию ответчиком спорного помещения имуществом, не относящимся к числу общего имущества многоквартирного дома. Заявитель жалобы также указывает на неправильное применение арбитражным судом норм материального права - положений статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец направил в арбитражный суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В своем отзыве истец приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы признает несостоятельными. В целом, позиция, изложенная в отзыве на апелляционную жалобу, соответствует выводам суда первой инстанции.
От Управления также поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором регистрирующий орган указал, что на момент государственной регистрации права собственности общества "СтройПанельКомплект" у Управления отсутствовала информация об отнесении нежилого помещения к общему имуществу в многоквартирном доме; из документов, представленных на государственную регистрацию, следовало, что нежилое помещение имеет не вспомогательное, а самостоятельное назначение.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 09.02.2011 представители ответчика, истца поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
От Управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя данного лица. Указанное ходатайство было рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, для управления многоквартирным домом по адресу: Пермский край, Пермский район, с. Гамово, ул. 50 лет Октября, 19, застройщиком которого является ОАО "СтройПанельКомплект" (т. 1 л.д. 98-105, т. 2 л.д. 4-6), в 2007 году было создано Товарищество собственников жилья "Гамово" (протокол от 20.10.2007 N 1).
12.11.2007 ОАО "СтройПанельКомплект" выделило под ТСЖ помещение по адресу: 50 лет Октября, 19, в 6-м подъезде, на 1-м этаже, общей площадью 50,02 кв. м, что следует из письма N И-63 (т. 1 л.д. 8).
23.03.2010 нежилое помещение общей площадью 49,9 кв. м, расположенное на 1-м этаже д. 19 по ул. 50 лет Октября в с. Гамово Пермского района Пермского края, зарегистрировано на праве собственности за ОАО "СтройПанельКомплект", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 60).
В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2010 в качестве правообладателя спорного имущества также значится ОАО "СтройПанельКомплект", сведений об ограничениях (обременениях) права не содержится (т. 1 л.д. 61).
Полагая, что право собственности на нежилое помещение площадью 49,9 кв. м, расположенное на первом этаже дома N 19 по ул. 50 лет Октября, зарегистрированное за ответчиком, является ничтожным, а право долевой собственности на указанное помещение принадлежит собственникам помещений в доме, ТСЖ "Гамово" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество проектировалось, строилось и вводилось в эксплуатацию как помещение товарищества собственников жилья.
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.
Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. По смыслу названных норм недопустимы сделки, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир либо третьих лиц.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения первоначального назначения данного помещения с учетом проектной документации, целей и возможности его использования как самостоятельного или только как вспомогательного.
Кроме того, в рамках настоящего спора установлению подлежат обстоятельства законности оснований возникновения права собственности ответчика на спорное имущества, в частности, в связи с его строительством за счет ОАО "СтройПанельКомплект".
Так, как верно указал суд первой инстанции, из пояснительной записки к рабочему проекту усматривается, что изначально спорное помещение планировалось для размещения в нем ТСЖ (на первом этаже 97-061 5-ти этажной блок-секции в осях 3-2); в задании на проектирование от 30.05.2006 содержится запись о необходимости предусмотреть в доме служебные помещения ТСЖ в б/с 061. Кроме того, в сводном заключении от 11.04.2007 N 28/5.07-1.07 по рабочему проекту "Жилой дом по ул. 50 лет Октября, 19 в с. Гамово Пермского района Пермского края", шифр проекта 123-2005 также указано, что на первом этаже здания в каждой секции запроектированы электрощитовые, в осях 3-2 запроектированы помещения ТСЖ. На плане помещений в указанных осях значатся помещения ТСЖ.
Предметом оценки арбитражных судов явилась также проектная декларация от 10.05.2007 N 005/О 19, из которой не усматривается строительство иных нежилых помещений, кроме включенных в состав общего имущества многоквартирного дома. Из разрешения на строительство от 20.04.2007 N 17/2007 также не следует, что в доме N 19 по ул. 50 лет Октября будут размещаться иные нежилые помещения. Более того, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2008 N 06/2008 содержится информация о том, что общая площадь вводимых в эксплуатацию помещений и общая площадь жилых помещений одинаковы (4420,7 кв. м).
Кроме того, в материалах дела имеется договор N Г19-45 участия в долевом строительстве от 30.10.2007, заключенный между ОАО "СтройПанельКомплект" (застройщик) и участником долевого строительства, согласно которому объектом долевого строительства признается квартира, входящая в состав многоквартирного дома, а также общее имущество, подлежащее передаче участникам долевого строительства пропорционально размеру общей площади жилого помещения.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к справедливому выводу о том, что спорное нежилое помещение изначально проектировалось, строилось и вводилось в эксплуатацию в качестве помещения, предназначенного именно для товарищества собственников жилья. Иного арбитражному суду в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано. Следовательно, спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, изначально предназначенным исключительно для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом.
Об обратном не свидетельствуют и имеющиеся в материалах дела технический паспорт здания, а также справка Пермского районного филиала ГУП "Центр технической инвентаризации" Пермского края от 03.12.2007 N 7336, поскольку не подтверждают факта проектирования спорного нежилого помещения именно для нужд общества "СтройПанельКомплект", доказательством индивидуального, самостоятельного характера назначения этого объекта не являются.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости представляет собой самостоятельный объект, подлежат отклонению.
То обстоятельство, что в нежилом помещении площадью 49,9 кв. м, расположенном на первом этаже д. 19 по ул. 50 лет Октября в с. Гамово Пермского района Пермского края, не расположено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, само по себе не опровергает вывод суда об изначальном предназначении нежилого помещения под размещение товарищества собственников жилья.
На основании вышеизложенного не принимаются арбитражным апелляционным судом во внимание доводы апелляционной жалобы о неверном толковании арбитражным судом первой инстанции положений статей 289, 218, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации как основанные на неверном понимании заявителем жалобы норм материального права.
Ссылка ответчика на имеющиеся в материалах дела документы (справка о стоимости строительства, расчет себестоимости), подтверждающие, по мнению общества "СтройПанельКомплект", факт строительства спорного объекта недвижимости за счет собственных средств застройщика, также признается несостоятельной, поскольку указанные документы, составленные ОАО "СтройПанельКомплект" в одностороннем порядке, с учетом отсутствия в материалах дела иных доказательств, подтверждающих затраты ответчика на строительство спорных помещений, в том числе балансовых документов, и наличия между сторонами спора о праве, не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств соответствующих юридически значимых обстоятельств по делу.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что спорное помещение строилось ответчиком как жилая квартира, которая впоследствии была переведена в нежилое помещение, также не подтверждены доказательствами, представленными в материалы дела.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По смыслу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Следовательно, государственная регистрация права является правоподтверждающей. При наличии спора о праве собственности свидетельство не является безусловным доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) права на спорное недвижимое имущество.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя, поэтому зарегистрированное право в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В этой связи спорное нежилое помещение не может быть введено в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданских прав - недвижимой вещи, способной находиться в собственности третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. Единственным назначением спорного помещения может быть его использование в целях эксплуатации всего многоквартирного жилого дома, в связи с чем служебная роль данного помещения заведомо исключает его принадлежность на каком-либо вещном праве, отличном от права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.
По смыслу пункта 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Регистрация права собственности общества "СтройПанельКомплект" на спорное нежилое помещение не соответствует реальному правовому режиму указанного объекта, создает возможность распоряжения им, препятствует оформлению в его отношении права общей долевой собственности (регистрации).
Таким образом, поскольку арбитражным судом признано установленным отсутствие правовых оснований нахождения спорного имущества в собственности общества "СтройПанельКомплект", решение суда первой инстанции является основанием для погашения регистрирующим органом записи о государственной регистрации соответствующего права ОАО "СтройПанельКомплект".
Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что ТСЖ "Гамово" не является лицом, уполномоченным на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку в установленном законом порядке не было наделено собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующим полномочием.
В указанной части суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Выполнение данной обязанности невозможно без осуществления товариществом полномочий по представлению законных интересов собственников в арбитражном суде.
Исходя из названных выше положений закона товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме, при этом дополнительных полномочий от собственников помещений товариществу не требуется.
Собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: с. Гамово, ул. 50 лет Октября, 19, избран способ управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья. Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица 03.12.2007.
В подпункте 8 пункта 2.1 Устава Товарищества собственников жилья "Гамово" указано, что товарищество вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в судах общей юрисдикции и арбитражных судах (в том числе по спорам, связанным с защитой права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме).
Кроме того, из материалов дела не усматривается, что, заявляя настоящие требования, товарищество действовало в противоречие с волей собственников помещений. Обществом "СтройПанельКомплект" таких доказательств также не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанные выше положения законодательства и обстоятельства дела, Товарищество собственников жилья "Гамово" вправе участвовать в данном деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений жилого дома.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы, оспаривающие изложенный вывод, отклоняются арбитражным судом апелляционной инстанции за несостоятельностью.
Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта с учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отсутствуют.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 06 декабря 2010 года по делу N А50-17767/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Судьи
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Г.Л.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)