Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии индивидуального предпринимателя Ножнина Владимира Геннадьевича представителя Гурьевой Е.А. по доверенности от 14.08.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ножнина Владимира Геннадьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу N А05-4115/2012 (судья Вахлова Н.Ю.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ ЗАВ ремстрой" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ножнину Владимиру Геннадьевичу (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - Предприниматель) о взыскании 42 000 руб., составляющих часть задолженности за оказанные в период с декабря 2010 года по февраль 2012 года услуги по содержанию нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах жилого дома N 82 по улице Северодвинская в городе Архангельске, оказанные по договору на возмещение общедомовых расходов от 01.02.2009 N 28од/09 и 2000 руб. неустойки за период просрочки с 25.07.2011 по 28.05.2012.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил исковые требования в части долга до 102 437 руб. 58 коп., в части процентов до 114 846 руб. 09 коп.; в заседании 28.05.2012 истец увеличил исковые требования в части долга до 104 912 руб. 58 коп., в части процентов до 149 712 руб. 36 коп.; в заседании 13.06.2012 истец уменьшил исковые требования в части взыскания процентов до 108 890 руб. 56 коп.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года исковые требования удовлетворены частично. С Предпринимателя в пользу Общества взыскано 154 912 руб. 58 коп., в том числе 104 912 руб. 58 коп. задолженности, 50 000 руб. неустойки, а также 2200 руб. судебных расходов. Кроме того, с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 5276 руб. 06 коп. государственной пошлины.
Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Довод подателя жалобы сводится к следующему:
- - Общество не исполняло надлежащим образом обязанности по договору от 01.02.2009;
- - суд первой инстанции не дал оценки доказательствам, представленным Предпринимателем, в том числе заявкам на выполнение ремонтных работ, платежным документам об оплате ответчиком самостоятельно отдельных видов работ, размораживанию систем отопления в помещениях Предпринимателя;
- - истец не представил каких-либо доказательств по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию общедомового имущества по договору от 01.02.2009 истцом не представлены какие-либо акты, соглашения, наряды и иные документы, подтверждающие выполнение работ или оказание услуг;
- - вывод суда первой инстанции о том, что расходы, которые несет ответчик не являются общими, не основан на законе;
- - собственник помещения в многоквартирном доме не имеет права собственности на какую-то конкретную часть земельного участка, и любые действия по уборке части данного участка связаны с общим имуществом дома;
- - Предприниматель не является собственником подвала и теплового узла, и уклонение управляющей компании от эксплуатации теплового узла, к которому присоединены тепловые сети ответчика, также свидетельствует о ненадлежащем оказании услуг по договору.
В судебном заседании ответчик и его представитель доводы жалобы поддержали, в дополнении к жалобе указав на то, что истец не вправе начислять плату с 25.07.2011 на основании ранее заключенного договора 01.01.2009 N 28од/09 с ним как с арендатором нежилого помещения площадью 780,8 кв. м. С 25.07.2011 Предприниматель является собственником нежилого помещения площадью 765,3 кв. м в указанном доме, в связи с чем, с ним должен быть заключен новый договор и расчет платы должен производится исходя из этой площади.
Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в отзыве на жалобу против ее доводов возражал.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения ответчика и его представителя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, Общество 01.07.2008 заключило договоры управления многоквартирным домом N 82 по ул. Северодвинской в г. Архангельске с собственниками жилых и нежилых помещений.
По договору аренды от 12.05.1999 N 393 Предприниматель являлся арендатором нежилых помещений общей площадью 780,8 кв. м, с земельным участком площадью 357 кв. м без выдела границ в натуре, расположенных на первом и втором этажах пристройки к 9-этажному жилому дому N 82 по ул. Северодвинской, используемых для размещения магазина.
В настоящее время указанные помещения являются собственностью Предпринимателя, о чем свидетельствует договор купли-продажи от 17.10.2011 N 20 и свидетельство о государственной регистрации права от 02.11.2011.
В целях организации надлежащего содержания общедомового имущества 01.02.2009 Предприниматель и Общество заключили договор N 28 од/09, в рамках которого ответчик обязался возмещать истцу общедомовые расходы исходя из стоимости обслуживания эксплуатирующей организацией 1 кв. м нежилой площади 19 руб. 80 коп. в месяц (без НДС).
Пунктом 6.1 договора определено, что он вступает в силу с 01.02.2009 и действует по 31.12.2009 с условием пролонгации на следующий календарный год, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении не позднее, чем за один месяц до истечения его действия.
01.01.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым они установили с 01.01.2011 размер платы по общедомовым расходам - 12 078 руб. 98 коп. (без учета НДС) исходя из стоимости обслуживания эксплуатирующей организацией 1 кв. м нежилой площади 13 руб. 11 коп. в месяц (без НДС).
На основании договора от 01.01.2009 N 28од/09 в период с 01.12.2010 года по 29.02.2012 ответчику были предъявлены истцом как управляющей организацией для оплаты общедомовых расходов следующие счета-фактуры: от 31.12.2010 N 00001311, от 28.02.2011 N 00000232, от 31.03.2011 N 00000256, от 30.04.2011 N 00000380, от 31.05.2011 N 00000498, от 30.06.2011 N 00000564, от 31.07.2011 N 757, от 31.08.2011 N 851, от 30.09.2011 N 953, от 31.10.2011 N 1023, от 30.11.2011 N 1159, от 31.12.2011 N 1222, от 31.01.2012 N 12, от 29.02.2012 N 110 на общую сумму 187 346 руб. 09 коп.
Поскольку оказанные услуги оплачены ответчиком лишь частично, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований по праву и по размеру и удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда в связи со следующим.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичная норма изложена в части 1 статьи 158 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, пункту 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
На основании изложенного, судом первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в силу условий договора от 01.02.2009 N 28 од/09 истец как управляющая организация вправе требовать внесения платы за услуги, входящие в общедомовые работы в доме по ул. Северодвинская, д. 82, поскольку это не противоречит статье 210 ГК РФ, и соответствует пункту 2 статьи 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Исходя из цены общедомовых расходов, согласованной в договоре, в размере 13 руб. 11 коп. за 1 кв. м, и площади помещений, занимаемых ответчиком 780,8 кв. м, задолженность ответчика за период с декабря 2010 года по февраль 2012 года составила 104 912 руб. 58 коп.
В связи с вышеизложенным, истец как управляющая организация вправе требовать внесения платы за содержание общего имущества в доме по ул. Северодвинская, д. 82 с ответчика, которому нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежали сначала на праве аренды, а затем на праве собственности.
При таких обстоятельствах требования истца по возмещению общедомовых расходов дома правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Приведенные в дополнении к апелляционной жалобе доводы ответчика подлежат отклонению ввиду следующего.
Согласно статье 8 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В настоящее время договор от 01.02.2009 N 28од/09, на основании которого предъявлен настоящий иск не расторгнут и не изменен, то есть является действующим. В связи с этим и с учетом положений статей 309, 310 ГК РФ ответчик обязан исполнять данный договор и возмещать истцу общедомовые расходы, исходя из указанной в нем площади нежилых помещений и установленных тарифов.
В связи с этим истцом также обоснованно заявлено требование о взыскании договорной неустойки, начисленной за период с 26.01.2011 по 13.06.2012 в размере 108 890 руб. 56 коп.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что потребитель обязан перечислять сумму компенсации на расчетный счет Предприятия или вносить наличными в кассу предприятия до 25 числа месяца, следующего за расчетным.
В случае несвоевременного перечисления компенсации потребитель оплачивает предприятию пеню в размере 0,5% от невнесенной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).
Рассмотрев расчет истца, суд первой инстанции установил, что пени обоснованно начислены за указанный истцом период на сумму долга исходя из размера, предусмотренного пунктом 3.5 договора - 0,5%, и составили 183 007 руб. 91 коп. Истец претендует на взыскании пеней в меньшей сумме - 108 890,56 руб., что прав ответчика не нарушает.
Судом первой инстанции учтен довод Предпринимателя о том, что начисленная неустойка явно несоразмерна последствиям допущенного им нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 ГК РФ она подлежит уменьшению.
Согласно названной норме закона в случае, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом в каждом конкретном случае исходя из установленных по делу обстоятельств.
Суд первой инстанции посчитал обоснованным взыскание с Предпринимателя неустойки в сумме 50 000 руб. с учетом ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ.
У арбитражного апелляционного суда нет оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
Довод подателя жалобы о том, что истец не представил каких-либо доказательств по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию общедомового имущества по договору от 01.02.2009, не представлены какие-либо акты, соглашения, наряды и иные документы, подтверждающие выполнение работ или оказание услуг, признается апелляционным судом необоснованным. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 предусмотрено, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В связи с тем, что ответчик в нарушение нормы статьи 65 АПК РФ не представил в суд первой инстанции доказательств некачественного выполнения работ, изложенный в апелляционной жалобе довод правомерно был отклонен в обжалуемом решении.
Доводу ответчика о ненадлежащей эксплуатации истцом теплового узла в подвале дома судом дана надлежащая правовая оценка как не имеющему правового значения для освобождения ответчика от обязанности возмещать истцу общедомовые расходы.
С учетом всего изложенного апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу N А05-4115/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ножнина Владимира Геннадьевича - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2012 ПО ДЕЛУ N А05-4115/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. по делу N А05-4115/2012
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии индивидуального предпринимателя Ножнина Владимира Геннадьевича представителя Гурьевой Е.А. по доверенности от 14.08.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ножнина Владимира Геннадьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу N А05-4115/2012 (судья Вахлова Н.Ю.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ ЗАВ ремстрой" (ОГРН XXXXXXXXXXXXX; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ножнину Владимиру Геннадьевичу (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - Предприниматель) о взыскании 42 000 руб., составляющих часть задолженности за оказанные в период с декабря 2010 года по февраль 2012 года услуги по содержанию нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах жилого дома N 82 по улице Северодвинская в городе Архангельске, оказанные по договору на возмещение общедомовых расходов от 01.02.2009 N 28од/09 и 2000 руб. неустойки за период просрочки с 25.07.2011 по 28.05.2012.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил исковые требования в части долга до 102 437 руб. 58 коп., в части процентов до 114 846 руб. 09 коп.; в заседании 28.05.2012 истец увеличил исковые требования в части долга до 104 912 руб. 58 коп., в части процентов до 149 712 руб. 36 коп.; в заседании 13.06.2012 истец уменьшил исковые требования в части взыскания процентов до 108 890 руб. 56 коп.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года исковые требования удовлетворены частично. С Предпринимателя в пользу Общества взыскано 154 912 руб. 58 коп., в том числе 104 912 руб. 58 коп. задолженности, 50 000 руб. неустойки, а также 2200 руб. судебных расходов. Кроме того, с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 5276 руб. 06 коп. государственной пошлины.
Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Довод подателя жалобы сводится к следующему:
- - Общество не исполняло надлежащим образом обязанности по договору от 01.02.2009;
- - суд первой инстанции не дал оценки доказательствам, представленным Предпринимателем, в том числе заявкам на выполнение ремонтных работ, платежным документам об оплате ответчиком самостоятельно отдельных видов работ, размораживанию систем отопления в помещениях Предпринимателя;
- - истец не представил каких-либо доказательств по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию общедомового имущества по договору от 01.02.2009 истцом не представлены какие-либо акты, соглашения, наряды и иные документы, подтверждающие выполнение работ или оказание услуг;
- - вывод суда первой инстанции о том, что расходы, которые несет ответчик не являются общими, не основан на законе;
- - собственник помещения в многоквартирном доме не имеет права собственности на какую-то конкретную часть земельного участка, и любые действия по уборке части данного участка связаны с общим имуществом дома;
- - Предприниматель не является собственником подвала и теплового узла, и уклонение управляющей компании от эксплуатации теплового узла, к которому присоединены тепловые сети ответчика, также свидетельствует о ненадлежащем оказании услуг по договору.
В судебном заседании ответчик и его представитель доводы жалобы поддержали, в дополнении к жалобе указав на то, что истец не вправе начислять плату с 25.07.2011 на основании ранее заключенного договора 01.01.2009 N 28од/09 с ним как с арендатором нежилого помещения площадью 780,8 кв. м. С 25.07.2011 Предприниматель является собственником нежилого помещения площадью 765,3 кв. м в указанном доме, в связи с чем, с ним должен быть заключен новый договор и расчет платы должен производится исходя из этой площади.
Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в отзыве на жалобу против ее доводов возражал.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения ответчика и его представителя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, Общество 01.07.2008 заключило договоры управления многоквартирным домом N 82 по ул. Северодвинской в г. Архангельске с собственниками жилых и нежилых помещений.
По договору аренды от 12.05.1999 N 393 Предприниматель являлся арендатором нежилых помещений общей площадью 780,8 кв. м, с земельным участком площадью 357 кв. м без выдела границ в натуре, расположенных на первом и втором этажах пристройки к 9-этажному жилому дому N 82 по ул. Северодвинской, используемых для размещения магазина.
В настоящее время указанные помещения являются собственностью Предпринимателя, о чем свидетельствует договор купли-продажи от 17.10.2011 N 20 и свидетельство о государственной регистрации права от 02.11.2011.
В целях организации надлежащего содержания общедомового имущества 01.02.2009 Предприниматель и Общество заключили договор N 28 од/09, в рамках которого ответчик обязался возмещать истцу общедомовые расходы исходя из стоимости обслуживания эксплуатирующей организацией 1 кв. м нежилой площади 19 руб. 80 коп. в месяц (без НДС).
Пунктом 6.1 договора определено, что он вступает в силу с 01.02.2009 и действует по 31.12.2009 с условием пролонгации на следующий календарный год, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении не позднее, чем за один месяц до истечения его действия.
01.01.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым они установили с 01.01.2011 размер платы по общедомовым расходам - 12 078 руб. 98 коп. (без учета НДС) исходя из стоимости обслуживания эксплуатирующей организацией 1 кв. м нежилой площади 13 руб. 11 коп. в месяц (без НДС).
На основании договора от 01.01.2009 N 28од/09 в период с 01.12.2010 года по 29.02.2012 ответчику были предъявлены истцом как управляющей организацией для оплаты общедомовых расходов следующие счета-фактуры: от 31.12.2010 N 00001311, от 28.02.2011 N 00000232, от 31.03.2011 N 00000256, от 30.04.2011 N 00000380, от 31.05.2011 N 00000498, от 30.06.2011 N 00000564, от 31.07.2011 N 757, от 31.08.2011 N 851, от 30.09.2011 N 953, от 31.10.2011 N 1023, от 30.11.2011 N 1159, от 31.12.2011 N 1222, от 31.01.2012 N 12, от 29.02.2012 N 110 на общую сумму 187 346 руб. 09 коп.
Поскольку оказанные услуги оплачены ответчиком лишь частично, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований по праву и по размеру и удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым решением суда в связи со следующим.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичная норма изложена в части 1 статьи 158 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, пункту 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
На основании изложенного, судом первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в силу условий договора от 01.02.2009 N 28 од/09 истец как управляющая организация вправе требовать внесения платы за услуги, входящие в общедомовые работы в доме по ул. Северодвинская, д. 82, поскольку это не противоречит статье 210 ГК РФ, и соответствует пункту 2 статьи 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Исходя из цены общедомовых расходов, согласованной в договоре, в размере 13 руб. 11 коп. за 1 кв. м, и площади помещений, занимаемых ответчиком 780,8 кв. м, задолженность ответчика за период с декабря 2010 года по февраль 2012 года составила 104 912 руб. 58 коп.
В связи с вышеизложенным, истец как управляющая организация вправе требовать внесения платы за содержание общего имущества в доме по ул. Северодвинская, д. 82 с ответчика, которому нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежали сначала на праве аренды, а затем на праве собственности.
При таких обстоятельствах требования истца по возмещению общедомовых расходов дома правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Приведенные в дополнении к апелляционной жалобе доводы ответчика подлежат отклонению ввиду следующего.
Согласно статье 8 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В настоящее время договор от 01.02.2009 N 28од/09, на основании которого предъявлен настоящий иск не расторгнут и не изменен, то есть является действующим. В связи с этим и с учетом положений статей 309, 310 ГК РФ ответчик обязан исполнять данный договор и возмещать истцу общедомовые расходы, исходя из указанной в нем площади нежилых помещений и установленных тарифов.
В связи с этим истцом также обоснованно заявлено требование о взыскании договорной неустойки, начисленной за период с 26.01.2011 по 13.06.2012 в размере 108 890 руб. 56 коп.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что потребитель обязан перечислять сумму компенсации на расчетный счет Предприятия или вносить наличными в кассу предприятия до 25 числа месяца, следующего за расчетным.
В случае несвоевременного перечисления компенсации потребитель оплачивает предприятию пеню в размере 0,5% от невнесенной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).
Рассмотрев расчет истца, суд первой инстанции установил, что пени обоснованно начислены за указанный истцом период на сумму долга исходя из размера, предусмотренного пунктом 3.5 договора - 0,5%, и составили 183 007 руб. 91 коп. Истец претендует на взыскании пеней в меньшей сумме - 108 890,56 руб., что прав ответчика не нарушает.
Судом первой инстанции учтен довод Предпринимателя о том, что начисленная неустойка явно несоразмерна последствиям допущенного им нарушения обязательства, в связи с чем на основании статьи 333 ГК РФ она подлежит уменьшению.
Согласно названной норме закона в случае, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом в каждом конкретном случае исходя из установленных по делу обстоятельств.
Суд первой инстанции посчитал обоснованным взыскание с Предпринимателя неустойки в сумме 50 000 руб. с учетом ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ.
У арбитражного апелляционного суда нет оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
Довод подателя жалобы о том, что истец не представил каких-либо доказательств по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию общедомового имущества по договору от 01.02.2009, не представлены какие-либо акты, соглашения, наряды и иные документы, подтверждающие выполнение работ или оказание услуг, признается апелляционным судом необоснованным. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 предусмотрено, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В связи с тем, что ответчик в нарушение нормы статьи 65 АПК РФ не представил в суд первой инстанции доказательств некачественного выполнения работ, изложенный в апелляционной жалобе довод правомерно был отклонен в обжалуемом решении.
Доводу ответчика о ненадлежащей эксплуатации истцом теплового узла в подвале дома судом дана надлежащая правовая оценка как не имеющему правового значения для освобождения ответчика от обязанности возмещать истцу общедомовые расходы.
С учетом всего изложенного апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу N А05-4115/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ножнина Владимира Геннадьевича - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)