Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" июля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрущевой М.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилбытсервис" - Петтай И.В., представителя по доверенности от 04.04.2012,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Павловский дворик" - Митина С.С., представителя по доверенности от 23.04.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилбытсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "02" мая 2012 года по делу N А33-1117/2012, принятое судьей Кужлевым А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Павловский дворик" (далее - ООО УК "Павловский дворик", ОГРН 1112468026109, ИНН 2461213325) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилбытсервис" (далее - ООО УК "Жилбытсервис", ОГРН 1022401953298, ИНН 2461015299) о передаче технической и иной документации на многоквартирный дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная д. 6.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать всю имеющуюся техническую и иную документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная д. 6, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - технический паспорт многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, д. 6;
- - экспликация и поэтажные планы на данный многоквартирный дом;
- - чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- - схемы электрического и механического оборудования:
- - схемы санитарно-технического оборудования;
- - схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;;
- - паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- - акты границ балансовой принадлежности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и акты разграничений эксплуатационной ответственности;
- - разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- - отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих приспособлений) за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;;
- - паспорт домовладения;
- - акты о приемке работ по капитальному ремонту общего имущества за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;;
- - акты освидетельствования скрытых работ за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - протоколы измерения шума и вибрации за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копии письменных заявлений, жалоб и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- - копии договоров на аренду или на другое право на нежилое помещение в доме кроме права собственности за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копии договоров социального найма за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта готовности за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты устранения замечаний и нарушений от надзорных организаций, имеющихся до момента передачи дома в управление за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющей организации:
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления. тепло- газо-, электроснабжения;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты технических осмотров за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - протоколы измерения вентиляции за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - карточки регистрационного учета граждан, поквартирные карточки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02 мая 2012 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО УК "Жилбытсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - собственниками помещений в многоквартирном доме не был соблюден порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, предусмотренный пунктом 8.3 договора, а именно извещение управляющей компании о расторжении договора не позднее, чем за два месяца;
- - к протоколу общего собрания не приложены решения собственников многоквартирного жилого дома, что не позволяет ответчику определить процент голосов собственников, принявших решение о расторжении договора и как следствие считать протокол общего собрания собственников соответствующим действующему законодательству;
- - из письма Администрации Кировского района г. Красноярска от 05.12.2011 N 0-5251 следует, что администрация, являющаяся собственником квартир в спорном многоквартирном доме, не принимала участия в общем собрании собственников, поскольку не была уведомлена о проведении заочного собрания;
- - собственники, не уведомленные о проведении общего собрания, не имеют возможности обжаловать указанный протокол, поскольку не знают о проведении собрания;
- - у ответчика имеются заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, осуществляющими содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, аварийно-техническое обслуживание и вывоз мусора, дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию.
ООО УК "Павловский дворик" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) по предусмотренным договором основаниям не противоречит жилищному и гражданскому законодательству;
- - ответчик не вправе разрешать вопрос о правомочности протокола общего собрания собственников от 15.07.2011, действующее законодательство не предусматривает обязанность направления управляющей компании решений собственников, голосовавших в собрании, при расторжении договора управления многоквартирным домом;
- - протокол от 15.07.2011 соответствует жилищному законодательству, оформлен на основании письменных решений собственников помещений, решение о смене управляющей организацией принято большинством голосов (62,04%).
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
14.11.2006 между ООО УК "Жилбытсервис" (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, 6 (согласно списку, приведенному в приложении N 1) (собственник) заключен договор управления многоквартирным домом N 356, предметом которого является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, 6.
Согласно пункту 1.1 договора его целью является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся жилыми и нежилыми помещениями, по перечню и в порядке, установленными договором.
Срок действия договора установлен с момента его подписания 2/3 голосов собственников до 31.12.2010 (пункт 8.1 договора).
Согласно пункту 8.3. договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также:
- - по решению общего собрания, при этом собственники обязаны уведомить о расторжении не позднее чем за 2 месяца и оплатить все расходы понесенные за период действия договора управляющей организации, а в случае досрочного расторжения - убытки;
- - по инициативе управляющей организации с уведомлением не позднее, чем за 2 месяца, в силу обстоятельств, за которые она не отвечает (пункт 5.2.1.), дом окажется непригодным для использования по назначению.
В соответствии с протоколом от 15.07.2011 собственниками помещений многоквартирного дома N 6 по ул. Транзитная, г. Красноярска проведено общее собрание в форме заочного голосования, на котором приняты решения о признании ООО УК "Жилбытсервис" не выполняющей условия договора об управлении многоквартирным домом, об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора управления с ООО УК "Жилбытсервис" по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, о выборе в качестве управляющей организации ООО УК "Павловский дворик", а также утверждении условий договора, по которому будет осуществляться управление домом. За принятие указанных решений проголосовали собственники, владеющие 1861,4 голосов (62,04% об общего числа голосов).
Письмами (вх. N 3063 от 19.07.2011, N 3114 от 21.07.2011) Воловик Н.В. (собственник помещения, инициатор проведения собрания) уведомила ответчика о том, что в соответствии с протоколом собрания собственников от 15.07.2011 в качестве управляющей организации собственниками многоквартирного дома N 6 по ул. Транзитной в г. Красноярске выбрана ООО "УК "Павловский дворик", а также об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО "УК "Жилбытсервис" и собственниками данного дома с 15.07.2011 по основанию, установленному частью 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом N 3220/10 ответчик уведомил Воловик Н.В. о том, что со стороны собственников многоквартирного жилого дома усматриваются нарушения в процедуре расторжения договора управления с ООО "УК "Жилбытсервис" и в выборе способа управления ООО УК "Павловский дворик".
06.10.2011 N 41/11 истец обратился к ответчику с заявлением о передаче технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, д. 6.
В письме от 27.12.2011 N 5019/10 ответчик указал истцу, что к протоколу общего собрания не приложены решения собственников многоквартирного жилого дома, что не позволяет ответчику определить процент голосов собственников принявших решение о расторжении договора управления с ООО "УК Жилбытсервис".
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по передаче технической документации истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома N 6 по ул. Транзитной г. Красноярска, проведенного в форме заочного голосования, 15.07.2011 приняты решения об отказе от договора управления многоквартирным домом с ООО УК "Жилбытсервис" и заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК "Павловский дворик".
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в материалы дела решениям собственников на общем собрании участие в голосовании приняли собственники помещений, владеющие 1 861,4 голосов (или 62,04% от общего числа голосов). Таким образом, кворум имелся. За принятие решений по вопросам повестки дня участвовавшие в собрании собственники помещений проголосовали единогласно, то есть решения приняты большинством голосов от общего числа голосов.
Решения собрания собственников помещений в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомочности принятых решений со ссылкой на то, что Администрация Кировского района г. Красноярска, являющаяся собственником квартир в спорном доме, не была извещена о проведении собрания и не принимала участия в голосовании, признаются несостоятельными.
Так, пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации не связывает наличие кворума собрания с соблюдением порядка извещения собственников помещений о проведении собрания.
Кроме того, собственниками помещений решение общего собрания собственников от 15.07.2011, в том числе по причине нарушения процедуры созыва, в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку собственниками помещений многоквартирного дома N 6 по ул. Транзитной в г. Красноярске принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК Жилбытсервис" и заключении договора управления с истцом, решения общего собрания в установленном законом порядке недействительными не признаны, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на управление указанными домами, а у ответчика обязанности передать техническую документацию на многоквартирные дома и иные связанные с управлением таким домом документы.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В частности, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с разделом 1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документация жилых домов относятся:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Как следует из материалов дела, письмами от 19.07.2011 вх. N 3063, от 21.07.2011 N 3114 ответчик был извещен собственниками помещений о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке и выборе новой управляющей организации. Письмом от 06.10.2011 N 41/11 истец обратился к ответчику с заявлением о передаче технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, д. 6.
Установив, что техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком истцу, документы, указанные истцом в исковом заявлении относятся к документам технической документации и иным документам, связанным с управлением многоквартирными домами, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении собственниками помещений в многоквартирном доме срока уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом, предусмотренного пунктом 8.3 договора, не принимаются судом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из указанных норм следует, что заказчик вправе отказаться от договора подряда (возмездного оказания услуг) в любое время, уплатив подрядчику (исполнителю) часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора (исполнителю - фактически понесенные расходы).
Таким образом, установление в пункте 8.3 договора управления многоквартирным домом срока направления уведомления о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца не соответствует вышеперечисленным нормам. Договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым с момента принятия собственниками помещений решения о его расторжении.
Доказательства передачи истцу технической документации на момент рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций ответчиком не представлены.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что к протоколу общего собрания, направленному в его адрес, не были приложены решения собственников многоквартирного жилого дома, отклоняются судом. Так, действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников при уведомлении управляющей компании о расторжении договора управления многоквартирным домом представлять решения собственников многоквартирного дома.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у него имеются заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, осуществляющими содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, аварийно-техническое обслуживание и вывоз мусора, дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции соответствует нормам материального и процессуального права, основания для его отмены, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" мая 2012 года по делу N А33-1117/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2012 ПО ДЕЛУ N А33-1117/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу N А33-1117/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "11" июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" июля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрущевой М.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилбытсервис" - Петтай И.В., представителя по доверенности от 04.04.2012,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Павловский дворик" - Митина С.С., представителя по доверенности от 23.04.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилбытсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "02" мая 2012 года по делу N А33-1117/2012, принятое судьей Кужлевым А.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Павловский дворик" (далее - ООО УК "Павловский дворик", ОГРН 1112468026109, ИНН 2461213325) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилбытсервис" (далее - ООО УК "Жилбытсервис", ОГРН 1022401953298, ИНН 2461015299) о передаче технической и иной документации на многоквартирный дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная д. 6.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать всю имеющуюся техническую и иную документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная д. 6, а именно:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - технический паспорт многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, д. 6;
- - экспликация и поэтажные планы на данный многоквартирный дом;
- - чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
- - схемы электрического и механического оборудования:
- - схемы санитарно-технического оборудования;
- - схемы иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;;
- - паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование;
- - акты границ балансовой принадлежности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и акты разграничений эксплуатационной ответственности;
- - разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- - отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы-ноль за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих приспособлений) за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;;
- - паспорт домовладения;
- - акты о приемке работ по капитальному ремонту общего имущества за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;;
- - акты освидетельствования скрытых работ за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - протоколы измерения шума и вибрации за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копии письменных заявлений, жалоб и предложения по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
- - копии договоров на аренду или на другое право на нежилое помещение в доме кроме права собственности за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - копии договоров социального найма за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта готовности за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты устранения замечаний и нарушений от надзорных организаций, имеющихся до момента передачи дома в управление за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты по передаче материальных ценностей, относящихся к общему имуществу дома и хранящихся до момента передачи в управляющей организации:
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления. тепло- газо-, электроснабжения;
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - акты технических осмотров за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - протоколы измерения вентиляции за период с 14.11.2006 по 01.08.2011;
- - карточки регистрационного учета граждан, поквартирные карточки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02 мая 2012 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО УК "Жилбытсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - собственниками помещений в многоквартирном доме не был соблюден порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, предусмотренный пунктом 8.3 договора, а именно извещение управляющей компании о расторжении договора не позднее, чем за два месяца;
- - к протоколу общего собрания не приложены решения собственников многоквартирного жилого дома, что не позволяет ответчику определить процент голосов собственников, принявших решение о расторжении договора и как следствие считать протокол общего собрания собственников соответствующим действующему законодательству;
- - из письма Администрации Кировского района г. Красноярска от 05.12.2011 N 0-5251 следует, что администрация, являющаяся собственником квартир в спорном многоквартирном доме, не принимала участия в общем собрании собственников, поскольку не была уведомлена о проведении заочного собрания;
- - собственники, не уведомленные о проведении общего собрания, не имеют возможности обжаловать указанный протокол, поскольку не знают о проведении собрания;
- - у ответчика имеются заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, осуществляющими содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, аварийно-техническое обслуживание и вывоз мусора, дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию.
ООО УК "Павловский дворик" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) по предусмотренным договором основаниям не противоречит жилищному и гражданскому законодательству;
- - ответчик не вправе разрешать вопрос о правомочности протокола общего собрания собственников от 15.07.2011, действующее законодательство не предусматривает обязанность направления управляющей компании решений собственников, голосовавших в собрании, при расторжении договора управления многоквартирным домом;
- - протокол от 15.07.2011 соответствует жилищному законодательству, оформлен на основании письменных решений собственников помещений, решение о смене управляющей организацией принято большинством голосов (62,04%).
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
14.11.2006 между ООО УК "Жилбытсервис" (управляющая организация) и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, 6 (согласно списку, приведенному в приложении N 1) (собственник) заключен договор управления многоквартирным домом N 356, предметом которого является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, 6.
Согласно пункту 1.1 договора его целью является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся жилыми и нежилыми помещениями, по перечню и в порядке, установленными договором.
Срок действия договора установлен с момента его подписания 2/3 голосов собственников до 31.12.2010 (пункт 8.1 договора).
Согласно пункту 8.3. договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также:
- - по решению общего собрания, при этом собственники обязаны уведомить о расторжении не позднее чем за 2 месяца и оплатить все расходы понесенные за период действия договора управляющей организации, а в случае досрочного расторжения - убытки;
- - по инициативе управляющей организации с уведомлением не позднее, чем за 2 месяца, в силу обстоятельств, за которые она не отвечает (пункт 5.2.1.), дом окажется непригодным для использования по назначению.
В соответствии с протоколом от 15.07.2011 собственниками помещений многоквартирного дома N 6 по ул. Транзитная, г. Красноярска проведено общее собрание в форме заочного голосования, на котором приняты решения о признании ООО УК "Жилбытсервис" не выполняющей условия договора об управлении многоквартирным домом, об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора управления с ООО УК "Жилбытсервис" по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, о выборе в качестве управляющей организации ООО УК "Павловский дворик", а также утверждении условий договора, по которому будет осуществляться управление домом. За принятие указанных решений проголосовали собственники, владеющие 1861,4 голосов (62,04% об общего числа голосов).
Письмами (вх. N 3063 от 19.07.2011, N 3114 от 21.07.2011) Воловик Н.В. (собственник помещения, инициатор проведения собрания) уведомила ответчика о том, что в соответствии с протоколом собрания собственников от 15.07.2011 в качестве управляющей организации собственниками многоквартирного дома N 6 по ул. Транзитной в г. Красноярске выбрана ООО "УК "Павловский дворик", а также об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора управления многоквартирным домом, заключенного между ООО "УК "Жилбытсервис" и собственниками данного дома с 15.07.2011 по основанию, установленному частью 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом N 3220/10 ответчик уведомил Воловик Н.В. о том, что со стороны собственников многоквартирного жилого дома усматриваются нарушения в процедуре расторжения договора управления с ООО "УК "Жилбытсервис" и в выборе способа управления ООО УК "Павловский дворик".
06.10.2011 N 41/11 истец обратился к ответчику с заявлением о передаче технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, д. 6.
В письме от 27.12.2011 N 5019/10 ответчик указал истцу, что к протоколу общего собрания не приложены решения собственников многоквартирного жилого дома, что не позволяет ответчику определить процент голосов собственников принявших решение о расторжении договора управления с ООО "УК Жилбытсервис".
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по передаче технической документации истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома N 6 по ул. Транзитной г. Красноярска, проведенного в форме заочного голосования, 15.07.2011 приняты решения об отказе от договора управления многоквартирным домом с ООО УК "Жилбытсервис" и заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК "Павловский дворик".
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в материалы дела решениям собственников на общем собрании участие в голосовании приняли собственники помещений, владеющие 1 861,4 голосов (или 62,04% от общего числа голосов). Таким образом, кворум имелся. За принятие решений по вопросам повестки дня участвовавшие в собрании собственники помещений проголосовали единогласно, то есть решения приняты большинством голосов от общего числа голосов.
Решения собрания собственников помещений в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомочности принятых решений со ссылкой на то, что Администрация Кировского района г. Красноярска, являющаяся собственником квартир в спорном доме, не была извещена о проведении собрания и не принимала участия в голосовании, признаются несостоятельными.
Так, пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации не связывает наличие кворума собрания с соблюдением порядка извещения собственников помещений о проведении собрания.
Кроме того, собственниками помещений решение общего собрания собственников от 15.07.2011, в том числе по причине нарушения процедуры созыва, в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку собственниками помещений многоквартирного дома N 6 по ул. Транзитной в г. Красноярске принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК Жилбытсервис" и заключении договора управления с истцом, решения общего собрания в установленном законом порядке недействительными не признаны, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на управление указанными домами, а у ответчика обязанности передать техническую документацию на многоквартирные дома и иные связанные с управлением таким домом документы.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В частности, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с разделом 1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документация жилых домов относятся:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Как следует из материалов дела, письмами от 19.07.2011 вх. N 3063, от 21.07.2011 N 3114 ответчик был извещен собственниками помещений о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке и выборе новой управляющей организации. Письмом от 06.10.2011 N 41/11 истец обратился к ответчику с заявлением о передаче технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Транзитная, д. 6.
Установив, что техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком истцу, документы, указанные истцом в исковом заявлении относятся к документам технической документации и иным документам, связанным с управлением многоквартирными домами, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении собственниками помещений в многоквартирном доме срока уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом, предусмотренного пунктом 8.3 договора, не принимаются судом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из указанных норм следует, что заказчик вправе отказаться от договора подряда (возмездного оказания услуг) в любое время, уплатив подрядчику (исполнителю) часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора (исполнителю - фактически понесенные расходы).
Таким образом, установление в пункте 8.3 договора управления многоквартирным домом срока направления уведомления о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца не соответствует вышеперечисленным нормам. Договор управления многоквартирным домом считается расторгнутым с момента принятия собственниками помещений решения о его расторжении.
Доказательства передачи истцу технической документации на момент рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций ответчиком не представлены.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что к протоколу общего собрания, направленному в его адрес, не были приложены решения собственников многоквартирного жилого дома, отклоняются судом. Так, действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников при уведомлении управляющей компании о расторжении договора управления многоквартирным домом представлять решения собственников многоквартирного дома.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что у него имеются заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями, а также с иными организациями, осуществляющими содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, аварийно-техническое обслуживание и вывоз мусора, дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции соответствует нормам материального и процессуального права, основания для его отмены, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "02" мая 2012 года по делу N А33-1117/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)