Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: С.Е. Лобаря
Судей: И.А. Тарасова, Л.Б. Шариповой
при участии
- от ТСЖ "Рябинка: Н.Ю. Волкова, председатель ТСЖ; Г.В. Сурнинов, представитель, доверенность от 15.09.2010 N 6;
- от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска: Н.В. Богунова, главный специалист 1 разряда юридического отдела, доверенность от 12.05.2011 N 81Д;
- от администрации города Южно-Сахалинска: Е.Г. Альтгаузин, главный специалист 1 разряда Главного управления правового и контрольно-ревизионного обеспечения, доверенность от 13.04.2011 N 07/3-628;
- от ООО "Жемчужина": О.В. Рогалевич, адвокат, доверенность от 15.07.2011 б/н;
- рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина", Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска
на решение от 26.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011
по делу N А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Н.И.Акинина, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, А.С. Шевченко, Н.А. Скрипка
По иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка"
к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина"
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, о признании незаконной передачи имущества в аренду, признании недействительным договора аренды и соглашений к нему, признании права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения
Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья "Рябинка" (далее по тексту - ТСЖ "Рябинка"; ОГРН 1096501001871; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 216, 11) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к городскому округу "Город Южно-Сахалинск" в лице Администрации г. Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173), Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН г. Южно-Сахалинска; ОГРН 1026500544510; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" на недвижимое имущество - на подвальное помещение дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение N 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв.м, этаж - подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-65-01/038/2007-159; признании права общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение площадью 252,7 кв.м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома N 218; признании действия ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно - Сахалинска незаконным; признании договора аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина", правопреемником ООО "Хабаровский ювелирный завод", недействительными; истребовании у ответчиков из чужого незаконного владения подвального помещения дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска площадью 252,7 кв.м и передаче этого подвального помещения в общую собственность собственникам помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина, г. Южно - Сахалинска; обязании ответчиков возместить расходы по уплате государственной пошлины и оплаты услуг представителя истца по доверенности в сумме 60 000 руб.
К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Жемчужина" (ОГРН 1082722006080; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218), в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250).
Решением от 26.11.2010 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.
При этом суд первой инстанции сослался на то, что спорные нежилые помещения использовались задолго до создания ТСЖ "Рябинка" различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. Также суд указал на отсутствие у истца полномочий от собственников жилья на предъявление таких требований.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 решение от 26.11.2010 отменено в части. На спорное имущество признано право общей долевой собственности; договор аренды N 5/19 от 25.06.2004 и последующие дополнительные соглашения к нему признаны недействительными. В остальной части иска отказано.
Принимая его, суд апелляционной инстанции признал спорные подвальные помещения находящимися в общей долевой собственности домовладельцев этого жилого дома, созданного с целью его обслуживания.
Поэтому Департамент, по утверждению суда, не вправе был распоряжаться (сдавать в аренду) данным имуществом.
Законность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по жалобам ООО "Жемчужина" и ДАГУН г.Южно-Сахалинска, считающих их необоснованными.
По мнению ООО "Жемчужина", спорные подвальные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу с функциональным назначением для обслуживания жилого дома, и, следовательно, не могут считаться общей долевой собственностью его жильцов.
Также он сослался на неподведомственность данного спора рассмотрению в арбитражном суде, и на пропуск исковой давности (статья 181 ГК РФ).
ДАГУН г.Южно-Сахалинска полагает, что у суда отсутствовали основания для признания подвального помещения общей долевой собственностью, и ссылается: на неподведомственность рассмотрения данного спора в арбитражном суде, на пропуск исковой давности.
Истец доводы кассационных жалоб отклонил по изложенным мотивам.
Судебное заседание проводится кассационной инстанцией с использованием систем видеоконференц-связи, согласно статье 153.1 АПК РФ.
Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав в заседании суда пояснения сторон, суд кассационной инстанции находит постановление от 25.03.2011 необоснованным.
Как установлено судом из материалов дела, решением собственников помещений в жилых домах, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, 218-А, Коммунистический пр., 84 создано Товарищество собственников жилья "Рябинка", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц 25.03.2009.
Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218, от 20.02.2009 принято решение о выборе способа управления указанным многоквартирным жилым домом - ТСЖ "Рябинка".
Городскому округу "Город Южно-Сахалинск" на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение - магазин (подвал пом. N 1-22 по техническому паспорту), площадью 252,7 кв.м, расположенное в подвале дома N 218 по ул. Ленина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.12.2007 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 и постановления мэра г. Южно-Сахалинска с реестром муниципальной собственности N 306 от 07.02.1994, регистрационная запись N 65-65-01/038/2007-159.
25.06.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО "Хабаровский ювелирный завод" (Арендатор) заключен договор аренды N 5/19 муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 205 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, для организации розничной торговли, сроком с 01.07.2004 по 28.06.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 Договора).
Дополнительным соглашением от 12.10.2004 увеличена общая площадь предоставленного в аренду помещения до 252,7 кв.м.
Установленный срок аренды был изменен дополнительным соглашением от 11.07.2007 на 10 лет с 11.07.2007.
Затем соглашением от 17.01.2008 пункт 1.2 договора был изложен в следующей редакции: "Арендуемый объект представляет собой магазин в подвальном помещении жилого дома (помещен. N 1-22 по техническому паспорту), общей площадью 252,7 кв.м, остаточной стоимостью 488038 руб. (балансовой - 691272 руб.); расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218.
Договор дополнен пунктом 1.4, в котором отражено, что указанный объект недвижимости принадлежит городскому округу "Город Южно-Сахалинска" на праве собственности на основании выписки из реестра имущества городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 14.11.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2007 сделана запись регистрации N 65-65-01/038/2007-159, условный номер 0000:64:401:001:001410680:0001:20051, Свидетельство о государственной регистрации права Серии 65-АБ N 41686.
В соответствии с соглашением от 08.12.2008 в связи с реорганизацией ООО "Хабаровский ювелирный завод" в форме выделения и создания ООО "Жемчужина" Арендатор с согласия Арендодателя передал ООО "Жемчужина" все права и обязанности по договору аренды от 25.06.2004 с учетом соглашений к нему от 12.10.2004, от 11.06.2007, от 22.10.2007, от 07.12.2007 и от 17.01.2008.
ТСЖ "Рябинка", полагая, что подвальное помещение в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 218, в г. Южно-Сахалинске, находящегося в управлении этого товарищества, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения задолго до создания ТСЖ "Рябинка" использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. При этом нахождение в спорных помещениях коммуникаций (трубопровода центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков с запорной арматурой) не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в этих помещения, для нужд других помещений. Технические характеристики названных помещений позволяют использовать их как самостоятельные объекты прав, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные подвальные помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако, как правильно указывалось судом апелляционной инстанции, судом первой инстанции не учтено следующее.
Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 013391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
В материалах дела находится договор о передаче квартиры (дома) в собственность N 5761 от 14.12.1993, по которому Администрация г.Южно-Сахалинска в порядке приватизации жилого фонда передала в собственность Панариной Е.Г. однокомнатную квартиру N 93 в доме N 218 по ул. Ленина г.Южно-Сахалинска, с выдачей свидетельства о собственности на квартиру от 14.12.1993 N 5761.
В связи с чем, по признанию апелляционного суда, в декабре 1993 года жилой дом N 218 по ул. Ленина г.Южно-Сахалинска утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности и его подвальные помещения, не предназначенные для самостоятельного использования не связанного с обслуживанием дома, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома на основании статьи 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах жилищной политики", действовавшего в то время.
Между тем, суд апелляционной инстанции ошибочно не принял во внимание доводы суда первой инстанции о не представлении товариществу права истребования спорного имущества собственниками жилья.
Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, ТСЖ не имеет своего экономического интереса, отличного от интересов собственников. ТСЖ уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, именно они являются материальными истцами по делу.
При этом собственники помещений в доме должны представить ТСЖ право на обращение в суд с подобным иском.
Указанная позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 по делу N 7319/09.
Оцененный судом первой инстанции в порядке статей 65, 71 АПК РФ протокол заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Ленина, д. 218 г.Южно-Сахалинска от 20.02.2009 (пункт 15) свидетельствует о принятии решения не требовать возврата подвальных помещений, то есть о наличии спора о праве общей долевой собственности на помещения между самими собственниками жилья, который должен рассматриваться с их участием.
Данное обстоятельство истцом и судом апелляционной инстанции не опровергнуто.
Поскольку заявляя иск о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, на которые было зарегистрировано права муниципальной собственности города Южно-Сахалинска об истребовании этого имущества, ТСЖ "Рябинка" не имело соответствующих полномочий действовать от имени всех домовладельцев, то в удовлетворении его судом первой инстанции отказано правомерно на основании вышеназванных норм материального права, судебной практики, а также разъяснений абзаца 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Требования ТСЖ "Рябинка" о признании действий ответчиков по сдаче в аренду спорных помещений и признании договора аренды N 5/19 от 25.06.2004 недействительными отклонены судом также правомерно в соответствии со статьей 608 ГК РФ, ввиду наличия на них зарегистрированного права муниципальной собственности.
В отношении признания данного права собственности ГО "Южно-Сахалинск" на спорное имущество недействительным требование истца судами обеих инстанций отклонено в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ, абзацем 2 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку такого способа защиты своего права законодательством не предусмотрено (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2010 N ВАС-178/09).
В указанной части судебные акты не оспариваются.
Таким образом, постановление от 25.03.2011 следует признать принятым с неправильным применением норм материального права, без учета судебной практики, поэтому оно подлежит отмене согласно пункту 2 статьи 288 АПК РФ, а решение от 26.11.2010 - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 по делу N А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.
Решение от 26.11.2010 по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с ТСЖ "Рябинка" в пользу ООО "Жемчужина" государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 2 000 руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененного судебного акта в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.
Приостановление исполнения судебных актов отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 08.08.2011 N Ф03-2828/2011 ПО ДЕЛУ N А59-2797/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2011 г. N Ф03-2828/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: С.Е. Лобаря
Судей: И.А. Тарасова, Л.Б. Шариповой
при участии
- от ТСЖ "Рябинка: Н.Ю. Волкова, председатель ТСЖ; Г.В. Сурнинов, представитель, доверенность от 15.09.2010 N 6;
- от Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска: Н.В. Богунова, главный специалист 1 разряда юридического отдела, доверенность от 12.05.2011 N 81Д;
- от администрации города Южно-Сахалинска: Е.Г. Альтгаузин, главный специалист 1 разряда Главного управления правового и контрольно-ревизионного обеспечения, доверенность от 13.04.2011 N 07/3-628;
- от ООО "Жемчужина": О.В. Рогалевич, адвокат, доверенность от 15.07.2011 б/н;
- рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина", Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска
на решение от 26.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011
по делу N А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Н.И.Акинина, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, А.С. Шевченко, Н.А. Скрипка
По иску Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья "Рябинка"
к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью "Жемчужина"
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, о признании незаконной передачи имущества в аренду, признании недействительным договора аренды и соглашений к нему, признании права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, истребовании имущества из чужого незаконного владения
Некоммерческая организация Товарищество собственников жилья "Рябинка" (далее по тексту - ТСЖ "Рябинка"; ОГРН 1096501001871; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 216, 11) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к городскому округу "Город Южно-Сахалинск" в лице Администрации г. Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173), Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее по тексту - ДАГУН г. Южно-Сахалинска; ОГРН 1026500544510; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании недействительным права муниципальной собственности городского округа "Город Южно-Сахалинск" на недвижимое имущество - на подвальное помещение дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска, прошедшее государственную регистрацию права от 11.12.2007 на объект магазин (подвальное помещение N 1-22 по техническому паспорту), назначение: нежилое, общая площадь 252,7 кв.м, этаж - подвал, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 65-65-01/038/2007-159; признании права общей долевой собственности на общее имущество - подвальное помещение площадью 252,7 кв.м многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска за собственниками помещений этого дома N 218; признании действия ответчиков по сдаче в аренду подвальных помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина г. Южно - Сахалинска незаконным; признании договора аренды подвального помещения в доме N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска N 5/19 от 25.06.2004 и последующие соглашения от 12.10.2004, 11.07.2007, 22.10.2007, 07.12.2007, 15.01.2008, заключенные между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью "Жемчужина", правопреемником ООО "Хабаровский ювелирный завод", недействительными; истребовании у ответчиков из чужого незаконного владения подвального помещения дома N 218 по ул. Ленина г. Южно-Сахалинска площадью 252,7 кв.м и передаче этого подвального помещения в общую собственность собственникам помещений многоквартирного дома N 218 по ул. Ленина, г. Южно - Сахалинска; обязании ответчиков возместить расходы по уплате государственной пошлины и оплаты услуг представителя истца по доверенности в сумме 60 000 руб.
К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Жемчужина" (ОГРН 1082722006080; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218), в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065; место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250).
Решением от 26.11.2010 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.
При этом суд первой инстанции сослался на то, что спорные нежилые помещения использовались задолго до создания ТСЖ "Рябинка" различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. Также суд указал на отсутствие у истца полномочий от собственников жилья на предъявление таких требований.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 решение от 26.11.2010 отменено в части. На спорное имущество признано право общей долевой собственности; договор аренды N 5/19 от 25.06.2004 и последующие дополнительные соглашения к нему признаны недействительными. В остальной части иска отказано.
Принимая его, суд апелляционной инстанции признал спорные подвальные помещения находящимися в общей долевой собственности домовладельцев этого жилого дома, созданного с целью его обслуживания.
Поэтому Департамент, по утверждению суда, не вправе был распоряжаться (сдавать в аренду) данным имуществом.
Законность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по жалобам ООО "Жемчужина" и ДАГУН г.Южно-Сахалинска, считающих их необоснованными.
По мнению ООО "Жемчужина", спорные подвальные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу с функциональным назначением для обслуживания жилого дома, и, следовательно, не могут считаться общей долевой собственностью его жильцов.
Также он сослался на неподведомственность данного спора рассмотрению в арбитражном суде, и на пропуск исковой давности (статья 181 ГК РФ).
ДАГУН г.Южно-Сахалинска полагает, что у суда отсутствовали основания для признания подвального помещения общей долевой собственностью, и ссылается: на неподведомственность рассмотрения данного спора в арбитражном суде, на пропуск исковой давности.
Истец доводы кассационных жалоб отклонил по изложенным мотивам.
Судебное заседание проводится кассационной инстанцией с использованием систем видеоконференц-связи, согласно статье 153.1 АПК РФ.
Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав в заседании суда пояснения сторон, суд кассационной инстанции находит постановление от 25.03.2011 необоснованным.
Как установлено судом из материалов дела, решением собственников помещений в жилых домах, расположенных по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, 218-А, Коммунистический пр., 84 создано Товарищество собственников жилья "Рябинка", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц 25.03.2009.
Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 218, от 20.02.2009 принято решение о выборе способа управления указанным многоквартирным жилым домом - ТСЖ "Рябинка".
Городскому округу "Город Южно-Сахалинск" на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение - магазин (подвал пом. N 1-22 по техническому паспорту), площадью 252,7 кв.м, расположенное в подвале дома N 218 по ул. Ленина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 11.12.2007 на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 и постановления мэра г. Южно-Сахалинска с реестром муниципальной собственности N 306 от 07.02.1994, регистрационная запись N 65-65-01/038/2007-159.
25.06.2004 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО "Хабаровский ювелирный завод" (Арендатор) заключен договор аренды N 5/19 муниципального имущества, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору подвальное помещение в жилом доме, общей площадью 205 кв.м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218, для организации розничной торговли, сроком с 01.07.2004 по 28.06.2005 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 2.1 Договора).
Дополнительным соглашением от 12.10.2004 увеличена общая площадь предоставленного в аренду помещения до 252,7 кв.м.
Установленный срок аренды был изменен дополнительным соглашением от 11.07.2007 на 10 лет с 11.07.2007.
Затем соглашением от 17.01.2008 пункт 1.2 договора был изложен в следующей редакции: "Арендуемый объект представляет собой магазин в подвальном помещении жилого дома (помещен. N 1-22 по техническому паспорту), общей площадью 252,7 кв.м, остаточной стоимостью 488038 руб. (балансовой - 691272 руб.); расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 218.
Договор дополнен пунктом 1.4, в котором отражено, что указанный объект недвижимости принадлежит городскому округу "Город Южно-Сахалинска" на праве собственности на основании выписки из реестра имущества городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 14.11.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2007 сделана запись регистрации N 65-65-01/038/2007-159, условный номер 0000:64:401:001:001410680:0001:20051, Свидетельство о государственной регистрации права Серии 65-АБ N 41686.
В соответствии с соглашением от 08.12.2008 в связи с реорганизацией ООО "Хабаровский ювелирный завод" в форме выделения и создания ООО "Жемчужина" Арендатор с согласия Арендодателя передал ООО "Жемчужина" все права и обязанности по договору аренды от 25.06.2004 с учетом соглашений к нему от 12.10.2004, от 11.06.2007, от 22.10.2007, от 07.12.2007 и от 17.01.2008.
ТСЖ "Рябинка", полагая, что подвальное помещение в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома по ул. Ленина, 218, в г. Южно-Сахалинске, находящегося в управлении этого товарищества, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения задолго до создания ТСЖ "Рябинка" использовались различными лицами для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме. При этом нахождение в спорных помещениях коммуникаций (трубопровода центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, стояков с запорной арматурой) не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании запорной арматуры и иного оборудования, расположенного в этих помещения, для нужд других помещений. Технические характеристики названных помещений позволяют использовать их как самостоятельные объекты прав, в связи с чем сделал вывод о том, что спорные подвальные помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако, как правильно указывалось судом апелляционной инстанции, судом первой инстанции не учтено следующее.
Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 013391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
В материалах дела находится договор о передаче квартиры (дома) в собственность N 5761 от 14.12.1993, по которому Администрация г.Южно-Сахалинска в порядке приватизации жилого фонда передала в собственность Панариной Е.Г. однокомнатную квартиру N 93 в доме N 218 по ул. Ленина г.Южно-Сахалинска, с выдачей свидетельства о собственности на квартиру от 14.12.1993 N 5761.
В связи с чем, по признанию апелляционного суда, в декабре 1993 года жилой дом N 218 по ул. Ленина г.Южно-Сахалинска утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности и его подвальные помещения, не предназначенные для самостоятельного использования не связанного с обслуживанием дома, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома на основании статьи 8 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах жилищной политики", действовавшего в то время.
Между тем, суд апелляционной инстанции ошибочно не принял во внимание доводы суда первой инстанции о не представлении товариществу права истребования спорного имущества собственниками жилья.
Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, ТСЖ не имеет своего экономического интереса, отличного от интересов собственников. ТСЖ уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, именно они являются материальными истцами по делу.
При этом собственники помещений в доме должны представить ТСЖ право на обращение в суд с подобным иском.
Указанная позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 по делу N 7319/09.
Оцененный судом первой инстанции в порядке статей 65, 71 АПК РФ протокол заочного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Ленина, д. 218 г.Южно-Сахалинска от 20.02.2009 (пункт 15) свидетельствует о принятии решения не требовать возврата подвальных помещений, то есть о наличии спора о праве общей долевой собственности на помещения между самими собственниками жилья, который должен рассматриваться с их участием.
Данное обстоятельство истцом и судом апелляционной инстанции не опровергнуто.
Поскольку заявляя иск о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, на которые было зарегистрировано права муниципальной собственности города Южно-Сахалинска об истребовании этого имущества, ТСЖ "Рябинка" не имело соответствующих полномочий действовать от имени всех домовладельцев, то в удовлетворении его судом первой инстанции отказано правомерно на основании вышеназванных норм материального права, судебной практики, а также разъяснений абзаца 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Требования ТСЖ "Рябинка" о признании действий ответчиков по сдаче в аренду спорных помещений и признании договора аренды N 5/19 от 25.06.2004 недействительными отклонены судом также правомерно в соответствии со статьей 608 ГК РФ, ввиду наличия на них зарегистрированного права муниципальной собственности.
В отношении признания данного права собственности ГО "Южно-Сахалинск" на спорное имущество недействительным требование истца судами обеих инстанций отклонено в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ, абзацем 2 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку такого способа защиты своего права законодательством не предусмотрено (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2010 N ВАС-178/09).
В указанной части судебные акты не оспариваются.
Таким образом, постановление от 25.03.2011 следует признать принятым с неправильным применением норм материального права, без учета судебной практики, поэтому оно подлежит отмене согласно пункту 2 статьи 288 АПК РФ, а решение от 26.11.2010 - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 по делу N А59-2797/2010 Арбитражного суда Сахалинской области отменить.
Решение от 26.11.2010 по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с ТСЖ "Рябинка" в пользу ООО "Жемчужина" государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 2 000 руб.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененного судебного акта в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.
Приостановление исполнения судебных актов отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Е.Лобарь
С.Е.Лобарь
Судьи
И.А.Тарасов
Л.Б.Шарипова
И.А.Тарасов
Л.Б.Шарипова
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)