Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Строим вместе"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010
по делу N А55-10880/2010
по заявлению жилищно-строительного кооператива "Строим вместе" к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Спецстрой", закрытого акционерного общества "Эл-Траст", открытого акционерного общества "Автовазбанк" в лице Самарского филиала,
решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2010 отказано в удовлетворении заявления жилищно-строительного кооператива "Строим вместе" (далее - ЖСК "Строим вместе") к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0631002:234:8/138, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32 - 259, об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ЖСК "Строим вместе" на указанную квартиру.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ЖСК "Строим вместе" просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, удовлетворить заявление.
Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.
Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Спецстрой" (далее - ОАО "Спецстрой") (заказчик) и закрытым акционерным обществом "Эл-Траст" (далее - ЗАО "Эл-Траст") (инвестор) 18.01.2006 был подписан договор N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары, по условиям которого ОАО "Спецстрой" обязалось построить пятисекционный жилой дом в границах улиц Авроры, Съездовской, Ялтинской в Октябрьском районе г. Самары и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ЗАО "Эл-Траст" долю, которая соответствует однокомнатной квартире в 1 секции на 2 этаже, строительный номер N 8, с проектной площадью 41,75 кв. м, расположенную в пятисекционном жилом доме в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары. В свою очередь, ЗАО "Эл-Траст" обязалось уплатить ОАО "Спецстрой" 709 750 руб.
Между ЗАО "Эл-Траст" и ЖСК "Строим вместе" 23.08.2006 заключен договор N Я-01-008/1 уступки требования, по условиям которого право требования к ОАО "Спецстрой" в отношении указанной квартиры перешло к ЖСК "Строим вместе".
Многоквартирный дом, в состав которого входит спорная квартира, введен в эксплуатацию 20.11.2008, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 63301000-0597. Квартира была передана заявителю по акту приема-передачи от 18.09.2009.
После технической инвентаризации дома и его ввода в эксплуатацию адрес и характеристики спорной квартиры изменились: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, д. 32 кв. 259, общей площадью 40,2 кв. м, о чем стороны договора инвестирования заключили дополнительное соглашение от 16.04. 2007.
ЖСК "Строим вместе" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32 - 259.
Регистрирующий орган известил заявителя о приостановлении государственной регистрации сообщением от 29.06.2010 N 01/076/2010-394.
Сообщением от 19.07.2010 N 01/076/2010-394 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ мотивирован тем, что при заключении договора N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе города Самары от 18.01.2006 нарушены требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому, в том случае, если разрешение на строительство получено застройщиком после 01.04.2005 договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Согласно статье 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Договора от 18.01.2006 N Я-01-008 исходя из его условий подпадает в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу положений части 1 статьи 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона N 214-ФЗ.
Пункт 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство объекта было выдано ОАО "Спецстрой" 02.09.2008 после вступления Закона N 214-ФЗ в силу.
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства.
В данном случае ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте. При строительстве объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (часть 3 статьи 1 и пункт 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ).
Предметом договора от 18.01.2006 N Я-01-008 являлось участие в строительстве конкретной квартиры. Данный договор не предусматривает привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом. Нормы Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не применимы к отношениям сторон по договору от 18.01.2006 N Я-01-008.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора от 18.01.2006 N Я-01-008 не была осуществлена.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеназванный договор является незаключенным.
Оспариваемый по иску отказ в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Доводам заявителя кассационной жалобы судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 по делу N А55-10880/2010 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 02.02.2011 ПО ДЕЛУ N А55-10880/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2011 г. по делу N А55-10880/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Строим вместе"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010
по делу N А55-10880/2010
по заявлению жилищно-строительного кооператива "Строим вместе" к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Спецстрой", закрытого акционерного общества "Эл-Траст", открытого акционерного общества "Автовазбанк" в лице Самарского филиала,
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2010 отказано в удовлетворении заявления жилищно-строительного кооператива "Строим вместе" (далее - ЖСК "Строим вместе") к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м с кадастровым номером 63:01:0631002:234:8/138, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32 - 259, об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности ЖСК "Строим вместе" на указанную квартиру.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ЖСК "Строим вместе" просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, удовлетворить заявление.
Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.
Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Спецстрой" (далее - ОАО "Спецстрой") (заказчик) и закрытым акционерным обществом "Эл-Траст" (далее - ЗАО "Эл-Траст") (инвестор) 18.01.2006 был подписан договор N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары, по условиям которого ОАО "Спецстрой" обязалось построить пятисекционный жилой дом в границах улиц Авроры, Съездовской, Ялтинской в Октябрьском районе г. Самары и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ЗАО "Эл-Траст" долю, которая соответствует однокомнатной квартире в 1 секции на 2 этаже, строительный номер N 8, с проектной площадью 41,75 кв. м, расположенную в пятисекционном жилом доме в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе г. Самары. В свою очередь, ЗАО "Эл-Траст" обязалось уплатить ОАО "Спецстрой" 709 750 руб.
Между ЗАО "Эл-Траст" и ЖСК "Строим вместе" 23.08.2006 заключен договор N Я-01-008/1 уступки требования, по условиям которого право требования к ОАО "Спецстрой" в отношении указанной квартиры перешло к ЖСК "Строим вместе".
Многоквартирный дом, в состав которого входит спорная квартира, введен в эксплуатацию 20.11.2008, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N RU 63301000-0597. Квартира была передана заявителю по акту приема-передачи от 18.09.2009.
После технической инвентаризации дома и его ввода в эксплуатацию адрес и характеристики спорной квартиры изменились: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, д. 32 кв. 259, общей площадью 40,2 кв. м, о чем стороны договора инвестирования заключили дополнительное соглашение от 16.04. 2007.
ЖСК "Строим вместе" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 40,2 кв. м, расположенную по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Ялтинская, 32 - 259.
Регистрирующий орган известил заявителя о приостановлении государственной регистрации сообщением от 29.06.2010 N 01/076/2010-394.
Сообщением от 19.07.2010 N 01/076/2010-394 заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ мотивирован тем, что при заключении договора N Я-01-008 инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Съездовской, Ялтинской, Авроры в Октябрьском районе города Самары от 18.01.2006 нарушены требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому, в том случае, если разрешение на строительство получено застройщиком после 01.04.2005 договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Согласно статье 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Договора от 18.01.2006 N Я-01-008 исходя из его условий подпадает в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу положений части 1 статьи 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ он распространяет свое действие на договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона N 214-ФЗ.
Пункт 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство объекта было выдано ОАО "Спецстрой" 02.09.2008 после вступления Закона N 214-ФЗ в силу.
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства.
В данном случае ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте. При строительстве объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (часть 3 статьи 1 и пункт 1 статьи 2 Закона N 214-ФЗ).
Предметом договора от 18.01.2006 N Я-01-008 являлось участие в строительстве конкретной квартиры. Данный договор не предусматривает привлечение денежных средств ответчика для строительства всего жилого дома в целом. Нормы Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не применимы к отношениям сторон по договору от 18.01.2006 N Я-01-008.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора от 18.01.2006 N Я-01-008 не была осуществлена.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеназванный договор является незаключенным.
Оспариваемый по иску отказ в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Доводам заявителя кассационной жалобы судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 по делу N А55-10880/2010 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)