Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02.08.2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2010 года.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Жилкредит" на решение Арбитражного суда Тульской области от 12 февраля 2010 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 года по делу N А68-10734/2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РАО Универсал Сервис" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании соглашения о прекращении обязательства новацией N 13 от 10.10.2008 совершенного между ООО "РАО Универсал Сервис" и ОАО "Жилкредит" незаключенным; взыскании с ОАО "Жилкредит" задолженности по договору займа от 02.03.2007 в сумме 1 500 000 руб. путем обращения взыскания на недвижимое имущество ОАО "Жилкредит", заложенное по договору ипотеки N 3 от 02.03.2007, а именно: на нежилые помещения II, с номерами на поэтажном плане здания N N 23 - 25, 28 - 33, общей площадью 124,6 кв. м, лит. А, 2-ой этаж, расположенные по адресу: г. Тула, Центральный р-н, ул. Дзержинского, д. 10.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 исковые требования ООО "РАО Универсал Сервис" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 решение суда от 12.02.2010 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Жилкредит" просит отменить решение суда от 12.02.2010 и постановление суда апелляционной инстанции от 04.05.2010, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм процессуального и материального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено без его участия, в порядке предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 отменить, с направлением дела для нового рассмотрения в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлены следующие обстоятельства:
01.02.2007 между ООО "РАО Универсал Сервис" (займодавец) и ОАО "Жилкредит" (заемщик) был подписан договор займа N 2, в соответствии с которым займодавец обязался передать в собственность заемщика денежные средства в размере 1 800 000 руб., а ответчик возвратить истцу сумму займа в срок до 31.05.2007.
Согласно платежным поручениям N 97 от 02.03.2007 и N 168 от 13.04.2007 истец перечислил на счет ответчика денежные средства в сумме 1 500 000 руб.
02.03.2007 сторонами был заключен договор об ипотеке N 3, в соответствии с которым ответчик в обеспечение исполнения обязательств по договору займа N 2 от 02.03.2007 передал в залог, принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения II, с номерами на поэтажном плане здания N N 23 - 25, 28 - 33, общей площадью 124,6 кв. м, лит. А, 2-ой этаж, расположенные по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Дзержинского, д. 10.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 02.04.2007 произведена государственная регистрация вышеуказанного договора ипотеки и государственная регистрация ипотеки.
В срок до 31.05.2007 ответчиком обязательства по возврату суммы займа исполнены не были.
10.10.2008 истцом и ответчиком подписано соглашение N 13 о прекращении обязательства новацией, в соответствии с которым стороны договорились о замене (новации) долга ответчика перед истцом, возникшего из договора займа N 2 от 02.03.2007, заключением сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева.
Ссылаясь на то, что соглашение о прекращении обязательства новацией является незаключенным, поскольку не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, ООО "РАО Универсал Сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ООО "РАО Универсал Сервис", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, заключая соглашение о прекращении обязательства новацией, стороны не согласовали всех существенных условий, характерных для договора участия в долевом строительстве.
Тем самым суд счел данное соглашение незаключенным и взыскал с ОАО "Жилкредит" задолженность по договору займа N 2 от 02.03.2007.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал на несостоятельность ссылки ответчика на договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 14 от 16.10.2008 как определяющий условия новации, поскольку названный договор не содержит указаний ни на договор займа от 02.03.2007 N 2, ни на соглашение о прекращении обязательства новацией N 13 от 10.10.2008.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов необоснованными, сделанными без надлежащей оценки доказательств, представленных ответчиком в обоснование своих возражений по делу.
Согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Таким образом, существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано.
В силу ст. 431 ГК РФ, если буквальное значение слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, последующее поведение сторон.
В настоящем случае, в соглашении о прекращении обязательства новацией N 13 от 10.10.2008 стороны указали, что между ООО "РАО Универсал Сервис" и ОАО "Жилкредит" заключены договор займа N 2 от 02.03.2008 и договор простого товарищества N 13/2007 от 27.02.2007, на основании которых должником были получены денежные средства в сумме 1 500 000 руб. и распределяются площади в строящемся жилом доме по ул. Токарева в г. Туле, причем должнику распределяется 858,08 кв. м. общей площади и 73,09 кв. м. лоджий из расчета 15 квартир.
Заключая соглашение о новации, стороны договорились о замене долга должника перед кредитором, возникшего из договора займа N 2 от 02.03.2007, заключением между ними договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева.
При этом, новое обязательство должника заключается в замене его обязанности возвратить денежные средства в сумме 1 500 000 руб. обязательством перераспределить площади в строящемся доме с учетом полученных денежных средств и заключением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Заключением данного договора обязательства должника по договору займа N 2 от 02.03.2008 и договору простого товарищества N 13/2007 от 27.02.2007 прекращаются.
Из материалов дела следует, что 16.01.2008 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Тульская обл. г. Тула Зареченский район, ул. Токарева, с приложением N 1 о распределении площадей в этом жилом доме.
Делая вывод об отсутствии в соглашении о новации существенных условий новых обязательств сторон, суды первой и апелляционной инстанций по существу не дали надлежащей оценки как самому соглашению о новации, которое содержит изменение прав и обязанностей сторон по двум договорам (займа и простого товарищества), так и факту заключения договора участия в долевом строительстве дома.
Не получил обоснования вывод судов о необходимости согласования в соглашении о новации условий договора долевого участия в строительстве дома, недостаточности указания в соглашении о новации на последующее заключение договора содержащего новые измененные условия обязательств сторон, невозможность оценки двух договоров в совокупности.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая вывод о незаключенности соглашения о новации, исходил из того, что договор о долевом строительстве не имеет отношения к договорам названным в соглашении о новации. При этом производилось сравнение стоимостного соотношения площадей передаваемых ответчику во исполнение договора простого товарищества и договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Вместе с тем судом не было принято во внимание соотношение передаваемых ответчику по договорам площадям в построенном доме, а также тому факту, что в указанных сделках определялись отношения сторон в отношении площадей в одном и том же строящемся доме. В этой связи, без оценки названных обстоятельств в их совокупности, вывод судов о наличии правовых оснований для взыскания с ОАО "Жилкредит" в пользу ООО "РАО Универсал Сервис" задолженности по договору займа N 2 от 02.03.2008 и о незаключенности соглашения N 13 от 10.10.2008 являются необоснованными.
Таким образом, поскольку установление и оценка указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 3 ст. 288; ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 12 февраля 2010 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 года по делу N А68-10734/2009 отменить, передать дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 04.08.2010 ПО ДЕЛУ N А68-10734/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2010 г. по делу N А68-10734/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 02.08.2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04.08.2010 года.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Жилкредит" на решение Арбитражного суда Тульской области от 12 февраля 2010 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 года по делу N А68-10734/2009,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РАО Универсал Сервис" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании соглашения о прекращении обязательства новацией N 13 от 10.10.2008 совершенного между ООО "РАО Универсал Сервис" и ОАО "Жилкредит" незаключенным; взыскании с ОАО "Жилкредит" задолженности по договору займа от 02.03.2007 в сумме 1 500 000 руб. путем обращения взыскания на недвижимое имущество ОАО "Жилкредит", заложенное по договору ипотеки N 3 от 02.03.2007, а именно: на нежилые помещения II, с номерами на поэтажном плане здания N N 23 - 25, 28 - 33, общей площадью 124,6 кв. м, лит. А, 2-ой этаж, расположенные по адресу: г. Тула, Центральный р-н, ул. Дзержинского, д. 10.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 исковые требования ООО "РАО Универсал Сервис" удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 решение суда от 12.02.2010 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Жилкредит" просит отменить решение суда от 12.02.2010 и постановление суда апелляционной инстанции от 04.05.2010, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм процессуального и материального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, дело рассмотрено без его участия, в порядке предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Тульской области от 12.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 отменить, с направлением дела для нового рассмотрения в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлены следующие обстоятельства:
01.02.2007 между ООО "РАО Универсал Сервис" (займодавец) и ОАО "Жилкредит" (заемщик) был подписан договор займа N 2, в соответствии с которым займодавец обязался передать в собственность заемщика денежные средства в размере 1 800 000 руб., а ответчик возвратить истцу сумму займа в срок до 31.05.2007.
Согласно платежным поручениям N 97 от 02.03.2007 и N 168 от 13.04.2007 истец перечислил на счет ответчика денежные средства в сумме 1 500 000 руб.
02.03.2007 сторонами был заключен договор об ипотеке N 3, в соответствии с которым ответчик в обеспечение исполнения обязательств по договору займа N 2 от 02.03.2007 передал в залог, принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения II, с номерами на поэтажном плане здания N N 23 - 25, 28 - 33, общей площадью 124,6 кв. м, лит. А, 2-ой этаж, расположенные по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Дзержинского, д. 10.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 02.04.2007 произведена государственная регистрация вышеуказанного договора ипотеки и государственная регистрация ипотеки.
В срок до 31.05.2007 ответчиком обязательства по возврату суммы займа исполнены не были.
10.10.2008 истцом и ответчиком подписано соглашение N 13 о прекращении обязательства новацией, в соответствии с которым стороны договорились о замене (новации) долга ответчика перед истцом, возникшего из договора займа N 2 от 02.03.2007, заключением сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева.
Ссылаясь на то, что соглашение о прекращении обязательства новацией является незаключенным, поскольку не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве, ООО "РАО Универсал Сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования ООО "РАО Универсал Сервис", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, заключая соглашение о прекращении обязательства новацией, стороны не согласовали всех существенных условий, характерных для договора участия в долевом строительстве.
Тем самым суд счел данное соглашение незаключенным и взыскал с ОАО "Жилкредит" задолженность по договору займа N 2 от 02.03.2007.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал на несостоятельность ссылки ответчика на договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 14 от 16.10.2008 как определяющий условия новации, поскольку названный договор не содержит указаний ни на договор займа от 02.03.2007 N 2, ни на соглашение о прекращении обязательства новацией N 13 от 10.10.2008.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов необоснованными, сделанными без надлежащей оценки доказательств, представленных ответчиком в обоснование своих возражений по делу.
Согласно п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Таким образом, существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано.
В силу ст. 431 ГК РФ, если буквальное значение слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, последующее поведение сторон.
В настоящем случае, в соглашении о прекращении обязательства новацией N 13 от 10.10.2008 стороны указали, что между ООО "РАО Универсал Сервис" и ОАО "Жилкредит" заключены договор займа N 2 от 02.03.2008 и договор простого товарищества N 13/2007 от 27.02.2007, на основании которых должником были получены денежные средства в сумме 1 500 000 руб. и распределяются площади в строящемся жилом доме по ул. Токарева в г. Туле, причем должнику распределяется 858,08 кв. м. общей площади и 73,09 кв. м. лоджий из расчета 15 квартир.
Заключая соглашение о новации, стороны договорились о замене долга должника перед кредитором, возникшего из договора займа N 2 от 02.03.2007, заключением между ними договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Токарева.
При этом, новое обязательство должника заключается в замене его обязанности возвратить денежные средства в сумме 1 500 000 руб. обязательством перераспределить площади в строящемся доме с учетом полученных денежных средств и заключением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Заключением данного договора обязательства должника по договору займа N 2 от 02.03.2008 и договору простого товарищества N 13/2007 от 27.02.2007 прекращаются.
Из материалов дела следует, что 16.01.2008 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Тульская обл. г. Тула Зареченский район, ул. Токарева, с приложением N 1 о распределении площадей в этом жилом доме.
Делая вывод об отсутствии в соглашении о новации существенных условий новых обязательств сторон, суды первой и апелляционной инстанций по существу не дали надлежащей оценки как самому соглашению о новации, которое содержит изменение прав и обязанностей сторон по двум договорам (займа и простого товарищества), так и факту заключения договора участия в долевом строительстве дома.
Не получил обоснования вывод судов о необходимости согласования в соглашении о новации условий договора долевого участия в строительстве дома, недостаточности указания в соглашении о новации на последующее заключение договора содержащего новые измененные условия обязательств сторон, невозможность оценки двух договоров в совокупности.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая вывод о незаключенности соглашения о новации, исходил из того, что договор о долевом строительстве не имеет отношения к договорам названным в соглашении о новации. При этом производилось сравнение стоимостного соотношения площадей передаваемых ответчику во исполнение договора простого товарищества и договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Вместе с тем судом не было принято во внимание соотношение передаваемых ответчику по договорам площадям в построенном доме, а также тому факту, что в указанных сделках определялись отношения сторон в отношении площадей в одном и том же строящемся доме. В этой связи, без оценки названных обстоятельств в их совокупности, вывод судов о наличии правовых оснований для взыскания с ОАО "Жилкредит" в пользу ООО "РАО Универсал Сервис" задолженности по договору займа N 2 от 02.03.2008 и о незаключенности соглашения N 13 от 10.10.2008 являются необоснованными.
Таким образом, поскольку установление и оценка указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 3 ст. 288; ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 12 февраля 2010 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 года по делу N А68-10734/2009 отменить, передать дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)