Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
Председательствующего Шукшиной В.С.,
судей Лукьяненко М.Ф., Орловой Н.В.,
с участием представителей сторон
от истца: не явились
от ответчика: не явились
от третьих лиц: не явились,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009, резолютивная часть которого объявлена 10.06.2009 (судьи В.В. Кресс, И.Н. Мухина, И.И. Терехина) по делу N А45-14580/2008 по иску ООО "ДОСТ-Н" г. Новосибирска к ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом" г. Новосибирска об обязании ответчика передать истцу учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирные жилые дома и подписать акты приема-передачи управления домами,
общество с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "СПАС-Дом" (далее Управляющая компания) об обязании ответчика передать истцу учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирные жилые дома и подписать акты приема-передачи управления домами, расположенных в г. Новосибирске на улицах Романова, 26; Советская, 20 и 26; Потанинская, 1; Трудовая, 15; Гоголя, 21.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 46, 47, 48, 161, 162 Жилищного кодекса РФ; письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом", пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; пункты 1.1, 3.1.2, 3.1.4, 3.2 Регламента передачи управления многоквартирными домами, утвержденного Приказом первого заместителя мэра г. Новосибирска от 25.09.2006 N 21-од.
Определением от 10.09.2008 по заявлению истца арбитражный суд в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъединил исковые требования, выделил их в отдельное производство и в рамках настоящего дела рассматривал ходатайство истца об уточнении исковых требований, в которых истец просил обязать ответчика передать истцу управление жилым домом по улице Потанинская N 1 г. Новосибирска путем подписания акта передачи управления этим домом и обязать ответчика подписать акт состояния общего имущества в многоквартирном доме N 1 по ул. Потанинская с приложением к нему следующих документов:
- - документов технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в т.ч. технический паспорт;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;
- - актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- - копий кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектной документации или ее копию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома;
- - учетно-регистрационных документов, в т.ч. поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;
- - актов разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между предприятием (абонентом) и предприятиями электрических сетей ЗАО "Региональные электрические сети" или станциями ОАО "Новосибирскэнерго", "Новосибирскоблэнерго" и др.;
- - однолинейной схемы электроснабжения объектов Абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера эл. счетчиков, коэффициенты трансформаторного тока и трансформаторов напряжения), а также всех потребителей (субабонентов), подключенным к сетям Абонента;
- - актов допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданных МТУ Ростехнадзора по СФО.
Отзывом на уточненные исковые требования ответчик указывал на необоснованность и недоказанность требований истца и в иске просил отказать.
Ответчик считал неправомерными требования истца об истребовании технической документации на многоквартирный жилой дом N 1 по ул. Потанинская г. Новосибирска, указывал, что названная документация принадлежит собственникам жилых помещений и истец не доказал наличие у него полномочий по истребованию имущества собственников.
Считал недоказанными утверждения истца о том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме N 1 по ул. Потанинская отказались от услуг УК "СПАС-Дом" и свидетельством тому является факт оплаты услуг собственниками жилых помещений его управляющей компании. Кроме того, считал, что для расторжения в одностороннем порядке договора с управляющей компанией в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ, истец должен был доказать невыполнение управляющей компанией условий ранее заключенного договора управления многоквартирным жилым домом.
Сообщал, что, несмотря на то, что истец представил ненадлежащим образом заверенную копию договора от 09.09.2008 на управление спорным жилым домом, он до сих пор не приступил к управлению этим домом, что противоречит положениям пункта 7 статьи 162 ЖК РФ.
Считал не конкретными требования истца в отношении документов, об истребовании которых у ответчика он заявил, и полагал, что истец перечислил родовые понятия документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Оспаривал и правомерность требований истца о подписании акта передачи управления домами, полагал, что законодательством составление такого акта не предусмотрено и нормативные акты, на которые истец ссылался в обоснование заявленных требований, вопросы передачи домов в управление от одной коммерческой организации к другой, не регулируют.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009, резолютивная часть которого объявлена 28.01.2009 (судья Е.Ю. Рябцева, арбитражные заседатели В.А. Розовский, Н.А. Чернова), отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований по причине того, что фактически истцом заявлены новые требования и рассмотрены первоначально заявленные требования. В удовлетворении иска отказано за недоказанностью и необоснованностью.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 решение первой инстанции арбитражного суда отменено и исковые требования удовлетворены. Апелляционный суд посчитал не правильными выводы арбитражного суда о том, что истцом были заявлены новые требования, рассмотрел заявленные требования с учетом их уточнения, иск удовлетворил, обязав ответчика передать истцу управление многоквартирным жилым домом N 1 по ул. Потанинская путем подписания акта передачи управления домом, а также обязал ответчика передать истцу документацию, перечисленную в заявлении об уточнении исковых требований.
В настоящей кассационной жалобе ответчик оспаривает законность постановления арбитражного апелляционного суда, предлагает судебный акт отменить и оставить в силе решение первой инстанции арбитражного суда.
Ответчик оспаривает судебный акт в части, касающейся применения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и полагает, что арбитражный суд первой инстанции правомерно указал на предъявление истцом заявлением об уточнении требований фактически новых требований.
Считает, что при рассмотрении данного дела апелляционный суд применил пункты 2, 3 статьи 161 ЖК РФ, которые применению не подлежали, поскольку в данном случае способ управления многоквартирным жилым домом не изменялся и фактические обстоятельства дела эти выводы апелляционного суда не подтверждают. Кроме того, указывает, что истец в обоснование заявленных требований о прекращении договора управления с прежней управляющей компанией ввиду изменения способа управления или невыполнения ответчиком условий такого договора не заявлял.
Также указывает, что при вынесении обжалуемого постановления апелляционным судом не учтено, что в установленный законом срок (п. 7 ст. 162 ЖК РФ) новая управляющая компания (ООО "ДОСТ-Н") к управлению жилым домом не приступила и фактическое управление жилым домом N 1 по ул. Потанинская осуществляла УК "СПАС-Дом", что, считает ответчик, подтверждает его доводы о том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме от услуг прежней управляющей компании не отказались, поскольку оплачивали оказанные им по управлению домом услуги.
Также оспаривает правомерность выводов апелляционного суда в отношении срока действия договоров на управление многоквартирным домом N 1 по ул. Потанинская, заключенных с жильцами этого дома и в которых начало действия договоров указан с 01.01.2008. Поскольку истец к исполнению данных договоров не приступил, то действие данных сделок закончилось 01.01.2009 и договоры прекратились, следовательно, в июне 2009 г. у апелляционного суда не имелось оснований обязывать ответчика передать управление спорным жилым домом ответчику.
Принятием решения о передаче управления жилым домом истцу, а также документов для управления этим домом, апелляционный суд, по мнению заявителя, нарушил принцип исполнимости решения суда, поскольку жилищное законодательство не предусматривает передачу управления многоквартирным домом от одной управляющей организации к другой. В связи с этим считает, что из постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда невозможно определить, какие именно действия ответчик должен совершить при передаче управления жилым домом и какие конкретно документы должен передать истцу, поскольку ответчик не располагает в полном объеме названной в судебном акте документацией.
В отзыве на кассационную жалобу истец просил оставить без изменения постановление апелляционного суда, обжалуемый ответчиком судебный акт считал основанным на полном исследовании всех обстоятельств по делу и правильном применении норм материального права. В удовлетворении жалобы предлагал отказать.
Законность постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 судом кассационной инстанции не установлены, поскольку выводы апелляционного суда о правомерности исковых требований правильны и надлежащим образом мотивированы.
Доводы кассатора о нарушении апелляционным судом правил статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции считает ошибочными.
Как в первоначально заявленных требованиях, так и после их уточнения, истцом заявлялось об обязании ответчика передать управление многоквартирным жилым домом посредством составления акта передачи управления и необходимой для управления документации. Уточняя исковые требования, истец указал конкретный список документов, которые прежней управляющей должны были в ходе управления многоквартирным домом составляться. Новых требований истец не заявлял.
После уточнения исковых требований истец ссылался на следующее.
Закрытое акционерное общество Управляющая компания "СПАС-Дом" до 11.11.2007 осуществляла управление многоквартирным жилым домом N 1 по улице Потанинская города Новосибирска.
По инициативе собственников помещений в жилом доме N 1 по ул. Потанинская проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ), на котором большинством голосов приняты решения о расторжении договора с УК "СПАС-Дом" и выборе в качестве управляющей компании ООО "ДОСТ-Н" (общество с ограниченной ответственностью " Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск"). С собственниками многоквартирного жилого дома N 1 по ул. Потанинская г. Новосибирска вновь избранной управляющей компанией заключены договоры управления многоквартирным домом, срок действия которых определялся с 01.01.2008.
27.11.2007 вновь избранная управляющая компания "ДОСТ-Н" письмом N 754 направила уведомление Главе администрации Центрального района г. Новосибирска, начальнику Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска и генеральному директору ЗАО УК "СПАС-Дом" о смене по инициативе жильцов дома N 1 по ул. Потанинская г. Новосибирска управляющей компании на ООО "ДОСТ-Н", направила протокол подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления названным многоквартирным жилым домом и предлагала передать вновь назначенной управляющей компании управление данным жилым домом и передать всю документацию, необходимую для управления домом.
Поскольку ответчик от исполнения передачи управления многоквартирным жилым жомом и соответствующей документации уклонился, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку вновь избранная управляющая компания не приступила в течение месяца к управлению спорным жилым домом и управление жилым домом продолжала осуществлять прежняя управляющая компания, то срок действия заключенных истцом с жильцами дома N 1 по ул. Потанинская договоров истек 01.01.2009 и поскольку договоры реально не исполнялись, то оснований считать, что срок действия представленных истцом договоров продлился, не имеется.
Кроме того, суд первой инстанции посчитал недоказанным и то обстоятельство, что перечень документации, на передаче которой настаивает истец, находится у ответчика и Жилищный кодекс РФ не регламентирует процесс передачи технической документации управляющей компанией.
Апелляционный суд не согласился с выводами первой инстанции арбитражного суда, посчитал их не основанными на правильном применении норм материального права и представленных доказательствах.
В частности, апелляционный суд указал, что в соответствии с положениями статей 161 и 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом передачу управления предпринимателю или любому юридическому лицу независимо от организационно-правовой формы на основания решения собственников помещений. Т.е. законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом, а также предоставил право в любой момент расторгнуть договор управления с предыдущей управляющей организацией, если сочтут, что избранный ранее ими способ управления недостаточно эффективен.
Выводы апелляционного суда по этому вопросу суд кассационной инстанции считает правильными.
Истец представил арбитражному суду протокол подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления названным многоквартирным жилым домом от 11.11.2007, в котором собственники жилого дома по ул. Потанинская, 1 большинством голосов проголосовали за смену прежней управляющей компании на вновь избранную. Наличие такого решения свидетельствует о неэффективности способа управления многоквартирным жилым домом прежней управляющей компанией.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, у собственников помещений в таком доме обязанность расторгнуть договор с прежней управляющей компанией появляется после того, когда общим собранием собственников принято решение о смене управляющей компании.
Такое толкование закона, когда при выборе новой управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме каждый собственник должен расторгнуть договор с прежней управляющей компанией, на чем настаивает ответчик по данному делу, привело бы к тому, что у собственников помещений отсутствовала бы возможность реализации пункта 3 статьи 161 ЖК РФ, в соответствии с которой способ управления может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений, а также к тому, что длительное время многоквартирный дом не имел бы управляющей организации.
Односторонний отказ от договоров управления многоквартирным домом допускается и гражданским законодательством.
По своей правовой природе такой договор относится к договорам возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 782 названного Кодекса предусмотрено, что заказчик, которого в спорных правоотношениях представляют собственники помещений многоквартирного дома, вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. По смыслу данной нормы права причина отказа не имеет значения.
Таким образом, собственники многоквартирного дома, приняв заочное решение о расторжении договора с ЗАО УК "СПАС-Дом" и смене управляющей компании на ООО "ДОСТ-Н", отказались от исполнения договоров, заключенных с прежней управляющей компанией, в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству.
Факт того, что собственники спорного жилого дома оплачивали услуги прежней управляющей компании, не подтверждает доводы ответчика о том, что собственники жилого дома N 1 по ул. Потанинская не отказывались от услуг прежней управляющей компании, а является свидетельством того, что в ходе возникшего между управляющими компаниями спора по поводу управления жилым домом собственники помещений, принявшие решение о смене управляющей компании, надлежащим образом оплачивали услуги той управляющей компании, которая фактически оказывала услуги по управлению многоквартирным домом. Также факт оплаты собственниками помещений услуг ответчика не является свидетельством того, что правоотношения сторон с вновь избранной управляющей компанией не состоялись, на что ссылается ответчик в кассационной жалобе, поскольку, именно уклонение прежней управляющей компании от передачи управления жилым домом и необходимых для этого управления документов способствовало возникновению спорной ситуации, когда собственники помещений приняли решение о смене управляющей компании, а последняя уклоняется от обязанности, установленной пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ и не передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей компании.
Нельзя признать правильными и доводы кассатора о нарушении апелляционным судом принципа исполнимости судебного решения, поскольку обязанность прежней управляющей компании при прекращении договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы закреплена в пункте 10 статьи 162 ЖК РФ. Что касается перечня таких документов, то апелляционный суд правомерно руководствовался при этом Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в пунктах 24, 26 которых содержатся сведения о составе и состоянии общего имущества, которые отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Суд кассационной инстанции не может признать обоснованными и мотивированными утверждения ответчика, что при исполнении постановления апелляционного суда у ответчика могут возникнуть определенные трудности, поскольку не все перечисленные в данном судебном решении документы у ответчика имеются.
Управляя многоквартирным жилым домом N 1 по ул. Потанинская, прежняя управляющая компания должна была вести соответствующую названным Правилам документацию и, следовательно, при смене управляющей компании - эта документация должна быть передана вновь избранной управляющей компании.
По общим правилам гражданского законодательства, а также обычаям делового оборота при любой передаче, в т.ч. управления многоквартирным жилым домом и документации, касающейся такого управления, стороны должны составлять акты приема-передачи, в которых отражаются все сведения об имуществе или документах, которые передаются одной стороной другой.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд принял правильное и мотивированное постановление о правомерности исковых требований и у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены либо изменения данного судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 по делу А45-14580/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 15.09.2009 N Ф04-5030/2009(13101-А45-8) ПО ДЕЛУ N А45-14580/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2009 г. N Ф04-5030/2009(13101-А45-8)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
Председательствующего Шукшиной В.С.,
судей Лукьяненко М.Ф., Орловой Н.В.,
с участием представителей сторон
от истца: не явились
от ответчика: не явились
от третьих лиц: не явились,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом" на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009, резолютивная часть которого объявлена 10.06.2009 (судьи В.В. Кресс, И.Н. Мухина, И.И. Терехина) по делу N А45-14580/2008 по иску ООО "ДОСТ-Н" г. Новосибирска к ЗАО Управляющая компания "СПАС-Дом" г. Новосибирска об обязании ответчика передать истцу учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирные жилые дома и подписать акты приема-передачи управления домами,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ДОСТ-Н" (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу Управляющая компания "СПАС-Дом" (далее Управляющая компания) об обязании ответчика передать истцу учетную, управленческую и техническую документацию на многоквартирные жилые дома и подписать акты приема-передачи управления домами, расположенных в г. Новосибирске на улицах Романова, 26; Советская, 20 и 26; Потанинская, 1; Трудовая, 15; Гоголя, 21.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 46, 47, 48, 161, 162 Жилищного кодекса РФ; письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом", пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; пункты 1.1, 3.1.2, 3.1.4, 3.2 Регламента передачи управления многоквартирными домами, утвержденного Приказом первого заместителя мэра г. Новосибирска от 25.09.2006 N 21-од.
Определением от 10.09.2008 по заявлению истца арбитражный суд в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разъединил исковые требования, выделил их в отдельное производство и в рамках настоящего дела рассматривал ходатайство истца об уточнении исковых требований, в которых истец просил обязать ответчика передать истцу управление жилым домом по улице Потанинская N 1 г. Новосибирска путем подписания акта передачи управления этим домом и обязать ответчика подписать акт состояния общего имущества в многоквартирном доме N 1 по ул. Потанинская с приложением к нему следующих документов:
- - документов технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в т.ч. технический паспорт;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;
- - актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- - копий кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - проектной документации или ее копию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома;
- - учетно-регистрационных документов, в т.ч. поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;
- - актов разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между предприятием (абонентом) и предприятиями электрических сетей ЗАО "Региональные электрические сети" или станциями ОАО "Новосибирскэнерго", "Новосибирскоблэнерго" и др.;
- - однолинейной схемы электроснабжения объектов Абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера эл. счетчиков, коэффициенты трансформаторного тока и трансформаторов напряжения), а также всех потребителей (субабонентов), подключенным к сетям Абонента;
- - актов допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданных МТУ Ростехнадзора по СФО.
Отзывом на уточненные исковые требования ответчик указывал на необоснованность и недоказанность требований истца и в иске просил отказать.
Ответчик считал неправомерными требования истца об истребовании технической документации на многоквартирный жилой дом N 1 по ул. Потанинская г. Новосибирска, указывал, что названная документация принадлежит собственникам жилых помещений и истец не доказал наличие у него полномочий по истребованию имущества собственников.
Считал недоказанными утверждения истца о том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме N 1 по ул. Потанинская отказались от услуг УК "СПАС-Дом" и свидетельством тому является факт оплаты услуг собственниками жилых помещений его управляющей компании. Кроме того, считал, что для расторжения в одностороннем порядке договора с управляющей компанией в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ, истец должен был доказать невыполнение управляющей компанией условий ранее заключенного договора управления многоквартирным жилым домом.
Сообщал, что, несмотря на то, что истец представил ненадлежащим образом заверенную копию договора от 09.09.2008 на управление спорным жилым домом, он до сих пор не приступил к управлению этим домом, что противоречит положениям пункта 7 статьи 162 ЖК РФ.
Считал не конкретными требования истца в отношении документов, об истребовании которых у ответчика он заявил, и полагал, что истец перечислил родовые понятия документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Оспаривал и правомерность требований истца о подписании акта передачи управления домами, полагал, что законодательством составление такого акта не предусмотрено и нормативные акты, на которые истец ссылался в обоснование заявленных требований, вопросы передачи домов в управление от одной коммерческой организации к другой, не регулируют.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.02.2009, резолютивная часть которого объявлена 28.01.2009 (судья Е.Ю. Рябцева, арбитражные заседатели В.А. Розовский, Н.А. Чернова), отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований по причине того, что фактически истцом заявлены новые требования и рассмотрены первоначально заявленные требования. В удовлетворении иска отказано за недоказанностью и необоснованностью.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 решение первой инстанции арбитражного суда отменено и исковые требования удовлетворены. Апелляционный суд посчитал не правильными выводы арбитражного суда о том, что истцом были заявлены новые требования, рассмотрел заявленные требования с учетом их уточнения, иск удовлетворил, обязав ответчика передать истцу управление многоквартирным жилым домом N 1 по ул. Потанинская путем подписания акта передачи управления домом, а также обязал ответчика передать истцу документацию, перечисленную в заявлении об уточнении исковых требований.
В настоящей кассационной жалобе ответчик оспаривает законность постановления арбитражного апелляционного суда, предлагает судебный акт отменить и оставить в силе решение первой инстанции арбитражного суда.
Ответчик оспаривает судебный акт в части, касающейся применения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и полагает, что арбитражный суд первой инстанции правомерно указал на предъявление истцом заявлением об уточнении требований фактически новых требований.
Считает, что при рассмотрении данного дела апелляционный суд применил пункты 2, 3 статьи 161 ЖК РФ, которые применению не подлежали, поскольку в данном случае способ управления многоквартирным жилым домом не изменялся и фактические обстоятельства дела эти выводы апелляционного суда не подтверждают. Кроме того, указывает, что истец в обоснование заявленных требований о прекращении договора управления с прежней управляющей компанией ввиду изменения способа управления или невыполнения ответчиком условий такого договора не заявлял.
Также указывает, что при вынесении обжалуемого постановления апелляционным судом не учтено, что в установленный законом срок (п. 7 ст. 162 ЖК РФ) новая управляющая компания (ООО "ДОСТ-Н") к управлению жилым домом не приступила и фактическое управление жилым домом N 1 по ул. Потанинская осуществляла УК "СПАС-Дом", что, считает ответчик, подтверждает его доводы о том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме от услуг прежней управляющей компании не отказались, поскольку оплачивали оказанные им по управлению домом услуги.
Также оспаривает правомерность выводов апелляционного суда в отношении срока действия договоров на управление многоквартирным домом N 1 по ул. Потанинская, заключенных с жильцами этого дома и в которых начало действия договоров указан с 01.01.2008. Поскольку истец к исполнению данных договоров не приступил, то действие данных сделок закончилось 01.01.2009 и договоры прекратились, следовательно, в июне 2009 г. у апелляционного суда не имелось оснований обязывать ответчика передать управление спорным жилым домом ответчику.
Принятием решения о передаче управления жилым домом истцу, а также документов для управления этим домом, апелляционный суд, по мнению заявителя, нарушил принцип исполнимости решения суда, поскольку жилищное законодательство не предусматривает передачу управления многоквартирным домом от одной управляющей организации к другой. В связи с этим считает, что из постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда невозможно определить, какие именно действия ответчик должен совершить при передаче управления жилым домом и какие конкретно документы должен передать истцу, поскольку ответчик не располагает в полном объеме названной в судебном акте документацией.
В отзыве на кассационную жалобу истец просил оставить без изменения постановление апелляционного суда, обжалуемый ответчиком судебный акт считал основанным на полном исследовании всех обстоятельств по делу и правильном применении норм материального права. В удовлетворении жалобы предлагал отказать.
Законность постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 судом кассационной инстанции не установлены, поскольку выводы апелляционного суда о правомерности исковых требований правильны и надлежащим образом мотивированы.
Доводы кассатора о нарушении апелляционным судом правил статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции считает ошибочными.
Как в первоначально заявленных требованиях, так и после их уточнения, истцом заявлялось об обязании ответчика передать управление многоквартирным жилым домом посредством составления акта передачи управления и необходимой для управления документации. Уточняя исковые требования, истец указал конкретный список документов, которые прежней управляющей должны были в ходе управления многоквартирным домом составляться. Новых требований истец не заявлял.
После уточнения исковых требований истец ссылался на следующее.
Закрытое акционерное общество Управляющая компания "СПАС-Дом" до 11.11.2007 осуществляла управление многоквартирным жилым домом N 1 по улице Потанинская города Новосибирска.
По инициативе собственников помещений в жилом доме N 1 по ул. Потанинская проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ), на котором большинством голосов приняты решения о расторжении договора с УК "СПАС-Дом" и выборе в качестве управляющей компании ООО "ДОСТ-Н" (общество с ограниченной ответственностью " Дирекция Объединенных Строительных Трестов - Новосибирск"). С собственниками многоквартирного жилого дома N 1 по ул. Потанинская г. Новосибирска вновь избранной управляющей компанией заключены договоры управления многоквартирным домом, срок действия которых определялся с 01.01.2008.
27.11.2007 вновь избранная управляющая компания "ДОСТ-Н" письмом N 754 направила уведомление Главе администрации Центрального района г. Новосибирска, начальнику Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска и генеральному директору ЗАО УК "СПАС-Дом" о смене по инициативе жильцов дома N 1 по ул. Потанинская г. Новосибирска управляющей компании на ООО "ДОСТ-Н", направила протокол подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления названным многоквартирным жилым домом и предлагала передать вновь назначенной управляющей компании управление данным жилым домом и передать всю документацию, необходимую для управления домом.
Поскольку ответчик от исполнения передачи управления многоквартирным жилым жомом и соответствующей документации уклонился, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку вновь избранная управляющая компания не приступила в течение месяца к управлению спорным жилым домом и управление жилым домом продолжала осуществлять прежняя управляющая компания, то срок действия заключенных истцом с жильцами дома N 1 по ул. Потанинская договоров истек 01.01.2009 и поскольку договоры реально не исполнялись, то оснований считать, что срок действия представленных истцом договоров продлился, не имеется.
Кроме того, суд первой инстанции посчитал недоказанным и то обстоятельство, что перечень документации, на передаче которой настаивает истец, находится у ответчика и Жилищный кодекс РФ не регламентирует процесс передачи технической документации управляющей компанией.
Апелляционный суд не согласился с выводами первой инстанции арбитражного суда, посчитал их не основанными на правильном применении норм материального права и представленных доказательствах.
В частности, апелляционный суд указал, что в соответствии с положениями статей 161 и 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе выбрать в качестве способа управления многоквартирным домом передачу управления предпринимателю или любому юридическому лицу независимо от организационно-правовой формы на основания решения собственников помещений. Т.е. законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом, а также предоставил право в любой момент расторгнуть договор управления с предыдущей управляющей организацией, если сочтут, что избранный ранее ими способ управления недостаточно эффективен.
Выводы апелляционного суда по этому вопросу суд кассационной инстанции считает правильными.
Истец представил арбитражному суду протокол подведения итогов заочного голосования по выбору способа управления названным многоквартирным жилым домом от 11.11.2007, в котором собственники жилого дома по ул. Потанинская, 1 большинством голосов проголосовали за смену прежней управляющей компании на вновь избранную. Наличие такого решения свидетельствует о неэффективности способа управления многоквартирным жилым домом прежней управляющей компанией.
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, у собственников помещений в таком доме обязанность расторгнуть договор с прежней управляющей компанией появляется после того, когда общим собранием собственников принято решение о смене управляющей компании.
Такое толкование закона, когда при выборе новой управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме каждый собственник должен расторгнуть договор с прежней управляющей компанией, на чем настаивает ответчик по данному делу, привело бы к тому, что у собственников помещений отсутствовала бы возможность реализации пункта 3 статьи 161 ЖК РФ, в соответствии с которой способ управления может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений, а также к тому, что длительное время многоквартирный дом не имел бы управляющей организации.
Односторонний отказ от договоров управления многоквартирным домом допускается и гражданским законодательством.
По своей правовой природе такой договор относится к договорам возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 782 названного Кодекса предусмотрено, что заказчик, которого в спорных правоотношениях представляют собственники помещений многоквартирного дома, вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. По смыслу данной нормы права причина отказа не имеет значения.
Таким образом, собственники многоквартирного дома, приняв заочное решение о расторжении договора с ЗАО УК "СПАС-Дом" и смене управляющей компании на ООО "ДОСТ-Н", отказались от исполнения договоров, заключенных с прежней управляющей компанией, в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству.
Факт того, что собственники спорного жилого дома оплачивали услуги прежней управляющей компании, не подтверждает доводы ответчика о том, что собственники жилого дома N 1 по ул. Потанинская не отказывались от услуг прежней управляющей компании, а является свидетельством того, что в ходе возникшего между управляющими компаниями спора по поводу управления жилым домом собственники помещений, принявшие решение о смене управляющей компании, надлежащим образом оплачивали услуги той управляющей компании, которая фактически оказывала услуги по управлению многоквартирным домом. Также факт оплаты собственниками помещений услуг ответчика не является свидетельством того, что правоотношения сторон с вновь избранной управляющей компанией не состоялись, на что ссылается ответчик в кассационной жалобе, поскольку, именно уклонение прежней управляющей компании от передачи управления жилым домом и необходимых для этого управления документов способствовало возникновению спорной ситуации, когда собственники помещений приняли решение о смене управляющей компании, а последняя уклоняется от обязанности, установленной пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ и не передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей компании.
Нельзя признать правильными и доводы кассатора о нарушении апелляционным судом принципа исполнимости судебного решения, поскольку обязанность прежней управляющей компании при прекращении договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы закреплена в пункте 10 статьи 162 ЖК РФ. Что касается перечня таких документов, то апелляционный суд правомерно руководствовался при этом Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в пунктах 24, 26 которых содержатся сведения о составе и состоянии общего имущества, которые отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Суд кассационной инстанции не может признать обоснованными и мотивированными утверждения ответчика, что при исполнении постановления апелляционного суда у ответчика могут возникнуть определенные трудности, поскольку не все перечисленные в данном судебном решении документы у ответчика имеются.
Управляя многоквартирным жилым домом N 1 по ул. Потанинская, прежняя управляющая компания должна была вести соответствующую названным Правилам документацию и, следовательно, при смене управляющей компании - эта документация должна быть передана вновь избранной управляющей компании.
По общим правилам гражданского законодательства, а также обычаям делового оборота при любой передаче, в т.ч. управления многоквартирным жилым домом и документации, касающейся такого управления, стороны должны составлять акты приема-передачи, в которых отражаются все сведения об имуществе или документах, которые передаются одной стороной другой.
Таким образом, арбитражный апелляционный суд принял правильное и мотивированное постановление о правомерности исковых требований и у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены либо изменения данного судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 по делу А45-14580/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.С.ШУКШИНА
Судьи
М.Ф.ЛУКЬЯНЕНКО
Н.В.ОРЛОВА
В.С.ШУКШИНА
Судьи
М.Ф.ЛУКЬЯНЕНКО
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)