Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
1 инстанция: Судья Васильев А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
и судей Сорокиной Л.Н., Лукашенко Н.И.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.
дело по кассационным жалобам К., ЗАО "ИК "Траст", ЗАО "ГК "Дружба" на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 17 декабря 2010 года по иску К. к ЗАО "Инвестиционная компания "Траст" (ЗАО ИК "Дружба") о возмещении ущерба, и по встречному иску ЗАО "Инвестиционная компания "Траст" к К. о взыскании задолженности и неустойки по договору, которым постановлено:
Исковые требования К. удовлетворить частично.
- Обязать Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "ТРАСТ" возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва;
- Обязать Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "ТРАСТ" произвести штукатурные работы по внутреннему периметру в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва;
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежные средства в размере 657 757 рублей 90 копеек;
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежные средства в размере 800 000 рублей 00 копеек в качестве неустойки за нарушение сроков по передаче квартиры истцу.
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежные средства в размере 10 000 рублей 00 копеек в качестве компенсации морального вреда;
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу бюджета города Москвы штраф в размере 733 878 рублей 00 копеек.
В остальной части требований отказать.
Встречные исковые требования Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" удовлетворить частично.
Взыскать с К., --- г. р., уроженки г. --- --- в пользу Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" денежную сумму в размере 101 327 рублей 40 копеек.
В остальной части исковых требований отказать,
К. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" (с 24.08.2010 г. ЗАО "ТРАСТ") о нарушении прав потребителей, возмещении ущерба и просила обязать ответчика возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома --- корп. --- по --- г. Москвы; обязать произвести штукатурные работы по внутреннему периметру квартиры N ---, дома --- корп. --- по --- г. Москвы; взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 657 757,90 рублей; взыскать 300 000 рублей в качестве компенсации морального вреда; взыскать денежные средства в размере 72 370 385,28 рублей, как неустойку за нарушение сроков по передаче квартиры.
В ходе судебного разбирательства ЗАО "Инвестиционная "Компания "ТРАСТ" (до 24.08.2010 г. ЗАО "---") предъявило встречные исковые требования и просило суд взыскать в свою пользу с К. сумму задолженности по обязательству, предусмотренному п. 3.5. договора в размере 51 192, 60 рубля; по обязательству, предусмотренному п. 3.6 договора в размере 50 134,80 рубля; договорную неустойку в размере 100 000 рублей, а всего 201 327,40 рублей.
Представители К. по доверенности Т. и М. в судебном заседании исковые требования поддержали, встречные исковые требования признали частично.
Представитель ответчика ЗАО ИК "ТРАСТ" по доверенности Б.И. в судебном заседании первоначальный иск не признала, на удовлетворении встречных исковых требованиях настаивала.
Представитель третьего лица ЗАО ГК "Дружба" в судебное заседание не явился, в суд представил письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства, полагая иск К. не подлежащим удовлетворению, и поддержав встречные исковые требования.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, его обжалуют в кассационном порядке К., ЗАО "ИК "Траст", ЗАО "ГК "Дружба".
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей К. по доверенности Т. и М., представителя ЗАО ИК "ТРАСТ" по доверенности Б.И., представителя ЗАО ГК "Дружба" по доверенности Т.А., обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
При разрешении данного спора судом установлено, что 12 февраля 2008 г. К. в целях приобретения жилого помещения для личных нужд заключила Договор N --- с ЗАО "Инвестиционная Компания "Дружба" (с 24.09.2010 г. ЗАО "Инвестиционная Компания "ТРАСТ") об инвестировании строительства жилого дома по адресу: --- (строительный адрес) в виде квартиры N --- (строительный номер), расположенной на --- этаже в секции ---. Истицей в полном объеме и в установленные Договором сроки были внесены целевые денежные средства (инвестиции). Данного обстоятельства в ходе судебного разбирательства представитель ответчика не отрицала и не оспаривала.
В соответствии с п. п. 5.5 Договора подлежащая передаче истице квартира предполагает наличие перегородок, ограничивающих санузлы и кухню, а также выполнение штукатурных работ по периметру квартиры.
Между тем, из Акта осмотра квартиры N --- (строительный N ---) по адресу: ---, подписанного истицей, ЗАО "Группа Компаний "Дружба", ЗАО "Фирма "---" и ЗАО "---", следует, что в указанном жилом помещении не выполнено оштукатуривание стен по периметру квартиры и отсутствует перегородка, ограничивающая кухню.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика не отрицал факт невыполнения предусмотренных Договором определенного вида работ.
Таким образом, установив факт неисполнения в полном объеме своих обязательств по Договору инвестирования N --- от 12 февраля 2008 г., суд пришел к правильному выводу об удовлетворении данных требований истицы и обязании ЗАО "Инвестиционная Компания "ТРАСТ" возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома --- корп. --- по --- г. Москвы, и произвести штукатурные работы по внутреннему периметру указанной квартиры.
В указанной части решение суда сторонами не обжаловано, и судебная коллегия считает его в этой части законным и обоснованным.
Поскольку судом установлено, что характер рассматриваемых правоотношений подпадает под регулирование норм Закона N 2300-1 от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", то в связи с нарушением ответчиком сроков исполнения обязательств, определенных Договором, суд, руководствуясь ст. 15 названного закона, правомерно взыскал в пользу истицы в качестве компенсации за причиненный моральный вред денежную сумму, определив ее размер в 10 000 рублей, с чем судебная коллегия соглашается и считает решение суда в данной части законным и обоснованным.
В остальной части решения с выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно п. п. 1.2 Договора инвестирования N --- от 12 февраля 2008 г. Компания (ответчик) взяла на себя обязательство по передаче Инвестору (истице) в качестве результата участия в инвестировании строительства жилого дома конкретной, индивидуально определенной квартиры после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. При этом указанная квартира должна быть общей площадью 59,47 кв. м.
Особыми условиями Договора, в частности п. п. 5.1 установлено, что фактическая (реально построенная) общая площадь квартиры определяется по внутреннему периметру ее наружной (-ых) и внутренних стен, включая площадь лоджии (-ий), балкона (-ов), определяемой без применения понижающих коэффициентов.
Согласно экспликации, выданной Территориальным бюро технической инвентаризации "---", фактическая общая площадь квартиры N --- дома --- корп. --- по ул. --- г. Москвы составляет 54,8 кв. м.
Взыскивая с ЗАО "ИК "Траст" в пользу истицы 657 757 руб. 90 коп. в качестве возврата за разницу в площади предоставленной квартиры, равной 4,67 кв. м, суд исходил из того, что, в силу п. 1.2 Договора инвестирования, К. была оплачена и должна была быть ей передана квартира, общей площадью 59,47 кв. м, без учета площади балконов, поскольку, по мнению суда, балкон в квартире относится к общему имуществу многоквартирного дома и право общей долевой собственности на него принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме. К данному выводу суд пришел на основании анализа норм Жилищного Кодекса РФ (ст. ст. 15, 36).
Однако, суд не учел при этом, что в данном случае рассматривается не жилищный спор. Характер возникших между сторонами правоотношений основан на заключенном между ними Договоре об инвестировании строительства жилого дома, пунктом 1.2. которого предусмотрена передача Инвестору квартиры общей площадью 59,47 кв. м, включая площадь лоджий, балконов, определяемую без применения понижающих коэффициентов. Следовательно, К. инвестировала строительство с целью получения квартиры указанной площадью вместе с балконом. Подписав 12.02.2008 г. инвестиционный Договор, истица тем самым выразила свое согласие со всеми определенными в нем условиями. Между тем, суд своим решением фактически изменил условия данного Договора, цену Договора в одностороннем порядке, нарушив положения ч. 2 ст. 1, ст. 421, 450 ГК РФ.
Определение площади жилого помещения содержится в п. 3 ст. 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", согласно которому площадь жилого помещения - состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, в том числе площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Указанное положение Закона суд не учел. Вместе с тем, на основании неправильного применения к данным правоотношениям ст. ст. 15, 36 ЖК РФ суд пришел к неверному выводу о том, что балкон в жилом помещении истицы относится к общему имуществу многоквартирного дома и право общей долевой собственности на него принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежных средств в размере 657 757 руб. 90 коп. не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, так как выводы суда в этой части противоречат фактическим обстоятельствам дела и не соответствуют требованиям закона, подлежащего применению в данном случае.
Как установлено судом первой инстанции, жилой дом по адресу: --- сдан в эксплуатацию 13 января 2010 года, в то время как пунктом 1.3. Договора от 12.02.2008 г. сторонами установлен срок окончания строительно-монтажных работ - 1-е полугодие 2008 года. Однако, до настоящего времени квартира истице не передана. На этом основании, и руководствуясь положениями ФЗ "О защите прав потребителей", суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ЗАО "ИК "Траст" в пользу истицы неустойки за 288 дней просрочки исполнения обязательства (с 13.01.2010 г. по день обращения с иском 28.10.2010 г.), определив ее размер с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 800 000 рублей.
Между тем, в заседании судебной коллегии стороны пояснили, что имеется решение суда от 30.09.2010 г. о передаче спорной квартиры истице и признании за ней права собственности на квартиру. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, разрешая данный спор, не проверил надлежащим образом факт и момент передачи квартиры К. с учетом наличия имевшегося в суде спора в отношении этой квартиры. Указанные обстоятельства, имеющие значение для определения количества дней просрочки исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры истице и установления вины ответчика в этом, не были исследованы судом и не нашли своей оценки в решении суда при расчете размера неустойки.
В связи с этим, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным решение суда в части взыскания с ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежных средств в размере 800 000 руб. в качестве неустойки за нарушение сроков передачи квартиры. В этой части решение суда также подлежит отмене как постановленное на основании исследования не всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения данного вопроса.
При рассмотрении встречного иска ЗАО "ИК "Траст", судом было установлено, что в соответствии с подпунктом 3.5 Договора Инвестор (К.) выразила согласие на выполнение в квартире за отдельную плату работ по остеклению лоджии (-ий) балкона (-ов), с оплатой Инвестором стоимости указанных работ в течение 10 (десяти) дней с момента получения от Компании письменного извещения. При этом в извещении указывается стоимость работ и банковские реквизиты для перечисления денежных сумм. Согласно расчетам, представленным ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" сметная стоимость работ по остеклению балкона в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва составила 51 192 рубля 60 копеек
В соответствии с подпунктом 3.6 Договора Инвестор (К.) выразила согласие на оплату дополнительных расходов по благоустройству придомовой территории, за установку площадок для сбора мусора, установку оборудования для детских площадок, с оплатой не превышающей 2% от размера инвестиций, вносимых Инвестором по Договору. Инвестор оплачивает дополнительные расходы в течение 10 (десяти) дней с момента получения от Компании письменного извещения. В извещении указывается сумма дополнительных расходов и банковские реквизиты для ее перечисления.
Согласно расчетам, представленным ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" сметная стоимость работ за благоустройство придомовой территории и установку железной двери в доме N --- корпус --- по --- в городе Москва составила 50 134 рубля 80 копеек.
До настоящего времени, обязательства по Договору в части оплаты работ по благоустройству придомовой территории, установке железной двери и остеклению балкона К. в добровольном порядке не выполнены.
Данные обстоятельства, а также размер стоимости указанных работ, со стороны К. не отрицались и не оспаривались, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для взыскания с К. в пользу ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" денежной суммы в размере 101 327 руб. 40 коп.
Удовлетворяя частично встречный иск, суд исходил из того, что требования ЗАО "ИК "Траст" в части взыскания с К. договорной неустойки за просрочку оплаты вышеуказанных сумм заявлены необоснованно, так как истцом не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, а также получение ответчиком К. извещения от Компании, содержащего обязательные, указанные в п. п. 3.5, 3.6 банковские реквизиты и размер подлежащей оплате денежной суммы.
С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии с п. п. 4.6 Договора в случае просрочки исполнения Инвестором своих обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.5 - 2.1.7, 3.5,3.6 или 5.2 Договора, Компания вправе потребовать от Инвестора уплаты неустойки в размере 1% (один процент) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения указанный обстоятельств.
В силу положений п. п. 7.6 Договора стороны установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.
Как следует из материалов дела, со стороны ЗАО "ИК "Траст" на имя К. неоднократно направлялись письма с требованием оплаты задолженности по Договору инвестирования (л.д. 44 - 52). Данные доказательства соблюдения ЗАО "ИК "Траст" досудебного порядка урегулирования спора не нашли своей оценки в решении суда. Также, судом оставлены без внимания и оценки копии уведомлений о вручении К. данных писем ЗАО "ИК "Траст".
Таким образом, решение суда первой инстанции судебная коллегия не может признать законным и обоснованным в части взыскания с ЗАО "ИК "Траст" в пользу К. денежных средств в размере 657 757 руб. 90 коп.; денежных средств в размере 800 000 руб. в качестве неустойки за нарушение сроков по передаче квартиры истцу, а соответственно и в части взыскания с ЗАО "ИК "Траст" в пользу бюджета города Москвы штрафа в размере 733 878 руб. Также, подлежит отмене решение суда в части частичного удовлетворения встречных исковых требований ЗАО "ИК "Траст" о взыскании с К. в пользу ЗАО "ИК "Траст" денежной суммы в размере 101 327 руб. 40 коп. и отмены в остальной части исковых требований.
В указанной части, которая по мнению судебной коллегии подлежит отмене, решение суда вынесено с нарушением требований ст. 196 ГПК РФ, без исследования, установления всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и правовой оценки доказательств в подтверждение данных обстоятельств.
Судебная коллегия лишена возможности вынести новое решение в отмененной части, поскольку отмеченные недостатки не могут быть устранены судом второй инстанции, учитывая необходимость исследования новых доказательств, отсутствие которых невозможно восполнить в заседании судебной коллегии. Данное решение подлежит частичной отмене с направлением дела в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда с учетом вышеизложенного.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, правильно определить характер возникших между сторонами правоотношений, а также закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, дать надлежащую правовую оценку доказательствам в подтверждение тех обстоятельств, на которые ссылаются стороны как на основание своих требований и возражений, и вынести решение по заявленным исковым требованиям в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2010 года оставить без изменения в части обязания Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва; в части обязания Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" произвести штукатурные работы по внутреннему периметру в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва; в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежных средств в размере 10 000 рублей 00 копеек в качестве компенсации морального вреда.
В остальной части решение суда отменить, а дело возвратить в тот же суд для нового рассмотрения в отмененной части решения в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.04.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9742
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2011 г. по делу N 33-9742
1 инстанция: Судья Васильев А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
и судей Сорокиной Л.Н., Лукашенко Н.И.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н.
дело по кассационным жалобам К., ЗАО "ИК "Траст", ЗАО "ГК "Дружба" на решение Кунцевского районного суда города Москвы от 17 декабря 2010 года по иску К. к ЗАО "Инвестиционная компания "Траст" (ЗАО ИК "Дружба") о возмещении ущерба, и по встречному иску ЗАО "Инвестиционная компания "Траст" к К. о взыскании задолженности и неустойки по договору, которым постановлено:
Исковые требования К. удовлетворить частично.
- Обязать Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "ТРАСТ" возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва;
- Обязать Закрытое акционерное общество "Инвестиционная компания "ТРАСТ" произвести штукатурные работы по внутреннему периметру в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва;
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежные средства в размере 657 757 рублей 90 копеек;
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежные средства в размере 800 000 рублей 00 копеек в качестве неустойки за нарушение сроков по передаче квартиры истцу.
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежные средства в размере 10 000 рублей 00 копеек в качестве компенсации морального вреда;
- Взыскать с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу бюджета города Москвы штраф в размере 733 878 рублей 00 копеек.
В остальной части требований отказать.
Встречные исковые требования Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" удовлетворить частично.
Взыскать с К., --- г. р., уроженки г. --- --- в пользу Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" денежную сумму в размере 101 327 рублей 40 копеек.
В остальной части исковых требований отказать,
установила:
К. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" (с 24.08.2010 г. ЗАО "ТРАСТ") о нарушении прав потребителей, возмещении ущерба и просила обязать ответчика возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома --- корп. --- по --- г. Москвы; обязать произвести штукатурные работы по внутреннему периметру квартиры N ---, дома --- корп. --- по --- г. Москвы; взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 657 757,90 рублей; взыскать 300 000 рублей в качестве компенсации морального вреда; взыскать денежные средства в размере 72 370 385,28 рублей, как неустойку за нарушение сроков по передаче квартиры.
В ходе судебного разбирательства ЗАО "Инвестиционная "Компания "ТРАСТ" (до 24.08.2010 г. ЗАО "---") предъявило встречные исковые требования и просило суд взыскать в свою пользу с К. сумму задолженности по обязательству, предусмотренному п. 3.5. договора в размере 51 192, 60 рубля; по обязательству, предусмотренному п. 3.6 договора в размере 50 134,80 рубля; договорную неустойку в размере 100 000 рублей, а всего 201 327,40 рублей.
Представители К. по доверенности Т. и М. в судебном заседании исковые требования поддержали, встречные исковые требования признали частично.
Представитель ответчика ЗАО ИК "ТРАСТ" по доверенности Б.И. в судебном заседании первоначальный иск не признала, на удовлетворении встречных исковых требованиях настаивала.
Представитель третьего лица ЗАО ГК "Дружба" в судебное заседание не явился, в суд представил письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства, полагая иск К. не подлежащим удовлетворению, и поддержав встречные исковые требования.
Суд постановил по делу вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, его обжалуют в кассационном порядке К., ЗАО "ИК "Траст", ЗАО "ГК "Дружба".
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей К. по доверенности Т. и М., представителя ЗАО ИК "ТРАСТ" по доверенности Б.И., представителя ЗАО ГК "Дружба" по доверенности Т.А., обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
При разрешении данного спора судом установлено, что 12 февраля 2008 г. К. в целях приобретения жилого помещения для личных нужд заключила Договор N --- с ЗАО "Инвестиционная Компания "Дружба" (с 24.09.2010 г. ЗАО "Инвестиционная Компания "ТРАСТ") об инвестировании строительства жилого дома по адресу: --- (строительный адрес) в виде квартиры N --- (строительный номер), расположенной на --- этаже в секции ---. Истицей в полном объеме и в установленные Договором сроки были внесены целевые денежные средства (инвестиции). Данного обстоятельства в ходе судебного разбирательства представитель ответчика не отрицала и не оспаривала.
В соответствии с п. п. 5.5 Договора подлежащая передаче истице квартира предполагает наличие перегородок, ограничивающих санузлы и кухню, а также выполнение штукатурных работ по периметру квартиры.
Между тем, из Акта осмотра квартиры N --- (строительный N ---) по адресу: ---, подписанного истицей, ЗАО "Группа Компаний "Дружба", ЗАО "Фирма "---" и ЗАО "---", следует, что в указанном жилом помещении не выполнено оштукатуривание стен по периметру квартиры и отсутствует перегородка, ограничивающая кухню.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика не отрицал факт невыполнения предусмотренных Договором определенного вида работ.
Таким образом, установив факт неисполнения в полном объеме своих обязательств по Договору инвестирования N --- от 12 февраля 2008 г., суд пришел к правильному выводу об удовлетворении данных требований истицы и обязании ЗАО "Инвестиционная Компания "ТРАСТ" возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома --- корп. --- по --- г. Москвы, и произвести штукатурные работы по внутреннему периметру указанной квартиры.
В указанной части решение суда сторонами не обжаловано, и судебная коллегия считает его в этой части законным и обоснованным.
Поскольку судом установлено, что характер рассматриваемых правоотношений подпадает под регулирование норм Закона N 2300-1 от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", то в связи с нарушением ответчиком сроков исполнения обязательств, определенных Договором, суд, руководствуясь ст. 15 названного закона, правомерно взыскал в пользу истицы в качестве компенсации за причиненный моральный вред денежную сумму, определив ее размер в 10 000 рублей, с чем судебная коллегия соглашается и считает решение суда в данной части законным и обоснованным.
В остальной части решения с выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно п. п. 1.2 Договора инвестирования N --- от 12 февраля 2008 г. Компания (ответчик) взяла на себя обязательство по передаче Инвестору (истице) в качестве результата участия в инвестировании строительства жилого дома конкретной, индивидуально определенной квартиры после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. При этом указанная квартира должна быть общей площадью 59,47 кв. м.
Особыми условиями Договора, в частности п. п. 5.1 установлено, что фактическая (реально построенная) общая площадь квартиры определяется по внутреннему периметру ее наружной (-ых) и внутренних стен, включая площадь лоджии (-ий), балкона (-ов), определяемой без применения понижающих коэффициентов.
Согласно экспликации, выданной Территориальным бюро технической инвентаризации "---", фактическая общая площадь квартиры N --- дома --- корп. --- по ул. --- г. Москвы составляет 54,8 кв. м.
Взыскивая с ЗАО "ИК "Траст" в пользу истицы 657 757 руб. 90 коп. в качестве возврата за разницу в площади предоставленной квартиры, равной 4,67 кв. м, суд исходил из того, что, в силу п. 1.2 Договора инвестирования, К. была оплачена и должна была быть ей передана квартира, общей площадью 59,47 кв. м, без учета площади балконов, поскольку, по мнению суда, балкон в квартире относится к общему имуществу многоквартирного дома и право общей долевой собственности на него принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме. К данному выводу суд пришел на основании анализа норм Жилищного Кодекса РФ (ст. ст. 15, 36).
Однако, суд не учел при этом, что в данном случае рассматривается не жилищный спор. Характер возникших между сторонами правоотношений основан на заключенном между ними Договоре об инвестировании строительства жилого дома, пунктом 1.2. которого предусмотрена передача Инвестору квартиры общей площадью 59,47 кв. м, включая площадь лоджий, балконов, определяемую без применения понижающих коэффициентов. Следовательно, К. инвестировала строительство с целью получения квартиры указанной площадью вместе с балконом. Подписав 12.02.2008 г. инвестиционный Договор, истица тем самым выразила свое согласие со всеми определенными в нем условиями. Между тем, суд своим решением фактически изменил условия данного Договора, цену Договора в одностороннем порядке, нарушив положения ч. 2 ст. 1, ст. 421, 450 ГК РФ.
Определение площади жилого помещения содержится в п. 3 ст. 1 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", согласно которому площадь жилого помещения - состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, в том числе площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Указанное положение Закона суд не учел. Вместе с тем, на основании неправильного применения к данным правоотношениям ст. ст. 15, 36 ЖК РФ суд пришел к неверному выводу о том, что балкон в жилом помещении истицы относится к общему имуществу многоквартирного дома и право общей долевой собственности на него принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежных средств в размере 657 757 руб. 90 коп. не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, так как выводы суда в этой части противоречат фактическим обстоятельствам дела и не соответствуют требованиям закона, подлежащего применению в данном случае.
Как установлено судом первой инстанции, жилой дом по адресу: --- сдан в эксплуатацию 13 января 2010 года, в то время как пунктом 1.3. Договора от 12.02.2008 г. сторонами установлен срок окончания строительно-монтажных работ - 1-е полугодие 2008 года. Однако, до настоящего времени квартира истице не передана. На этом основании, и руководствуясь положениями ФЗ "О защите прав потребителей", суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ЗАО "ИК "Траст" в пользу истицы неустойки за 288 дней просрочки исполнения обязательства (с 13.01.2010 г. по день обращения с иском 28.10.2010 г.), определив ее размер с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 800 000 рублей.
Между тем, в заседании судебной коллегии стороны пояснили, что имеется решение суда от 30.09.2010 г. о передаче спорной квартиры истице и признании за ней права собственности на квартиру. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, разрешая данный спор, не проверил надлежащим образом факт и момент передачи квартиры К. с учетом наличия имевшегося в суде спора в отношении этой квартиры. Указанные обстоятельства, имеющие значение для определения количества дней просрочки исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры истице и установления вины ответчика в этом, не были исследованы судом и не нашли своей оценки в решении суда при расчете размера неустойки.
В связи с этим, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным решение суда в части взыскания с ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежных средств в размере 800 000 руб. в качестве неустойки за нарушение сроков передачи квартиры. В этой части решение суда также подлежит отмене как постановленное на основании исследования не всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения данного вопроса.
При рассмотрении встречного иска ЗАО "ИК "Траст", судом было установлено, что в соответствии с подпунктом 3.5 Договора Инвестор (К.) выразила согласие на выполнение в квартире за отдельную плату работ по остеклению лоджии (-ий) балкона (-ов), с оплатой Инвестором стоимости указанных работ в течение 10 (десяти) дней с момента получения от Компании письменного извещения. При этом в извещении указывается стоимость работ и банковские реквизиты для перечисления денежных сумм. Согласно расчетам, представленным ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" сметная стоимость работ по остеклению балкона в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва составила 51 192 рубля 60 копеек
В соответствии с подпунктом 3.6 Договора Инвестор (К.) выразила согласие на оплату дополнительных расходов по благоустройству придомовой территории, за установку площадок для сбора мусора, установку оборудования для детских площадок, с оплатой не превышающей 2% от размера инвестиций, вносимых Инвестором по Договору. Инвестор оплачивает дополнительные расходы в течение 10 (десяти) дней с момента получения от Компании письменного извещения. В извещении указывается сумма дополнительных расходов и банковские реквизиты для ее перечисления.
Согласно расчетам, представленным ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" сметная стоимость работ за благоустройство придомовой территории и установку железной двери в доме N --- корпус --- по --- в городе Москва составила 50 134 рубля 80 копеек.
До настоящего времени, обязательства по Договору в части оплаты работ по благоустройству придомовой территории, установке железной двери и остеклению балкона К. в добровольном порядке не выполнены.
Данные обстоятельства, а также размер стоимости указанных работ, со стороны К. не отрицались и не оспаривались, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для взыскания с К. в пользу ЗАО "Инвестиционная компания "ТРАСТ" денежной суммы в размере 101 327 руб. 40 коп.
Удовлетворяя частично встречный иск, суд исходил из того, что требования ЗАО "ИК "Траст" в части взыскания с К. договорной неустойки за просрочку оплаты вышеуказанных сумм заявлены необоснованно, так как истцом не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, а также получение ответчиком К. извещения от Компании, содержащего обязательные, указанные в п. п. 3.5, 3.6 банковские реквизиты и размер подлежащей оплате денежной суммы.
С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может.
В соответствии с п. п. 4.6 Договора в случае просрочки исполнения Инвестором своих обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.5 - 2.1.7, 3.5,3.6 или 5.2 Договора, Компания вправе потребовать от Инвестора уплаты неустойки в размере 1% (один процент) от неоплаченной суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения указанный обстоятельств.
В силу положений п. п. 7.6 Договора стороны установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.
Как следует из материалов дела, со стороны ЗАО "ИК "Траст" на имя К. неоднократно направлялись письма с требованием оплаты задолженности по Договору инвестирования (л.д. 44 - 52). Данные доказательства соблюдения ЗАО "ИК "Траст" досудебного порядка урегулирования спора не нашли своей оценки в решении суда. Также, судом оставлены без внимания и оценки копии уведомлений о вручении К. данных писем ЗАО "ИК "Траст".
Таким образом, решение суда первой инстанции судебная коллегия не может признать законным и обоснованным в части взыскания с ЗАО "ИК "Траст" в пользу К. денежных средств в размере 657 757 руб. 90 коп.; денежных средств в размере 800 000 руб. в качестве неустойки за нарушение сроков по передаче квартиры истцу, а соответственно и в части взыскания с ЗАО "ИК "Траст" в пользу бюджета города Москвы штрафа в размере 733 878 руб. Также, подлежит отмене решение суда в части частичного удовлетворения встречных исковых требований ЗАО "ИК "Траст" о взыскании с К. в пользу ЗАО "ИК "Траст" денежной суммы в размере 101 327 руб. 40 коп. и отмены в остальной части исковых требований.
В указанной части, которая по мнению судебной коллегии подлежит отмене, решение суда вынесено с нарушением требований ст. 196 ГПК РФ, без исследования, установления всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и правовой оценки доказательств в подтверждение данных обстоятельств.
Судебная коллегия лишена возможности вынести новое решение в отмененной части, поскольку отмеченные недостатки не могут быть устранены судом второй инстанции, учитывая необходимость исследования новых доказательств, отсутствие которых невозможно восполнить в заседании судебной коллегии. Данное решение подлежит частичной отмене с направлением дела в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе суда с учетом вышеизложенного.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, правильно определить характер возникших между сторонами правоотношений, а также закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, дать надлежащую правовую оценку доказательствам в подтверждение тех обстоятельств, на которые ссылаются стороны как на основание своих требований и возражений, и вынести решение по заявленным исковым требованиям в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2010 года оставить без изменения в части обязания Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" возвести внутриквартирную перегородку, ограничивающую кухню в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва; в части обязания Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" произвести штукатурные работы по внутреннему периметру в квартире N --- дома N --- корпус --- по --- в городе Москва; в части взыскания с Закрытого акционерного общества "Инвестиционная компания "ТРАСТ" в пользу К. денежных средств в размере 10 000 рублей 00 копеек в качестве компенсации морального вреда.
В остальной части решение суда отменить, а дело возвратить в тот же суд для нового рассмотрения в отмененной части решения в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)