Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Арзамасцева О.Ф. N 3 от 11.01.2012
от ответчика: представитель Дащенко Т.В. по доверенности от 01.08.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 по делу N А32-16566/2011
по иску открытого акционерного общества "Новороссийская управляющая компания" (ИНН 2315135870, ОГРН 1072315006334)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер" (ИНН 2315089831)
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Суханова Р.Ю.
установил:
ОАО "Новороссийская управляющая компания" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Хлебкондитер" (далее - общество) о взыскании 643 980 рублей 65 копеек задолженности (с учетом исправления арифметических ошибок).
До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований и просил взыскать 719 917 рублей 27 копеек задолженности и 34 646 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, счел его не подлежащим удовлетворению как противоречащее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 06.12.2011 с общества в пользу компании присуждено ко взысканию 643 980 рублей 65 копеек задолженности, в остальной части в удовлетворении иска отказано, распределены расходы по уплате госпошлины. Мотивируя решение, суд указал, что обязанность несения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме расходов на содержание общего имущества независимо от несения расходов на содержание принадлежащего ему имущества установлена действующим законодательством. Поскольку доказательства оплаты расходов на содержание общего имущества обществом не представлены, суд счел правомерны требование компании о взыскании задолженности.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что сумма присужденной ко взысканию задолженности должна быть уменьшена на сумму расходов, самостоятельно понесенных обществом на оплату работ по капитальному ремонту фасадов многоквартирных домов по ул. Губернского, д. 50 на сумму 70270 руб. и по ул. Видова, д. 176 на сумму 29353,68 руб., гидравлическому испытанию отопительных систем домов по ул. Видова, д. 160, 176 на сумму 22 134,25 руб., в связи, с чем, по мнению заявителя, обязательные расходы на содержание общего имущества в указанных жилых домах соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество обществом уже понесены. Кроме того, заявитель жалобы считает недоказанным факт оказания компанией услуг по уборке придомовой территории в отсутствие схем придомовых территорий и приложений к договорам подряда на санитарное содержание жилищного фонда и придомовой территории; ссылается на то, что уборка территории, прилегающей к его помещениям, производилась им самостоятельно.
Компания в отзыве на апелляционную жалобу с доводами общества не согласилась, считая решение суда законным и обоснованным.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В судебном заседании, состоявшемся 05.03.2012, в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12 марта 2012 года до 17 час. 00 мин., после чего рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемые правовые позиции по спору.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения в многоквартирных домах, расположенных в г. Новороссийске по адресам: ул. Видова, д. 176, ул. Видова, д. 160, ул. Куникова, д. 60 а, ул. Губернского, д. 50, ул. Советов, д. 7, ул. Сакко и Ванцетти, д. 20, управление которыми осуществляется управляющей компанией на основании договора управления многоквартирными домами от 01.01.2008 года. При этом договорные отношения между компанией и обществом отсутствуют.
В период с 01 мая 2008 года по 01 мая 2011 года компания оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества указанных выше многоквартирных жилых домов.
Ссылаясь на неисполнение обществом обязательства по оплате оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту жилых домов в период с 01 мая 2008 года по 01 мая 2011 года, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса). Статьей 249 Кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе (пункт 1 статьи 158). В ней закреплено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса).
Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Указанный правовой подход закреплен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10. Следовательно, общество, являясь собственником нежилых помещений в жилом доме, обязано ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
С учетом приведенных норм и изложенных обстоятельств является правомерным вывод суда о том, что обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме не зависит от наличия или отсутствия договора на управление многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником нежилого помещения.
В силу характера спорных правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, доказывать размер фактических расходов управляющая организация, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений, не обязана.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
В части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Как следует из материалов дела, требование о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества спорных многоэтажных жилых домов заявлено за период с 01 мая 2008 года по 01 мая 2011 года. При этом размер платы определен компанией на основании Решения Городской Думы Муниципального образования города Новороссийска от 25.12.2007 N 510 (на 2008 год), Постановления главы муниципального образования города Новороссийска от 26.12.2008 N 4495 (на 2009 год), Постановления администрации муниципального образования города Новороссийска от 10.06.2009 N 1829 (на 2010 год), Постановления администрации муниципального образования города Новороссийска от 29.12.2010 N 5155 (на 2011 год) с учетом степени благоустройства жилых домов.
Согласно произведенному истцом расчету задолженность ответчика по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества спорных многоэтажных жилых домов с учетом исправления допущенных истцом арифметических ошибок составляет 643 980 рублей 65 копеек.
Исследовав представленные в дело доказательства: договор подряда на выполнение работ по текущему ремонту N 04-01 от 01.02.2008, договоры на выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов N 04-01 от 01.02.2008, N 03-01/5 от 01.03.2010, N 01-01 от 01.01.2008, N 10-01/1 от 01.10.2008, N 12-31/10 от 31.12.2009, N 11-01/11 от 01.11.2010, N 12-1/35 от 01.12.2010, N 04-01/4 от 01.04.2011, N 10-25/1 от 25.10.2010, договоры на санитарное содержание жилищного фонда и придомовых территорий N 4 от 10.01.2008, N 01-01/21 от 01.01.2009, N 2 от 10.01.2008 и N 01-01/21 от 01.01.2009, договор N 04-1 о выполнении обязательных услуг по медицинской дератизации от 01.01.2008, договор N 04-1 о выполнении обязательных услуг по медицинской дезинсекции N 04-1 от 01.01.2008, договоры на санитарное содержание многоквартирных домов и придомовой территории N 12-16/2 от 16.12.2010, N 12-16/3 от 16.12.2010, N 11-01/4 от 01.11.2010, N 04-01/10 от 01.04.2011, N 11-22/4 от 22.11.2010, а также акты о приемке выполненных работ (т. 1, л.д. 162 - 252, т. 2, л.д. 1 - 247), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о том, что фактическое оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также расходы управляющей компании на указанные цели подтверждены документально.
Факт оказания услуг (управление домами, содержание и ремонт жилья), а также размер понесенных истцом расходов ответчиком по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.
Довод заявителя жалобы о том, что сумма присужденной ко взысканию задолженности должна быть уменьшена на расходы, самостоятельно понесенные обществом на оплату работ по капитальному ремонту фасадов многоквартирных домов по ул. Губернского, д. 50 на сумму 70270 руб. и по ул. Видова, д. 176 на сумму 29353,68 руб., гидравлическому испытанию отопительных систем домов по ул. Видова, д. 160, 176 на сумму 22 134,25 руб., судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, однако, доказательства принятия общим собрание собственников многоквартирных домов решения по вопросу капитального ремонта фасадов по ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176 ответчиком в материалы дела не представлены. Таким образом, решения о капитальном ремонте фасадов многоквартирных домов по указанным выше адресам были приняты заявителем самостоятельно в нарушение порядка, установленного статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно предоставленным в материалы дела документам общество произвело ремонт части фасадов многоквартирных домов по адресам: г. Новороссийск ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176, относящихся к его нежилому помещению, расходы понесены по усмотрению общества, что не освобождает общество от несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, непосредственно не прилегающего к принадлежащему ему нежилому помещению.
Утверждение заявителя жалобы о том, что необходимость проведения капитального ремонта фасада здания многоквартирного дома по адресу г. Новороссийск, ул. Губернского, д. 50 подтверждается письмами компании от 14.10.2011 и от 06.12.2011, письмом администрации от 07.11.2011, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку данные письма относятся к иному периоду времени, в то время как работы по ремонту фасадов зданий, по утверждению ответчика, произведены им в 2010 году.
Довод ответчика о необходимости уменьшения суммы задолженности на стоимость оплаченных работ по гидравлическому испытанию отопительных систем многоквартирного дома арендаторами нежилого помещения по ул. Видова, д. 160, д. 176 подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора и оснований полагать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов не имеется.
Довод общества о недоказанности факта оказания компанией услуг по уборке придомовой территории подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку истцом в дело представлены доказательства фактического оказания услуг по уборке придомовой территории, свидетельствующие о несении затрат на оказание этих услуг. Самостоятельная уборка ответчиком территории, непосредственно прилегающей к его помещениям, не освобождает его от несения расходов по уборке всей придомовой территории.
В целом доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о несении ответчиком расходов на содержание и ремонт общего имущества, непосредственно прилегающего к принадлежащим ему нежилым помещениям. Однако, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Кроме того, при оценке доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
В статье 158 (части 1 и 4) Жилищного кодекса предусмотрена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за его содержание и ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Легальное определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75).
Под ним понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
При этом расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. Поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Расходы управляющей компании на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, не возмещенные обществом, являются для последнего неосновательным обогащением в форме сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 643 980 рублей 65 копеек, в связи с чем исковые требования правомерно удовлетворены судом в полном объеме.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 по делу N А32-16566/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.03.2012 N 15АП-1274/2012 ПО ДЕЛУ N А32-16566/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2012 г. N 15АП-1274/2012
Дело N А32-16566/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Арзамасцева О.Ф. N 3 от 11.01.2012
от ответчика: представитель Дащенко Т.В. по доверенности от 01.08.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 по делу N А32-16566/2011
по иску открытого акционерного общества "Новороссийская управляющая компания" (ИНН 2315135870, ОГРН 1072315006334)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Хлебкондитер" (ИНН 2315089831)
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Суханова Р.Ю.
установил:
ОАО "Новороссийская управляющая компания" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Хлебкондитер" (далее - общество) о взыскании 643 980 рублей 65 копеек задолженности (с учетом исправления арифметических ошибок).
До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований и просил взыскать 719 917 рублей 27 копеек задолженности и 34 646 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, счел его не подлежащим удовлетворению как противоречащее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 06.12.2011 с общества в пользу компании присуждено ко взысканию 643 980 рублей 65 копеек задолженности, в остальной части в удовлетворении иска отказано, распределены расходы по уплате госпошлины. Мотивируя решение, суд указал, что обязанность несения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме расходов на содержание общего имущества независимо от несения расходов на содержание принадлежащего ему имущества установлена действующим законодательством. Поскольку доказательства оплаты расходов на содержание общего имущества обществом не представлены, суд счел правомерны требование компании о взыскании задолженности.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что сумма присужденной ко взысканию задолженности должна быть уменьшена на сумму расходов, самостоятельно понесенных обществом на оплату работ по капитальному ремонту фасадов многоквартирных домов по ул. Губернского, д. 50 на сумму 70270 руб. и по ул. Видова, д. 176 на сумму 29353,68 руб., гидравлическому испытанию отопительных систем домов по ул. Видова, д. 160, 176 на сумму 22 134,25 руб., в связи, с чем, по мнению заявителя, обязательные расходы на содержание общего имущества в указанных жилых домах соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество обществом уже понесены. Кроме того, заявитель жалобы считает недоказанным факт оказания компанией услуг по уборке придомовой территории в отсутствие схем придомовых территорий и приложений к договорам подряда на санитарное содержание жилищного фонда и придомовой территории; ссылается на то, что уборка территории, прилегающей к его помещениям, производилась им самостоятельно.
Компания в отзыве на апелляционную жалобу с доводами общества не согласилась, считая решение суда законным и обоснованным.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В судебном заседании, состоявшемся 05.03.2012, в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12 марта 2012 года до 17 час. 00 мин., после чего рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено с участием представителей сторон, которые поддержали занимаемые правовые позиции по спору.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения в многоквартирных домах, расположенных в г. Новороссийске по адресам: ул. Видова, д. 176, ул. Видова, д. 160, ул. Куникова, д. 60 а, ул. Губернского, д. 50, ул. Советов, д. 7, ул. Сакко и Ванцетти, д. 20, управление которыми осуществляется управляющей компанией на основании договора управления многоквартирными домами от 01.01.2008 года. При этом договорные отношения между компанией и обществом отсутствуют.
В период с 01 мая 2008 года по 01 мая 2011 года компания оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества указанных выше многоквартирных жилых домов.
Ссылаясь на неисполнение обществом обязательства по оплате оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту жилых домов в период с 01 мая 2008 года по 01 мая 2011 года, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса). Статьей 249 Кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе (пункт 1 статьи 158). В ней закреплено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса).
Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Указанный правовой подход закреплен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10. Следовательно, общество, являясь собственником нежилых помещений в жилом доме, обязано ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
С учетом приведенных норм и изложенных обстоятельств является правомерным вывод суда о том, что обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме не зависит от наличия или отсутствия договора на управление многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником нежилого помещения.
В силу характера спорных правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, доказывать размер фактических расходов управляющая организация, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений, не обязана.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
В части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Как следует из материалов дела, требование о взыскании задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества спорных многоэтажных жилых домов заявлено за период с 01 мая 2008 года по 01 мая 2011 года. При этом размер платы определен компанией на основании Решения Городской Думы Муниципального образования города Новороссийска от 25.12.2007 N 510 (на 2008 год), Постановления главы муниципального образования города Новороссийска от 26.12.2008 N 4495 (на 2009 год), Постановления администрации муниципального образования города Новороссийска от 10.06.2009 N 1829 (на 2010 год), Постановления администрации муниципального образования города Новороссийска от 29.12.2010 N 5155 (на 2011 год) с учетом степени благоустройства жилых домов.
Согласно произведенному истцом расчету задолженность ответчика по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества спорных многоэтажных жилых домов с учетом исправления допущенных истцом арифметических ошибок составляет 643 980 рублей 65 копеек.
Исследовав представленные в дело доказательства: договор подряда на выполнение работ по текущему ремонту N 04-01 от 01.02.2008, договоры на выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов N 04-01 от 01.02.2008, N 03-01/5 от 01.03.2010, N 01-01 от 01.01.2008, N 10-01/1 от 01.10.2008, N 12-31/10 от 31.12.2009, N 11-01/11 от 01.11.2010, N 12-1/35 от 01.12.2010, N 04-01/4 от 01.04.2011, N 10-25/1 от 25.10.2010, договоры на санитарное содержание жилищного фонда и придомовых территорий N 4 от 10.01.2008, N 01-01/21 от 01.01.2009, N 2 от 10.01.2008 и N 01-01/21 от 01.01.2009, договор N 04-1 о выполнении обязательных услуг по медицинской дератизации от 01.01.2008, договор N 04-1 о выполнении обязательных услуг по медицинской дезинсекции N 04-1 от 01.01.2008, договоры на санитарное содержание многоквартирных домов и придомовой территории N 12-16/2 от 16.12.2010, N 12-16/3 от 16.12.2010, N 11-01/4 от 01.11.2010, N 04-01/10 от 01.04.2011, N 11-22/4 от 22.11.2010, а также акты о приемке выполненных работ (т. 1, л.д. 162 - 252, т. 2, л.д. 1 - 247), оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о том, что фактическое оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также расходы управляющей компании на указанные цели подтверждены документально.
Факт оказания услуг (управление домами, содержание и ремонт жилья), а также размер понесенных истцом расходов ответчиком по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.
Довод заявителя жалобы о том, что сумма присужденной ко взысканию задолженности должна быть уменьшена на расходы, самостоятельно понесенные обществом на оплату работ по капитальному ремонту фасадов многоквартирных домов по ул. Губернского, д. 50 на сумму 70270 руб. и по ул. Видова, д. 176 на сумму 29353,68 руб., гидравлическому испытанию отопительных систем домов по ул. Видова, д. 160, 176 на сумму 22 134,25 руб., судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, однако, доказательства принятия общим собрание собственников многоквартирных домов решения по вопросу капитального ремонта фасадов по ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176 ответчиком в материалы дела не представлены. Таким образом, решения о капитальном ремонте фасадов многоквартирных домов по указанным выше адресам были приняты заявителем самостоятельно в нарушение порядка, установленного статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно предоставленным в материалы дела документам общество произвело ремонт части фасадов многоквартирных домов по адресам: г. Новороссийск ул. Губернского, д. 50 и ул. Видова, д. 176, относящихся к его нежилому помещению, расходы понесены по усмотрению общества, что не освобождает общество от несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, непосредственно не прилегающего к принадлежащему ему нежилому помещению.
Утверждение заявителя жалобы о том, что необходимость проведения капитального ремонта фасада здания многоквартирного дома по адресу г. Новороссийск, ул. Губернского, д. 50 подтверждается письмами компании от 14.10.2011 и от 06.12.2011, письмом администрации от 07.11.2011, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку данные письма относятся к иному периоду времени, в то время как работы по ремонту фасадов зданий, по утверждению ответчика, произведены им в 2010 году.
Довод ответчика о необходимости уменьшения суммы задолженности на стоимость оплаченных работ по гидравлическому испытанию отопительных систем многоквартирного дома арендаторами нежилого помещения по ул. Видова, д. 160, д. 176 подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора и оснований полагать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов не имеется.
Довод общества о недоказанности факта оказания компанией услуг по уборке придомовой территории подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку истцом в дело представлены доказательства фактического оказания услуг по уборке придомовой территории, свидетельствующие о несении затрат на оказание этих услуг. Самостоятельная уборка ответчиком территории, непосредственно прилегающей к его помещениям, не освобождает его от несения расходов по уборке всей придомовой территории.
В целом доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о несении ответчиком расходов на содержание и ремонт общего имущества, непосредственно прилегающего к принадлежащим ему нежилым помещениям. Однако, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Кроме того, при оценке доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
В статье 158 (части 1 и 4) Жилищного кодекса предусмотрена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за его содержание и ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Легальное определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75).
Под ним понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
При этом расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. Поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Расходы управляющей компании на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, не возмещенные обществом, являются для последнего неосновательным обогащением в форме сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательства исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 643 980 рублей 65 копеек, в связи с чем исковые требования правомерно удовлетворены судом в полном объеме.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2011 по делу N А32-16566/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)