Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.06.2011 ПО ДЕЛУ N А53-12677/2010

Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2011 г. по делу N А53-12677/2010


Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Волкова Я.Е. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Старт" (ИНН 6102028567, ОГРН 1086102001501) - Чернышевой Н.А. (доверенность от 26.11.2010), в отсутствие ответчиков: Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области (ИНН 6102003080, ОГРН 1026100663984), индивидуального предпринимателя Колесниковой Татьяны Борисовны (ИНН 610201110768, ОГРНИП 305610201500057), третьих лиц: Щербакова Андрея Юрьевича, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Старт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2010 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А53-12677/2010, установил следующее.
ТСЖ "Старт" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области (далее - комитет), Колесниковой Татьяне Борисовне со следующими уточненными требованиями:
- - признать недействительным ничтожным договор аренды подвальных помещений N 1 - 17 общей площадью 333,1 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Карла Либкнехта, 128 (литера А), заключенный комитетом и Колесниковой Т.Б. и зарегистрированный в ЕГРП 28.11.2008 N 61-61-04/096/2008-276, а также применить последствия недействительности сделки и выселить Колесникову Т.Б. из указанных подвальных помещений;
- - признать недействительным ничтожным договор аренды подвальных помещений N 28, 34, 22, 23, 20, 38, общей площадью 136,2 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Карла Либкнехта, 128 (литера А), заключенный комитетом и Колесниковой Т.Б. и зарегистрированный в ЕГРП 28.11.2008 N 61-61-04/096/2008-275, а также применить последствия недействительности сделки и выселить Колесникову Т.Б. из указанных подвальных помещений;
- - признать за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на нежилые помещения N 1 - 41 (литера А) общей площадью 661,9 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Карла Либкнехта, 128;
- - истребовать спорные подвальные помещения из чужого незаконного владения комитета и Колесниковой Т.Б.
Определением от 29.09.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Щербаков А.Ю. и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.
Решением от 21.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011, производство по делу в части требования о признании права общей долевой собственности на спорные подвальные помещения прекращено, в остальной части иска отказано. Прекращение производства в части требования о признании права мотивировано тем, что в рамках дела N А53-3557/2009 судом уже рассматривался подобный иск. В отношении остальной части заявленных требований суды пришли к выводу, что на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме спорные подвальные помещения сформированы в качестве нежилых для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества. Суды указали на правомерность принадлежности помещений муниципальному образованию и отсутствие оснований для удовлетворения требования об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения комитета и Колесниковой Т.Б.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование жалобы товарищество указывает, что обжалуемые судебные акты приняты без исследования существенных для дела обстоятельств. Спорные подвальные помещения являются вспомогательными и использовались домовладельцами в соответствующих целях. Ликвидация аварийных ситуаций в многоквартирном доме не возможна без доступа в подвальные помещения, которые не являются самостоятельным объектом недвижимого имущества. Кроме того, суды не исследовали обстоятельства их формирования.
Отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, спорные помещения N 1 - 41 общей площадью 561,9 кв. м, расположенные в подвале жилого дома, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Карла Либкнехта, 128, являются собственностью муниципального образования Аксайский район Ростовской области (свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2008 серии 61-АД N 16225).
Указанный многоквартирный дом принят в эксплуатацию 21.11.1978, что подтверждается актом приемочной комиссии и решением исполнительного комитета Аксайского районного Совета депутатов трудящихся от 20.12.1978 N 458а.
В соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 жилой фонд подлежал передаче в муниципальную собственность соответствующих муниципальных образований.
Во исполнение распоряжения Президента Российской Федерации от 18.03.1992 N 114-рп пообъектный перечень имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность, составлялся соответствующим комитетом при исполнительных органах местного самоуправления муниципального образования и утверждался местным представительным органом.
Решением Аксайского районного Совета народных депутатов 13 сессии 21 созыва от 29.04.1992 жилой фонд, находящийся в ведении исполнительных органов Аксайского района, в том числе и спорный многоквартирный дом, переданы в муниципальную собственность Аксайского района Ростовской области и включены в реестр муниципальной собственности. 29 апреля 1992 года Аксайским районным Советом народных депутатов 13 сессии 21 созыва принято решение о приватизации жилого фонда, находящегося в муниципальной собственности.
16 июля 1992 года в спорном многоквартирном доме произведена приватизация первой квартиры, о чем свидетельствует договор на передачу квартиры Зыковой О.С.
30 декабря 1993 года главой администрации Аксайского района Ростовской области издано постановление N 1189, которым утвержден перечень нежилых помещений и отдельно стоящих строений, находящихся в муниципальной собственности, где в приложении поименованы спорные подвальные помещения.
С 1992 года и по настоящее время жилые помещения в многоквартирном доме были приватизированы гражданами, что подтверждается выписками из ЕГРП от 11.08.2010 и справками МУП БТИ от 24.08.2010.
Постановлением главы администрации Аксайского района Ростовской области от 22.05.2008 N 228 многоквартирный жилой дом исключен из реестра муниципальной собственности Аксайского района Ростовской области и передан на баланс управляющей компании ООО "РЭЖ N 1" для последующей эксплуатации. Органам местного самоуправления поручено вести учет оставшихся в муниципальной собственности жилых и нежилых помещений.
В соответствии с договорами аренды от 10.02.2005 N 7 и от 20.05.2008 N 11 часть спорных помещений общей площадью 469,3 кв. м передана Колесниковой Т.Б.
Товарищество, полагая незаконным нахождение спорных подвальных помещений во владении ответчиков, обратилось в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В такой ситуации собственники помещений в доме вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Разрешая спор, суды установили, что спорные подвальные помещения использовались как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома. Товарищество не доказало, что на момент появления в жилом доме первого приватизировавшего квартиру собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались жильцами дома для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации жилого дома. Нахождение в помещениях инженерного оборудования не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, поскольку товарищество не представило доказательств необходимости постоянного использования и технического обслуживания оборудования, расположенного в спорных помещениях, для нужд других помещений дома.
При таких обстоятельствах суды обоснованно сослались на отсутствие оснований для распространения на данные помещения режима общего имущества многоквартирного дома и отказали в удовлетворении заявленных требований. При необходимости доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в спорных помещениях, товарищество может получить право сервитута.
В остальной части судебные акты товариществом не обжалуются.
Доводы кассационной жалобы о нарушении арбитражными судами норм Жилищного кодекса Российской Федерации основаны на ошибочном толковании товариществом норм материального права, поэтому судом кассационной инстанции не принимаются.
Иные изложенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, так как не опровергают правильности выводов судов, аналогичны доводам апелляционной жалобы, которым дана надлежащая правовая оценка.
При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А53-12677/2010 ставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)