Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Дмитриевой И.А.
судей Згурской М.Л., Несмияна С.И.
при ведении протокола судебного заседания: Брюхановой И.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-10774/2011, 13АП-10838/2011) ЗАО "Перспектива Инвестмент" и ЗАО "ВистКом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2011 по делу N А56-12522/2010 (судья Закржевская Э.С.), принятое
по иску ЗАО "ВистКом"
к ЗАО "Перспектива Инвестмент"
о взыскании
при участии:
- от истца: Королев А.Н. по доверенности от 30.11.2010;
- от ответчика: Ильиных П.Б. по доверенности от 09.12.2010.
установил:
ЗАО "ВистКом" (ОГРН 1037718022506, адрес местонахождения: 193036, г. Санкт-Петербург, ул. Полтавская, д. 5/29, лит. Б, пом. 5Н; далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с ЗАО "Перспектива Инвестмент" (ОГРН 1077847287572, адрес местонахождения: 197022, г. Санкт-Петербург, ул. Инструментальная, д. 8, лит. В; далее - ответчик) 1 017 878 руб. 81 коп. неосновательного обогащения, представляющего собой расходы, понесенные в период с 19.09.2008 по 31.08.2009 в связи с техническим обслуживанием и предоставлением коммунальных услуг в отношении жилого помещения общей площадью 455,55 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, дом 20, лит. А, кв. 7.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2010 по делу N А56-12522/2010 иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением Тринадцатого апелляционного суда от 30.09.2010 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЗАО "Перспектива Инвестмент" - без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Ленинградской области от 20.01.2011 решения судов первой и второй инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 03.05.2011 иск удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца 730 294 руб. 73 коп. и 17 605 руб. 89 коп. государственной пошлины, а в остальной части иска отказал.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, стороны заявили апелляционные жалобы.
ЗАО "ВистКом" в жалобе просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении требований и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме.
ЗАО "Перспектива Инвестмент" в своей жалобе просит решение суда отменить полностью и вынести новый судебный акт, которым отказать ЗАО "ВистКом" в удовлетворении заявленных требований.
Определением от 25.07.2011 рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось до 12.09.2011.
В связи с произведенной заменой состава суда, на основании Докладной записки от 09.09.2011, рассмотрение жалобы начато сначала.
В настоящем судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции и возражали против противоположных.
Законность и обоснованность вынесенного по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.05.2007 между ЗАО "ВистКом" (инвестор) и ЗАО "Перспектива Инвестмент" (соинвестор) заключен договор N 12/А4/07 об инвестиционной деятельности по реконструкции жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, наб. реки Мойки, дом 20, литера А (далее - договор), по условиям которого инвестор привлекает денежные средства соинвестора и аккумулирует их со средствами других соинвесторов для осуществления инвестиционной деятельности по финансированию реконструкции здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, наб. реки Мойки, дом 20, литера А, в части, касающейся квартир 1 - 4, 8 - 22, 29, 30, 40 (далее - объект).
Согласно пункту 1.2 договора по завершении реконструкции объекта и при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору ЗАО "ВистКом" передает ЗАО "Перспектива Инвестмент" квартиру проектной площадью 455,5 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, дом 20, литера А, флигель А4, проектный номер 5.1.
В соответствии с пунктом 2.1.4 договора соинвестор обязан в течение пяти рабочих дней с момента получения от инвестора письменного уведомления о готовности к передаче квартиры принять у него квартиру по акту приема-передачи, после чего нести ответственность за ее сохранность. В случае нарушения соинвестором срока приемки квартиры более чем на пять рабочих дней инвестор считается исполнившим обязательство по передаче квартиры соинвестору надлежащим образом, и соинвестор несет полную ответственность за сохранность квартиры, а также обязан осуществлять полную оплату счетов по эксплуатационным расходам, связанным с содержанием и обслуживанием квартиры.
Согласно пункту 3.1 договора соинвестор предварительно оплачивает все расходы, возникающие в связи с обслуживанием квартиры (техническое обслуживание и коммунальные услуги) за шесть месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Сумма указанных в названном пункте расходов не входит в размер вносимого соинвестором по договору вклада и вносится соинвестором на расчетный счет инвестора или указанного им третьего лица в течение семи дней с момента предъявления инвестором письменного требования с указанием соответствующих реквизитов.
В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае, если инвестор (третье лицо по поручению инвестора) после сдачи объекта в эксплуатацию понес расходы по эксплуатации и обслуживанию квартиры (в том числе по причине неперечисления соинвестором средств согласно пункту 3.1 договора), соинвестор обязуется возместить понесенные расходы в полном объеме в течение семи рабочих дней с момента получения соответствующего требования от инвестора.
Квартира была принята ЗАО "Перспектива Инвестмент" по акту приема передачи помещения (квартиры) от 19.09.2008.
На основании разрешения СПб ГУП "Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 23.10.2008 N 2118 многоквартирному дому, в котором находится вышеуказанная квартира, был присвоен адрес: г. Санкт-Петербург, Центральный район, набережная реки Мойки, дом 18а. Кроме того, в указанном разрешении указано, что литеровка строений и сооружений производится при проведении инвентаризации.
По результатам реконструкции объекта капитального строительства (строительный адрес: Санкт-Петербург, Центральный район, набережная реки Мойки, дом 20, литера А), на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 18.11.2008 N 78-3918в-2008, от 18.11.2008 N 78-3918.1в-2008 введены в эксплуатацию два вновь созданных объекта, имеющих адресные ориентиры: г. Санкт-Петербург, Центральный район, набережная реки Мойки, дом 18а, литера А и дом 22а, литера А.
В соответствии со справкой филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Центрального района от 05.11.2008 N 3274/01-35 многоквартирный дом 18а, литера А по вышеуказанному адресу имеет общую площадь 2206,2 кв. м, в том числе общая площадь жилых помещений 1705,8 кв. м, общая площадь общего имущества 500,4 кв. м.
В соответствии со справкой филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Центрального района от 05.11.2008 N 3275/01-35 многоквартирный дом 22а, литера А по вышеуказанному адресу имеет общую площадь 963,9 кв., в том числе общая площадь квартир 726,7 кв. м, общая площадь общего имущества 237,2 кв. м.
В соответствии с ведомостью помещений и их площадей филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Центрального района инв. N 184/22 2008 года вышеуказанная квартира имеет общую площадь 441,9 кв. м, квартире присвоен номер 7.
Ссылаясь на то, что квартира принята ЗАО "Перспектива Инвестмент" по акту приема-передачи помещения (квартиры) 19.09.2008 и с указанной даты у соинвестора возникла обязанность по возмещению затрат, поименованных в разделе 3 договора, ЗАО "ВистКом" обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования.
Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что требования ЗАО "ВистКом" основаны на договоре, по условиям которого ЗАО "Перспектива Инвестмент" обязуется возместить инвестору его расходы, связанные с техническим обслуживанием квартиры и предоставлением коммунальных услуг (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Согласно пункту 3 раздела 1 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307) "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает требование истца о возмещении расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома не основанным на условиях договора N 12/А4/07 от 24.05.2007.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, достоверных доказательств несения расходов в заявленном размере истец не представил.
Вопреки утверждению суда первой инстанции об отсутствии доказательств принадлежности квартиры в спорный период на праве собственности истцу данный факт установлен представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 29.04.2009 серии 78-АД N 053293, судебными актами по делу N А56-53087/2009, свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2010 серии 78-АЕ N 053937.
Размер заявленных к возмещению расходов ЗАО "ВистКом" обосновывает решениями общих собраний собственников помещений в доме по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 18а, д. 22а, к числу которых ответчик не относился и не принимал в них участие, в связи с чем, принятые собраниями решения не являются для ответчика обязательными.
Иные документы, обосновывающие размер фактически понесенных расходов, в материалах дела отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что до сентября 2010 года право ответчика на спорную квартиру зарегистрировано не было.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, согласно положениям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Нормами статьи 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
- - из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
- - из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
- - из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
- - в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
- - из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
- - вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Таким образом, включение ЗАО "ВистКом" заявленной суммы, составляющих согласно расчету инвестора, долю участия в расходах по содержанию имущества дома 18а, причитающуюся на квартиру 7, неправомерно.
Более того, абзацем 7 пункта 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, но не то лицо, которое получило владение по акту приема-передачи. Следовательно, в спорный период расходы на содержание квартиры и прочие расходы обязан был нести собственник квартиры, которым являлся истец.
Ссылка истца на положения пункта 3.6 договора судом апелляционной инстанции подлежит отклонению как несостоятельная, поскольку названное условие не подлежит применению к спорным правоотношениям в связи с регистрацией права собственности на квартиру за истцом.
При таких обстоятельствах требования истца удовлетворены судом первой инстанции неправомерно, в связи с чем, обжалуемое решение подлежит отмене.
Принимая во внимание результат рассмотрения апелляционной жалобы, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, с истца в пользу ответчика следует взыскать 2 000 руб. судебных расходов, понесенных ответчиком в связи с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Расходы, понесенные истцом при подаче жалобы, оставлены судом апелляционной инстанции за ним, в связи с отказом в удовлетворении жалобы.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2011 по делу N А56-12522/2010 отменить.
В иске ЗАО "ВистКом" (ОГРН 1037718022506, адрес местонахождения: 193036, г. Санкт-Петербург, ул. Полтавская, д. 5/29, лит. Б, пом. 5Н) отказать.
Взыскать с ЗАО "ВистКом" (ОГРН 1037718022506, адрес местонахождения: 193036, г. Санкт-Петербург, ул. Полтавская, д. 5/29, лит. Б, пом. 5Н) в пользу ЗАО "Перспектива Инвестмент" (ОГРН 1077847287572, адрес местонахождения: 197022, г. Санкт-Петербург, ул. Инструментальная, д. 8, лит. В) расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2011 ПО ДЕЛУ N А56-12522/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Договор управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2011 г. по делу N А56-12522/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2011 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Дмитриевой И.А.
судей Згурской М.Л., Несмияна С.И.
при ведении протокола судебного заседания: Брюхановой И.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-10774/2011, 13АП-10838/2011) ЗАО "Перспектива Инвестмент" и ЗАО "ВистКом" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2011 по делу N А56-12522/2010 (судья Закржевская Э.С.), принятое
по иску ЗАО "ВистКом"
к ЗАО "Перспектива Инвестмент"
о взыскании
при участии:
- от истца: Королев А.Н. по доверенности от 30.11.2010;
- от ответчика: Ильиных П.Б. по доверенности от 09.12.2010.
установил:
ЗАО "ВистКом" (ОГРН 1037718022506, адрес местонахождения: 193036, г. Санкт-Петербург, ул. Полтавская, д. 5/29, лит. Б, пом. 5Н; далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с ЗАО "Перспектива Инвестмент" (ОГРН 1077847287572, адрес местонахождения: 197022, г. Санкт-Петербург, ул. Инструментальная, д. 8, лит. В; далее - ответчик) 1 017 878 руб. 81 коп. неосновательного обогащения, представляющего собой расходы, понесенные в период с 19.09.2008 по 31.08.2009 в связи с техническим обслуживанием и предоставлением коммунальных услуг в отношении жилого помещения общей площадью 455,55 кв. м, расположенного по строительному адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, дом 20, лит. А, кв. 7.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.05.2010 по делу N А56-12522/2010 иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением Тринадцатого апелляционного суда от 30.09.2010 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЗАО "Перспектива Инвестмент" - без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Ленинградской области от 20.01.2011 решения судов первой и второй инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 03.05.2011 иск удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца 730 294 руб. 73 коп. и 17 605 руб. 89 коп. государственной пошлины, а в остальной части иска отказал.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, стороны заявили апелляционные жалобы.
ЗАО "ВистКом" в жалобе просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении требований и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме.
ЗАО "Перспектива Инвестмент" в своей жалобе просит решение суда отменить полностью и вынести новый судебный акт, которым отказать ЗАО "ВистКом" в удовлетворении заявленных требований.
Определением от 25.07.2011 рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось до 12.09.2011.
В связи с произведенной заменой состава суда, на основании Докладной записки от 09.09.2011, рассмотрение жалобы начато сначала.
В настоящем судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции и возражали против противоположных.
Законность и обоснованность вынесенного по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.05.2007 между ЗАО "ВистКом" (инвестор) и ЗАО "Перспектива Инвестмент" (соинвестор) заключен договор N 12/А4/07 об инвестиционной деятельности по реконструкции жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, наб. реки Мойки, дом 20, литера А (далее - договор), по условиям которого инвестор привлекает денежные средства соинвестора и аккумулирует их со средствами других соинвесторов для осуществления инвестиционной деятельности по финансированию реконструкции здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, наб. реки Мойки, дом 20, литера А, в части, касающейся квартир 1 - 4, 8 - 22, 29, 30, 40 (далее - объект).
Согласно пункту 1.2 договора по завершении реконструкции объекта и при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору ЗАО "ВистКом" передает ЗАО "Перспектива Инвестмент" квартиру проектной площадью 455,5 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, дом 20, литера А, флигель А4, проектный номер 5.1.
В соответствии с пунктом 2.1.4 договора соинвестор обязан в течение пяти рабочих дней с момента получения от инвестора письменного уведомления о готовности к передаче квартиры принять у него квартиру по акту приема-передачи, после чего нести ответственность за ее сохранность. В случае нарушения соинвестором срока приемки квартиры более чем на пять рабочих дней инвестор считается исполнившим обязательство по передаче квартиры соинвестору надлежащим образом, и соинвестор несет полную ответственность за сохранность квартиры, а также обязан осуществлять полную оплату счетов по эксплуатационным расходам, связанным с содержанием и обслуживанием квартиры.
Согласно пункту 3.1 договора соинвестор предварительно оплачивает все расходы, возникающие в связи с обслуживанием квартиры (техническое обслуживание и коммунальные услуги) за шесть месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Сумма указанных в названном пункте расходов не входит в размер вносимого соинвестором по договору вклада и вносится соинвестором на расчетный счет инвестора или указанного им третьего лица в течение семи дней с момента предъявления инвестором письменного требования с указанием соответствующих реквизитов.
В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае, если инвестор (третье лицо по поручению инвестора) после сдачи объекта в эксплуатацию понес расходы по эксплуатации и обслуживанию квартиры (в том числе по причине неперечисления соинвестором средств согласно пункту 3.1 договора), соинвестор обязуется возместить понесенные расходы в полном объеме в течение семи рабочих дней с момента получения соответствующего требования от инвестора.
Квартира была принята ЗАО "Перспектива Инвестмент" по акту приема передачи помещения (квартиры) от 19.09.2008.
На основании разрешения СПб ГУП "Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 23.10.2008 N 2118 многоквартирному дому, в котором находится вышеуказанная квартира, был присвоен адрес: г. Санкт-Петербург, Центральный район, набережная реки Мойки, дом 18а. Кроме того, в указанном разрешении указано, что литеровка строений и сооружений производится при проведении инвентаризации.
По результатам реконструкции объекта капитального строительства (строительный адрес: Санкт-Петербург, Центральный район, набережная реки Мойки, дом 20, литера А), на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 18.11.2008 N 78-3918в-2008, от 18.11.2008 N 78-3918.1в-2008 введены в эксплуатацию два вновь созданных объекта, имеющих адресные ориентиры: г. Санкт-Петербург, Центральный район, набережная реки Мойки, дом 18а, литера А и дом 22а, литера А.
В соответствии со справкой филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Центрального района от 05.11.2008 N 3274/01-35 многоквартирный дом 18а, литера А по вышеуказанному адресу имеет общую площадь 2206,2 кв. м, в том числе общая площадь жилых помещений 1705,8 кв. м, общая площадь общего имущества 500,4 кв. м.
В соответствии со справкой филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Центрального района от 05.11.2008 N 3275/01-35 многоквартирный дом 22а, литера А по вышеуказанному адресу имеет общую площадь 963,9 кв., в том числе общая площадь квартир 726,7 кв. м, общая площадь общего имущества 237,2 кв. м.
В соответствии с ведомостью помещений и их площадей филиала СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Центрального района инв. N 184/22 2008 года вышеуказанная квартира имеет общую площадь 441,9 кв. м, квартире присвоен номер 7.
Ссылаясь на то, что квартира принята ЗАО "Перспектива Инвестмент" по акту приема-передачи помещения (квартиры) 19.09.2008 и с указанной даты у соинвестора возникла обязанность по возмещению затрат, поименованных в разделе 3 договора, ЗАО "ВистКом" обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования.
Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что требования ЗАО "ВистКом" основаны на договоре, по условиям которого ЗАО "Перспектива Инвестмент" обязуется возместить инвестору его расходы, связанные с техническим обслуживанием квартиры и предоставлением коммунальных услуг (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Согласно пункту 3 раздела 1 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307) "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает требование истца о возмещении расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома не основанным на условиях договора N 12/А4/07 от 24.05.2007.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, достоверных доказательств несения расходов в заявленном размере истец не представил.
Вопреки утверждению суда первой инстанции об отсутствии доказательств принадлежности квартиры в спорный период на праве собственности истцу данный факт установлен представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 29.04.2009 серии 78-АД N 053293, судебными актами по делу N А56-53087/2009, свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2010 серии 78-АЕ N 053937.
Размер заявленных к возмещению расходов ЗАО "ВистКом" обосновывает решениями общих собраний собственников помещений в доме по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 18а, д. 22а, к числу которых ответчик не относился и не принимал в них участие, в связи с чем, принятые собраниями решения не являются для ответчика обязательными.
Иные документы, обосновывающие размер фактически понесенных расходов, в материалах дела отсутствуют.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что до сентября 2010 года право ответчика на спорную квартиру зарегистрировано не было.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, согласно положениям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Нормами статьи 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
- - из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
- - из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
- - из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
- - в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
- - из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
- - вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Таким образом, включение ЗАО "ВистКом" заявленной суммы, составляющих согласно расчету инвестора, долю участия в расходах по содержанию имущества дома 18а, причитающуюся на квартиру 7, неправомерно.
Более того, абзацем 7 пункта 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 закреплен приоритет регистрации права собственности над передачей владения, законным владельцем недвижимости является лишь то лицо, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, но не то лицо, которое получило владение по акту приема-передачи. Следовательно, в спорный период расходы на содержание квартиры и прочие расходы обязан был нести собственник квартиры, которым являлся истец.
Ссылка истца на положения пункта 3.6 договора судом апелляционной инстанции подлежит отклонению как несостоятельная, поскольку названное условие не подлежит применению к спорным правоотношениям в связи с регистрацией права собственности на квартиру за истцом.
При таких обстоятельствах требования истца удовлетворены судом первой инстанции неправомерно, в связи с чем, обжалуемое решение подлежит отмене.
Принимая во внимание результат рассмотрения апелляционной жалобы, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, с истца в пользу ответчика следует взыскать 2 000 руб. судебных расходов, понесенных ответчиком в связи с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Расходы, понесенные истцом при подаче жалобы, оставлены судом апелляционной инстанции за ним, в связи с отказом в удовлетворении жалобы.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2011 по делу N А56-12522/2010 отменить.
В иске ЗАО "ВистКом" (ОГРН 1037718022506, адрес местонахождения: 193036, г. Санкт-Петербург, ул. Полтавская, д. 5/29, лит. Б, пом. 5Н) отказать.
Взыскать с ЗАО "ВистКом" (ОГРН 1037718022506, адрес местонахождения: 193036, г. Санкт-Петербург, ул. Полтавская, д. 5/29, лит. Б, пом. 5Н) в пользу ЗАО "Перспектива Инвестмент" (ОГРН 1077847287572, адрес местонахождения: 197022, г. Санкт-Петербург, ул. Инструментальная, д. 8, лит. В) расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ДМИТРИЕВА
И.А.ДМИТРИЕВА
Судьи
М.Л.ЗГУРСКАЯ
С.И.НЕСМИЯН
М.Л.ЗГУРСКАЯ
С.И.НЕСМИЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)