Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корневой Н.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.
при участии:
- от истца: представитель Щегров И.В. по доверенности N 12 от 10.02.2010;
- от ответчика: представитель Зеленская И.С. по доверенности N 116 от 14.04.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая организация ЖКХ-3"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.09.2010 г. по делу N А53-4400/2010
по иску ООО "Управляющая организация ЖКХ-3"
к ответчику ООО "Управляющая организация Квадро"
о нечинении препятствий в управлении многоквартирным домом, запрете осуществлять действия, направленные на управление многоквартирным домом
принятое в составе судьи Илюшина Р.Р.
установил:
ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Управляющая организация Квадро" о нечинении препятствий в управлении многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 22, а также запрете ответчику осуществлять действия, направленные на управление указанным домом в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 25.11.2009.
Решением суда от 07.09.2010 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд указал, что обязательство истца по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 22 прекратилось, поскольку общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным 25.11.09 г., принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" и выборе в качестве управляющей организации ООО "УО Квадро"; истец был уведомлен собственниками жилых помещений о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом, ответчиком ООО "УО Квадро" заключены новые договоры управления имуществом с собственниками помещений. Суд первой инстанции отметил, что возможность расторжения договора управления многоквартирным домом путем принятия соответствующего решения собственниками помещений многоквартирного дома в установленном порядке предусмотрена действующим законодательством и условиями заключенного сторонами договора, в связи с чем принятие общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о расторжении договора с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" свидетельствует о расторжении указанного договора. Кроме того, суд указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт ненадлежащего исполнения ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" принятых на себя обязательств, что в свою очередь, также является основанием для расторжения с управляющей организацией договора управления.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на необоснованность вывода суда о расторжении договора управления с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации расторжение договора управления в результате одностороннего отказа от его исполнения со стороны собственников допускается только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, однако, материалами дела не подтверждается ненадлежащее исполнение договора управления со стороны истца. Кроме того, по утверждению истца, по условиям договора предусмотрена возможность его расторжения только при условии выплаты управляющей организации инвестиционной составляющей, вложенной последней в ремонт многоквартирного дома. Заявитель жалобы считает, что при наличии заключенного с ним сроком на пять лет договора управления, отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих неисполнение ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" принятых на себя обязательств, и вложении значительных инвестиций в содержание и ремонт многоквартирного дома решение собственников не влечет прекращения договора управления.
ООО "Управляющая организация Квадро" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласилось, считая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали правовые позиции, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.06.2006 г. на основании решения общего собрания собственников жилого дома между собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома по ул. Космонавтов, 22 в г. Ростове-на-Дону в лице председателя общего собрания Смольяр О.Ю. и ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома сроком на 5 лет.
В ноябре 2009 года (протокол от 25.11.2009 г.) собственниками помещений многоквартирного жилого дома проведено общее собрание в форме заочного голосования, в том числе по следующим вопросам повестки:
- о признании неудовлетворительной работы ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" по выполнению договора управления многоквартирным домом N 22 по пр. Космонавтов в г. Ростове-на-Дону;
- о расторжении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного жилого дома N 22 по пр. Космонавтов с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора и поручении председателю общего собрания Двуреченскому А.Б. уведомить ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о расторжении договора на управление многоквартирным домом;
- об избрании в качестве управляющей организации - ООО "Управляющая организация Квадро";
- об утверждении договора управления с ООО "Управляющая организация Квадро".
По результатам проведения указанного собрания собственниками помещений, обладающими в совокупности 84,63% голосов от общего количества голосов всех собственников в названном жилом доме, было принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" и передаче функций по управлению домом ООО "Управляющая организация Квадро".
Письмом от 30.11.2009 председатель общего собрания собственников на основании поручения жильцов дома уведомил ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о решении, принятом общим собранием собственников помещений в названном жилом доме, после чего в январе 2010 г. ООО "Управляющая организация Квадро" заключило с каждым собственником жилого помещения в доме по ул. Космонавтов, 22 в г. Ростове-на-Дону договоры управления многоквартирным домом (тома дела 2 - 5), а на основании заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров ООО "Управляющая организация Квадро" приступило к выполнению функций исполнителя коммунальных услуг с февраля 2010 г. (том 6).
Ссылаясь на то, что договор управления между ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" и собственниками жилого дома, заключенный на 5 лет, в установленном порядке не расторгался, а свои обязательства по договору ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" осуществляло надлежащим образом, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал все обстоятельства дела и обоснованно счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Порядок заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом регламентирован положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ), на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Вместе с тем, указанная статья устанавливает дополнительные правила прекращения договора управления. Так, в соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ) по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом из материалов дела следует, что положения части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку избрание способа управления было первоначально осуществлено собственниками многоквартирного дома самостоятельно, истец избран управляющей компанией не по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке части 4 статьи 161 Кодекса.
В силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В силу положений статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пункт 3 указанной статьи закрепляет, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает, в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Высший суд указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал, что содержащееся в настоящем Постановлении Президиума толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Как видно из материалов дела, большинством голосов собственников многоквартирного дома по пр. Космонавтов, 22 в г. Ростове-на-Дону исполнение договорного обязательства истцом признано неудовлетворительным. То есть собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Системное толкование указанной нормы приводит к выводу о том, что в данном случае договор прекращается в порядке части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации во внесудебном порядке.
Пунктом 9.3 договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, заключенного между истцом и собственниками 29.06.2006 г., предусмотрен порядок заблаговременного уведомления управляющей организации в том случае, если договор будет прекращен по решению собственников.
Толкование названного пункта договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует об установлении договором дополнительной возможности собственников помещений отказаться от исполнения договора с истцом, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 22 по пр. Космонавтов г. Ростове-на-Дону признана неудовлетворительной работа ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" по выполнению договора управления указанным многоквартирным домом, что также послужило основанием к принятию решения о расторжении договора на управление.
Исходя из количества проголосовавших жильцов за данное решение, следует, что таковое принято абсолютным (89,86%) большинством голосов, учитывая, что и в самом голосовании принимали участие почти все собственники дома (84,63%).
Данное обстоятельство свидетельствует, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирном доме на момент принятия ими решения о расторжении договора управления, не были удовлетворены работой ООО "УО ЖКХ-3" по управлению их домом.
Кроме того, ссылаясь на отсутствие нарушений договора как оснований для его прекращения в порядке части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец вправе спорить с собственниками помещений, заявляя соответствующие иски из договорного обязательства. Однако в деле отсутствуют доказательства того, что истец путем обращения с иском к собственникам оспорил поданное собственниками уведомление как влекущее прекращение договора, заявлял к ним требования об исполнении обязанностей по договору и пр.
В рамках настоящего спора надлежащими доказательствами являются протокол и бюллетени для голосования, отражающие неудовлетворительную работу истца по исполнению договора управления. Оспаривать данные доказательства как основания отказа от договора истцу надлежит по иску к собственникам.
Таким образом, суд правомерно установил, что решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом принято в порядке, установленном частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу чего основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Довод заявителя жалобы со ссылкой на пункт 9.4 от 29.06.2006 г. о том, что расторжение договора управления жилым домом невозможно без выплаты управляющей организации инвестиционной составляющей, вложенной в ремонт дома, в связи с чем собственники жилых помещений не имели права расторгать договор, не выполнив указанное условие договора, противоречит положениям части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку ограничивает права собственников по сравнению с указанной выше нормой жилищного права, что недопустимо. Истцом не приведены ссылки на правовые нормы, предусматривающие аналогичные требования к порядку расторжения договора управления многоквартирным домом.
Более того, пункт 9.4 договора, который возлагает на заказчика обязанность при расторжении договора выплатить инвестиционную составляющую, вложенную управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома, противоречит положениям главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей договор возмездного оказания услуг, пунктам 8, 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.10.2010 по делу N А53-5551/2010, от 02.06.2009 по делу N А53-22943/2008-С4-4).
Кроме того, судом учитывается, что деятельность управляющей компании представляет собой отдельное направление предпринимательской деятельности. В свою очередь предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ). В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, произведенные истцом в ходе исполнения договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 29.06.2006 г. инвестиции направлены на осуществление его предпринимательской деятельности, получение прибыли, осуществлены на его риск и не могут рассматриваться как обстоятельства, ограничивающие право собственников жилых помещений на расторжение договора управления.
Апелляционный суд отмечает также, что просительная часть иска не конкретизирована истцом в суде первой инстанции путем указания на то, какие именно действия надлежит осуществить ответчику в случае удовлетворения иска, ввиду чего отсутствует принципиальная возможность исполнения решения об удовлетворении такого иска. При этом в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Истец не указал, каким образом удовлетворение исковых требований восстановит его права при наличии заключенных собственниками помещений новых договоров с ответчиком и заключенных ответчиком со снабжающими организациями новых договоров на оказание коммунально-бытовых услуг.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2010 по делу N А53-4400/2010 оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.И.КОРНЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2010 N 15АП-12172/2010 ПО ДЕЛУ N А53-4400/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2010 г. N 15АП-12172/2010
Дело N А53-4400/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2010 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корневой Н.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.
при участии:
- от истца: представитель Щегров И.В. по доверенности N 12 от 10.02.2010;
- от ответчика: представитель Зеленская И.С. по доверенности N 116 от 14.04.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая организация ЖКХ-3"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.09.2010 г. по делу N А53-4400/2010
по иску ООО "Управляющая организация ЖКХ-3"
к ответчику ООО "Управляющая организация Квадро"
о нечинении препятствий в управлении многоквартирным домом, запрете осуществлять действия, направленные на управление многоквартирным домом
принятое в составе судьи Илюшина Р.Р.
установил:
ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Управляющая организация Квадро" о нечинении препятствий в управлении многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 22, а также запрете ответчику осуществлять действия, направленные на управление указанным домом в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 25.11.2009.
Решением суда от 07.09.2010 в удовлетворении иска отказано. Мотивируя решение, суд указал, что обязательство истца по управлению многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 22 прекратилось, поскольку общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным 25.11.09 г., принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" и выборе в качестве управляющей организации ООО "УО Квадро"; истец был уведомлен собственниками жилых помещений о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом, ответчиком ООО "УО Квадро" заключены новые договоры управления имуществом с собственниками помещений. Суд первой инстанции отметил, что возможность расторжения договора управления многоквартирным домом путем принятия соответствующего решения собственниками помещений многоквартирного дома в установленном порядке предусмотрена действующим законодательством и условиями заключенного сторонами договора, в связи с чем принятие общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о расторжении договора с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" свидетельствует о расторжении указанного договора. Кроме того, суд указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт ненадлежащего исполнения ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" принятых на себя обязательств, что в свою очередь, также является основанием для расторжения с управляющей организацией договора управления.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на необоснованность вывода суда о расторжении договора управления с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" на основании решения собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации расторжение договора управления в результате одностороннего отказа от его исполнения со стороны собственников допускается только в случае, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, однако, материалами дела не подтверждается ненадлежащее исполнение договора управления со стороны истца. Кроме того, по утверждению истца, по условиям договора предусмотрена возможность его расторжения только при условии выплаты управляющей организации инвестиционной составляющей, вложенной последней в ремонт многоквартирного дома. Заявитель жалобы считает, что при наличии заключенного с ним сроком на пять лет договора управления, отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих неисполнение ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" принятых на себя обязательств, и вложении значительных инвестиций в содержание и ремонт многоквартирного дома решение собственников не влечет прекращения договора управления.
ООО "Управляющая организация Квадро" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласилось, считая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали правовые позиции, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.06.2006 г. на основании решения общего собрания собственников жилого дома между собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома по ул. Космонавтов, 22 в г. Ростове-на-Дону в лице председателя общего собрания Смольяр О.Ю. и ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома сроком на 5 лет.
В ноябре 2009 года (протокол от 25.11.2009 г.) собственниками помещений многоквартирного жилого дома проведено общее собрание в форме заочного голосования, в том числе по следующим вопросам повестки:
- о признании неудовлетворительной работы ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" по выполнению договора управления многоквартирным домом N 22 по пр. Космонавтов в г. Ростове-на-Дону;
- о расторжении договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного жилого дома N 22 по пр. Космонавтов с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора и поручении председателю общего собрания Двуреченскому А.Б. уведомить ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о расторжении договора на управление многоквартирным домом;
- об избрании в качестве управляющей организации - ООО "Управляющая организация Квадро";
- об утверждении договора управления с ООО "Управляющая организация Квадро".
По результатам проведения указанного собрания собственниками помещений, обладающими в совокупности 84,63% голосов от общего количества голосов всех собственников в названном жилом доме, было принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" и передаче функций по управлению домом ООО "Управляющая организация Квадро".
Письмом от 30.11.2009 председатель общего собрания собственников на основании поручения жильцов дома уведомил ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" о решении, принятом общим собранием собственников помещений в названном жилом доме, после чего в январе 2010 г. ООО "Управляющая организация Квадро" заключило с каждым собственником жилого помещения в доме по ул. Космонавтов, 22 в г. Ростове-на-Дону договоры управления многоквартирным домом (тома дела 2 - 5), а на основании заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров ООО "Управляющая организация Квадро" приступило к выполнению функций исполнителя коммунальных услуг с февраля 2010 г. (том 6).
Ссылаясь на то, что договор управления между ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" и собственниками жилого дома, заключенный на 5 лет, в установленном порядке не расторгался, а свои обязательства по договору ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" осуществляло надлежащим образом, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал все обстоятельства дела и обоснованно счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Порядок заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом регламентирован положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ), на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Вместе с тем, указанная статья устанавливает дополнительные правила прекращения договора управления. Так, в соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ) по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом из материалов дела следует, что положения части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку избрание способа управления было первоначально осуществлено собственниками многоквартирного дома самостоятельно, истец избран управляющей компанией не по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке части 4 статьи 161 Кодекса.
В силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В силу положений статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пункт 3 указанной статьи закрепляет, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает, в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Высший суд указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал, что содержащееся в настоящем Постановлении Президиума толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Как видно из материалов дела, большинством голосов собственников многоквартирного дома по пр. Космонавтов, 22 в г. Ростове-на-Дону исполнение договорного обязательства истцом признано неудовлетворительным. То есть собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Системное толкование указанной нормы приводит к выводу о том, что в данном случае договор прекращается в порядке части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации во внесудебном порядке.
Пунктом 9.3 договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, заключенного между истцом и собственниками 29.06.2006 г., предусмотрен порядок заблаговременного уведомления управляющей организации в том случае, если договор будет прекращен по решению собственников.
Толкование названного пункта договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует об установлении договором дополнительной возможности собственников помещений отказаться от исполнения договора с истцом, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 22 по пр. Космонавтов г. Ростове-на-Дону признана неудовлетворительной работа ООО "Управляющая организация ЖКХ-3" по выполнению договора управления указанным многоквартирным домом, что также послужило основанием к принятию решения о расторжении договора на управление.
Исходя из количества проголосовавших жильцов за данное решение, следует, что таковое принято абсолютным (89,86%) большинством голосов, учитывая, что и в самом голосовании принимали участие почти все собственники дома (84,63%).
Данное обстоятельство свидетельствует, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирном доме на момент принятия ими решения о расторжении договора управления, не были удовлетворены работой ООО "УО ЖКХ-3" по управлению их домом.
Кроме того, ссылаясь на отсутствие нарушений договора как оснований для его прекращения в порядке части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец вправе спорить с собственниками помещений, заявляя соответствующие иски из договорного обязательства. Однако в деле отсутствуют доказательства того, что истец путем обращения с иском к собственникам оспорил поданное собственниками уведомление как влекущее прекращение договора, заявлял к ним требования об исполнении обязанностей по договору и пр.
В рамках настоящего спора надлежащими доказательствами являются протокол и бюллетени для голосования, отражающие неудовлетворительную работу истца по исполнению договора управления. Оспаривать данные доказательства как основания отказа от договора истцу надлежит по иску к собственникам.
Таким образом, суд правомерно установил, что решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом принято в порядке, установленном частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу чего основания для удовлетворения иска отсутствуют.
Довод заявителя жалобы со ссылкой на пункт 9.4 от 29.06.2006 г. о том, что расторжение договора управления жилым домом невозможно без выплаты управляющей организации инвестиционной составляющей, вложенной в ремонт дома, в связи с чем собственники жилых помещений не имели права расторгать договор, не выполнив указанное условие договора, противоречит положениям части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку ограничивает права собственников по сравнению с указанной выше нормой жилищного права, что недопустимо. Истцом не приведены ссылки на правовые нормы, предусматривающие аналогичные требования к порядку расторжения договора управления многоквартирным домом.
Более того, пункт 9.4 договора, который возлагает на заказчика обязанность при расторжении договора выплатить инвестиционную составляющую, вложенную управляющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома, противоречит положениям главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей договор возмездного оказания услуг, пунктам 8, 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.10.2010 по делу N А53-5551/2010, от 02.06.2009 по делу N А53-22943/2008-С4-4).
Кроме того, судом учитывается, что деятельность управляющей компании представляет собой отдельное направление предпринимательской деятельности. В свою очередь предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ). В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Таким образом, произведенные истцом в ходе исполнения договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 29.06.2006 г. инвестиции направлены на осуществление его предпринимательской деятельности, получение прибыли, осуществлены на его риск и не могут рассматриваться как обстоятельства, ограничивающие право собственников жилых помещений на расторжение договора управления.
Апелляционный суд отмечает также, что просительная часть иска не конкретизирована истцом в суде первой инстанции путем указания на то, какие именно действия надлежит осуществить ответчику в случае удовлетворения иска, ввиду чего отсутствует принципиальная возможность исполнения решения об удовлетворении такого иска. При этом в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Истец не указал, каким образом удовлетворение исковых требований восстановит его права при наличии заключенных собственниками помещений новых договоров с ответчиком и заключенных ответчиком со снабжающими организациями новых договоров на оказание коммунально-бытовых услуг.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.09.2010 по делу N А53-4400/2010 оставить без изменения.
В удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.И.КОРНЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)