Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2011 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Баканова В.В.,
судей Пивоваровой Л.В. и Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01 ноября 2010 г. по делу N А76-13949/2010 (судья Наконечная О.Г.).
В заседании приняли участие представители:
от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Дубровин Д.А. (доверенность N 12 от 11.01.2011),
от индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича - Калашникова И.В. (доверенность б/н от 28.08.2010).
Исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нургалиеву Радику Фанусовичу (далее - ИП Нургалиев Р.Ф., ответчик) о взыскании 211509 руб. 84 коп. - суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010, 211153 руб. 97 коп. - суммы пени по договору за период с 10.01.2009 по 20.10.2010, расторжении договора аренды от 13.02.2009 N 12-5722 и выселении ИП Нургалиева Р.Ф. из нежилого помещения площадью 311,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а (с учетом уточнения иска, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Муниципальное предприятие "Тракторозаводское" и открытое акционерное общество "Жилкомсервис".
Решением суда первой инстанции от 01.11.2010 (резолютивная часть решения объявлена 29.10.2010) исковые требования удовлетворены частично. Судом взыскано с ответчика в пользу истца 211 509 руб. 84 коп. - сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010, 50000 руб. - сумма пени по договору за период с 10.01.2009 по 20.10.2010; расторгнут заключенный между истцом и ответчиком договор аренды от 13.02.2009 N 12-5722. Суд также обязал ответчика освободить занимаемые нежилые помещения площадью 311,10 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а, и передать их Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С вынесенным судебным актом не согласился ответчик и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы указывает на то обстоятельство, что Комитет не является ни собственником объекта аренды, ни лицом, управомоченным законом или собственником на сдачу данного объекта в аренду.
Исковые требования заявлены относительно нежилого помещения, которое является цокольным (техническим) этажом, который является техническим. Спорное помещение является общим помещением дома.
Кроме того, договор аренды является незаключенным, в связи с тем, что предмет договора аренды не индивидуализирован. Следовательно, данный договор не порождает правовых последствий.
Кроме того, истец основывает свои требования на договоре N 12-5722 от 13.02.2009, а заявляет требование о взыскании суммы задолженности за период с 01.01.2009 по 29.10.2010.
Суд не принял во внимание то обстоятельство, что ответчиком за 2009 год произведена оплата по договору аренды в размере 99 112 руб. 86 коп. Кроме того, суд взыскал с ответчика задолженность в измененном виде, по увеличенным тарифам, однако, между сторонами договора соглашение по изменению размере платежей не заключалось.
Кроме того, спорный договор аренды заключен 13.02.2009 с определением начала срока его действия 01.01.2009, при этом, на данный период действовал предыдущий договор аренды.
Податель апелляционной жалобы также ссылается на то обстоятельство, что суд по собственной инициативе рассмотрел требования о возложении обязанности на ответчика в виде освобождения спорного помещения, тогда как Комитет требовал выселения ответчика.
Комитетом в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения по обстоятельствам дела. Истец считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.
В судебном заседании представитель ИП Нургалиева Р.Ф. поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда просит отменить. Заявил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы для получения ответа ОГУП БТИ г. Челябинска на запрос от 30.12.2010 о том, имеются ли инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование в нежилом помещении N 4, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150-а., является ли данное помещение техническим этажом.
Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении данного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отложения дела, учитывая следующее.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Между тем, вопрос отнесения спорного помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме не является предметом рассмотрения по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что вопрос об отнесении объекта к составу общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме является правовым, а не техническим и не может устанавливаться органом технической инвентаризации.
Кроме того, учитывая количество проведенных судом первой инстанции судебных заседаний по делу, а также направление запроса 30.12.2010, т.е. после вынесения судебного акта, данное ходатайство об отложении следует расценивать как направленное на затягивание судебного разбирательства по делу.
Представитель КУИЗО г. Челябинска с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Муниципальное предприятие "Тракторозаводское" и открытое акционерное общество "Жилкомсервис" явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей третьих лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены или изменения решения суда не находит.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 13.02.2009 между КУИЗО г. Челябинска и ИП Нургалиевым Р.Ф. подписан договор N 12-5722 аренды, согласно которому Комитет передает, а Арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект жилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, дом 150 "А", суммарной площадью 312,00 кв. м (т. 2, л.д. 24-27).
Факт отнесения сдаваемого в аренду по данному договору имущества к муниципальной собственности подтверждается выпиской от 05.07.2010 N ОМС/475 из реестра муниципального имущества по состоянию на 15.07.2010, постановлением главы администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25, приказом КУИЗО г. Челябинска от 30.08.1994 N 542 (т. 1, л.д. 38, л.д. 91-97).
Пунктом 2 договора аренды предусмотрен срок аренды, а именно: с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом Арендатором после истечения срока аренды продолжилось при отсутствии возражений Арендодателя, на основании положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.8 договора от 13.02.2009 N 12-5722 договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 5.1 договора аренды Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Приложение N 1).
В Приложении N 1 к договору произведен расчет арендной платы на 2009 г. (т. 1. л.д. 25-26).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением существующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором. Новая величина арендной платы принимается Арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Постановлением администрации г. Челябинска от 13.01.2010 установлена базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом на 2010 год в размере 217 руб. без учета НДС за один квадратный метр арендуемой площади (т. 2, л.д. 1-4).
С учетом данных изменений Арендатором произведен расчет арендной платы к договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, согласно которому арендная плата составляет 14176 руб. 83 коп. в месяц (т. 2, л.д. 5).
Ссылаясь на то, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате, Комитет обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 арендатор не вносил арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 211 509 руб. 84 коп., которая подлежит взысканию в пользу истца. Истцом ко взысканию с ответчика также предъявлена договорная неустойка в размере 211 153 руб. 97 коп. за период с 10.01.2010 по 20.10.2010 (т. 1, л.д. 125). Суд считает необходимым снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 50 000 руб. в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договором аренды от 13.02.2009 N 12-5722 предусмотрен чрезмерно высокий процент неустойки (пени). Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010 в размере 211509 руб. 84 коп., а также пени в сумме 50 000 руб. за период с 10.01.2010 по 20.10.2010. Кроме того, подлежит удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды от 13.02.2009 и о выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150а (на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выводы суда являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Исследовав содержание договора аренды N 12-5722 от 13.02.2009, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его действительности: признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда").
Довод подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды N 12-5722 от 13.02.2009 отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела, 13.02.2009 между КУИЗО г. Челябинска и ИП Нургалиевым Р.Ф. подписан договор N 12-5722 аренды, согласно которому Комитет передает, а Арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект жилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, дом 150 "А", суммарной площадью 312,00 кв. м (т. 2, лд.24-27).
Площадь арендуемых помещений соответствовала выписке из техпаспорта по состоянию на 05.01.2001 (т. 1, л.д. 80-83).
20.10.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды N 12-5722, согласно которому с 16.10.2009 площадь сдаваемого в аренду помещения изменена и составляет 311,1 кв. м (т. 1 л.д. 26,27,30).
Изменение площади арендуемого помещения обусловлено составлением нового технического паспорта на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150а, по состоянию на 19.08.2009 (т. 1, л.д. 31-35).
Состав, состояние и стоимость имущества, сданного в аренду, определены в приложении N 2 к договору от 13.02.2009 N 12-5722 (т. 1, л.д. 31-35).
Таким образом, Объект аренды согласован сторонами в приложении N 2 к договору.
Указанное помещение принято ответчиком без замечаний, что подтверждается подписанными сторонами актами приема-передачи от 01.02.2001, от 20.05.2007, от 16.10.2009.
Как следует из материалов дела, ответчик арендовал помещения длительный период времени с 17.01.2001.
17.01.2001 между сторонами подписан договор аренды N 12-5722, согласно которого Комитет предоставил ответчику нежилое помещение суммарной площадью 189,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150-а.
Договор перезаключался на новый срок 15.01.2002, 12.01.2004, 09.02.2005, 25.01.2006, 06.03.2007. Срок действия договора аренды N 12-5722 от 06.03.2007 установлен с 01.01.2007 по 30.12.2007.
По соглашению от 16.05.2007 к договору аренды N 12-5722 от 06.03.2007 Комитет передал ИП Нургалиеву Р.Ф. дополнительно нежилое помещение площадью 122,7 кв. м, что подтверждается актом сдачи-приемки от 20.05.2007. Таким образом, общая площадь арендуемого нежилого помещения составила 312,00 кв. м
17.01.2008 между сторонами заключен договор аренды N 12-5722, согласно которого Комитет предоставил ответчику нежилое помещение по указанному адресу площадью 312,00 кв. м.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что Комитет не является ни собственником объекта аренды, ни лицом, управомоченным законом или собственником на сдачу данного объекта в аренду, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как указано выше, факт отнесения сдаваемого в аренду по данному договору имущества к муниципальной собственности подтверждается выпиской от 05.07.2010 N ОМС/475 из реестра муниципального имущества по состоянию на 15.07.2010, постановлением главы администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25, приказом КУИЗО г. Челябинска от 30.08.1994 N 542 (т. 1, л.д. 38, л.д. 91-97).
Нежилое помещение N 4 общей площадью 311,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150-а передано в собственность муниципального образования "город Челябинск" в соответствии с Постановлением Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Постановлением Главы Администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда АСФ "ЧТС" и включено в реестр муниципальной собственности Приказом Комитета N 60 от 04.03.1994.
Кроме того, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общей долевой собственности относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование обслуживающее более одного помещения в данном доме.
По смыслу указанных норм, помещение должно обладать двумя обязательными признаками - наличием инженерных коммуникаций, а также специального оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме.
Между тем, материалами дела не подтверждается, что помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, в котором имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме.
Кроме того, право собственности муниципального образования возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включено в реестр муниципальной собственности Приказом Комитета N 60 от 04.03.1994, в установленном законом порядке недействительным не признано.
Более того, разрешение спора о праве муниципального образования не входит в предмет настоящего иска.
В связи с изложенным, указанный довод жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истец заявляет требование о взыскании суммы задолженности за период с 01.01.2009, поскольку пунктом 2 договора аренды предусмотрен срок аренды, а именно: с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Доказательств уплаты арендной платы по договору N 12-5722 от 13.02.2009 за период в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 в материалах дела не имеется, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 211 509 руб. 84 коп.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 211 509 руб. 84 коп.
Контррасчет задолженности ответчиком в материалы дела не представлен.
Довод ответчика о том, что спорный договор аренды заключен 13.02.2009 с определением начала срока его действия 01.01.2009, при этом, на данный период действовал предыдущий договор аренды, несостоятелен.
Как следует из материалов дела, сторонами установлен срок действия договора аренды N 12-5722 от 13.02.2009 с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Согласно п. 6.1 данного договора, договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
Таким образом, договор аренды N 12-5722 от 13.02.2009 с 31.12.2009 прекратил свое действие.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд взыскал с ответчика задолженность в измененном виде, однако, между сторонами соглашение по изменению размере платежей не заключалось, несостоятелен.
Расчет арендной платы за 2009 год согласован между сторонами в виде приложения N 1 к договору аренды.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением существующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором. Новая величина арендной платы принимается Арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Постановлением администрации г. Челябинска от 13.01.2010 установлена базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом на 2010 год в размере 217 руб. за один квадратный метр арендуемой площади.
С учетом данных изменений Комитетом произведен расчет арендной платы к договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, согласно которому арендная плата составляет 14176 руб. 83 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрено начисление пеней за несвоевременную оплату в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истцом ко взысканию с ответчика согласно расчету предъявлена договорная неустойка в размере 211 153 руб. 97 коп. за период с 10.01.2010 по 20.10.2010 (т. 1, л.д. 125).
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 50 000 руб., ссылаясь на то, что договором аренды от 13.02.2009 N 12-5722 предусмотрен чрезмерно высокий процент неустойки.
Данное обстоятельство подателем апелляционной жалобы не оспаривается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.5.7 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Как указано выше, ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.
В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Арендодателем представлено письмо от 25.02.2010 N 2104, в котором КУИЗО г. Челябинска потребовал от Арендатора в пятнадцатидневный с момента отправки настоящего уведомления срок погасить задолженность по арендной плате, а также потребовал расторжения договора аренды. При этом уведомил ответчика о том, что в случае неисполнения данных требований истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора и взыскании задолженности (т. 1,л.д.36-37).
Таким образом, истцом соблюден порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренный ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, требование о расторжении спорного договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Так как договор аренды, на основании которого ответчик занимал спорное нежилое здание, расторгнут в судебном порядке, а помещение арендатором не освобождено, судом обоснованно удовлетворено требование истца об освобождении спорного помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд по собственной инициативе рассмотрел требования о возложении обязанности на ответчика в виде освобождения спорного помещения, тогда как Комитет требовал выселения ответчика, несостоятелен, поскольку понятия "выселение" и "освобождение помещения" применительно к существу спорных правоотношений являются тождественными.
Таким образом, суд рассмотрел исковое заявление в пределах заявленных Комитетом требований.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01 ноября 2010 г. по делу N А76-13949/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2011 N 18АП-12317/2010 ПО ДЕЛУ N А76-13949/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2011 г. N 18АП-12317/2010
Дело N А76-13949/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2011 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Баканова В.В.,
судей Пивоваровой Л.В. и Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01 ноября 2010 г. по делу N А76-13949/2010 (судья Наконечная О.Г.).
В заседании приняли участие представители:
от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Дубровин Д.А. (доверенность N 12 от 11.01.2011),
от индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича - Калашникова И.В. (доверенность б/н от 28.08.2010).
Исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Нургалиеву Радику Фанусовичу (далее - ИП Нургалиев Р.Ф., ответчик) о взыскании 211509 руб. 84 коп. - суммы задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010, 211153 руб. 97 коп. - суммы пени по договору за период с 10.01.2009 по 20.10.2010, расторжении договора аренды от 13.02.2009 N 12-5722 и выселении ИП Нургалиева Р.Ф. из нежилого помещения площадью 311,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а (с учетом уточнения иска, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Муниципальное предприятие "Тракторозаводское" и открытое акционерное общество "Жилкомсервис".
Решением суда первой инстанции от 01.11.2010 (резолютивная часть решения объявлена 29.10.2010) исковые требования удовлетворены частично. Судом взыскано с ответчика в пользу истца 211 509 руб. 84 коп. - сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010, 50000 руб. - сумма пени по договору за период с 10.01.2009 по 20.10.2010; расторгнут заключенный между истцом и ответчиком договор аренды от 13.02.2009 N 12-5722. Суд также обязал ответчика освободить занимаемые нежилые помещения площадью 311,10 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, д. 150а, и передать их Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С вынесенным судебным актом не согласился ответчик и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы указывает на то обстоятельство, что Комитет не является ни собственником объекта аренды, ни лицом, управомоченным законом или собственником на сдачу данного объекта в аренду.
Исковые требования заявлены относительно нежилого помещения, которое является цокольным (техническим) этажом, который является техническим. Спорное помещение является общим помещением дома.
Кроме того, договор аренды является незаключенным, в связи с тем, что предмет договора аренды не индивидуализирован. Следовательно, данный договор не порождает правовых последствий.
Кроме того, истец основывает свои требования на договоре N 12-5722 от 13.02.2009, а заявляет требование о взыскании суммы задолженности за период с 01.01.2009 по 29.10.2010.
Суд не принял во внимание то обстоятельство, что ответчиком за 2009 год произведена оплата по договору аренды в размере 99 112 руб. 86 коп. Кроме того, суд взыскал с ответчика задолженность в измененном виде, по увеличенным тарифам, однако, между сторонами договора соглашение по изменению размере платежей не заключалось.
Кроме того, спорный договор аренды заключен 13.02.2009 с определением начала срока его действия 01.01.2009, при этом, на данный период действовал предыдущий договор аренды.
Податель апелляционной жалобы также ссылается на то обстоятельство, что суд по собственной инициативе рассмотрел требования о возложении обязанности на ответчика в виде освобождения спорного помещения, тогда как Комитет требовал выселения ответчика.
Комитетом в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения по обстоятельствам дела. Истец считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.
В судебном заседании представитель ИП Нургалиева Р.Ф. поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда просит отменить. Заявил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы для получения ответа ОГУП БТИ г. Челябинска на запрос от 30.12.2010 о том, имеются ли инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование в нежилом помещении N 4, расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150-а., является ли данное помещение техническим этажом.
Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении данного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отложения дела, учитывая следующее.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Между тем, вопрос отнесения спорного помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме не является предметом рассмотрения по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что вопрос об отнесении объекта к составу общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме является правовым, а не техническим и не может устанавливаться органом технической инвентаризации.
Кроме того, учитывая количество проведенных судом первой инстанции судебных заседаний по делу, а также направление запроса 30.12.2010, т.е. после вынесения судебного акта, данное ходатайство об отложении следует расценивать как направленное на затягивание судебного разбирательства по делу.
Представитель КУИЗО г. Челябинска с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Муниципальное предприятие "Тракторозаводское" и открытое акционерное общество "Жилкомсервис" явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей третьих лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены или изменения решения суда не находит.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 13.02.2009 между КУИЗО г. Челябинска и ИП Нургалиевым Р.Ф. подписан договор N 12-5722 аренды, согласно которому Комитет передает, а Арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект жилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, дом 150 "А", суммарной площадью 312,00 кв. м (т. 2, л.д. 24-27).
Факт отнесения сдаваемого в аренду по данному договору имущества к муниципальной собственности подтверждается выпиской от 05.07.2010 N ОМС/475 из реестра муниципального имущества по состоянию на 15.07.2010, постановлением главы администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25, приказом КУИЗО г. Челябинска от 30.08.1994 N 542 (т. 1, л.д. 38, л.д. 91-97).
Пунктом 2 договора аренды предусмотрен срок аренды, а именно: с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом Арендатором после истечения срока аренды продолжилось при отсутствии возражений Арендодателя, на основании положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.8 договора от 13.02.2009 N 12-5722 договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 5.1 договора аренды Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Приложение N 1).
В Приложении N 1 к договору произведен расчет арендной платы на 2009 г. (т. 1. л.д. 25-26).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением существующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором. Новая величина арендной платы принимается Арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Постановлением администрации г. Челябинска от 13.01.2010 установлена базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом на 2010 год в размере 217 руб. без учета НДС за один квадратный метр арендуемой площади (т. 2, л.д. 1-4).
С учетом данных изменений Арендатором произведен расчет арендной платы к договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, согласно которому арендная плата составляет 14176 руб. 83 коп. в месяц (т. 2, л.д. 5).
Ссылаясь на то, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате, Комитет обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на то, что в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 арендатор не вносил арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 211 509 руб. 84 коп., которая подлежит взысканию в пользу истца. Истцом ко взысканию с ответчика также предъявлена договорная неустойка в размере 211 153 руб. 97 коп. за период с 10.01.2010 по 20.10.2010 (т. 1, л.д. 125). Суд считает необходимым снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 50 000 руб. в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договором аренды от 13.02.2009 N 12-5722 предусмотрен чрезмерно высокий процент неустойки (пени). Таким образом, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 29.10.2010 в размере 211509 руб. 84 коп., а также пени в сумме 50 000 руб. за период с 10.01.2010 по 20.10.2010. Кроме того, подлежит удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды от 13.02.2009 и о выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150а (на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Выводы суда являются правильными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Исследовав содержание договора аренды N 12-5722 от 13.02.2009, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его действительности: признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда").
Довод подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды N 12-5722 от 13.02.2009 отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела, 13.02.2009 между КУИЗО г. Челябинска и ИП Нургалиевым Р.Ф. подписан договор N 12-5722 аренды, согласно которому Комитет передает, а Арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект жилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, дом 150 "А", суммарной площадью 312,00 кв. м (т. 2, лд.24-27).
Площадь арендуемых помещений соответствовала выписке из техпаспорта по состоянию на 05.01.2001 (т. 1, л.д. 80-83).
20.10.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды N 12-5722, согласно которому с 16.10.2009 площадь сдаваемого в аренду помещения изменена и составляет 311,1 кв. м (т. 1 л.д. 26,27,30).
Изменение площади арендуемого помещения обусловлено составлением нового технического паспорта на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150а, по состоянию на 19.08.2009 (т. 1, л.д. 31-35).
Состав, состояние и стоимость имущества, сданного в аренду, определены в приложении N 2 к договору от 13.02.2009 N 12-5722 (т. 1, л.д. 31-35).
Таким образом, Объект аренды согласован сторонами в приложении N 2 к договору.
Указанное помещение принято ответчиком без замечаний, что подтверждается подписанными сторонами актами приема-передачи от 01.02.2001, от 20.05.2007, от 16.10.2009.
Как следует из материалов дела, ответчик арендовал помещения длительный период времени с 17.01.2001.
17.01.2001 между сторонами подписан договор аренды N 12-5722, согласно которого Комитет предоставил ответчику нежилое помещение суммарной площадью 189,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150-а.
Договор перезаключался на новый срок 15.01.2002, 12.01.2004, 09.02.2005, 25.01.2006, 06.03.2007. Срок действия договора аренды N 12-5722 от 06.03.2007 установлен с 01.01.2007 по 30.12.2007.
По соглашению от 16.05.2007 к договору аренды N 12-5722 от 06.03.2007 Комитет передал ИП Нургалиеву Р.Ф. дополнительно нежилое помещение площадью 122,7 кв. м, что подтверждается актом сдачи-приемки от 20.05.2007. Таким образом, общая площадь арендуемого нежилого помещения составила 312,00 кв. м
17.01.2008 между сторонами заключен договор аренды N 12-5722, согласно которого Комитет предоставил ответчику нежилое помещение по указанному адресу площадью 312,00 кв. м.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что Комитет не является ни собственником объекта аренды, ни лицом, управомоченным законом или собственником на сдачу данного объекта в аренду, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Как указано выше, факт отнесения сдаваемого в аренду по данному договору имущества к муниципальной собственности подтверждается выпиской от 05.07.2010 N ОМС/475 из реестра муниципального имущества по состоянию на 15.07.2010, постановлением главы администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25, приказом КУИЗО г. Челябинска от 30.08.1994 N 542 (т. 1, л.д. 38, л.д. 91-97).
Нежилое помещение N 4 общей площадью 311,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 150-а передано в собственность муниципального образования "город Челябинск" в соответствии с Постановлением Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Постановлением Главы Администрации г. Челябинска от 13.01.1994 N 25 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда АСФ "ЧТС" и включено в реестр муниципальной собственности Приказом Комитета N 60 от 04.03.1994.
Кроме того, в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общей долевой собственности относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование обслуживающее более одного помещения в данном доме.
По смыслу указанных норм, помещение должно обладать двумя обязательными признаками - наличием инженерных коммуникаций, а также специального оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме.
Между тем, материалами дела не подтверждается, что помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, в котором имеются инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме.
Кроме того, право собственности муниципального образования возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включено в реестр муниципальной собственности Приказом Комитета N 60 от 04.03.1994, в установленном законом порядке недействительным не признано.
Более того, разрешение спора о праве муниципального образования не входит в предмет настоящего иска.
В связи с изложенным, указанный довод жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истец заявляет требование о взыскании суммы задолженности за период с 01.01.2009, поскольку пунктом 2 договора аренды предусмотрен срок аренды, а именно: с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Доказательств уплаты арендной платы по договору N 12-5722 от 13.02.2009 за период в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 в материалах дела не имеется, в связи с чем у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 211 509 руб. 84 коп.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 211 509 руб. 84 коп.
Контррасчет задолженности ответчиком в материалы дела не представлен.
Довод ответчика о том, что спорный договор аренды заключен 13.02.2009 с определением начала срока его действия 01.01.2009, при этом, на данный период действовал предыдущий договор аренды, несостоятелен.
Как следует из материалов дела, сторонами установлен срок действия договора аренды N 12-5722 от 13.02.2009 с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Согласно п. 6.1 данного договора, договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
Таким образом, договор аренды N 12-5722 от 13.02.2009 с 31.12.2009 прекратил свое действие.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд взыскал с ответчика задолженность в измененном виде, однако, между сторонами соглашение по изменению размере платежей не заключалось, несостоятелен.
Расчет арендной платы за 2009 год согласован между сторонами в виде приложения N 1 к договору аренды.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением существующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке без согласования с Арендатором. Новая величина арендной платы принимается Арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Постановлением администрации г. Челябинска от 13.01.2010 установлена базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом на 2010 год в размере 217 руб. за один квадратный метр арендуемой площади.
С учетом данных изменений Комитетом произведен расчет арендной платы к договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, согласно которому арендная плата составляет 14176 руб. 83 коп. в месяц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрено начисление пеней за несвоевременную оплату в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Истцом ко взысканию с ответчика согласно расчету предъявлена договорная неустойка в размере 211 153 руб. 97 коп. за период с 10.01.2010 по 20.10.2010 (т. 1, л.д. 125).
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Суд первой инстанции в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 50 000 руб., ссылаясь на то, что договором аренды от 13.02.2009 N 12-5722 предусмотрен чрезмерно высокий процент неустойки.
Данное обстоятельство подателем апелляционной жалобы не оспаривается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.5.7 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Как указано выше, ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.
В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Арендодателем представлено письмо от 25.02.2010 N 2104, в котором КУИЗО г. Челябинска потребовал от Арендатора в пятнадцатидневный с момента отправки настоящего уведомления срок погасить задолженность по арендной плате, а также потребовал расторжения договора аренды. При этом уведомил ответчика о том, что в случае неисполнения данных требований истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора и взыскании задолженности (т. 1,л.д.36-37).
Таким образом, истцом соблюден порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренный ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, требование о расторжении спорного договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Так как договор аренды, на основании которого ответчик занимал спорное нежилое здание, расторгнут в судебном порядке, а помещение арендатором не освобождено, судом обоснованно удовлетворено требование истца об освобождении спорного помещения.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд по собственной инициативе рассмотрел требования о возложении обязанности на ответчика в виде освобождения спорного помещения, тогда как Комитет требовал выселения ответчика, несостоятелен, поскольку понятия "выселение" и "освобождение помещения" применительно к существу спорных правоотношений являются тождественными.
Таким образом, суд рассмотрел исковое заявление в пределах заявленных Комитетом требований.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01 ноября 2010 г. по делу N А76-13949/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нургалиева Радика Фанусовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
В.В.БАКАНОВ
Судьи:
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)