Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 7 февраля 2006 г. Дело N А41-К1-27339/05
Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М.Н., протокол судебного заседания вел судья М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ПК "СА "Колхоз имени Ленина", конкурсный управляющий П., к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" о признании договора купли-продажи недействительным, при участии в заседании: от истца - Е., доверенность от 05.12.2005; от ответчика - М.В., доверенность от 10.01.2006,
конкурсный управляющий П. ПК "СА "Колхоз имени Ленина" обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости N 7/13 от 25.11.2004.
В обоснование исковых требований истец указал, что поскольку независимым оценщиком не была определена рыночная стоимость продаваемого имущества, постольку оспариваемая сделка заключена в нарушение ст. ст. 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и в противоречие со ст. ст. 3, 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". В связи с чем договор является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец представил отчет N 6/01-03 от 01.02.2006 об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ПК "СА "Колхоз имени Ленина", составленный ООО "Межрегионконсалтинг". В порядке ст. 51 АПК РФ заявил ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц без самостоятельных требований ООО "Межрегионконсалтинг" и ООО "Русконсалт-Аудит".
Суд рассмотрел заявленное ходатайство и считает его подлежащим отклонению, поскольку истец документально не обосновал нарушение прав и законных интересов этих лиц при рассмотрении данного спора. Расхождение итоговой стоимости объектов недвижимости по отчетам ООО "Русконсалт-Аудит" и ООО "Межрегионконсалтинг" не является основанием для привлечения независимых оценщиков в качестве третьих лиц, поскольку отчеты составлены на разную дату оценки.
Ответчик исковые требования отклонил в полном объеме, указав, что нарушений ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при заключении оспариваемой сделки допущено не было. Имущество было реализовано по стоимости, определенной привлеченным независимым оценщиком. Сделка была одобрена комитетом кредиторов. Доводы истца о том, что при оценке земли была указана нормативная стоимость земли, а не рыночная, ответчик считает необоснованными, поскольку величина нормативной цены земли в течение года не изменяется, тогда как рыночные цены находятся в постоянном движении в сторону уменьшения либо увеличения в зависимости от спроса или предложения.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2002 по делу N А41-К1-1473/99 ПК "СА "Колхоз имени Ленина" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Согласно ст. ст. 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика и подлежит реализации после проведения оценки на открытых торгах, если собранием или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.
С учетом положений ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ для оценки имущества должника был привлечен независимый оценщик - ООО "Русконсалт-Аудит".
В соответствии с отчетом N Н-3 от 27.10.2004 рыночная стоимость площадки асфальтовой хоз. центра, инв. N 38-12И, лит. IV, включая стоимость земельного участка и НДС (18%) по состоянию на 01.10.2004, составила 73047 руб.
Доводы истца об определении в указанном отчете нормативной стоимости земельного участка, а не рыночной, опровергаются следующим.
Пункт 1.8 отчета N Н-3 от 27.10.2004 указывает, что в соответствии с условиями договора на оказание услуг по оценке N 081004/305 от 08.10.2004 определению подлежит рыночная стоимость объектов оценки.
В порядке ст. 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Пункт 18 Стандартов оценки, утв. Постановлением Правительства РФ N 519 от 06.07.2001, устанавливает, что оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки ООО "Русконсалт-Аудит" применило затратный, доходный и сравнительный подходы. Однако, как указано в разделе 5 отчета, определение рыночной стоимости объектов оценки выполнено с использованием затратного подхода, поскольку применение доходного и сравнительного подходов признано целесообразным только для одного объекта, представляющего собой складское помещение. Для остальных объектов, в силу их специфики не являющихся доходной недвижимостью и не имеющих аналогов, выставленных на продажу, применение доходного и сравнительного подходов признано нецелесообразным и невозможным.
Нормативная цена земли взята оценщиком в качестве отправной точки для расчета рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.98 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
25 ноября 2004 г. комитет кредиторов ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз им. Ленина" утвердил результаты оценки недвижимого имущества должника, а также поручил конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией в соответствии с кадастровыми планами земельных участков по утвержденной стоимости, в том числе площадку асфальтовую хоз. центра, инв. N 38-12И, лит. IV.
25.11.2004 между ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" и ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" заключен договор N 7/13 купли-продажи площадки асфальтовой хоз. центра отд. Тураево общей площадью 3929 кв. м, инв. N 38-12И, лит. IV, номер объекта 50:53:0200557:001, и земельного участка площадью 4491 кв. м, кадастровый номер 50:53:020106:0042.
По передаточному акту от 16.12.2004 к договору N 7/13 купли-продажи недвижимости от 25.11.2004 указанные объекты недвижимости переданы покупателю - ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч".
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Доказательств несоответствия договора купли-продажи недвижимости N 7/13 от 25.11.2004 истцом не представлено. Следовательно, исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 167, 168, 169, 170 АПК РФ, арбитражный суд
в иске отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 07.02.2006 ПО ДЕЛУ N А41-К1-27339/05
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 февраля 2006 г. Дело N А41-К1-27339/05
Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М.Н., протокол судебного заседания вел судья М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ПК "СА "Колхоз имени Ленина", конкурсный управляющий П., к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" о признании договора купли-продажи недействительным, при участии в заседании: от истца - Е., доверенность от 05.12.2005; от ответчика - М.В., доверенность от 10.01.2006,
УСТАНОВИЛ:
конкурсный управляющий П. ПК "СА "Колхоз имени Ленина" обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости N 7/13 от 25.11.2004.
В обоснование исковых требований истец указал, что поскольку независимым оценщиком не была определена рыночная стоимость продаваемого имущества, постольку оспариваемая сделка заключена в нарушение ст. ст. 98, 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и в противоречие со ст. ст. 3, 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". В связи с чем договор является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец представил отчет N 6/01-03 от 01.02.2006 об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ПК "СА "Колхоз имени Ленина", составленный ООО "Межрегионконсалтинг". В порядке ст. 51 АПК РФ заявил ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц без самостоятельных требований ООО "Межрегионконсалтинг" и ООО "Русконсалт-Аудит".
Суд рассмотрел заявленное ходатайство и считает его подлежащим отклонению, поскольку истец документально не обосновал нарушение прав и законных интересов этих лиц при рассмотрении данного спора. Расхождение итоговой стоимости объектов недвижимости по отчетам ООО "Русконсалт-Аудит" и ООО "Межрегионконсалтинг" не является основанием для привлечения независимых оценщиков в качестве третьих лиц, поскольку отчеты составлены на разную дату оценки.
Ответчик исковые требования отклонил в полном объеме, указав, что нарушений ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при заключении оспариваемой сделки допущено не было. Имущество было реализовано по стоимости, определенной привлеченным независимым оценщиком. Сделка была одобрена комитетом кредиторов. Доводы истца о том, что при оценке земли была указана нормативная стоимость земли, а не рыночная, ответчик считает необоснованными, поскольку величина нормативной цены земли в течение года не изменяется, тогда как рыночные цены находятся в постоянном движении в сторону уменьшения либо увеличения в зависимости от спроса или предложения.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2002 по делу N А41-К1-1473/99 ПК "СА "Колхоз имени Ленина" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Согласно ст. ст. 102, 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика и подлежит реализации после проведения оценки на открытых торгах, если собранием или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.
С учетом положений ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ для оценки имущества должника был привлечен независимый оценщик - ООО "Русконсалт-Аудит".
В соответствии с отчетом N Н-3 от 27.10.2004 рыночная стоимость площадки асфальтовой хоз. центра, инв. N 38-12И, лит. IV, включая стоимость земельного участка и НДС (18%) по состоянию на 01.10.2004, составила 73047 руб.
Доводы истца об определении в указанном отчете нормативной стоимости земельного участка, а не рыночной, опровергаются следующим.
Пункт 1.8 отчета N Н-3 от 27.10.2004 указывает, что в соответствии с условиями договора на оказание услуг по оценке N 081004/305 от 08.10.2004 определению подлежит рыночная стоимость объектов оценки.
В порядке ст. 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ оценщик самостоятельно определяет методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Пункт 18 Стандартов оценки, утв. Постановлением Правительства РФ N 519 от 06.07.2001, устанавливает, что оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки ООО "Русконсалт-Аудит" применило затратный, доходный и сравнительный подходы. Однако, как указано в разделе 5 отчета, определение рыночной стоимости объектов оценки выполнено с использованием затратного подхода, поскольку применение доходного и сравнительного подходов признано целесообразным только для одного объекта, представляющего собой складское помещение. Для остальных объектов, в силу их специфики не являющихся доходной недвижимостью и не имеющих аналогов, выставленных на продажу, применение доходного и сравнительного подходов признано нецелесообразным и невозможным.
Нормативная цена земли взята оценщиком в качестве отправной точки для расчета рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.98 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
25 ноября 2004 г. комитет кредиторов ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз им. Ленина" утвердил результаты оценки недвижимого имущества должника, а также поручил конкурсному управляющему реализовать по прямым договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества и земельные участки, находящиеся под ними, с прилегающей территорией в соответствии с кадастровыми планами земельных участков по утвержденной стоимости, в том числе площадку асфальтовую хоз. центра, инв. N 38-12И, лит. IV.
25.11.2004 между ПК "Сельскохозяйственная артель "Колхоз имени Ленина" и ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч" заключен договор N 7/13 купли-продажи площадки асфальтовой хоз. центра отд. Тураево общей площадью 3929 кв. м, инв. N 38-12И, лит. IV, номер объекта 50:53:0200557:001, и земельного участка площадью 4491 кв. м, кадастровый номер 50:53:020106:0042.
По передаточному акту от 16.12.2004 к договору N 7/13 купли-продажи недвижимости от 25.11.2004 указанные объекты недвижимости переданы покупателю - ЗАО "Сельскохозяйственное объединение "Луч".
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Доказательств несоответствия договора купли-продажи недвижимости N 7/13 от 25.11.2004 истцом не представлено. Следовательно, исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 167, 168, 169, 170 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в иске отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)