Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.
В полном объеме постановление изготовлено 21 марта 2012 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,
судей Клочковой Н.В., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года по делу N А19-13824/2011 по иску индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича к индивидуальному предпринимателю Скляренко Галине Анатольевне и Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" о признании договора недействительным и признании права общей долевой собственности
при участии в судебном заседании:
- от Тинькова Б.М. (ОГРН 304381226400041, ИНН 381250251008; адрес: г. Иркутск, ул. Профсоюзная, 64, 27): Тиньков Б.М. - предприниматель;
- от Скряренко Г.А. (ОГРН 304381023000016, ИНН 381000150505; адрес: 664013, Город Иркутск, Улица Вокзальная, 5, 54): Бахаров А.А. - представитель (доверенность от 11.03.2012)
от ЗАО "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798; адрес: 107174, Москва г, Басманная Н. ул, 2): не явился, извещен
установил:
Индивидуальный предприниматель Тиньков Борис Михайлович (далее - истец, Тиньков Б.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю Скляренко Галине Анатольевне (далее - Скряренко Г.А.) и Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее - ЗАО "Желдорипотека") с исковым заявлением о признании недействительным договора от 29.09.2010 N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 в части включения в него входа общего пользования в осях Е.1-Д.1.9 и о признании права общей долевой собственности на общее имущество - помещение центрального в хода согласно поэтажному плану в осях Е.1-Д.1.9 в помещении по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении иска в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права. Заявитель апелляционной жалобы указал, что вывод суда об отсутствии сообщений между спорным центральным входом с нежилым помещением истца, является ошибочным и противоречит материалам дела, поскольку согласно проектной документации спорное помещение являлось местом общего пользования еще до заключения договоров долевого участия и не могло быть передано в единоличную собственность кому-либо. Кроме того, истец ссылается на письмо ЗАО "Желдорипотека" N 754.02 от 15.07.2011, из которого следует, что Скляренко Г.А. предупреждена, что центральный вход является помещением общего пользования, центральный вход в осях Е1-Д1.9 не продавался Скляренко Г.А.
Скляренко Г.А. представила отзыв на апелляционную жалобу от 30.01.2012, письменные пояснения, в которых указала на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Распоряжением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 судья Скажутина Е.Н. в составе суда заменена на судью Капустину Л.В.
О месте и времени судебного заседания ЗАО "Желдорипотека" извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении N 67200047490665, а также отчетом о публикации 22.02.2012 08:52:53 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" определения об отложении судебного разбирательства, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и письменных пояснений Скляренко Г.А., изучив материалы дела, заслушав доводы истца и представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 29 сентября 2010 года между Тиньковым Б.М. (участник) и ЗАО "Желдорипотека" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-3 (т. 1, л.д. 13-18), в соответствии с пунктом 1.1. которого участник обязуется принять участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-я Железнодорожная, блок-секция 2, произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором, а застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенные в объекте нежилые помещения в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1.
Из приложения N 1 следует, что нежилое помещение площадью 282 кв. м расположено в 15-ти этажном 101 квартирном жилом доме на 1-м этаже, оси: А-Е.1, 4-5.2.
Дополнительным соглашением от 30.09.2010 к договору (т. 1, л.д. 20), зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 08.07.2011, стороны изменили характеристики передаваемого нежилого помещения и предусмотрели возможность выхода из помещения Тинькова Б.М. к центральному входу.
29 сентября 2010 года Скляренко Г.А. (участник) и ЗАО "Желдорипотека" (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 (т. 1, л.д. 55-62).
Согласно характеристикам помещений, указанным в приложении N 1 к договору, нежилое помещение общей площадью 202, 4 кв. м расположено в 15-ти этажном 101 квартирном жилом доме на цокольном этаже, оси: Д.1-И.1, 4-5.2.
Истец указав, что помещение в осях Е.1-Д.1.9. является местом общего пользования, поскольку это вход с улицы, в связи с чем относится к общей долевой собственности и его отчуждение в индивидуальную собственность противоречит нормам права и проектной документации, обратился в суд с иском.
Суд апелляционной инстанции считает исковые требования Тинькова Б.М. подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Подпунктом а) пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорное помещение самостоятельное значение либо оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о подтверждении того обстоятельства, что спорное помещение (вход в магазин) относится к местам общего пользования здания и имеет вспомогательное, а не самостоятельное назначение.
Из пояснительной записки ЗАО "Желдорипотека" следует, что проектной организацией многоэтажного жилого дома с двухэтажным торгово-офисным пристроем по адресу: г. Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, д. 30 является ООО ИСФ "Эффект и Ко". В торгово-офисном пристрое имеется 2 этажа (на отм. -3,300 и на отм. 0,000). Первоначально при строительстве пристроя этаж на отметке -3,300 был спроектирован как единое помещение с центральным входом и тамбуром площадью 6 кв. м (на строительных чертежах N 1 и N 2 уровень этажа и входа помечены "План на отметке "-3.300"). В процессе ведения строительства ЗАО "Желдорипотека" было принято решение разделить помещение на отметке "-3.300" на два помещения. Согласно СНИП 31-01-2003, 21-01-97 (Пожарная безопасность зданий и сооружений) офисные помещения должны иметь по 2 выхода. ЗАО "Желдорипотека" обратилось к проектировщику с заданием изменить проект в части добавления входа из тамбура во вновь образованное помещение. Таким образом, тамбур с центральным входом стал местом общего пользования, обеспечивающим проход в оба помещения. Каждое из 2-х помещений имеет по 2 входа (чертеж N 2). Проектная организация ООО ИСФ "Эффект и Ко" внесла необходимые изменения в документацию 15.09.2010.
Из листа проектной документации (чертеж N 1) и (чертеж N 2) и приложения к договору от 29.09.2010 N 11-Ир-ЖД-Оф-2-3 (т. 1, л.д. 21) суд усматривает, что в осях Д.1 - Е.1 оси 9 на отм. -3.300 обозначено помещение, являющееся входом в здание, к которому имеется выход из помещений Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А.
В письменных пояснениях ЗАО "Желдорипотека" указало, что площади, проданные Тинькову Б.М. и Скляренко Г.А., находятся на одной отметке -3.300 двухэтажного пристроя дома по адресу: г. Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, д. 30. Тамбур центрального входа проектировался как помещение общего пользования, обеспечивающее доступ в оба помещения и не продавался ни Тинькову Б.М. ни Скляренко Г.А.
Из технического паспорта, составленного Областным государственным унитарным предприятием Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ 05.04.2011 на нежилое помещение Скляренко Г.А. общей площадью 239, 6 кв. м, инвентарный номер 907/31, кадастровый номер 38:36:000033:286:907/31, суд усматривает, что спорное помещение имеет номер 2а общей площадью 6,4 кв. м и является тамбуром (т. 1, л.д. 66-73).
Вывод суда первой инстанции о нахождении помещений Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А. на разных этажах является не обоснованным, поскольку само по себе указание в приложениях к договорам участия в долевом строительстве на нахождение помещения Тинькова Б.М. на первом этаже, а помещения Скляренко Г.А. - на цокольном, не является достаточным для такого вывода.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С учетом изложенного, суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что спорное помещение площадью 6,4 кв. м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9 - Д.1 - 9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-я Железнодорожная, блок секции N 2, было первоначально спроектировано как общее помещение вспомогательного назначения (осуществление прохода) для использования помещений предпринимателей - Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу вышеизложенных норм, суд апелляционный инстанции считает недействительным (ничтожным) договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29 сентября 2010 года, заключенный между Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека" и Скляренко Галиной Анатольевной, в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв. м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9 - Д.1 - 9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Учитывая, что исковое заявление и апелляционная жалоба истца удовлетворены в полном объеме, на ответчиков возлагаются судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций в сумме 5 000 руб. с каждого (первая инстанция 8 000 руб., апелляционная инстанция - 2000 руб.).
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года по делу N А19-13824/2011 отменить, принять новый судебный акт.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича удовлетворить.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29 сентября 2010 года, заключенный между Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека" и Скляренко Галиной Анатольевной, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 15.12.2010, N регистрации 38-38-01/186/2010-788, в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв. м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9 - Д.1 - 9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-я Железнодорожная, блок секции N 2.
Признать право общей долевой собственности Тинькова Бориса Михайловича и Скляренко Галины Анатольевны на помещение 2а площадью 6,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, д. 30, согласно техническому паспорту, составленному Областным государственным унитарным предприятием Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ 05.04.2011 на нежилое помещение, инвентарный номер 907/31, кадастровый номер 38:36:000033:286:907/31.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Скляренко Галины Анатольевны (ОГРН 304381023000016) в пользу индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича (ОГРН 304381226400041, ИНН 381250251008) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 000 рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798) в пользу индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича (ОГРН 304381226400041, ИНН 381250251008) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.03.2012 ПО ДЕЛУ N А19-13824/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2012 г. по делу N А19-13824/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.
В полном объеме постановление изготовлено 21 марта 2012 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.М.,
судей Клочковой Н.В., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года по делу N А19-13824/2011 по иску индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича к индивидуальному предпринимателю Скляренко Галине Анатольевне и Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" о признании договора недействительным и признании права общей долевой собственности
при участии в судебном заседании:
- от Тинькова Б.М. (ОГРН 304381226400041, ИНН 381250251008; адрес: г. Иркутск, ул. Профсоюзная, 64, 27): Тиньков Б.М. - предприниматель;
- от Скряренко Г.А. (ОГРН 304381023000016, ИНН 381000150505; адрес: 664013, Город Иркутск, Улица Вокзальная, 5, 54): Бахаров А.А. - представитель (доверенность от 11.03.2012)
от ЗАО "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798; адрес: 107174, Москва г, Басманная Н. ул, 2): не явился, извещен
установил:
Индивидуальный предприниматель Тиньков Борис Михайлович (далее - истец, Тиньков Б.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальному предпринимателю Скляренко Галине Анатольевне (далее - Скряренко Г.А.) и Закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" (далее - ЗАО "Желдорипотека") с исковым заявлением о признании недействительным договора от 29.09.2010 N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 в части включения в него входа общего пользования в осях Е.1-Д.1.9 и о признании права общей долевой собственности на общее имущество - помещение центрального в хода согласно поэтажному плану в осях Е.1-Д.1.9 в помещении по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-Железнодорожная, д. 30.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении иска в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права. Заявитель апелляционной жалобы указал, что вывод суда об отсутствии сообщений между спорным центральным входом с нежилым помещением истца, является ошибочным и противоречит материалам дела, поскольку согласно проектной документации спорное помещение являлось местом общего пользования еще до заключения договоров долевого участия и не могло быть передано в единоличную собственность кому-либо. Кроме того, истец ссылается на письмо ЗАО "Желдорипотека" N 754.02 от 15.07.2011, из которого следует, что Скляренко Г.А. предупреждена, что центральный вход является помещением общего пользования, центральный вход в осях Е1-Д1.9 не продавался Скляренко Г.А.
Скляренко Г.А. представила отзыв на апелляционную жалобу от 30.01.2012, письменные пояснения, в которых указала на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Распоряжением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 судья Скажутина Е.Н. в составе суда заменена на судью Капустину Л.В.
О месте и времени судебного заседания ЗАО "Желдорипотека" извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении N 67200047490665, а также отчетом о публикации 22.02.2012 08:52:53 МСК на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" определения об отложении судебного разбирательства, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и письменных пояснений Скляренко Г.А., изучив материалы дела, заслушав доводы истца и представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 29 сентября 2010 года между Тиньковым Б.М. (участник) и ЗАО "Желдорипотека" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-3 (т. 1, л.д. 13-18), в соответствии с пунктом 1.1. которого участник обязуется принять участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-я Железнодорожная, блок-секция 2, произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором, а застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенные в объекте нежилые помещения в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1.
Из приложения N 1 следует, что нежилое помещение площадью 282 кв. м расположено в 15-ти этажном 101 квартирном жилом доме на 1-м этаже, оси: А-Е.1, 4-5.2.
Дополнительным соглашением от 30.09.2010 к договору (т. 1, л.д. 20), зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 08.07.2011, стороны изменили характеристики передаваемого нежилого помещения и предусмотрели возможность выхода из помещения Тинькова Б.М. к центральному входу.
29 сентября 2010 года Скляренко Г.А. (участник) и ЗАО "Желдорипотека" (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 (т. 1, л.д. 55-62).
Согласно характеристикам помещений, указанным в приложении N 1 к договору, нежилое помещение общей площадью 202, 4 кв. м расположено в 15-ти этажном 101 квартирном жилом доме на цокольном этаже, оси: Д.1-И.1, 4-5.2.
Истец указав, что помещение в осях Е.1-Д.1.9. является местом общего пользования, поскольку это вход с улицы, в связи с чем относится к общей долевой собственности и его отчуждение в индивидуальную собственность противоречит нормам права и проектной документации, обратился в суд с иском.
Суд апелляционной инстанции считает исковые требования Тинькова Б.М. подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Подпунктом а) пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорное помещение самостоятельное значение либо оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о подтверждении того обстоятельства, что спорное помещение (вход в магазин) относится к местам общего пользования здания и имеет вспомогательное, а не самостоятельное назначение.
Из пояснительной записки ЗАО "Желдорипотека" следует, что проектной организацией многоэтажного жилого дома с двухэтажным торгово-офисным пристроем по адресу: г. Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, д. 30 является ООО ИСФ "Эффект и Ко". В торгово-офисном пристрое имеется 2 этажа (на отм. -3,300 и на отм. 0,000). Первоначально при строительстве пристроя этаж на отметке -3,300 был спроектирован как единое помещение с центральным входом и тамбуром площадью 6 кв. м (на строительных чертежах N 1 и N 2 уровень этажа и входа помечены "План на отметке "-3.300"). В процессе ведения строительства ЗАО "Желдорипотека" было принято решение разделить помещение на отметке "-3.300" на два помещения. Согласно СНИП 31-01-2003, 21-01-97 (Пожарная безопасность зданий и сооружений) офисные помещения должны иметь по 2 выхода. ЗАО "Желдорипотека" обратилось к проектировщику с заданием изменить проект в части добавления входа из тамбура во вновь образованное помещение. Таким образом, тамбур с центральным входом стал местом общего пользования, обеспечивающим проход в оба помещения. Каждое из 2-х помещений имеет по 2 входа (чертеж N 2). Проектная организация ООО ИСФ "Эффект и Ко" внесла необходимые изменения в документацию 15.09.2010.
Из листа проектной документации (чертеж N 1) и (чертеж N 2) и приложения к договору от 29.09.2010 N 11-Ир-ЖД-Оф-2-3 (т. 1, л.д. 21) суд усматривает, что в осях Д.1 - Е.1 оси 9 на отм. -3.300 обозначено помещение, являющееся входом в здание, к которому имеется выход из помещений Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А.
В письменных пояснениях ЗАО "Желдорипотека" указало, что площади, проданные Тинькову Б.М. и Скляренко Г.А., находятся на одной отметке -3.300 двухэтажного пристроя дома по адресу: г. Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, д. 30. Тамбур центрального входа проектировался как помещение общего пользования, обеспечивающее доступ в оба помещения и не продавался ни Тинькову Б.М. ни Скляренко Г.А.
Из технического паспорта, составленного Областным государственным унитарным предприятием Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ 05.04.2011 на нежилое помещение Скляренко Г.А. общей площадью 239, 6 кв. м, инвентарный номер 907/31, кадастровый номер 38:36:000033:286:907/31, суд усматривает, что спорное помещение имеет номер 2а общей площадью 6,4 кв. м и является тамбуром (т. 1, л.д. 66-73).
Вывод суда первой инстанции о нахождении помещений Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А. на разных этажах является не обоснованным, поскольку само по себе указание в приложениях к договорам участия в долевом строительстве на нахождение помещения Тинькова Б.М. на первом этаже, а помещения Скляренко Г.А. - на цокольном, не является достаточным для такого вывода.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С учетом изложенного, суд апелляционный инстанции приходит к выводу, что спорное помещение площадью 6,4 кв. м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9 - Д.1 - 9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-я Железнодорожная, блок секции N 2, было первоначально спроектировано как общее помещение вспомогательного назначения (осуществление прохода) для использования помещений предпринимателей - Тинькова Б.М. и Скляренко Г.А.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку спорное помещение является общим имуществом и не могло быть отчуждено в индивидуальную собственность в силу вышеизложенных норм, суд апелляционный инстанции считает недействительным (ничтожным) договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29 сентября 2010 года, заключенный между Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека" и Скляренко Галиной Анатольевной, в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв. м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9 - Д.1 - 9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Учитывая, что исковое заявление и апелляционная жалоба истца удовлетворены в полном объеме, на ответчиков возлагаются судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций в сумме 5 000 руб. с каждого (первая инстанция 8 000 руб., апелляционная инстанция - 2000 руб.).
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 ноября 2011 года по делу N А19-13824/2011 отменить, принять новый судебный акт.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича удовлетворить.
Признать недействительным договор участия в долевом строительстве N 11-Ир-ЖД-Оф-2-4 от 29 сентября 2010 года, заключенный между Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека" и Скляренко Галиной Анатольевной, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 15.12.2010, N регистрации 38-38-01/186/2010-788, в части включения в площадь объекта долевого строительства площади 6,4 кв. м, приходящейся на помещение 2а, расположенное в осях Е.1-9 - Д.1 - 9 цокольного этажа многоквартирного жилого дома по строительному адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. 2-я Железнодорожная, блок секции N 2.
Признать право общей долевой собственности Тинькова Бориса Михайловича и Скляренко Галины Анатольевны на помещение 2а площадью 6,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. 2-я Железнодорожная, д. 30, согласно техническому паспорту, составленному Областным государственным унитарным предприятием Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ 05.04.2011 на нежилое помещение, инвентарный номер 907/31, кадастровый номер 38:36:000033:286:907/31.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Скляренко Галины Анатольевны (ОГРН 304381023000016) в пользу индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича (ОГРН 304381226400041, ИНН 381250251008) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 000 рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" (ОГРН 1027739623988, ИНН 7708155798) в пользу индивидуального предпринимателя Тинькова Бориса Михайловича (ОГРН 304381226400041, ИНН 381250251008) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.М.БУШУЕВА
Судьи
Н.В.КЛОЧКОВА
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)