Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2011 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Деевой Г.А., судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2011 по делу N А07-16895/2010 (судья Насыров М.М.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" (далее - ООО "СК "Альбион", истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоТехСервис", Региональному общественному фонду "Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению "Луч" Республики Башкортостан, Жилищно-строительному кооперативу "Дуслык Строй" (далее - ООО "ЭнергоТех Сервис, Фонд, ЖСК "Дуслык Строй" - ответчики) о понуждении закончить строительство и ввести в эксплуатацию строительные объекты.
В процессе рассмотрения дела требования истец неоднократно уточнял требования.
В соответствии с последним уточнением, принятым в судебном заседании 19.01.2011, истец просит во исполнение договоров N 2-3/6 от 21.12.2009 и N 35-5/4 от 29.04.2010 понудить Фонд и ООО "ЭнергоТехСервис" закончить строительство и ввести в эксплуатацию следующие объекты: жилое помещение (строительный (условный) номер жилого помещения 3/6 (третий этаж, квартира 6), общей проектной площадью 87,52 кв. м, расположенное по адресу: Кировский район ГО г. Уфа РБ, ул. Пархоменко в квартале 290-292; а также жилое помещение (строительный (условный) номер жилого помещения 5/4 (пятый этаж, квартира 4), общей проектной площадью 74,32 кв. м, расположенное по адресу: Кировский район ГО г. Уфа РБ, ул. Пархоменко в квартале 290 - 292.
Требование к третьему ответчику - ЖСК "Дуслык Строй" состоит в понуждении жилищно-строительного кооператива исполнить обязательство в натуре по договорам N 2-3/6 от 21.12.2009 и N 35-5/4 от 29.04.2010 (т. 1, л.д. 106-108, 112-113).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.02.2011 исковые требования общества "СК "Альбион" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением и полагая, что при его принятии судом нарушены нормы материального и процессуального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела, общество "СК "Альбион" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить судебный акт и, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в первой инстанции, принять новое решение - об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе истец излагает фактические обстоятельства дела, полагая, что они свидетельствуют о надлежащем исполнении истцом принятых на себя обязательств по договорам N 2-3/6 и N 35-5/4, в то время как первым и вторым ответчиками (ООО "ЭнергоТехСервис" и Фондом) принятые на себя обязательства не исполнены.
Кроме того, апелляционная жалоба мотивирована нарушением судом первой инстанции ст. 168, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которое истец усматривает в том, что арбитражным судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о защите своих нарушенных прав как участника строительства и субъекта инвестиционной деятельности, в связи с чем он обратился в арбитражный суд о понуждении ответчиков к совершению определенных действий в силу связывающего их обязательства по инвестиционному договору.
Отзывы на апелляционную жалобу ответчиками не представлены.
Истец - податель апелляционной жалобы и ответчики о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Региональным общественным фондом Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению "Луч" Республики Башкортостан (Застройщиком), ООО "ЭнергоТехСервис (Заказчиком) и Жилищно-строительным кооперативом "Дуслык Строй" (Инвестором) подписан договор инвестирования от 30.10.2009 (л.д. 14-22), в соответствии с которым стороны договорились совместно участвовать в строительстве многоэтажного дома путем вложения инвестиций в строительство для создания результата инвестиционной деятельности.
Результат инвестиционной деятельности - введенный в эксплуатацию многоэтажный дом со встроено-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра и подземной стоянкой, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, общей площадью 8824 кв. м с кадастровым номером 02:55:01 0103:0166. Технические характеристики объекта: жилой дом общей площадью 6211,15 кв. м; подземная автостоянка общей площадью 1 214,31 кв. м (п. 1.4. договора).
В соответствии с предметом инвестиционного договора от 30.10.2009 Инвестор поручает и оплачивает, а Заказчик и Застройщик принимают на себя обязательства на производство работ по техническому надзору по проектно-изыскательским работам, выполнению строительно-монтажных работ, ввода объекта в эксплуатацию и передачи наружных сетей на баланс управляющей организации и передачи результата инвестиционной деятельности в собственность инвестора. Инвестор осуществляет 100% финансирование проектирования и строительства жилой части объекта и подземной автостоянки (п. 2.1. договора).
Как видно из представленного в дело договора N 2-3/6, заключенного между жилищно-строительным кооперативом "Дуслык Строй" (Кооператив) и ООО "СК "Альбион" (Член кооператива), 21.12.2009, кооператив, объединяя денежные средства и иные имущественные паи членов кооператива, принимает участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: жилой дом в квартале 290 - 292 по ул. Пархоменко и приобретает имущественные права на жилые помещения, находящиеся в жилом доме (п. 2 договора).
Стороны договорились, что Член кооператива осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов и получает нижеуказанное жилое помещение в безвозмездное пользование на период действия настоящего договора, а после полного внесения пая (окончательной стоимости жилого помещения) Член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение, что подтверждается выдаваемой кооперативом справкой о полной выплате пая (абзац 2 пункта 1 договора).
Справка о полной выплате пая является основанием (правоустанавливающим документом) для государственной регистрации возникшего в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 129 Жилищного Кодекса Российской Федерации права собственности члена кооператива на жилое помещение.
Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 2 квартал 2010 года.
За членом кооператива закрепляется право на приобретение объекта недвижимости со следующими характеристиками: строительный (условный) номер жилого помещения: 3/6(этаж третий, квартира 6); проектная общая площадь (с учетом балконом и лоджий) - 87,52 кв. м, проектная жилая площадь 34,80 кв. м, этаж/этажность - 3/10, количество комнат - 2.
Ориентировочная стоимость жилого помещения - 3 675 840 руб. из расчета стоимости за один кв. м площади - 42 000 руб.
Согласно представленной в дело справке, выданной бухгалтером ЖСК "Дуслык Строй" Антипиной Н.А. от 15.09.2010, общество "СК "Альбион" внесло паевой взнос по договору в размере 3675840,00 руб. в полном объеме и задолженности по инвестиционным платежам не имеет (л.д. 27).
Аналогичный договор заключен истцом и ЖСК "Дуслык Строй" 29.04.2010 N 35-5/4, в соответствии с которым за членом кооператива закрепляется право на приобретение объекта недвижимости со следующими характеристиками: строительный (условный) номер жилого помещения: 5/4 (этаж пятый, квартира 4); проектная общая площадь (с учетом балконов и лоджий) - 74,32 кв. м, проектная жилая площадь 34,34 кв. м, этаж/этажность - 5/10, количество комнат - 2.
Ориентировочная стоимость жилого помещения - 3 121 440 руб. из расчета стоимости за один кв. м площади - 42 000 руб.
Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 2 квартал 2010 года.
Справкой, выданной бухгалтером ЖСК "Дуслык Строй" Антипиной Н.А. от 15.09.2010, подтверждается внесение обществом "СК "Альбион" паевого взноса по договору в размере 3 121 440,00 руб., то есть в полном объеме, задолженности по инвестиционным платежам общество не имеет (л.д. 28).
Полагая, что исполнив свои обязанности по договорам N 2-3/6 от 21.12.2009 и 29.04.2010 N 35-5/4 в полном объеме и не получив встречного предоставления от жилищно-строительного кооператива "Дуслык Строй" в виде предоставления в собственность указанных в договорах жилых помещений, ООО "СК "Альбион" обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении ответчиков к исполнению своих обязанностей по договорам.
Требования к двум другим ответчиком мотивированы тем, что фактически ООО "СК" Альбион" является соинвестором по договору инвестирования от 30.10.2009. Бездействие ответчиков, затянувших возведение строительного объекта и нарушивших условие заключенного договора, повлекло ущемление прав истца в качестве участника строительства и субъекта инвестиционной деятельности.
Оставляя требования истца к ООО "ЭнергоТехСервис" и Региональному общественному фонду "Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению "Луч" Республики Башкортостан без удовлетворения, суд первой инстанции пришел к выводам, что истец не является стороной договора инвестирования от 30.10.2009, в связи с чем не вправе требовать от заключивших его сторон исполнения обязательств.
Оставляя без удовлетворения требования истца к ЖСК "Дуслык Строй" о передаче в натуре причитающихся истцу жилых помещений, суд указал, что жилые помещения, предусмотренные договорами N 2-3/6 от 21.12.2009, N 35-5/4 от 29.04.2010 входят в состав многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра и подземной стоянкой. Строительство данного объекта на момент рассмотрения дела не закончено, дом не введен в эксплуатацию.
Между тем пунктом 9 заключенных с ЖСК "Дуслык Строй" договоров предусмотрено, что кооператив обязуется в течение 2-х месяцев после получения жилого помещения по акту приема-передачи к договору инвестирования и сформированного застройщиком пакета документов на жилой дом зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на жилое помещение. Расходы по регистрации права собственности Кооперативу компенсируются его Членом.
После регистрации права собственности кооператива на жилое помещение и полного внесения паевого взноса Кооператив выдает Члену кооператива справку о полной выплате пая, после чего Член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение и самостоятельно несет расходы по регистрации (п. 10 договоров).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку строительство многоэтажного дома не завершено и объект не введен в эксплуатацию, член кооператива не вправе требовать от кооператива передачи ему объекта недвижимости, оговоренного договором.
Вывод суда об отказе в удовлетворении требований является правильным.
Как следует из статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Согласно статье 2 того же закона, инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Из содержания ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвестор имеет право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).
В силу положений ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Инвестиционный договор от 29.10.2009 порождает между сторонами обязательственные отношения и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Поскольку истец не является стороной инвестиционного договора от 29.10.2009, его условия не могут повлиять на возникновение у него прав на объекты недвижимости, предусмотренные договорами N 2-3/6 от 21.12.2009 и 29.04.2010 N 35-5/4, следовательно, истец не вправе требовать от сторон инвестиционного договора исполнения ими своих обязательств, предусмотренных условиями заключенного между ними договора.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала строительства, а только после государственной регистрации прав на эти объекты.
Пунктами 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Учитывая изложенное и условия заключенных истцом с ЖСК "Дуслык Строй" договоров, следует прийти к выводу, что до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещений Кооперативу по акту приема-передачи с последующей регистрацией прав застройщика (Кооператива) на недвижимое имуществ (п. 9 и 10 договора), у истца отсутствует право требовать передачи ему объекта недвижимости, предусмотренного договором.
Поскольку между Кооперативом и его Членом возникли обязательственные правоотношения, связанные с внесением паевого взноса, истец вправе требовать от Кооператива как стороны по договорам N 2-3/6 от 21.12.2009 и 29.04.2010 N 35-5/4 исполнения обязательства, связанного с его паенакоплениями.
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного Суда Республики Башкортостан по делу N А07-16895/2010 от 10.02.2011 является правильным и отмене не подлежит, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" следует оставить без удовлетворения.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы, в связи с отказом суда в ее удовлетворении в соответствии со ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2011 по делу N А07-16895/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.А.ДЕЕВА
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ФОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2011 N 18АП-3255/2011 ПО ДЕЛУ N А07-16895/2010
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2011 г. N 18АП-3255/2011
Дело N А07-16895/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2011 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Деевой Г.А., судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Юмагуеной М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2011 по делу N А07-16895/2010 (судья Насыров М.М.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" (далее - ООО "СК "Альбион", истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоТехСервис", Региональному общественному фонду "Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению "Луч" Республики Башкортостан, Жилищно-строительному кооперативу "Дуслык Строй" (далее - ООО "ЭнергоТех Сервис, Фонд, ЖСК "Дуслык Строй" - ответчики) о понуждении закончить строительство и ввести в эксплуатацию строительные объекты.
В процессе рассмотрения дела требования истец неоднократно уточнял требования.
В соответствии с последним уточнением, принятым в судебном заседании 19.01.2011, истец просит во исполнение договоров N 2-3/6 от 21.12.2009 и N 35-5/4 от 29.04.2010 понудить Фонд и ООО "ЭнергоТехСервис" закончить строительство и ввести в эксплуатацию следующие объекты: жилое помещение (строительный (условный) номер жилого помещения 3/6 (третий этаж, квартира 6), общей проектной площадью 87,52 кв. м, расположенное по адресу: Кировский район ГО г. Уфа РБ, ул. Пархоменко в квартале 290-292; а также жилое помещение (строительный (условный) номер жилого помещения 5/4 (пятый этаж, квартира 4), общей проектной площадью 74,32 кв. м, расположенное по адресу: Кировский район ГО г. Уфа РБ, ул. Пархоменко в квартале 290 - 292.
Требование к третьему ответчику - ЖСК "Дуслык Строй" состоит в понуждении жилищно-строительного кооператива исполнить обязательство в натуре по договорам N 2-3/6 от 21.12.2009 и N 35-5/4 от 29.04.2010 (т. 1, л.д. 106-108, 112-113).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.02.2011 исковые требования общества "СК "Альбион" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением и полагая, что при его принятии судом нарушены нормы материального и процессуального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела, общество "СК "Альбион" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить судебный акт и, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дел в первой инстанции, принять новое решение - об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе истец излагает фактические обстоятельства дела, полагая, что они свидетельствуют о надлежащем исполнении истцом принятых на себя обязательств по договорам N 2-3/6 и N 35-5/4, в то время как первым и вторым ответчиками (ООО "ЭнергоТехСервис" и Фондом) принятые на себя обязательства не исполнены.
Кроме того, апелляционная жалоба мотивирована нарушением судом первой инстанции ст. 168, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которое истец усматривает в том, что арбитражным судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о защите своих нарушенных прав как участника строительства и субъекта инвестиционной деятельности, в связи с чем он обратился в арбитражный суд о понуждении ответчиков к совершению определенных действий в силу связывающего их обязательства по инвестиционному договору.
Отзывы на апелляционную жалобу ответчиками не представлены.
Истец - податель апелляционной жалобы и ответчики о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Региональным общественным фондом Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению "Луч" Республики Башкортостан (Застройщиком), ООО "ЭнергоТехСервис (Заказчиком) и Жилищно-строительным кооперативом "Дуслык Строй" (Инвестором) подписан договор инвестирования от 30.10.2009 (л.д. 14-22), в соответствии с которым стороны договорились совместно участвовать в строительстве многоэтажного дома путем вложения инвестиций в строительство для создания результата инвестиционной деятельности.
Результат инвестиционной деятельности - введенный в эксплуатацию многоэтажный дом со встроено-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра и подземной стоянкой, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, общей площадью 8824 кв. м с кадастровым номером 02:55:01 0103:0166. Технические характеристики объекта: жилой дом общей площадью 6211,15 кв. м; подземная автостоянка общей площадью 1 214,31 кв. м (п. 1.4. договора).
В соответствии с предметом инвестиционного договора от 30.10.2009 Инвестор поручает и оплачивает, а Заказчик и Застройщик принимают на себя обязательства на производство работ по техническому надзору по проектно-изыскательским работам, выполнению строительно-монтажных работ, ввода объекта в эксплуатацию и передачи наружных сетей на баланс управляющей организации и передачи результата инвестиционной деятельности в собственность инвестора. Инвестор осуществляет 100% финансирование проектирования и строительства жилой части объекта и подземной автостоянки (п. 2.1. договора).
Как видно из представленного в дело договора N 2-3/6, заключенного между жилищно-строительным кооперативом "Дуслык Строй" (Кооператив) и ООО "СК "Альбион" (Член кооператива), 21.12.2009, кооператив, объединяя денежные средства и иные имущественные паи членов кооператива, принимает участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: жилой дом в квартале 290 - 292 по ул. Пархоменко и приобретает имущественные права на жилые помещения, находящиеся в жилом доме (п. 2 договора).
Стороны договорились, что Член кооператива осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов и получает нижеуказанное жилое помещение в безвозмездное пользование на период действия настоящего договора, а после полного внесения пая (окончательной стоимости жилого помещения) Член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение, что подтверждается выдаваемой кооперативом справкой о полной выплате пая (абзац 2 пункта 1 договора).
Справка о полной выплате пая является основанием (правоустанавливающим документом) для государственной регистрации возникшего в соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 129 Жилищного Кодекса Российской Федерации права собственности члена кооператива на жилое помещение.
Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 2 квартал 2010 года.
За членом кооператива закрепляется право на приобретение объекта недвижимости со следующими характеристиками: строительный (условный) номер жилого помещения: 3/6(этаж третий, квартира 6); проектная общая площадь (с учетом балконом и лоджий) - 87,52 кв. м, проектная жилая площадь 34,80 кв. м, этаж/этажность - 3/10, количество комнат - 2.
Ориентировочная стоимость жилого помещения - 3 675 840 руб. из расчета стоимости за один кв. м площади - 42 000 руб.
Согласно представленной в дело справке, выданной бухгалтером ЖСК "Дуслык Строй" Антипиной Н.А. от 15.09.2010, общество "СК "Альбион" внесло паевой взнос по договору в размере 3675840,00 руб. в полном объеме и задолженности по инвестиционным платежам не имеет (л.д. 27).
Аналогичный договор заключен истцом и ЖСК "Дуслык Строй" 29.04.2010 N 35-5/4, в соответствии с которым за членом кооператива закрепляется право на приобретение объекта недвижимости со следующими характеристиками: строительный (условный) номер жилого помещения: 5/4 (этаж пятый, квартира 4); проектная общая площадь (с учетом балконов и лоджий) - 74,32 кв. м, проектная жилая площадь 34,34 кв. м, этаж/этажность - 5/10, количество комнат - 2.
Ориентировочная стоимость жилого помещения - 3 121 440 руб. из расчета стоимости за один кв. м площади - 42 000 руб.
Срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 2 квартал 2010 года.
Справкой, выданной бухгалтером ЖСК "Дуслык Строй" Антипиной Н.А. от 15.09.2010, подтверждается внесение обществом "СК "Альбион" паевого взноса по договору в размере 3 121 440,00 руб., то есть в полном объеме, задолженности по инвестиционным платежам общество не имеет (л.д. 28).
Полагая, что исполнив свои обязанности по договорам N 2-3/6 от 21.12.2009 и 29.04.2010 N 35-5/4 в полном объеме и не получив встречного предоставления от жилищно-строительного кооператива "Дуслык Строй" в виде предоставления в собственность указанных в договорах жилых помещений, ООО "СК "Альбион" обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении ответчиков к исполнению своих обязанностей по договорам.
Требования к двум другим ответчиком мотивированы тем, что фактически ООО "СК" Альбион" является соинвестором по договору инвестирования от 30.10.2009. Бездействие ответчиков, затянувших возведение строительного объекта и нарушивших условие заключенного договора, повлекло ущемление прав истца в качестве участника строительства и субъекта инвестиционной деятельности.
Оставляя требования истца к ООО "ЭнергоТехСервис" и Региональному общественному фонду "Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению "Луч" Республики Башкортостан без удовлетворения, суд первой инстанции пришел к выводам, что истец не является стороной договора инвестирования от 30.10.2009, в связи с чем не вправе требовать от заключивших его сторон исполнения обязательств.
Оставляя без удовлетворения требования истца к ЖСК "Дуслык Строй" о передаче в натуре причитающихся истцу жилых помещений, суд указал, что жилые помещения, предусмотренные договорами N 2-3/6 от 21.12.2009, N 35-5/4 от 29.04.2010 входят в состав многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра и подземной стоянкой. Строительство данного объекта на момент рассмотрения дела не закончено, дом не введен в эксплуатацию.
Между тем пунктом 9 заключенных с ЖСК "Дуслык Строй" договоров предусмотрено, что кооператив обязуется в течение 2-х месяцев после получения жилого помещения по акту приема-передачи к договору инвестирования и сформированного застройщиком пакета документов на жилой дом зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на жилое помещение. Расходы по регистрации права собственности Кооперативу компенсируются его Членом.
После регистрации права собственности кооператива на жилое помещение и полного внесения паевого взноса Кооператив выдает Члену кооператива справку о полной выплате пая, после чего Член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение и самостоятельно несет расходы по регистрации (п. 10 договоров).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку строительство многоэтажного дома не завершено и объект не введен в эксплуатацию, член кооператива не вправе требовать от кооператива передачи ему объекта недвижимости, оговоренного договором.
Вывод суда об отказе в удовлетворении требований является правильным.
Как следует из статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
Согласно статье 2 того же закона, инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Из содержания ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвестор имеет право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).
В силу положений ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Инвестиционный договор от 29.10.2009 порождает между сторонами обязательственные отношения и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Поскольку истец не является стороной инвестиционного договора от 29.10.2009, его условия не могут повлиять на возникновение у него прав на объекты недвижимости, предусмотренные договорами N 2-3/6 от 21.12.2009 и 29.04.2010 N 35-5/4, следовательно, истец не вправе требовать от сторон инвестиционного договора исполнения ими своих обязательств, предусмотренных условиями заключенного между ними договора.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала строительства, а только после государственной регистрации прав на эти объекты.
Пунктами 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Учитывая изложенное и условия заключенных истцом с ЖСК "Дуслык Строй" договоров, следует прийти к выводу, что до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и передачи помещений Кооперативу по акту приема-передачи с последующей регистрацией прав застройщика (Кооператива) на недвижимое имуществ (п. 9 и 10 договора), у истца отсутствует право требовать передачи ему объекта недвижимости, предусмотренного договором.
Поскольку между Кооперативом и его Членом возникли обязательственные правоотношения, связанные с внесением паевого взноса, истец вправе требовать от Кооператива как стороны по договорам N 2-3/6 от 21.12.2009 и 29.04.2010 N 35-5/4 исполнения обязательства, связанного с его паенакоплениями.
Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного Суда Республики Башкортостан по делу N А07-16895/2010 от 10.02.2011 является правильным и отмене не подлежит, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" следует оставить без удовлетворения.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы, в связи с отказом суда в ее удовлетворении в соответствии со ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2011 по делу N А07-16895/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Альбион" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.А.ДЕЕВА
Судьи
Т.В.МАЛЬЦЕВА
О.Б.ФОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)