Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,
при участии:
- от истца ООО "Управляющая компания Центржилсервис" - представителя Кузнецовой Н.М. по доверенности от 01.01.2011 N 1101;
- от ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - представителя Петрушиной Н.Ю. по доверенности от 24.02.2011 N 30;
- от ответчика ООО "Русское слово" - представителя Маркевич Е.А. по доверенности от 30.08.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального образования города Красноярска в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центржилсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 25 февраля 2011 года по делу N А33-11470/2010, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" (ИНН 2466125016, ОГРН 1052466370087) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" (ИНН 2460016962, ОГРН 1032402947510 о взыскании 138 791 рубль 41 копейку задолженности по договору N 340 от 30.06.1999.
Определением от 31.08.2010 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Определением от 27 сентября 2010 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено муниципальное образование город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2".
Решением Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска удовлетворен. С муниципального образования город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" взыскано 138 791 рубль 41 копейка задолженности, 5 116 рублей 99 копеек расходов по уплате государственной пошлины, в доход федерального бюджета 46 рублей 75 копеек государственной пошлины. В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", г. Красноярск отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, муниципальное образование города Красноярска в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центржилсервис" обратились с апелляционными жалобами.
ООО "Управляющая компания "Центржилсервис" в апелляционной жалобе просит решение от 25 февраля 2011 года отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель ссылается на то, что исходя из условий договора аренды арендатор обязан принимать участие в эксплуатационных расходах здания в целом (расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества). Указывает на то, что арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание задания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, ООО "Русское слово" как владелец помещений не может не нести затраты по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 3 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды обязан нести арендатор.
Заявитель ссылается на договор N 4/37 от 03.10.2005 уступки требования (цессии), согласно которому МП ПЖРЭТ N 2 уступает свои требования ООО "УК "Центржилсервис" к ООО "Русское слово" по договору на участие в эксплуатационных расходах N 340 от 30.06.1999. ООО "Русское слово" договор N 4/37 от 03.10.2005 уступки требования (цессии) не обжаловало, а платежами в адрес ООО УК "Центржилсервис" и гарантийным письмом подтвердило свое согласие на передачу права требования по договору N 1203/340 от 24.05.1999/30.06.1999 в части участия в эксплуатационных расходах от МП "ПЖРЭТ-2" новому кредитору - ООО "УК "Центржилсервис".
Ответчик - Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска в апелляционной жалобе просит решение от 25 февраля 2011 года отменить, в удовлетворении иска отказать.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что в силу совершенной сделки договора аренды ООО "Русское слово" приняло на себя обязательства по несению расходов на эксплуатацию и содержание общего имущества собственников. Тем самым собственник нежилого помещения возложил на арендатора обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.
Заявитель также не согласен с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37. Ссылается на то, что согласно договору первоначальный кредитор уступает новому кредитору требования, вытекающие из договора N 1203/340. таким образом. С момента подписания договора уступки новый кредитор становится стороной в договоре от 24.05.1994 N 1203/340 и принимает на себя все права и обязанности, закрепленные ранее за муниципальным предприятием города Красноярска "ПЖРЭТ N 2".
ООО "Русское слово" представило отзыв на апелляционную жалобу ООО "УК "Центржилсервис", в котором просит решение от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик в отзыве ссылается на то, что исходя из условий договора от 04.12.2006 управления многоквартирным домом, статей 210, 616 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник нежилого помещения принял на себя обязательство нести расходы по содержанию общего имущества дома по ул. Ленина, 28. Договором аренды не может быть возложена непосредственно на арендатора помещения исполнение предусмотренной законом обязанности собственника по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое помещение.
Ответчик также указывает на то, что включение в договор аренды N 340 от 24.05.1994 обязанности арендатора (ООО "Русское слово") участвовать в расходах на содержание многоквартирного дома противоречит закону, так как необоснованно перекладывает на арендатора исполнение за свой счет обязанности, которая в силу закона лежит на собственнике.
Услуги управляющей организации в силу положений закона и договора управления многоквартирным домом от 04.12.2006 потребляет именно собственник нежилого помещения, поскольку ООО "УК "Центржилсервис" за плату предоставляет собственнику услуги, неразрывно связанные с исполнением им возложенной на него законом обязанности содержать принадлежащее ему общее имущество дома.
Также, по мнению ответчика", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор уступки требования N 4/37 от 03.10.2005 является незаключенным. Указывает, что в тексте договора цессии N 4/37 от 03.10.2005 отсутствуют условия, позволяющие индивидуализировать передаваемые цедентом требования к ООО "Русское слово", невозможно определить конкретный период возникновения задолженности ООО "Русское слово" перед МП ПЖРЭТ N 2.
Ответчик - ООО "Русское слово" представил отзыв на апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска. Возражения, указанные в настоящем отзыве аналогичным возражениям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Центржилсервис".
В судебном заседании представитель истца ООО "УК "Центржилсервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение от 25 февраля 2011 отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что арендатор должен принимать участие в эксплуатационных расходах здания в целом. Пояснила, что в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды. Считает, что договор на участие в эксплуатационных расходах N 340 от 30.06.1999 является действующим. Пояснила, что арендатор обязан производить оплату за спорные услуги.
Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска просил решение от 25 февраля 2011 года отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что арендатор обязан нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Пояснил, что оплата спорных услуг не входит в сумму арендной платы. Считает, что на основании договора аренды общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" приняло на себя обязанности по несению расходов на эксплуатацию и содержание общего имущества собственников, тем самым собственник нежилого помещения возложил на арендатора обязанность по несению указанных расходов.
Представитель ответчика ООО "Русское слово" поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просил решение от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что договором аренды не может быть возложено на арендатора помещения исполнение предусмотренной законом обязанности собственника по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое помещение. Считает, что включение в договор аренды N 340 обязанности арендатора участвовать в расходах на содержание многоквартирного дома противоречит действующему законодательству, так как необоснованно перекладывает на арендатора исполнение за свой счет обязанности, которая в силу закона лежит на собственнике. На вопрос суда пояснил, что договор аренды N 1203 от 24.05.1994 в части возложения на арендатора обязанности нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, является ничтожной сделкой и не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
По договору аренды от 24.05.1994 N 1203 (далее - договор аренды) общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" (арендатор) приняло от Комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, для использования под магазин книжных товаров. Площадь помещений 371,9 кв. м. К договору аренды сторонами согласованы план помещений и экспликация, а также подписано дополнение N 8 от 26.09.2006.
В пункте 2.2.8 договора аренды арендатор обязался принимать участие в эксплуатационных расходах балансодержателя по содержанию жилого дома пропорционально арендуемой площади, согласно прилагаемому расчету.
Между муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (трест) обществом с ограниченной ответственностью "Русское слово" (пользователь) подписан договор на участие в эксплуатационных расходах от 30.06.1999 N 340 (далее - договор N 340), согласно пункту 1.1 которого трест обслуживает места общего пользования, инженерные сети и инженерное оборудование, являющиеся неотъемлемой частью жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28. Площадь помещения 371,9 кв. м (пункт 1.4 договора N 340).
Пунктом 1.2 договора N 340 предусмотрено, что договор действует с 01.03.1999 и может быть расторгнут только в случае ликвидации эксплуатирующей организации.
Пунктом 2.1 договора N 340 предусмотрено, что трест осуществляет техническое обслуживание, ремонт и эксплуатацию жилого дома согласно "Правил и норм эксплуатации жилого фонда".
Согласно пункту 2.3 договора N 340, пользователь обязан участвовать в общих расходах по содержанию жилого дома в целом пропорционально занимаемой площади.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 340, плата за участие в эксплуатационных расходах вносится ежеквартально в сумме 1416,94 руб. с оплатой до 10-го числа второго месяца квартала, согласно расчету (приложение N 1 к договору N 340). Трест имеет право производить перерасчет 2 раза в год исходя из фактических эксплуатационных расходов треста на 1 кв. м среднеэксплуатируемой площади за отчетный период.
По договору уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37 (далее - договор уступки), муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (первоначальный кредитор) уступило истцу (новый кредитор) свои требования к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", вытекающие из договора N 1203/340 от 24.05.1994. С момента подписания договора уступки новый кредитор становится стороной в договоре от 24.05.1994 N 1203/340 и принимает на себя все права и обязанности закрепленные ранее за муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2". Об уступке права требования обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" направлено уведомление от 03.10.2005 N 4/37.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" (управляющая компания) и собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28 (согласно списку в приложении N 1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (приложение N 2) подписан договор управления многоквартирным домом от 04.12.2006 (далее - договор от 04.12.2006), согласно пункту 2.1 которого собственник поручает, а управляющая организация обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях NN 4, 5 к договору, предоставить коммунальные услуги пользователям помещений (приложение N 6 к договору), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом. Перечень работ и услуг, указанных в приложениях NN 4, 5, 6 к договору, может быть дополнен или измене по решению общего собрания собственников путем подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 2.2 договора от 04.12.2006), перечень общего имущества в многоквартирном доме приведен в приложении N 3 к договору от 04.12.2006.
В пункте 1.1 договора от 04.12.2006 установлено, что собственник - это лицо, владеющее на праве собственности помещением по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, находящемся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник обязался нести обязанности, исходящие из норм законодательства Российской Федерации (пункт 3.2.1 договора от 04.12.2006), участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора от 04.12.2006).
Управляющая компания, согласно пункту 3.1.2 договора от 04.12.2006, обязалась оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества согласно перечням, приведенным в приложениях NN 4, 5, 6 к договору, в установленные в них сроки и с указанной в них периодичностью.
Управляющая компания вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного лома (пункт 4.1.5 договора от 04.12.2006), самостоятельно привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ по договору (пункт 4.1.6 договора от 04.12.2006).
Пунктом 5.1.2 договора от 04.12.2006 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размеры цен (тарифов) устанавливаются решениями органов местного самоуправления. На момент заключения договора таким решением является Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160. Размер платы за жилое и нежилое помещение тождественен. Изменение или принятие иного нормативного акта, регулирующего указанные цены (тарифы), а также выбор иного тарифа на общем собрании собственников в период действия договора не требует его перезаключения. В этом случае управляющая компания письменно уведомляет каждого собственника (пункт 5.1.3 договора от 04.12.2006). Размер платы за оказанные работы, услуги, и обслуживание жилого или нежилого помещения может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, либо по соглашению сторон (пункт 5.2.5 договора от 04.12.2006). Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу управляющей компании не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 5.2.6 договора от 04.12.2006).
Договор вступает в силу с 01.01.2007 и действует до 31.12.2007. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункты 10.1, 10.3 договора от 04.12.2006).
В приложении N 3 к договору от 04.12.2006 стороны утвердили перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме по ул. Ленина, 28, в приложении N 4 - примерный перечень работ по содержанию общего имущества с многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений по ул. Ленина, 28 в г. Красноярск, проведенного в форме заочного голосования, от 12.12.2006, собственниками помещений выбрана управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис".
К письме от 17.01.2007 общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" просило истца предоставить расшифровку платы на участие в эксплуатационных расходах, на что истец направил ответ от 31.01.2007 N 99, в письме от 23.01.2007 - гарантировало погасить 58 938 рублей 85 копеек задолженности.
25.01.2007 общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" оплатило истцу 5 000 руб. за эксплуатационные расходы по договору N 1203/340 от 24.05.1994, платежным поручением от 01.02.2007 N 61 - 5 000 рублей, платежным поручением от 02.02.2007 N 64 - 13 000 рублей, платежным поручением от 07.02.2007 N 76 - 2 000 рублей, платежным поручением от 12.02.2007 N 88 - 3 000 рублей, платежным поручением от 20.02.2007 N 113 - 2 000 рублей платежным поручением от 02.04.2007 N 191 - 3 000 рублей, платежным поручением от 10.04.2007 N 211 - 2 000 рублей, платежным поручением от 16.04.2007 N 230 - 3 000 рублей, от 07.07.2008 N 345 - 5 000 рублей.
В письме от 20.01.2010 N деб70 истец сообщил ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" об изменении тарифа на содержание и ремонт общего имущества.
В претензиях, в том числе от 18.11.2009 N 29923, от 27.11.2009 N 29947, от 29.06.2010 N 1219, истец сообщил ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" о наличии у него задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по договору от 24.05.1994 N 1203/340(э) по состоянию на 23.03.2009 в сумме 105 831 рубль 75 копеек, по состоянию на 01.11.2009 - в сумме 138 047 рублей 95 копеек, по состоянию на 01.06.2010 - в сумме 170 205 рублей 97 копеек.
В письмах от 28.05.2009 N 307, от 20.01.2010 истец предлагал ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" расторгнуть договор от 24.05.1994 N 1203/340э и заключить договор на содержание и текущий ремонт общего имущества. многоквартирного дома.
Ссылаясь на то, что, являясь управляющей организацией, истец с 01.08.2007 по 30.06.2010 выполнял полномочия по управлению многоквартирным домом N 28 по ул. Ленина в г. Красноярске, осуществляя содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков 138 791 рубль 41 копейка задолженности.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу частей 1, 2 статьи 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания и смысла Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в многоквартирном жилом доме наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилые помещения, собственники которых владеют общим имуществом жилого дома на равных началах с иными собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Анализ указанных норм права показывает, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии или, другими словами, нести бремя содержания относится, в том числе, к общему имуществу в многоквартирном доме.
Таким образом, статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 16 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Истцом (управляющая компания) и собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28 (согласно списку в приложении N 1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (приложение N 2) заключен договор управления многоквартирным домом от 04.12.2006, согласно пункту 2.1 которого собственник поручил, а истец обязался, в том числе, оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях NN 4, 5 к договору, осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.
От имени муниципального образования город Красноярск договор от 04.12.2006 подписан Смоленцовой О.В. (приложение N 1 к договору - список собственников помещений многоквартирного дома), которой согласно протокола от 12.12.2006 общего собрания собственников предоставлено право заключить договор управления многоквартирным домом от имени муниципального образования город Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений-квартир NN 1, 9, 28, 30, 31, 37, 46, 51, 52, 82, 109, 116, 127, 132, 146.
Согласно пунктам 1, 2 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений по ул. Ленина, 28 в г. Красноярск, проведенного в форме заочного голосования, от 12.12.2006, собственниками помещений выбрана управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис".
Собственники помещений в многоквартирных домах выбрали способ управления домом и в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации.
Таким образом, ответчик - ООО "УК Центржилсервис" является исполнителем коммунальных услуг в отношении многоквартирных домов по договорам, заключенным с собственниками.
В подтверждение факта несения расходов по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями: на содержание общего имущества в многоквартирных домах от 31.08.2007 с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" с приложением N 1 (акты от 30.08.2007 NN 568, 661, 662, 663, от 16.08.2007 N 586, от 20.09.2007 N 681, от 30.09.2007 N 716, от 30.09.2007 N 718, от 30.09.2007 N 746, от 31.12.2007 N 1136, от 30.09.2007 N 739, от 31.12.2007 N 1137, от 31.10.2007 NN 907, 909, 911, от 31.10.2008 N 996, от 31.12.2007 N 1161, от 30.11.2007 NN 1008, 1009, 1010, от 31.12.2007 NN 1162, 1142, 1145, 1146, 1147, 1150, 1159, от 31.01.2008 NN 66, 71, 111, от 29.04.2008 NN 354, 355, 356, от 20.05.2008 N 383, от 28.02.2008 N 189, от 25.03.2008 N 251, от 31.03.2008 NN 293, 263, от 18.06.2008 NN 507, 506, от 31.03.2008 NN 264, 261, 262, 277, 291, 292), на выполнение работ по дератизации, дезинсекции от 03.03.2008 с обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Лига" с приложением N 1 (акты за март - декабрь 2008 года), на выполнение работ от 20.03.2008 с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" с приложениями NN 1, 2 к нему (акты от 30.04.2008 NN 357, 358, 360, 361, 362, 364, 365, от 30.05.2008 NN 487, 488, 491, 492, 493, 495, от 30.06.2008 NN 581, 582, 583, 585, 586, 587, 589, от 31.07.2008 NN 624, 701, 702, 704, 705, 707, 787, 796, 797, 798, 801, 799, 803, от 12.11.2008 NN 1009, 1010, 1012, 1014, 1016, 1017, 1018, 1020, 1021, 1023, от 31.10.2008 NN 992, 993, 994, 997, 999, от 30.11.2008 NN 1126, 1130, 1131, 1133, 1134, 1136, за август - декабрь 2008 года), N 2/16 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда от 27.06.2008 с обществом с ограниченной ответственностью "Аврал" с приложениями NN 1 - 3 (акты выполненных работ за июль - ноябрь 2008 года), на выполнение работ от 14.01.2009 с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" с приложением N 1 (акты выполненных работ за январь - декабрь 2009 года, от 31.01.2009 N 268, от 28.02.2009 N 269, от 31.03.2009 N 270, от 30.04.2009 N 271), на выполнение работ от 01.05.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "ЖилКомфорт" с приложением NN 1, 2 и дополнительными соглашением к нему от 01.06.2009 с приложением N 1 к нему (акты от 01.05.2009), на выполнение работ по дератизации, дезинсекции N 125/10 от 30.12.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Лига" с приложением N 1 к нему (акты за январь - май 2010 года), N 131/10 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда от 01.01.2010 с обществом с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" с приложениями NN 2, 3 к нему (акты за январь - июнь 2010 года), на выполнение работ от 01.01.2010 с обществом с ограниченной ответственностью "ЖилКомфорт" и приложения NN 1,2 к нему (акты за январь - июнь 2010 года), а также акт о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 28.02.2009.
Таким образом, на протяжении 2007 - 2010 годов управляющая организация выполняла свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28.
Таким образом, совокупность представленных истцом доказательств подтверждают затраты истца по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома и, как следствие, возникновение права требования оплаты общих для всего домовладения расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения.
Истец, как избранная в установленном законом порядке управляющая организация, обоснованно обратился с требованием о возмещении расходов.
Согласно расчету истца, осуществленного с учетом тарифов, установленных на 2007 год - Решением Красноярского городского Совета от 26.12.2006 N В-268 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и коммунальных услуг в городе Красноярске", на 2008 год - Решением Красноярского городского Совета депутатов от 19.12.2007 N В-386 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и коммунальных услуг в городе Красноярске", на 2009 год - Решением Красноярского городского Совета депутатов от 22.12.2008 N В-63 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске", на 2010 год - Решением Красноярского городского Совета депутатов от 22.12.2009 N 8-132 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске", размер платы, подлежащей взысканию за содержание и текущий ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома, исходя из площади нежилого помещения и доли в общей собственности на это имущество, за период с 01.08.2007 по 30.06.2010 составил 138 791 руб. 41 коп.
Из материалов дела следует, что доказательства оплаты в указанный период содержания и ремонта общего имущества указанного многоквартирного дома ответчиками не представлены.
Ссылка сторон на договор уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37 между муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (первоначальный кредитор) и истцом (новый кредитор) к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", вытекающих из договора N 1203/340 от 24.05.1994 (согласно которому муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" по поручению общества с ограниченной ответственностью "Русское слово" обслуживает места общего пользования, инженерные сети и инженерное оборудование, являющиеся неотъемлемой частью жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28. Площадь помещения 371,9 кв. м), правомерно не принята судом первой инстанции.
Частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, уступка требования, возникшего в рамках длящегося договорного обязательства, возможна в случае, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением.
Стороны в договоре уступки от 03.10.2005 указали, что предметом уступки является требование к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", вытекающее из договора N 1203/340 от 24.05.1994. Вместе с тем, исходя из условий договора N 1203/340 от 24.05.1994, правоотношения сторон данного договора носят длящийся характер.
Как указано в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", отсутствие в соглашении об уступке права (требования) по длящемуся обязательству указания на основание возникновения передаваемого права (требования), а также условий, позволяющих его индивидуализировать (конкретный период, за который передается право (требование) на уплату суммы задолженности предприятия) свидетельствует не о его недействительности, а о несогласованности предмета договора, что влечет признание его незаключенным.
Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что договор уступки не содержит условий, позволяющих конкретизировать передаваемые цедентом требования к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37.
Кроме того, избрание собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации - истца осуществлен при заключении договора управления многоквартирным домом 04.12.2006, т.е. после подписания договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца о взыскании 138 791 рубль 41 копейку с собственника нежилого помещения по ул. Ленина, д. 28 - муниципального образования город Красноярск, которые последнее неосновательно сберегло за счет истца, не осуществляя оплату истцу за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Довод ответчика о необоснованности предъявления исковых требований управляющих компаний о взыскании с публично-правовых образований задолженности за содержание и ремонт общего имущества в случае передачи его в законное владение и пользование арендатору (пункт 2.2.8 договора аренды N 1203 от 24.05.1994), также правомерно не принят судом первой инстанции.
Договор аренды N 1203 от 24.05.1994 в пункте 2.2.8 содержит отсылочные положения об обязанности арендатора принимать участие в эксплуатационных расходах балансодержателя по содержанию жилого дома пропорционально арендуемой площади согласно прилагаемому расчету. При этом указанный расчет, как следует из пояснений сторон, не согласовывался сторонами и в материалы дела не представлен. Таким образом, сторонами не определены условия и порядок исполнения арендатором обязательства по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не указано лицо, которому надлежит исполнять указанное обязательство.
Обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из положений статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 158, пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена на собственника помещения.
Кроме того, избрание собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, управляющей организации - истца осуществлено в установленном порядке, собственниками заключен с истцом договор управления многоквартирным домом 04.12.2006. От имени муниципального образования город Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений-квартир NN 1, 9, 28, 30, 31, 37, 46, 51, 52, 82, 109, 116, 127, 132, 146, договор от 04.12.2006 подписан Смоленцовой О.В. (согласно приложению N 1 к договору - списку собственников помещений многоквартирного дома), которой согласно протокола от 12.12.2006 общего собрания собственников предоставлено право заключить договор управления многоквартирным домом от имени муниципального образования город Красноярск.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в иску к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово".
Также суд первой инстанции правомерно указал, что в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного Постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, департамент муниципального имущества и земельных отношений является органом администрации города Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землями, лесами и другими природными ресурсами, расположенными на территории города Красноярска. При этом департамент является юридическим лицом, имеет обособленное имущество на праве оперативного управления, а также самостоятельный баланс.
Согласно пункту 1.2 Положения о городской казне, утвержденного Решением Красноярского городского Совета от 06.06.2000 N 24-273, в состав городской казны входит, в том числе, муниципальный жилищный фонд.
В соответствии с положениями пунктов 6.1, 6.5 Положения о реестре имущества городской казны, утвержденного Постановлением администрации г. Красноярска от 13.09.2006 N 758, содержание объектов городской казны производится за счет средств, предусмотренных по смете департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города на указанные цели.
Таким образом, именно департамент муниципального имущества и земельных отношений наделен в отношении муниципального имущества, в том числе в отношении муниципального жилищного фонда, правомочиями собственника, предполагающими управление, распоряжение данным имуществом, а также несение бремени его содержания.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Судебный акт является законным и обоснованным, и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2011 года по делу N А33-11470/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2011 ПО ДЕЛУ N А33-11470/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2011 г. по делу N А33-11470/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,
при участии:
- от истца ООО "Управляющая компания Центржилсервис" - представителя Кузнецовой Н.М. по доверенности от 01.01.2011 N 1101;
- от ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - представителя Петрушиной Н.Ю. по доверенности от 24.02.2011 N 30;
- от ответчика ООО "Русское слово" - представителя Маркевич Е.А. по доверенности от 30.08.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального образования города Красноярска в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центржилсервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 25 февраля 2011 года по делу N А33-11470/2010, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" (ИНН 2466125016, ОГРН 1052466370087) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" (ИНН 2460016962, ОГРН 1032402947510 о взыскании 138 791 рубль 41 копейку задолженности по договору N 340 от 30.06.1999.
Определением от 31.08.2010 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Определением от 27 сентября 2010 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено муниципальное образование город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2".
Решением Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска удовлетворен. С муниципального образования город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" взыскано 138 791 рубль 41 копейка задолженности, 5 116 рублей 99 копеек расходов по уплате государственной пошлины, в доход федерального бюджета 46 рублей 75 копеек государственной пошлины. В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", г. Красноярск отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, муниципальное образование города Красноярска в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центржилсервис" обратились с апелляционными жалобами.
ООО "Управляющая компания "Центржилсервис" в апелляционной жалобе просит решение от 25 февраля 2011 года отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель ссылается на то, что исходя из условий договора аренды арендатор обязан принимать участие в эксплуатационных расходах здания в целом (расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества). Указывает на то, что арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание задания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, ООО "Русское слово" как владелец помещений не может не нести затраты по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 3 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды обязан нести арендатор.
Заявитель ссылается на договор N 4/37 от 03.10.2005 уступки требования (цессии), согласно которому МП ПЖРЭТ N 2 уступает свои требования ООО "УК "Центржилсервис" к ООО "Русское слово" по договору на участие в эксплуатационных расходах N 340 от 30.06.1999. ООО "Русское слово" договор N 4/37 от 03.10.2005 уступки требования (цессии) не обжаловало, а платежами в адрес ООО УК "Центржилсервис" и гарантийным письмом подтвердило свое согласие на передачу права требования по договору N 1203/340 от 24.05.1999/30.06.1999 в части участия в эксплуатационных расходах от МП "ПЖРЭТ-2" новому кредитору - ООО "УК "Центржилсервис".
Ответчик - Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска в апелляционной жалобе просит решение от 25 февраля 2011 года отменить, в удовлетворении иска отказать.
Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на то, что в силу совершенной сделки договора аренды ООО "Русское слово" приняло на себя обязательства по несению расходов на эксплуатацию и содержание общего имущества собственников. Тем самым собственник нежилого помещения возложил на арендатора обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.
Заявитель также не согласен с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37. Ссылается на то, что согласно договору первоначальный кредитор уступает новому кредитору требования, вытекающие из договора N 1203/340. таким образом. С момента подписания договора уступки новый кредитор становится стороной в договоре от 24.05.1994 N 1203/340 и принимает на себя все права и обязанности, закрепленные ранее за муниципальным предприятием города Красноярска "ПЖРЭТ N 2".
ООО "Русское слово" представило отзыв на апелляционную жалобу ООО "УК "Центржилсервис", в котором просит решение от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик в отзыве ссылается на то, что исходя из условий договора от 04.12.2006 управления многоквартирным домом, статей 210, 616 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник нежилого помещения принял на себя обязательство нести расходы по содержанию общего имущества дома по ул. Ленина, 28. Договором аренды не может быть возложена непосредственно на арендатора помещения исполнение предусмотренной законом обязанности собственника по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое помещение.
Ответчик также указывает на то, что включение в договор аренды N 340 от 24.05.1994 обязанности арендатора (ООО "Русское слово") участвовать в расходах на содержание многоквартирного дома противоречит закону, так как необоснованно перекладывает на арендатора исполнение за свой счет обязанности, которая в силу закона лежит на собственнике.
Услуги управляющей организации в силу положений закона и договора управления многоквартирным домом от 04.12.2006 потребляет именно собственник нежилого помещения, поскольку ООО "УК "Центржилсервис" за плату предоставляет собственнику услуги, неразрывно связанные с исполнением им возложенной на него законом обязанности содержать принадлежащее ему общее имущество дома.
Также, по мнению ответчика", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор уступки требования N 4/37 от 03.10.2005 является незаключенным. Указывает, что в тексте договора цессии N 4/37 от 03.10.2005 отсутствуют условия, позволяющие индивидуализировать передаваемые цедентом требования к ООО "Русское слово", невозможно определить конкретный период возникновения задолженности ООО "Русское слово" перед МП ПЖРЭТ N 2.
Ответчик - ООО "Русское слово" представил отзыв на апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска. Возражения, указанные в настоящем отзыве аналогичным возражениям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Центржилсервис".
В судебном заседании представитель истца ООО "УК "Центржилсервис" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение от 25 февраля 2011 отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что арендатор должен принимать участие в эксплуатационных расходах здания в целом. Пояснила, что в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды. Считает, что договор на участие в эксплуатационных расходах N 340 от 30.06.1999 является действующим. Пояснила, что арендатор обязан производить оплату за спорные услуги.
Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска просил решение от 25 февраля 2011 года отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что арендатор обязан нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Пояснил, что оплата спорных услуг не входит в сумму арендной платы. Считает, что на основании договора аренды общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" приняло на себя обязанности по несению расходов на эксплуатацию и содержание общего имущества собственников, тем самым собственник нежилого помещения возложил на арендатора обязанность по несению указанных расходов.
Представитель ответчика ООО "Русское слово" поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просил решение от 25 февраля 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что договором аренды не может быть возложено на арендатора помещения исполнение предусмотренной законом обязанности собственника по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое помещение. Считает, что включение в договор аренды N 340 обязанности арендатора участвовать в расходах на содержание многоквартирного дома противоречит действующему законодательству, так как необоснованно перекладывает на арендатора исполнение за свой счет обязанности, которая в силу закона лежит на собственнике. На вопрос суда пояснил, что договор аренды N 1203 от 24.05.1994 в части возложения на арендатора обязанности нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, является ничтожной сделкой и не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
По договору аренды от 24.05.1994 N 1203 (далее - договор аренды) общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" (арендатор) приняло от Комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, для использования под магазин книжных товаров. Площадь помещений 371,9 кв. м. К договору аренды сторонами согласованы план помещений и экспликация, а также подписано дополнение N 8 от 26.09.2006.
В пункте 2.2.8 договора аренды арендатор обязался принимать участие в эксплуатационных расходах балансодержателя по содержанию жилого дома пропорционально арендуемой площади, согласно прилагаемому расчету.
Между муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (трест) обществом с ограниченной ответственностью "Русское слово" (пользователь) подписан договор на участие в эксплуатационных расходах от 30.06.1999 N 340 (далее - договор N 340), согласно пункту 1.1 которого трест обслуживает места общего пользования, инженерные сети и инженерное оборудование, являющиеся неотъемлемой частью жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28. Площадь помещения 371,9 кв. м (пункт 1.4 договора N 340).
Пунктом 1.2 договора N 340 предусмотрено, что договор действует с 01.03.1999 и может быть расторгнут только в случае ликвидации эксплуатирующей организации.
Пунктом 2.1 договора N 340 предусмотрено, что трест осуществляет техническое обслуживание, ремонт и эксплуатацию жилого дома согласно "Правил и норм эксплуатации жилого фонда".
Согласно пункту 2.3 договора N 340, пользователь обязан участвовать в общих расходах по содержанию жилого дома в целом пропорционально занимаемой площади.
В соответствии с пунктом 3.1 договора N 340, плата за участие в эксплуатационных расходах вносится ежеквартально в сумме 1416,94 руб. с оплатой до 10-го числа второго месяца квартала, согласно расчету (приложение N 1 к договору N 340). Трест имеет право производить перерасчет 2 раза в год исходя из фактических эксплуатационных расходов треста на 1 кв. м среднеэксплуатируемой площади за отчетный период.
По договору уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37 (далее - договор уступки), муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (первоначальный кредитор) уступило истцу (новый кредитор) свои требования к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", вытекающие из договора N 1203/340 от 24.05.1994. С момента подписания договора уступки новый кредитор становится стороной в договоре от 24.05.1994 N 1203/340 и принимает на себя все права и обязанности закрепленные ранее за муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2". Об уступке права требования обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" направлено уведомление от 03.10.2005 N 4/37.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис" (управляющая компания) и собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28 (согласно списку в приложении N 1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (приложение N 2) подписан договор управления многоквартирным домом от 04.12.2006 (далее - договор от 04.12.2006), согласно пункту 2.1 которого собственник поручает, а управляющая организация обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях NN 4, 5 к договору, предоставить коммунальные услуги пользователям помещений (приложение N 6 к договору), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом. Перечень работ и услуг, указанных в приложениях NN 4, 5, 6 к договору, может быть дополнен или измене по решению общего собрания собственников путем подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 2.2 договора от 04.12.2006), перечень общего имущества в многоквартирном доме приведен в приложении N 3 к договору от 04.12.2006.
В пункте 1.1 договора от 04.12.2006 установлено, что собственник - это лицо, владеющее на праве собственности помещением по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, находящемся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник обязался нести обязанности, исходящие из норм законодательства Российской Федерации (пункт 3.2.1 договора от 04.12.2006), участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора от 04.12.2006).
Управляющая компания, согласно пункту 3.1.2 договора от 04.12.2006, обязалась оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества согласно перечням, приведенным в приложениях NN 4, 5, 6 к договору, в установленные в них сроки и с указанной в них периодичностью.
Управляющая компания вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного лома (пункт 4.1.5 договора от 04.12.2006), самостоятельно привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ по договору (пункт 4.1.6 договора от 04.12.2006).
Пунктом 5.1.2 договора от 04.12.2006 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размеры цен (тарифов) устанавливаются решениями органов местного самоуправления. На момент заключения договора таким решением является Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160. Размер платы за жилое и нежилое помещение тождественен. Изменение или принятие иного нормативного акта, регулирующего указанные цены (тарифы), а также выбор иного тарифа на общем собрании собственников в период действия договора не требует его перезаключения. В этом случае управляющая компания письменно уведомляет каждого собственника (пункт 5.1.3 договора от 04.12.2006). Размер платы за оказанные работы, услуги, и обслуживание жилого или нежилого помещения может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, либо по соглашению сторон (пункт 5.2.5 договора от 04.12.2006). Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу управляющей компании не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 5.2.6 договора от 04.12.2006).
Договор вступает в силу с 01.01.2007 и действует до 31.12.2007. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункты 10.1, 10.3 договора от 04.12.2006).
В приложении N 3 к договору от 04.12.2006 стороны утвердили перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме по ул. Ленина, 28, в приложении N 4 - примерный перечень работ по содержанию общего имущества с многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений по ул. Ленина, 28 в г. Красноярск, проведенного в форме заочного голосования, от 12.12.2006, собственниками помещений выбрана управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис".
К письме от 17.01.2007 общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" просило истца предоставить расшифровку платы на участие в эксплуатационных расходах, на что истец направил ответ от 31.01.2007 N 99, в письме от 23.01.2007 - гарантировало погасить 58 938 рублей 85 копеек задолженности.
25.01.2007 общество с ограниченной ответственностью "Русское слово" оплатило истцу 5 000 руб. за эксплуатационные расходы по договору N 1203/340 от 24.05.1994, платежным поручением от 01.02.2007 N 61 - 5 000 рублей, платежным поручением от 02.02.2007 N 64 - 13 000 рублей, платежным поручением от 07.02.2007 N 76 - 2 000 рублей, платежным поручением от 12.02.2007 N 88 - 3 000 рублей, платежным поручением от 20.02.2007 N 113 - 2 000 рублей платежным поручением от 02.04.2007 N 191 - 3 000 рублей, платежным поручением от 10.04.2007 N 211 - 2 000 рублей, платежным поручением от 16.04.2007 N 230 - 3 000 рублей, от 07.07.2008 N 345 - 5 000 рублей.
В письме от 20.01.2010 N деб70 истец сообщил ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" об изменении тарифа на содержание и ремонт общего имущества.
В претензиях, в том числе от 18.11.2009 N 29923, от 27.11.2009 N 29947, от 29.06.2010 N 1219, истец сообщил ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" о наличии у него задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по договору от 24.05.1994 N 1203/340(э) по состоянию на 23.03.2009 в сумме 105 831 рубль 75 копеек, по состоянию на 01.11.2009 - в сумме 138 047 рублей 95 копеек, по состоянию на 01.06.2010 - в сумме 170 205 рублей 97 копеек.
В письмах от 28.05.2009 N 307, от 20.01.2010 истец предлагал ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово" расторгнуть договор от 24.05.1994 N 1203/340э и заключить договор на содержание и текущий ремонт общего имущества. многоквартирного дома.
Ссылаясь на то, что, являясь управляющей организацией, истец с 01.08.2007 по 30.06.2010 выполнял полномочия по управлению многоквартирным домом N 28 по ул. Ленина в г. Красноярске, осуществляя содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков 138 791 рубль 41 копейка задолженности.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу частей 1, 2 статьи 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания и смысла Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в многоквартирном жилом доме наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилые помещения, собственники которых владеют общим имуществом жилого дома на равных началах с иными собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Анализ указанных норм права показывает, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии или, другими словами, нести бремя содержания относится, в том числе, к общему имуществу в многоквартирном доме.
Таким образом, статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 16 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Истцом (управляющая компания) и собственником помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28 (согласно списку в приложении N 1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (приложение N 2) заключен договор управления многоквартирным домом от 04.12.2006, согласно пункту 2.1 которого собственник поручил, а истец обязался, в том числе, оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях NN 4, 5 к договору, осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.
От имени муниципального образования город Красноярск договор от 04.12.2006 подписан Смоленцовой О.В. (приложение N 1 к договору - список собственников помещений многоквартирного дома), которой согласно протокола от 12.12.2006 общего собрания собственников предоставлено право заключить договор управления многоквартирным домом от имени муниципального образования город Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений-квартир NN 1, 9, 28, 30, 31, 37, 46, 51, 52, 82, 109, 116, 127, 132, 146.
Согласно пунктам 1, 2 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений по ул. Ленина, 28 в г. Красноярск, проведенного в форме заочного голосования, от 12.12.2006, собственниками помещений выбрана управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Центржилсервис".
Собственники помещений в многоквартирных домах выбрали способ управления домом и в силу закона передали весь комплекс полномочий по управлению домами, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, управляющей организации.
Таким образом, ответчик - ООО "УК Центржилсервис" является исполнителем коммунальных услуг в отношении многоквартирных домов по договорам, заключенным с собственниками.
В подтверждение факта несения расходов по содержанию и ремонту многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями: на содержание общего имущества в многоквартирных домах от 31.08.2007 с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" с приложением N 1 (акты от 30.08.2007 NN 568, 661, 662, 663, от 16.08.2007 N 586, от 20.09.2007 N 681, от 30.09.2007 N 716, от 30.09.2007 N 718, от 30.09.2007 N 746, от 31.12.2007 N 1136, от 30.09.2007 N 739, от 31.12.2007 N 1137, от 31.10.2007 NN 907, 909, 911, от 31.10.2008 N 996, от 31.12.2007 N 1161, от 30.11.2007 NN 1008, 1009, 1010, от 31.12.2007 NN 1162, 1142, 1145, 1146, 1147, 1150, 1159, от 31.01.2008 NN 66, 71, 111, от 29.04.2008 NN 354, 355, 356, от 20.05.2008 N 383, от 28.02.2008 N 189, от 25.03.2008 N 251, от 31.03.2008 NN 293, 263, от 18.06.2008 NN 507, 506, от 31.03.2008 NN 264, 261, 262, 277, 291, 292), на выполнение работ по дератизации, дезинсекции от 03.03.2008 с обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Лига" с приложением N 1 (акты за март - декабрь 2008 года), на выполнение работ от 20.03.2008 с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" с приложениями NN 1, 2 к нему (акты от 30.04.2008 NN 357, 358, 360, 361, 362, 364, 365, от 30.05.2008 NN 487, 488, 491, 492, 493, 495, от 30.06.2008 NN 581, 582, 583, 585, 586, 587, 589, от 31.07.2008 NN 624, 701, 702, 704, 705, 707, 787, 796, 797, 798, 801, 799, 803, от 12.11.2008 NN 1009, 1010, 1012, 1014, 1016, 1017, 1018, 1020, 1021, 1023, от 31.10.2008 NN 992, 993, 994, 997, 999, от 30.11.2008 NN 1126, 1130, 1131, 1133, 1134, 1136, за август - декабрь 2008 года), N 2/16 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда от 27.06.2008 с обществом с ограниченной ответственностью "Аврал" с приложениями NN 1 - 3 (акты выполненных работ за июль - ноябрь 2008 года), на выполнение работ от 14.01.2009 с муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" с приложением N 1 (акты выполненных работ за январь - декабрь 2009 года, от 31.01.2009 N 268, от 28.02.2009 N 269, от 31.03.2009 N 270, от 30.04.2009 N 271), на выполнение работ от 01.05.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "ЖилКомфорт" с приложением NN 1, 2 и дополнительными соглашением к нему от 01.06.2009 с приложением N 1 к нему (акты от 01.05.2009), на выполнение работ по дератизации, дезинсекции N 125/10 от 30.12.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Лига" с приложением N 1 к нему (акты за январь - май 2010 года), N 131/10 на выполнение работ по уборке лестничных клеток жилищного фонда от 01.01.2010 с обществом с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" с приложениями NN 2, 3 к нему (акты за январь - июнь 2010 года), на выполнение работ от 01.01.2010 с обществом с ограниченной ответственностью "ЖилКомфорт" и приложения NN 1,2 к нему (акты за январь - июнь 2010 года), а также акт о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат от 28.02.2009.
Таким образом, на протяжении 2007 - 2010 годов управляющая организация выполняла свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28.
Таким образом, совокупность представленных истцом доказательств подтверждают затраты истца по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома и, как следствие, возникновение права требования оплаты общих для всего домовладения расходов по управлению, эксплуатации и текущему ремонту строения.
Истец, как избранная в установленном законом порядке управляющая организация, обоснованно обратился с требованием о возмещении расходов.
Согласно расчету истца, осуществленного с учетом тарифов, установленных на 2007 год - Решением Красноярского городского Совета от 26.12.2006 N В-268 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и коммунальных услуг в городе Красноярске", на 2008 год - Решением Красноярского городского Совета депутатов от 19.12.2007 N В-386 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и коммунальных услуг в городе Красноярске", на 2009 год - Решением Красноярского городского Совета депутатов от 22.12.2008 N В-63 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске", на 2010 год - Решением Красноярского городского Совета депутатов от 22.12.2009 N 8-132 "О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об оплате жилья и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске", размер платы, подлежащей взысканию за содержание и текущий ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома, исходя из площади нежилого помещения и доли в общей собственности на это имущество, за период с 01.08.2007 по 30.06.2010 составил 138 791 руб. 41 коп.
Из материалов дела следует, что доказательства оплаты в указанный период содержания и ремонта общего имущества указанного многоквартирного дома ответчиками не представлены.
Ссылка сторон на договор уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37 между муниципальным предприятием города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" (первоначальный кредитор) и истцом (новый кредитор) к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", вытекающих из договора N 1203/340 от 24.05.1994 (согласно которому муниципальное предприятие города Красноярска "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2" по поручению общества с ограниченной ответственностью "Русское слово" обслуживает места общего пользования, инженерные сети и инженерное оборудование, являющиеся неотъемлемой частью жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28. Площадь помещения 371,9 кв. м), правомерно не принята судом первой инстанции.
Частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, уступка требования, возникшего в рамках длящегося договорного обязательства, возможна в случае, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением.
Стороны в договоре уступки от 03.10.2005 указали, что предметом уступки является требование к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", вытекающее из договора N 1203/340 от 24.05.1994. Вместе с тем, исходя из условий договора N 1203/340 от 24.05.1994, правоотношения сторон данного договора носят длящийся характер.
Как указано в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", отсутствие в соглашении об уступке права (требования) по длящемуся обязательству указания на основание возникновения передаваемого права (требования), а также условий, позволяющих его индивидуализировать (конкретный период, за который передается право (требование) на уплату суммы задолженности предприятия) свидетельствует не о его недействительности, а о несогласованности предмета договора, что влечет признание его незаключенным.
Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что договор уступки не содержит условий, позволяющих конкретизировать передаваемые цедентом требования к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37.
Кроме того, избрание собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации - истца осуществлен при заключении договора управления многоквартирным домом 04.12.2006, т.е. после подписания договора уступки права требования (цессии) от 03.10.2005 N 4/37.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца о взыскании 138 791 рубль 41 копейку с собственника нежилого помещения по ул. Ленина, д. 28 - муниципального образования город Красноярск, которые последнее неосновательно сберегло за счет истца, не осуществляя оплату истцу за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Довод ответчика о необоснованности предъявления исковых требований управляющих компаний о взыскании с публично-правовых образований задолженности за содержание и ремонт общего имущества в случае передачи его в законное владение и пользование арендатору (пункт 2.2.8 договора аренды N 1203 от 24.05.1994), также правомерно не принят судом первой инстанции.
Договор аренды N 1203 от 24.05.1994 в пункте 2.2.8 содержит отсылочные положения об обязанности арендатора принимать участие в эксплуатационных расходах балансодержателя по содержанию жилого дома пропорционально арендуемой площади согласно прилагаемому расчету. При этом указанный расчет, как следует из пояснений сторон, не согласовывался сторонами и в материалы дела не представлен. Таким образом, сторонами не определены условия и порядок исполнения арендатором обязательства по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не указано лицо, которому надлежит исполнять указанное обязательство.
Обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из положений статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 158, пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена на собственника помещения.
Кроме того, избрание собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, управляющей организации - истца осуществлено в установленном порядке, собственниками заключен с истцом договор управления многоквартирным домом 04.12.2006. От имени муниципального образования город Красноярск, являющегося собственником нежилых помещений-квартир NN 1, 9, 28, 30, 31, 37, 46, 51, 52, 82, 109, 116, 127, 132, 146, договор от 04.12.2006 подписан Смоленцовой О.В. (согласно приложению N 1 к договору - списку собственников помещений многоквартирного дома), которой согласно протокола от 12.12.2006 общего собрания собственников предоставлено право заключить договор управления многоквартирным домом от имени муниципального образования город Красноярск.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в иску к обществу с ограниченной ответственностью "Русское слово".
Также суд первой инстанции правомерно указал, что в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного Постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 N 55/1, департамент муниципального имущества и земельных отношений является органом администрации города Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землями, лесами и другими природными ресурсами, расположенными на территории города Красноярска. При этом департамент является юридическим лицом, имеет обособленное имущество на праве оперативного управления, а также самостоятельный баланс.
Согласно пункту 1.2 Положения о городской казне, утвержденного Решением Красноярского городского Совета от 06.06.2000 N 24-273, в состав городской казны входит, в том числе, муниципальный жилищный фонд.
В соответствии с положениями пунктов 6.1, 6.5 Положения о реестре имущества городской казны, утвержденного Постановлением администрации г. Красноярска от 13.09.2006 N 758, содержание объектов городской казны производится за счет средств, предусмотренных по смете департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города на указанные цели.
Таким образом, именно департамент муниципального имущества и земельных отношений наделен в отношении муниципального имущества, в том числе в отношении муниципального жилищного фонда, правомочиями собственника, предполагающими управление, распоряжение данным имуществом, а также несение бремени его содержания.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Судебный акт является законным и обоснованным, и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2011 года по делу N А33-11470/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий судья
Л.Е.СПОТКАЙ
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи:
О.В.МАГДА
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
О.В.МАГДА
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)