Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2009 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балашевой В.Т.,
судей Морозова В.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдаевой А.А.,
с участием:
от истца - Орешникова Л.В., доверенность от 24.02.2009 г.,
от ответчика - Солуянова О.В., доверенность от 26.12.2008 г.,
от третьего лица - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24 сентября 2009 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года по делу N А55-2648/2009 (судья Каленникова О.Н.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область, к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Лада-Дом", г. Тольятти, Самарская область,
третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,
о признании односторонних отказов от исполнения договора недействительными,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область (далее - ООО "Каскад", истец), обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Лада-Дом", г. Тольятти, Самарская область, (далее - ЗАО ФСК "Лада-Дом", ответчик) о признании односторонних отказов от исполнения договоров от 30.08.2006 г. N 15640, 15644, 15668 долевого участия в строительстве многоквартирного дома недействительными.
До вынесения решения по делу истец уточнил исковые требования и просил суд: - признать недействительным односторонний отказ ЗАО ФСК "Лада-дом" от исполнения договора N 15640 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, от 30.08.2006 г., содержащийся в уведомлении ЗАО ФСК "Лада-дом" N 2111 от 28.11.2008; - признать недействительным односторонний отказ ЗАО ФСК "Лада-дом" от исполнения договора N 15644 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, от 30.08.2006 г., содержащийся в уведомлении ЗАО ФСК "Лада-дом" N 2110 от 28.11.2008.; - признать недействительным односторонний отказ ЗАО ФСК "Лада-дом" от исполнения договора N 15668 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, от 31.08.2006 г., содержащийся в уведомлении ЗАО ФСК "Лада-дом" N 2109. от 28.11.2008.(т. 1, л.д. 122 - 123).
Данное ходатайство судом удовлетворено судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 19.03.2009. в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом нарушены нормы процессуального и материального права; неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании просил оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.
Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.
Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Как видно из материалов дела, 30.08.2006 между ООО "Каскад" (участником долевого строительства) и ЗАО ФСК "Лада-дом" (застройщиком) был заключен договор N 15640 Долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, по условиям которого застройщик ЗАО ФСК "Лада-дом" обязался в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства - ООО "Каскад" объект долевого строительства, согласно проектной документации: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, этаж 6, квартира N 26 (строительный), общей площадью 38,3 кв. м. В соответствии с п. 3. договора цена договора определена в сумме 1 034 100 руб. (т. 1, л.д. 56 - 63).
30.08.2006 между ООО "Каскад" (участником долевого строительства) и ЗАО ФСК "Лада-дом" (застройщиком) был заключен договор N 15644 Долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, по условиям которого застройщик ЗАО ФСК "Лада-дом" обязался в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства - ООО "Каскад" объект долевого строительства, согласно проектной документации: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, этаж 7, квартира N 31 (строительный), общей площадью 38,8 кв. м. В соответствии с п. 3. договора цена договора определена в сумме 1 034 100 руб. (т. 1, л.д. 64 - 71).
31.08.2006 между ООО "Каскад" (участником долевого строительства) и ЗАО ФСК "Лада-дом" (застройщиком) был заключен договор N 15688 Долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, по условиям которого застройщик ЗАО ФСК "Лада-дом" обязался в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства - ООО "Каскад" объект долевого строительства, согласно проектной документации: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, этаж 10, квартира N 46 (строительный), общей площадью 38,8 кв. м. В соответствии с п. 3. договора цена договора определена в сумме 1 047 600 руб. (т. 1, л.д. 74 - 81).
Договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома были зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
28.11.2008 г. ЗАО ФСК "Лада-дом" направило истцу уведомления исх. N 2109, 2110, 2111 об одностороннем отказе от исполнения договоров N 15640 от 30.08.2006 года, N 15644 от 30.08.2006 года, N 15668 от 31.08.2006 года на основании п. 4 ст. 9 Закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неоплатой цены договоров в соответствии с графиком платежей (т. 1, л.д. 18, 72, 82).
Считая односторонние отказы от исполнения договоров недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В обоснование исковых требований истец сослался на следующие обстоятельства.
22.01.2007 ООО "Каскад" в счет исполнения обязательств по договору N 15640 от 30.08.2006 и договора N 15668 от 31.08.2006 передало ЗАО ФСК "Лада-дом" по акту приема-передачи ценных бумаг вексель простой ООО "Каскад" серия К N 003 от 22.01.2007 года на 1 034 100 рублей со сроком платежа декабрь 2008 года и вексель простой ООО "Каскад" серия К N 004 от 22.01.2007 года на 1 047 600 рублей со сроком платежа декабрь 2008 года, исполнив свои обязанности по оплате по данным договорам (т. 1, л.д. 15).
31.01.2007 ООО "Каскад" в счет исполнения обязательств по договору N 15644 от 30.08.06. передало ЗАО ФСК "Лада-дом" по акту приема-передачи ценных бумаг вексель простой ООО "Каскад" серия К N 007 от 31.01.2007 года на 1 034 100 рублей со сроком платежа декабрь 2008 года, исполнив свои обязанности по оплате по данного договора (т. 1, л.д. 32).
04.12.2008 ООО "Каскад" направило ответчику письмо исх. N 442 с напоминанием о том, что оплата по договорам N 15640, 15644, 15668 произведена векселями ООО "Каскад", которые были приняты ЗАО ФСК "Лада-дом" 22.01.2007 (т. 1, л.д. 17).
12.12.2008 ЗАО ФСК "Лада-дом" направило в адрес ООО "Каскад" требование об оплате векселей 17.12.2008, в том числе векселей ООО "Каскад": серия К N 003 от 22.01.2007 года, серия К N 004 от 22.01.2007 года, серия К N 007 от 31.01.2007 года, которое было получено ООО "Каскад", однако сами векселя предъявлены не были. В письме содержалось предложение единоличному исполнительному органу ООО "Каскад" прибыть 17.12.2008 или направить своего уполномоченного представителя для обозрения подлинников векселей по месту нахождения ЗАО ФСК "Лада-дом" в указанное время (л.д. 26. т. 1).
17.12.2008 ООО "Каскад" направило ответчику письмо исх. N 459 с возражениями по оплате векселей в связи с непредъявлением самих векселей.
20.12.2008 ЗАО ФСК "Лада-дом" обратилось в Арбитражный суд Самарской области к ООО "Каскад" с иском о взыскании вексельного долга, включая и вышеуказанные векселя ООО "Каскад".
Письмами исх. N 1813, 1803, 1809 от 15.02.2007. в адрес истца ответчик подтвердил отсутствие задолженности ООО "Каскад" по спорным договорам (т. 1, л.д. 144 - 146).
ЗАО ФСК "Лада-дом" направило в регистрирующий орган заявление о снятии ограничения (обременения) прав на земельный участок в связи с наличием задолженности ООО "Каскад" по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома, о чем регистрирующий орган уведомил истца 29.01.2009. (т. 1, л.д. 22, 83, 86).
Истец указал, что несмотря на то, что ЗАО ФСК "Лада-дом" не передало векселя ООО "Каскад" серия К N 003 от 22.01.2007 года, серия К N 004 от 22.01.2007 года, серия К N 007 от 31.01.2007 года, ООО "Каскад" платежными поручениями N 44 от 09.02.09, N 42 от 05.02.09, N 43 от 09.02.09 погасило их путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЗАО ФСК "Лада-дом".
Вместе с тем 29 января 2009 года регистрирующим органом внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении сделок - договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 31.08.06 N 15668, от 30.08.06 N 15640, N 15644 (т. 1, л.д. 114 - 120).
Истец полагает, что исполнил свои обязанности по оплате спорных договоров путем передачи ЗАО "ФСК "Лада-Дом" собственных простых векселей, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от исполнения договоров.
Согласно статье 5 (части 1 - 3) Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Частью 5 этой же статьи установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнении договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнении договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 6 данного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Условиями спорных договоров (п. 3.1. - 3.3.) определен порядок их оплаты: цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания Объекта, уплачивается путем внесения платежей в срок до 10.12.2008 г. в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложение N 3). Датой выполнения обязательств по оплате считается день зачисления денежных средств на расчетный счет или поступления их в кассу застройщика.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона цена договора, сроки и порядок ее уплаты являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве.
Как следует из материалов дела, свои обязательства по оплате цены договоров ООО "Каскад" в предусмотренный договором срок не исполнило.
ЗАО ФСК "Лада-Дом" направило в адрес ООО "Каскад" предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договоров и предупредило о последствиях неисполнения такого требования (исх. N 1693 от 15.10.2008 г., 1694 от 15.10.2008 г., 1701 от 15.10.2008 г.).
После получения предупреждения со стороны ООО "Каскад" каких-либо действий по погашению задолженности предпринято не было. На этом основании в связи с неисполнением участником долевого строительства принятых обязательств по договору ЗАО "ФСК "Лада-Дом" направило в адрес ООО "Каскад" уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров (исх. N 2109, 2110, 2111 от 28.11.2009).
Доводы заявителя жалобы о погашении задолженности по оплате цены договоров долевого участия в строительстве путем передачи ЗАО "ФСК "Лада-Дом" собственных простых векселей, в связи с чем, у истца с данного момента отсутствовала задолженность по спорным договорам перед ответчиком, были проверены судом первой инстанции и правомерно отклонены.
Как усматривается из материалов дела, платежными поручениями N 42 от 05.02.2009, N 43 от 09.02.2009, N 44 от 09.02.2009 (т. 1, л.д. 35, 73, 84) истец перечислил ответчику денежные средства в погашение собственных векселей, т.е. после внесения регистрирующим органом записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении сделок - договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Просрочка внесения платежей, допущенная истцом, вышла за пределы трехмесячного срока, предусмотренного Федеральным законом.
Условиями договоров в редакции, прошедшей государственную регистрацию, и положениями Федерального закона установлен порядок проведения взаимных расчетов между сторонами, не предусматривающий возможности оплаты договора долевого участия в строительстве векселями.
Передача векселя в счет погашения обязательства по оплате цены договора не указывает на осуществление платежа, так как принятие на себя долгового обязательства не может быть приравнено к перечислению денежных средств.
Зафиксированный в договорах способ оплаты в установленном законом порядке сторонами не изменялся, в то время как принятие векселей в оплату по договору изменяет состав обязательств, возникающих из договора участия в долевом строительстве, т.е. изменяет сам договор.
Согласно статье 17 Федерального закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, изменение условий договора также подлежит государственной регистрации. Доказательств изменение порядка уплаты цены договора в материалы дела не представлено.
В данном случае со стороны ООО "Каскад" в период с момента направления в его адрес предупреждения ЗАО "ФСК "Лада-Дом" о необходимости внесения оплаты по договорам и до момента расторжения договоров долевого участия в строительстве (с 15 октября 2008 г. по 29 января 2009 г. - более чем три месяца) не было произведено исполнения обязательств по оплате цены договоров. Оплата договора после его прекращения не предусмотрена законом в качестве основания для признания его действующим и для признания отказа от исполнения договора недействительным.
Вопрос надлежащей оплаты цены спорных договоров являлся предметом исследования арбитражного суда по делу N А55-1393/2008, в котором участвовали те же лица.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2008 г. по делу N А55-1393/2008 указывается следующее: "Как следует из материалов дела и установлено судом... согласно справок ЗАО "ФСК "Лада-Дом" по договорам N 586/Н, 598/Н, 16194, 15907, 15668, 15644, 15640 ООО "Каскад" денежные обязательства перед истцом не исполнило".
Судебными актами по делу N А55-19825/2008, в котором участвовали те же лица, установлено, что в целях оплаты вексельной суммы ЗАО "ФСК "Лада-дом" 12.12.2008 представило требования об оплате векселей, о чем свидетельствует письмо от 12.12.2008 N 2332, с указанием банковских реквизитов получателя. Представленные к оплате векселя, ООО "Каскад" не оплатило.
Доводы заявителя жалобы о нарушении ответчиком графика производства работ, не является основанием для удовлетворения требований истца, поскольку доказательств неоплаты истцом свой доли в строительстве именно в связи с нарушением ответчиком предполагаемого срока ввода дома в эксплуатацию материалы дела не содержат, переписки сторон на этот счет, доказательств предъявления истцом каких-либо претензий не имеется. Истец не доказал, что у него как у дольщика имелись основания полагать, что исполнение обязательств застройщиком не будет произведено в установленный срок.
Кроме того, как установлено в судебном заседании, истцом ни одного платежа по спорным договорам в соответствии с графиками, утвержденными сторонами, не производилось, поэтому оснований для применения ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, в данном случае не имеется.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате цены договоров в установленный срок, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статей 9 Федерального закона, а ЗАО ФСК "Лада-Дом" были соблюдены требования Федерального закона об одностороннем расторжении договоров участия в долевом строительстве.
Оснований для признания недействительными односторонних отказов от исполнения договоров не усматривается, поэтому в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд доводы заявителя жалобы отклоняет и считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Обстоятельства, имеющие значение для дела, исследованы полно в соответствии с представленными доказательствами.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года по делу N А55-2648/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Т.БАЛАШЕВА
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2009 ПО ДЕЛУ N А55-2648/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2009 г. по делу N А55-2648/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2009 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балашевой В.Т.,
судей Морозова В.А., Шадриной О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Юдаевой А.А.,
с участием:
от истца - Орешникова Л.В., доверенность от 24.02.2009 г.,
от ответчика - Солуянова О.В., доверенность от 26.12.2008 г.,
от третьего лица - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24 сентября 2009 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года по делу N А55-2648/2009 (судья Каленникова О.Н.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область, к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Лада-Дом", г. Тольятти, Самарская область,
третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,
о признании односторонних отказов от исполнения договора недействительными,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область (далее - ООО "Каскад", истец), обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Лада-Дом", г. Тольятти, Самарская область, (далее - ЗАО ФСК "Лада-Дом", ответчик) о признании односторонних отказов от исполнения договоров от 30.08.2006 г. N 15640, 15644, 15668 долевого участия в строительстве многоквартирного дома недействительными.
До вынесения решения по делу истец уточнил исковые требования и просил суд: - признать недействительным односторонний отказ ЗАО ФСК "Лада-дом" от исполнения договора N 15640 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, от 30.08.2006 г., содержащийся в уведомлении ЗАО ФСК "Лада-дом" N 2111 от 28.11.2008; - признать недействительным односторонний отказ ЗАО ФСК "Лада-дом" от исполнения договора N 15644 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, от 30.08.2006 г., содержащийся в уведомлении ЗАО ФСК "Лада-дом" N 2110 от 28.11.2008.; - признать недействительным односторонний отказ ЗАО ФСК "Лада-дом" от исполнения договора N 15668 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, от 31.08.2006 г., содержащийся в уведомлении ЗАО ФСК "Лада-дом" N 2109. от 28.11.2008.(т. 1, л.д. 122 - 123).
Данное ходатайство судом удовлетворено судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 19.03.2009. в соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, судом нарушены нормы процессуального и материального права; неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании просил оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.
Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.
Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда в связи со следующим.
Как видно из материалов дела, 30.08.2006 между ООО "Каскад" (участником долевого строительства) и ЗАО ФСК "Лада-дом" (застройщиком) был заключен договор N 15640 Долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, по условиям которого застройщик ЗАО ФСК "Лада-дом" обязался в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства - ООО "Каскад" объект долевого строительства, согласно проектной документации: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, этаж 6, квартира N 26 (строительный), общей площадью 38,3 кв. м. В соответствии с п. 3. договора цена договора определена в сумме 1 034 100 руб. (т. 1, л.д. 56 - 63).
30.08.2006 между ООО "Каскад" (участником долевого строительства) и ЗАО ФСК "Лада-дом" (застройщиком) был заключен договор N 15644 Долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, по условиям которого застройщик ЗАО ФСК "Лада-дом" обязался в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства - ООО "Каскад" объект долевого строительства, согласно проектной документации: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, этаж 7, квартира N 31 (строительный), общей площадью 38,8 кв. м. В соответствии с п. 3. договора цена договора определена в сумме 1 034 100 руб. (т. 1, л.д. 64 - 71).
31.08.2006 между ООО "Каскад" (участником долевого строительства) и ЗАО ФСК "Лада-дом" (застройщиком) был заключен договор N 15688 Долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, по условиям которого застройщик ЗАО ФСК "Лада-дом" обязался в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный жилой дом и передать участнику долевого строительства - ООО "Каскад" объект долевого строительства, согласно проектной документации: г. Тольятти, квартал N 8, ул. Спортивная, строительный N 17-Б-7, этаж 10, квартира N 46 (строительный), общей площадью 38,8 кв. м. В соответствии с п. 3. договора цена договора определена в сумме 1 047 600 руб. (т. 1, л.д. 74 - 81).
Договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома были зарегистрированы в установленном законом порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
28.11.2008 г. ЗАО ФСК "Лада-дом" направило истцу уведомления исх. N 2109, 2110, 2111 об одностороннем отказе от исполнения договоров N 15640 от 30.08.2006 года, N 15644 от 30.08.2006 года, N 15668 от 31.08.2006 года на основании п. 4 ст. 9 Закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с неоплатой цены договоров в соответствии с графиком платежей (т. 1, л.д. 18, 72, 82).
Считая односторонние отказы от исполнения договоров недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В обоснование исковых требований истец сослался на следующие обстоятельства.
22.01.2007 ООО "Каскад" в счет исполнения обязательств по договору N 15640 от 30.08.2006 и договора N 15668 от 31.08.2006 передало ЗАО ФСК "Лада-дом" по акту приема-передачи ценных бумаг вексель простой ООО "Каскад" серия К N 003 от 22.01.2007 года на 1 034 100 рублей со сроком платежа декабрь 2008 года и вексель простой ООО "Каскад" серия К N 004 от 22.01.2007 года на 1 047 600 рублей со сроком платежа декабрь 2008 года, исполнив свои обязанности по оплате по данным договорам (т. 1, л.д. 15).
31.01.2007 ООО "Каскад" в счет исполнения обязательств по договору N 15644 от 30.08.06. передало ЗАО ФСК "Лада-дом" по акту приема-передачи ценных бумаг вексель простой ООО "Каскад" серия К N 007 от 31.01.2007 года на 1 034 100 рублей со сроком платежа декабрь 2008 года, исполнив свои обязанности по оплате по данного договора (т. 1, л.д. 32).
04.12.2008 ООО "Каскад" направило ответчику письмо исх. N 442 с напоминанием о том, что оплата по договорам N 15640, 15644, 15668 произведена векселями ООО "Каскад", которые были приняты ЗАО ФСК "Лада-дом" 22.01.2007 (т. 1, л.д. 17).
12.12.2008 ЗАО ФСК "Лада-дом" направило в адрес ООО "Каскад" требование об оплате векселей 17.12.2008, в том числе векселей ООО "Каскад": серия К N 003 от 22.01.2007 года, серия К N 004 от 22.01.2007 года, серия К N 007 от 31.01.2007 года, которое было получено ООО "Каскад", однако сами векселя предъявлены не были. В письме содержалось предложение единоличному исполнительному органу ООО "Каскад" прибыть 17.12.2008 или направить своего уполномоченного представителя для обозрения подлинников векселей по месту нахождения ЗАО ФСК "Лада-дом" в указанное время (л.д. 26. т. 1).
17.12.2008 ООО "Каскад" направило ответчику письмо исх. N 459 с возражениями по оплате векселей в связи с непредъявлением самих векселей.
20.12.2008 ЗАО ФСК "Лада-дом" обратилось в Арбитражный суд Самарской области к ООО "Каскад" с иском о взыскании вексельного долга, включая и вышеуказанные векселя ООО "Каскад".
Письмами исх. N 1813, 1803, 1809 от 15.02.2007. в адрес истца ответчик подтвердил отсутствие задолженности ООО "Каскад" по спорным договорам (т. 1, л.д. 144 - 146).
ЗАО ФСК "Лада-дом" направило в регистрирующий орган заявление о снятии ограничения (обременения) прав на земельный участок в связи с наличием задолженности ООО "Каскад" по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома, о чем регистрирующий орган уведомил истца 29.01.2009. (т. 1, л.д. 22, 83, 86).
Истец указал, что несмотря на то, что ЗАО ФСК "Лада-дом" не передало векселя ООО "Каскад" серия К N 003 от 22.01.2007 года, серия К N 004 от 22.01.2007 года, серия К N 007 от 31.01.2007 года, ООО "Каскад" платежными поручениями N 44 от 09.02.09, N 42 от 05.02.09, N 43 от 09.02.09 погасило их путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЗАО ФСК "Лада-дом".
Вместе с тем 29 января 2009 года регистрирующим органом внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении сделок - договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 31.08.06 N 15668, от 30.08.06 N 15640, N 15644 (т. 1, л.д. 114 - 120).
Истец полагает, что исполнил свои обязанности по оплате спорных договоров путем передачи ЗАО "ФСК "Лада-Дом" собственных простых векселей, в связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от исполнения договоров.
Согласно статье 5 (части 1 - 3) Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Частью 5 этой же статьи установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнении договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года.
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнении договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 6 данного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
Условиями спорных договоров (п. 3.1. - 3.3.) определен порядок их оплаты: цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для создания Объекта, уплачивается путем внесения платежей в срок до 10.12.2008 г. в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложение N 3). Датой выполнения обязательств по оплате считается день зачисления денежных средств на расчетный счет или поступления их в кассу застройщика.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона цена договора, сроки и порядок ее уплаты являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве.
Как следует из материалов дела, свои обязательства по оплате цены договоров ООО "Каскад" в предусмотренный договором срок не исполнило.
ЗАО ФСК "Лада-Дом" направило в адрес ООО "Каскад" предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договоров и предупредило о последствиях неисполнения такого требования (исх. N 1693 от 15.10.2008 г., 1694 от 15.10.2008 г., 1701 от 15.10.2008 г.).
После получения предупреждения со стороны ООО "Каскад" каких-либо действий по погашению задолженности предпринято не было. На этом основании в связи с неисполнением участником долевого строительства принятых обязательств по договору ЗАО "ФСК "Лада-Дом" направило в адрес ООО "Каскад" уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров (исх. N 2109, 2110, 2111 от 28.11.2009).
Доводы заявителя жалобы о погашении задолженности по оплате цены договоров долевого участия в строительстве путем передачи ЗАО "ФСК "Лада-Дом" собственных простых векселей, в связи с чем, у истца с данного момента отсутствовала задолженность по спорным договорам перед ответчиком, были проверены судом первой инстанции и правомерно отклонены.
Как усматривается из материалов дела, платежными поручениями N 42 от 05.02.2009, N 43 от 09.02.2009, N 44 от 09.02.2009 (т. 1, л.д. 35, 73, 84) истец перечислил ответчику денежные средства в погашение собственных векселей, т.е. после внесения регистрирующим органом записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении сделок - договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Просрочка внесения платежей, допущенная истцом, вышла за пределы трехмесячного срока, предусмотренного Федеральным законом.
Условиями договоров в редакции, прошедшей государственную регистрацию, и положениями Федерального закона установлен порядок проведения взаимных расчетов между сторонами, не предусматривающий возможности оплаты договора долевого участия в строительстве векселями.
Передача векселя в счет погашения обязательства по оплате цены договора не указывает на осуществление платежа, так как принятие на себя долгового обязательства не может быть приравнено к перечислению денежных средств.
Зафиксированный в договорах способ оплаты в установленном законом порядке сторонами не изменялся, в то время как принятие векселей в оплату по договору изменяет состав обязательств, возникающих из договора участия в долевом строительстве, т.е. изменяет сам договор.
Согласно статье 17 Федерального закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следовательно, изменение условий договора также подлежит государственной регистрации. Доказательств изменение порядка уплаты цены договора в материалы дела не представлено.
В данном случае со стороны ООО "Каскад" в период с момента направления в его адрес предупреждения ЗАО "ФСК "Лада-Дом" о необходимости внесения оплаты по договорам и до момента расторжения договоров долевого участия в строительстве (с 15 октября 2008 г. по 29 января 2009 г. - более чем три месяца) не было произведено исполнения обязательств по оплате цены договоров. Оплата договора после его прекращения не предусмотрена законом в качестве основания для признания его действующим и для признания отказа от исполнения договора недействительным.
Вопрос надлежащей оплаты цены спорных договоров являлся предметом исследования арбитражного суда по делу N А55-1393/2008, в котором участвовали те же лица.
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.08.2008 г. по делу N А55-1393/2008 указывается следующее: "Как следует из материалов дела и установлено судом... согласно справок ЗАО "ФСК "Лада-Дом" по договорам N 586/Н, 598/Н, 16194, 15907, 15668, 15644, 15640 ООО "Каскад" денежные обязательства перед истцом не исполнило".
Судебными актами по делу N А55-19825/2008, в котором участвовали те же лица, установлено, что в целях оплаты вексельной суммы ЗАО "ФСК "Лада-дом" 12.12.2008 представило требования об оплате векселей, о чем свидетельствует письмо от 12.12.2008 N 2332, с указанием банковских реквизитов получателя. Представленные к оплате векселя, ООО "Каскад" не оплатило.
Доводы заявителя жалобы о нарушении ответчиком графика производства работ, не является основанием для удовлетворения требований истца, поскольку доказательств неоплаты истцом свой доли в строительстве именно в связи с нарушением ответчиком предполагаемого срока ввода дома в эксплуатацию материалы дела не содержат, переписки сторон на этот счет, доказательств предъявления истцом каких-либо претензий не имеется. Истец не доказал, что у него как у дольщика имелись основания полагать, что исполнение обязательств застройщиком не будет произведено в установленный срок.
Кроме того, как установлено в судебном заседании, истцом ни одного платежа по спорным договорам в соответствии с графиками, утвержденными сторонами, не производилось, поэтому оснований для применения ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, в данном случае не имеется.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате цены договоров в установленный срок, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статей 9 Федерального закона, а ЗАО ФСК "Лада-Дом" были соблюдены требования Федерального закона об одностороннем расторжении договоров участия в долевом строительстве.
Оснований для признания недействительными односторонних отказов от исполнения договоров не усматривается, поэтому в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд доводы заявителя жалобы отклоняет и считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Обстоятельства, имеющие значение для дела, исследованы полно в соответствии с представленными доказательствами.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб. относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 августа 2009 года по делу N А55-2648/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад", г. Тольятти, Самарская область, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.Т.БАЛАШЕВА
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)