Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2011 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Перминовой Г.Г.,
судей Буториной Г.Г., Лысовой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при отсутствии в судебном заседании представителей сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2010 по делу N А31-8010/2010, принятое судом в составе судьи Максименко Л.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+"
к Государственной жилищной инспекции Костромской области
о признании незаконным и отмене постановления,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+" (далее - заявитель, Общество, Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Государственной жилищной инспекции Костромской области (далее - ГЖИ, Инспекция, ответчик) от 16.09.2010 N 16-03-10, которым заявитель привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), с назначением наказания в виде штрафа в размере 40 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и принятым с нарушением норм материального права.
В обоснование доводов жалобы Управляющая компания указывает, что заявителем были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения принятых на себя обязательств. Ремонтные работы заявитель вынужден был производить за счет собственных средств, хотя жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких работ и услуг. Меры по взысканию задолженности с собственников жилых помещений Обществом принимались.
Общество обращает внимание суда, что, несмотря на отсутствие денежных средств на лицевом счете дома, работы по текущему ремонту кровельного покрытия над подъездами 2, 3, 4 и машинным помещением 4 подъезда были выполнены, но положительных результатов не дали.
В июле 2010 в адрес собственников были направлены письма с просьбой провести общее собрание и определиться с порядком финансирования работ по ремонту кровли. 19.07.2010 общее собрание собственников помещений жилого дома приняло решение о проведении работ по капитальному ремонту кровельного покрытия, но в связи с тем, что перечень домов, подлежащих ремонту, на 2010 год администрацией города сформирован, работы будут запланированы на 2011 год.
Вина Общества в несвоевременном проведении общего собрания собственников отсутствует, о состоянии общего имущества собственники знали еще в мае 2010, однако собрание ими было инициировано только 19.07.2010. При осмотре общего имущества в мае 2010 года присутствовал один из собственников помещений многоквартирного дома, обязанность управляющей компании уведомлять всех собственников помещений жилого дома о состоянии общего имущества законодательством не определена.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу Управляющей компании - без удовлетворения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просят рассмотреть жалобу в отсутствие представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в связи с рассмотрением заявления жителя квартиры N 150 жилого дома N 101 по улице Свердлова города Костромы о неудовлетворительном состоянии кровли и технического состояния балконов, на основании приказа начальника ГЖИ от 01.09.2010 N 807 (л.д. 47) Инспекцией в период с 03.09.2010 по 09.09.2010 проведена проверка соблюдения Обществом обязательных требований по содержанию и ремонту общего имущества указанного жилого дома в части, имеющей отношение к неудовлетворительному состоянию кровли, ливневой канализации и техническому состоянию балконов.
В ходе проведения проверки установлено, что на крыше дома имеется нарушение герметичности примыканий в местах сопряжения кровельного материала с выходом на кровлю 4 подъезда; имеется отслоение кровельного покрытия от основания (в виде вздутия и пузырей) над квартирой N 150 и над лестничной площадкой девятого этажа 4 подъезда; имеется нарушение герметичности примыканий в месте сопряжения балконного козырька и фасада дома балкона квартиры N 150 со стороны улицы Свердлова, нарушение герметичности в местах сопряжения балконного козырька квартиры N 150 и балконного козырька смежной квартиры со стороны улицы Свердлова.
Выявленные нарушения зафиксированы в акте от 03.09.2010 N 69-03.
Данные обстоятельства послужили основанием для составления в отношении Управляющей компании протокола от 06.09.2010 N 16-03 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ. Обществу вменено нарушение пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170, Правила эксплуатации), и подпунктов "а", "б", "г" пункта 10, подпункта "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491, Правила содержания) (л.д. 76-77).
По результатам рассмотрения административного дела начальник ГЖИ вынес постановление от 16.09.2010 N 16-03-10 о привлечении Общества к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ с назначением наказания в виде штрафа в размере 40 000 рублей (л.д. 8-14).
Не согласившись с постановлением, Управляющая компания оспорила его в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия в действиях Общества состава вменяемого административного правонарушения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из текста данной нормы закона следует, что субъектами рассматриваемого правонарушения являются лица, ответственные за содержание жилых домов, жилых помещений: их собственники; организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация).
Объективной стороной вменяемого заявителю правонарушения является нарушение правил и норм содержания и ремонта жилых домов.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, а с 01.01.2009 - уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В силу пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами N 170.
Данные Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Судом первой инстанции установлено, что Обществу, как управляющей организации, по договору управления многоквартирным жилым домом (далее - договор управления) с целью надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства переданы функции по управлению многоквартирным жилым домом по адресу: город Кострома, ул. Свердлова, д. 101 (л.д. 26-33).
Пунктами 2.1.1, 2.1.3 договора управления предусмотрено, что Управляющая компания обязуется обеспечивать надлежащее содержание, обслуживание и текущий ремонт общедомового имущества многоквартирного жилого дома и придомовой территории, а также осуществлять контроль и нести ответственность за качество ремонта, технического обслуживания и санитарного содержания многоквартирного дома и придомовых территорий в случае выполнения соответствующих работ подрядными организациями, заключившими договор на выполнение работ с Управляющей компанией.
При исполнении договора стороны обязуются руководствоваться федеральными законами, нормативными актами Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и органов местного самоуправления (пункт 1.6 договора управления).
В свою очередь, собственники оплачивают работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества (пункт 2.2.8, раздела 2 договора управления).
Как свидетельствуют материалы дела, одним из уставных видов деятельности Общества является управление эксплуатацией жилого фонда (л.д. 34).
Таким образом, Общество, обслуживая жилой дом N 101 по ул. Свердлова г. Костромы, являясь управляющей организацией и получая от жителей плату за содержание, текущий ремонт дома и управление многоквартирным жилым домом, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).
В соответствии с пунктом 4.2.4.3 Правил N 170 отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
В силу пунктов 4.6.1.1 и 4.6.1.2 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли, системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях.
Факт нарушения Обществом перечисленных в постановлении от 16.09.2010 пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.4.3 Правил эксплуатации и подпунктов "а", "б", "г" пункта 10, подпункта "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в жилом доме N 101 по ул. Свердлова г. Костромы на момент проведения проверки подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, отражен в акте проверки от 03.09.2010 N 69-03, в протоколе об административном правонарушении от 16.09.2010 N 16-03.
Таким образом, событие вменяемого правонарушения в действиях (бездействии) заявителя имеет место.
В силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Основанием для освобождения заявителя от ответственности могут служить обстоятельства, вызванные объективно непреодолимыми либо непредвиденными препятствиями, находящимися вне контроля хозяйствующего субъекта, при соблюдении той степени добросовестности, которая требовалась от него в целях выполнения Обществом законодательно установленной обязанности, а также надлежащего контроля за исполнением обязанностей работниками, действующими от имени организации при осуществлении возложенных на них функций.
Доказательств наличия указанных обстоятельств заявителем не представлено.
В рассматриваемом случае Общество со своей стороны не представило доказательств, подтверждающих, что оно предприняло все зависящие от него меры по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения. Чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, не установлено.
Доводам заявителя об отсутствии вины в совершении правонарушения дана надлежащая оценка судом первой инстанции, который обоснованно указал, что Управляющая компания об имеющихся недостатках знала, что подтверждается материалами дела (обращениями жителей, актами осеннего осмотра 2009 года и весеннего осмотра жилого дома 2010 года), однако необходимых и своевременных действий по недопущению совершения правонарушения не осуществила.
Как следует из статьи 158 ЖК, пунктов 28 и 31 Правил N 491 в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В соответствии с пунктом 3.3.9 договора управления управляющая компания вправе требовать созыва общего собрания жильцов дома для решения любых вопросов.
Доказательств своевременного принятия Обществом указанных мер в деле не имеется.
Документов, подтверждающих, что до июля 2010 года Общество инициировало поведение собрания собственников, доводило до собственников информацию о перечне необходимых работ и их стоимости, выполняло работы по текущему ремонту кровли, в деле не имеется.
В материалы дела представлено письмо Общества от 30.07.2010 N 795, из текста которого следует, что одному из собственников жилых помещений сообщается информация об ориентировочной стоимости работ по текущему ремонту из перечня работ по акту весеннего осмотра, при этом стоимость работ по ремонту кровли составляет 21 523 тыс. руб. Доказательств направления и получения собственниками данной информации в деле не имеется (л.д. 19).
Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 19.07.2010 не содержит сведений об информировании жителей о необходимом перечне работ по ремонту кровли, их стоимости.
Работы по текущему ремонту кровельного покрытия над подъездами 2, 3, 4 этажей и машинным помещением 4 подъезда, на проведение которых Общество ссылается в апелляционной жалобе, были выполнены после привлечения заявителя к административной ответственности (акт о приемке выполненных работ от 30.09.2010 (л.д. 24)), что не исключает наличие состава вменяемого правонарушения, поскольку на дату проведения проверки 03.09.2010 нарушения Правил эксплуатации и Правил содержания общего имущества имели место.
Поскольку в рассматриваемом случае характер выявленных административным органом нарушений и длительность их проявления свидетельствуют о том, что для их устранения требуются работы, которые Управляющая компания могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности, доводы о том, что данные работы не были выполнены в связи с отсутствием достаточной активности со стороны собственников помещений в многоквартирном доме и недостаточности денежных средств, получаемых от указанных лиц, отклоняются апелляционным судом как не влияющие на правильность выводов Инспекции и суда первой инстанции о виновном бездействии заявителя.
Общество является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность. В соответствии с пунктом 2.1 Устава, целями деятельности Общества является расширение рынка товаров и услуг, а также извлечение прибыли.
Ссылка заявителя в тексте апелляционной жалобы на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14, в соответствии с которым у управляющей компании отсутствует обязанность выполнять услуги и работы без соразмерной оплаты таких работ, отклоняется апелляционным судом, так как указанное письмо носит разъяснительный характер, не является нормативно-правовым актом в области осуществления государственного контроля за соблюдением правил и норм содержания и ремонта жилых домов.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу императивно установленных норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Включение работ по капитальному ремонту кровельного покрытия жилого дома в план ремонта на 2011 год не исключает наличия вины Общества в совершении правонарушения, поскольку необходимые, достаточные и своевременные меры по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов Обществом приняты не были, что свидетельствует о виновности данного юридического лица в совершении вменяемого правонарушения.
При таких обстоятельствах в действиях Общества, ответственного за содержание и ремонт спорного жилого дома, имеется состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ.
Нарушения процедуры привлечения к административной ответственности судом не установлено. О времени и месте составления протокола и рассмотрения дела об административном правонарушении Общество извещено надлежащим образом (л.д. 74, 79). Наказание назначено Обществу в минимальном размере в пределах санкции статьи закона.
Таким образом, оснований для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления у суда первой инстанции не имелось.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 30.2 КоАП РФ и статьей 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2010 по делу А31-8010/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
В случаях и в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2011 ПО ДЕЛУ N А31-8010/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2011 г. по делу N А31-8010/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2011 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Перминовой Г.Г.,
судей Буториной Г.Г., Лысовой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при отсутствии в судебном заседании представителей сторон
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2010 по делу N А31-8010/2010, принятое судом в составе судьи Максименко Л.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+"
к Государственной жилищной инспекции Костромской области
о признании незаконным и отмене постановления,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+" (далее - заявитель, Общество, Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Государственной жилищной инспекции Костромской области (далее - ГЖИ, Инспекция, ответчик) от 16.09.2010 N 16-03-10, которым заявитель привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), с назначением наказания в виде штрафа в размере 40 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Общество считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и принятым с нарушением норм материального права.
В обоснование доводов жалобы Управляющая компания указывает, что заявителем были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения принятых на себя обязательств. Ремонтные работы заявитель вынужден был производить за счет собственных средств, хотя жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких работ и услуг. Меры по взысканию задолженности с собственников жилых помещений Обществом принимались.
Общество обращает внимание суда, что, несмотря на отсутствие денежных средств на лицевом счете дома, работы по текущему ремонту кровельного покрытия над подъездами 2, 3, 4 и машинным помещением 4 подъезда были выполнены, но положительных результатов не дали.
В июле 2010 в адрес собственников были направлены письма с просьбой провести общее собрание и определиться с порядком финансирования работ по ремонту кровли. 19.07.2010 общее собрание собственников помещений жилого дома приняло решение о проведении работ по капитальному ремонту кровельного покрытия, но в связи с тем, что перечень домов, подлежащих ремонту, на 2010 год администрацией города сформирован, работы будут запланированы на 2011 год.
Вина Общества в несвоевременном проведении общего собрания собственников отсутствует, о состоянии общего имущества собственники знали еще в мае 2010, однако собрание ими было инициировано только 19.07.2010. При осмотре общего имущества в мае 2010 года присутствовал один из собственников помещений многоквартирного дома, обязанность управляющей компании уведомлять всех собственников помещений жилого дома о состоянии общего имущества законодательством не определена.
Инспекция в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу Управляющей компании - без удовлетворения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просят рассмотреть жалобу в отсутствие представителей. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в связи с рассмотрением заявления жителя квартиры N 150 жилого дома N 101 по улице Свердлова города Костромы о неудовлетворительном состоянии кровли и технического состояния балконов, на основании приказа начальника ГЖИ от 01.09.2010 N 807 (л.д. 47) Инспекцией в период с 03.09.2010 по 09.09.2010 проведена проверка соблюдения Обществом обязательных требований по содержанию и ремонту общего имущества указанного жилого дома в части, имеющей отношение к неудовлетворительному состоянию кровли, ливневой канализации и техническому состоянию балконов.
В ходе проведения проверки установлено, что на крыше дома имеется нарушение герметичности примыканий в местах сопряжения кровельного материала с выходом на кровлю 4 подъезда; имеется отслоение кровельного покрытия от основания (в виде вздутия и пузырей) над квартирой N 150 и над лестничной площадкой девятого этажа 4 подъезда; имеется нарушение герметичности примыканий в месте сопряжения балконного козырька и фасада дома балкона квартиры N 150 со стороны улицы Свердлова, нарушение герметичности в местах сопряжения балконного козырька квартиры N 150 и балконного козырька смежной квартиры со стороны улицы Свердлова.
Выявленные нарушения зафиксированы в акте от 03.09.2010 N 69-03.
Данные обстоятельства послужили основанием для составления в отношении Управляющей компании протокола от 06.09.2010 N 16-03 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ. Обществу вменено нарушение пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170, Правила эксплуатации), и подпунктов "а", "б", "г" пункта 10, подпункта "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491, Правила содержания) (л.д. 76-77).
По результатам рассмотрения административного дела начальник ГЖИ вынес постановление от 16.09.2010 N 16-03-10 о привлечении Общества к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ с назначением наказания в виде штрафа в размере 40 000 рублей (л.д. 8-14).
Не согласившись с постановлением, Управляющая компания оспорила его в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия в действиях Общества состава вменяемого административного правонарушения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из текста данной нормы закона следует, что субъектами рассматриваемого правонарушения являются лица, ответственные за содержание жилых домов, жилых помещений: их собственники; организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация).
Объективной стороной вменяемого заявителю правонарушения является нарушение правил и норм содержания и ремонта жилых домов.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, а с 01.01.2009 - уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
В силу пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами N 170.
Данные Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Судом первой инстанции установлено, что Обществу, как управляющей организации, по договору управления многоквартирным жилым домом (далее - договор управления) с целью надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства переданы функции по управлению многоквартирным жилым домом по адресу: город Кострома, ул. Свердлова, д. 101 (л.д. 26-33).
Пунктами 2.1.1, 2.1.3 договора управления предусмотрено, что Управляющая компания обязуется обеспечивать надлежащее содержание, обслуживание и текущий ремонт общедомового имущества многоквартирного жилого дома и придомовой территории, а также осуществлять контроль и нести ответственность за качество ремонта, технического обслуживания и санитарного содержания многоквартирного дома и придомовых территорий в случае выполнения соответствующих работ подрядными организациями, заключившими договор на выполнение работ с Управляющей компанией.
При исполнении договора стороны обязуются руководствоваться федеральными законами, нормативными актами Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и органов местного самоуправления (пункт 1.6 договора управления).
В свою очередь, собственники оплачивают работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества (пункт 2.2.8, раздела 2 договора управления).
Как свидетельствуют материалы дела, одним из уставных видов деятельности Общества является управление эксплуатацией жилого фонда (л.д. 34).
Таким образом, Общество, обслуживая жилой дом N 101 по ул. Свердлова г. Костромы, являясь управляющей организацией и получая от жителей плату за содержание, текущий ремонт дома и управление многоквартирным жилым домом, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).
В соответствии с пунктом 4.2.4.3 Правил N 170 отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
В силу пунктов 4.6.1.1 и 4.6.1.2 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли, системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях.
Факт нарушения Обществом перечисленных в постановлении от 16.09.2010 пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.2.4.3 Правил эксплуатации и подпунктов "а", "б", "г" пункта 10, подпункта "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в жилом доме N 101 по ул. Свердлова г. Костромы на момент проведения проверки подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, отражен в акте проверки от 03.09.2010 N 69-03, в протоколе об административном правонарушении от 16.09.2010 N 16-03.
Таким образом, событие вменяемого правонарушения в действиях (бездействии) заявителя имеет место.
В силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Основанием для освобождения заявителя от ответственности могут служить обстоятельства, вызванные объективно непреодолимыми либо непредвиденными препятствиями, находящимися вне контроля хозяйствующего субъекта, при соблюдении той степени добросовестности, которая требовалась от него в целях выполнения Обществом законодательно установленной обязанности, а также надлежащего контроля за исполнением обязанностей работниками, действующими от имени организации при осуществлении возложенных на них функций.
Доказательств наличия указанных обстоятельств заявителем не представлено.
В рассматриваемом случае Общество со своей стороны не представило доказательств, подтверждающих, что оно предприняло все зависящие от него меры по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения. Чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, не установлено.
Доводам заявителя об отсутствии вины в совершении правонарушения дана надлежащая оценка судом первой инстанции, который обоснованно указал, что Управляющая компания об имеющихся недостатках знала, что подтверждается материалами дела (обращениями жителей, актами осеннего осмотра 2009 года и весеннего осмотра жилого дома 2010 года), однако необходимых и своевременных действий по недопущению совершения правонарушения не осуществила.
Как следует из статьи 158 ЖК, пунктов 28 и 31 Правил N 491 в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В соответствии с пунктом 3.3.9 договора управления управляющая компания вправе требовать созыва общего собрания жильцов дома для решения любых вопросов.
Доказательств своевременного принятия Обществом указанных мер в деле не имеется.
Документов, подтверждающих, что до июля 2010 года Общество инициировало поведение собрания собственников, доводило до собственников информацию о перечне необходимых работ и их стоимости, выполняло работы по текущему ремонту кровли, в деле не имеется.
В материалы дела представлено письмо Общества от 30.07.2010 N 795, из текста которого следует, что одному из собственников жилых помещений сообщается информация об ориентировочной стоимости работ по текущему ремонту из перечня работ по акту весеннего осмотра, при этом стоимость работ по ремонту кровли составляет 21 523 тыс. руб. Доказательств направления и получения собственниками данной информации в деле не имеется (л.д. 19).
Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 19.07.2010 не содержит сведений об информировании жителей о необходимом перечне работ по ремонту кровли, их стоимости.
Работы по текущему ремонту кровельного покрытия над подъездами 2, 3, 4 этажей и машинным помещением 4 подъезда, на проведение которых Общество ссылается в апелляционной жалобе, были выполнены после привлечения заявителя к административной ответственности (акт о приемке выполненных работ от 30.09.2010 (л.д. 24)), что не исключает наличие состава вменяемого правонарушения, поскольку на дату проведения проверки 03.09.2010 нарушения Правил эксплуатации и Правил содержания общего имущества имели место.
Поскольку в рассматриваемом случае характер выявленных административным органом нарушений и длительность их проявления свидетельствуют о том, что для их устранения требуются работы, которые Управляющая компания могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности, доводы о том, что данные работы не были выполнены в связи с отсутствием достаточной активности со стороны собственников помещений в многоквартирном доме и недостаточности денежных средств, получаемых от указанных лиц, отклоняются апелляционным судом как не влияющие на правильность выводов Инспекции и суда первой инстанции о виновном бездействии заявителя.
Общество является коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность. В соответствии с пунктом 2.1 Устава, целями деятельности Общества является расширение рынка товаров и услуг, а также извлечение прибыли.
Ссылка заявителя в тексте апелляционной жалобы на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14, в соответствии с которым у управляющей компании отсутствует обязанность выполнять услуги и работы без соразмерной оплаты таких работ, отклоняется апелляционным судом, так как указанное письмо носит разъяснительный характер, не является нормативно-правовым актом в области осуществления государственного контроля за соблюдением правил и норм содержания и ремонта жилых домов.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу императивно установленных норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Включение работ по капитальному ремонту кровельного покрытия жилого дома в план ремонта на 2011 год не исключает наличия вины Общества в совершении правонарушения, поскольку необходимые, достаточные и своевременные меры по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов Обществом приняты не были, что свидетельствует о виновности данного юридического лица в совершении вменяемого правонарушения.
При таких обстоятельствах в действиях Общества, ответственного за содержание и ремонт спорного жилого дома, имеется состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ.
Нарушения процедуры привлечения к административной ответственности судом не установлено. О времени и месте составления протокола и рассмотрения дела об административном правонарушении Общество извещено надлежащим образом (л.д. 74, 79). Наказание назначено Обществу в минимальном размере в пределах санкции статьи закона.
Таким образом, оснований для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления у суда первой инстанции не имелось.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 30.2 КоАП РФ и статьей 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 07.12.2010 по делу А31-8010/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания+" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
В случаях и в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Г.Г.ПЕРМИНОВА
Г.Г.ПЕРМИНОВА
Судьи
Г.Г.БУТОРИНА
Т.В.ЛЫСОВА
Г.Г.БУТОРИНА
Т.В.ЛЫСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)