Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2007 г.
Полный текст решения изготовлен 20.12.2007 г.
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего В.И.
Арбитражных заседателей А., Н.
протокол судебного заседания вела
помощник судьи В.М.
рассмотрел дело по иску ЖСК "Московский союз художников-2"
к 1. ЗАО "Техноснаб", 2. ООО "Новотэл"
о признании недействительной сделки, о признании права собственности
с участием:
от истца: З. (дов. б/н от 25.08.07 г.)
от 1-го ответчика: представитель не явился
от 2-го ответчика: представитель не явился
в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 10.12.2007 г. по 14.12.2007 г.
Иск заявлен: 1) о признании недействительным ничтожного договора от 20.02.04 г., заключенного между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м; 2) о признании недействительным договора N 1 от 20.02.04 г., заключенного между ООО "Новотэл" и ЗАО "ТЕХНОСНАБ", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м; 3) о признании права собственности ЖСК "Московский союз художников-2" на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, N XV (1), XV (2), XV (3), XVI (1), XVI (2), XVII (1), XVII (2), общей площадью 133,7 кв. м.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что с 11.08.03 г. является собственником встроенно-пристроенных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, общей площадью 531,2 кв. м, включающих спорные помещения. 20.02.04 г. между истцом и ответчиком ООО "Новотэл" заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений общей площадью 465,5 кв. м, договор от имени истца подписан Председателем правления ЖСК Б., не являющейся полномочным представителем истца, имевшей право действовать без доверенности и заключать такие сделки; кроме того, согласно результатам проведенной в рамках уголовного дела N 345266 почерковедческой экспертизы, назначенной постановлением следователя по ОВД 2 отдела СЧ ГСУ при ГУВД г. Москвы К., подпись на данном договоре выполнена не Б., а другим лицом с подражанием подлинной подписи Б.; по этим основанием истец считает заключенную сделку ничтожной в силу не соответствия закону. 27.04.04 г. второй ответчик ООО "Новотэл" заключил с первым ответчиком ЗАО "Техноснаб" договор N 1 купли-продажи приобретенных по сделке от 20.02.04 г. с истцом нежилых помещений, по которому, по мнению истца, покупатель не приобрел права собственности. В судебном заседании 14.12.2007 г. истец пояснил суду и подтвердил переданными в материалы дела доказательствами, что в настоящее время за первым ответчиком ЗАО "Техноснаб" зарегистрировано право собственности только на часть отчужденных по договорам помещений N XV (1), XV (2), XV (3), XVI (1), XVI (2), XVII (1), XVII (2) по вышеуказанному адресу, общей площадью 133,7 кв. м, на которые истец просит признать право собственности, считает, что не утратил свое титульное право, указывает, что спорные помещения из его фактического владения не выбывали.
Ответчик ООО "Новотэл" в заседание суда не явился, отзыв на иск не представил, извещен о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 2 ст. 123 АПК РФ, о перерыве в судебном заседании извещен телеграммой.
Ответчик ЗАО "Техноснаб" в заседание суда не явился, письменных возражений не представил, извещен о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 2 ст. 123 АПК РФ, извещен телеграммой о перерыве в судебном заседании.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчиков ООО "Новотэл" и ЗАО "Техноснаб".
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд пришел к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, правопредшественник истца ЖСК "Московский союз художников" за счет средств пайщиков и привлеченных организаций осуществил строительство дома по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2. Указанный дом в установленном порядке был принят в эксплуатацию в соответствии с Актом государственной приемки здания от 31.12.68 г. С учетом передачи части помещений, финансирование которых было осуществлено привлеченными организациями, на баланс указанных организаций, а также проведенных в дальнейшем неотделимых улучшений колонной галереи первого этажа дома посредством ограждения фасада и установки внутренних перегородок из гипсолита, в результате чего образовались дополнительные помещения первого этажа, в собственности истца оказались расположенные по адресу г. Москва, ул. Брянская, д. 2 встроенно-пристроенные помещения N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2), XIX (1, 2, 3, 4).
Право собственности ЖСК "МСК-2" на данные помещения общей площадью 580,4 кв. м признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.03 г. по делу N А40-43502/02-52-459 (л.д. 50 - 52). На основании решения суда Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество г. Москвы зарегистрировано право собственности истца на вышеперечисленные помещения, площадь которых согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АБ N 211309 от 11.08.03 г. (л.д. 87) составляет 531,2 кв. м.
20.02.04 г. ЖСК "Московский союз художников-2" заключило с ООО "Новотэл" договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого передало последнему в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, общей площадью 465,5 кв. м (помещения VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2)).
14.04.2004 г. в ЕГРП сделана запись N 77-01/30-377/2004-474 о регистрации перехода права собственности на указанные помещения к ООО "Новотэл", что подтверждается выпиской N 19/074/2006-772 от 18.07.06 г. из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на объект недвижимого имущества (л.д. 14).
Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.04 г. (л.д. 61 - 64) от имени истца подписан председателем правления ЖСК Б., действующей согласно преамбуле договора на основании Устава ЖСК "МСХ-2".
Истец оспаривает договор от 20.02.04 г. в силу ст. 168 ГК РФ, указывает, что председатель правления ЖСК не полномочен заключать от имени кооператива такие сделки, ссылается на заключение проведенной по уголовному делу N 345266 экспертизы подлинности подписи Б.
Согласно п. 28 Устава ЖСК "МСХ-2" от 19.12.94 г. органами управления кооператива являются общее собрание членов кооператива или собрание уполномоченных и правление кооператива, в соответствии Устава с п. 33 исполнительным органом истца, правомочным в том числе заключать от его имени договоры (п. "д"), является Правление кооператива.
Пункт 11 Устава ЖСК предусматривает, что жилые дома и служебно-хозяйственные строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть изъяты, проданы или переданы как в целом, так и частями (квартиры, комнаты) ни организациям, ни отдельным лицам, за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива, и передаче на баланс предприятий коммунального хозяйства и связи для обслуживания этими предприятиями.
Подпунктом 3 пункта 3 статьи 34 ФЗ РФ "О Товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.96 г., действующего на момент заключения оспариваемого договора 20.02.2004 г., установлено, что к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме.
Отсутствие решения общего собрания ЖСК "МСХ-2" об отчуждении помещений первого этажа подтверждается справками Правления ЖСК от 13.02.07 г. и 14.02.07 г. (л.д. 65, 66).
Право председателя правления жилищного кооператива без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки, установлено только положениями Жилищного кодекса РФ от 29.12.04 г., действующего с 01.03.2005 г. (пункт 2 части 2 статьи 119 ЖК РФ); председатель правления жилищного кооператива впервые указан как один из органов управления кооперативом в ст. 115 ЖК РФ.
Таким образом, председатель кооператива на момент совершения сделки с ООО "Новотэл" от 20.02.04 г. не являлся органом ЖСК "МСХ-2", то есть не являлся полномочным представителем ЖСК "МСХ-2", имевшим право действовать от имени ЖСК "МСХ-2" без доверенности.
Пунктом 1 ст. 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами; порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
Б. не имела полномочий на отчуждение спорных помещений при отсутствии соответствующей доверенности, иные доказательства, подтверждающие, что Б. было предоставлено право заключить договор купли-продажи помещений, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, согласно заключению эксперта 9 отдела ЭКЦ ГУВД г. Москвы N 12/6065 от 05.07.06 г. (л.д. 33 - 38) по результатам проведенной в рамках уголовного дела N 345266 экспертизе в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.04 г. между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл" и в передаточном акте между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл" подписи председателя правления ЖСК "МСХ-2" выполнены не Б., а другим лицом с подражанием подлинной подписи Б.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.04 г., заключенный между истцом и ООО "Новотэл", является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона, а именно статьи 53 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Вышеназванный договор, являясь ничтожной сделкой, не повлек юридических последствий, право собственности на помещения ООО "Новотэл" не приобрело.
27.04.2004 г. ООО "Новотэл" заключило с ЗАО "Техноснаб" договор N 1 купли-продажи нежилых помещений, по которому ЗАО "Техноснаб" приобрело в собственность нежилые помещения, расположенные на первом этаже по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, общей площадью 465,5 (те же помещения, которые переданы ООО "Новотэл по договору от 20.02.04 г.)
На основании указанного договора ЗАО "Техноснаб" зарегистрировало право собственности (запись N 77-01/08-611/2004-265 от 30.01.06 г.), о чем свидетельствуют сведения, указанные в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на объект недвижимого имущества N 19/074/2006-772 от 18.07.06 г. (л.д. 14).
Согласно ст. 209 п. 1 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Поскольку у ООО "Новотэл" не имелось права собственности на помещения по ул. Брянская, д. 2 г. Москвы, вышеназванный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.04 г. является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям ст. 209 ГК РФ.
По договору купли-продажи от 23.12.05 г. часть зарегистрированных за ЗАО "Техноснаб" на праве собственности нежилых помещений дома 2 по ул. Брянская г. Москвы отчуждены покупателю ООО "Валеста", а именно помещения общей площадью 298 кв. м, N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4).
Часть нежилых помещений по указанному адресу (комн. XVIII (1) и XVIII (2) общей площадью 33,8 кв. м) передана ЗАО "Техноснаб" по договору купли-продажи от 05.04.06 г. в собственность ООО "Илот", о чем свидетельствует представленная истцом в судебном заседании выписка из ЕГРП N 19/074/2006-771 от 18.07.06 г., запись о государственной регистрации N 77-77-12/008/2006-775 от 18.04.06 г. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.07 г. по делу А40-55622/06-105-368 удовлетворены требования ЖСК "МСК-2" об истребовании данных помещений из незаконного владения ООО "Илот" и передаче их истцу.
Таким образом, на момент рассмотрения спора согласно выписке из ЕГРП N 19/074/2006-772 от 18.07.06 г., представленной в судебном заседании 14.12.2007 г. истцом, за ответчиком ЗАО "Техноснаб" зарегистрировано право собственности только на оспариваемые помещения общей площадью 133,7 кв. м, на которые истец просит признать право собственности. Судом установлено нарушение оспариваемыми истцом сделками, на основании которых произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, общей площадью 133,7 кв. м, к ответчику ООО "Техноснаб", прав истца как собственника объекта недвижимости. В связи с чем, с учетом того, что до настоящего момента спорные помещения не выбывали из владения истца, в силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное право подлежит судебной защите путем признания права собственности истца указанные нежилые помещения.
Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по госпошлине согласно ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчиков солидарно.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 166 - 168, 209, 218, 223 ГК РФ, Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 4, 115 - 119 ЖК РФ, ст. ст. 33, 34 ФЗ РФ "О Товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.96 г., руководствуясь ст. ст. 4, 16, 65, 66, 153, ч. ч. 1, 3 ст. 156, 162 - 170, 176 АПК РФ, суд
признать недействительным договор от 20.02.04 г., заключенный между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м.
Признать недействительным договор N 1 от 20.02.04 г., заключенный между ООО "Новотэл" и ЗАО "ТЕХНОСНАБ", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м.
Признать право собственности ЖСК "Московский союз художников-2" на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, N XV (1), XV (2), XV (3), XVI (1), XVI (2), XVII (1), XVII (2), общей площадью 133,7 кв. м.
Взыскать с ЗАО "Техноснаб" в пользу ЖСК "Московский союз художников-2" госпошлину 3 000 (три тыс.) рублей.
Взыскать с ООО "Новотэл" в пользу ЖСК "Московский союз художников-2" госпошлину 3 000 (три тыс.) рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 20.12.2007 ПО ДЕЛУ N А40-49660/07-50-426
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 декабря 2007 г. по делу N А40-49660/07-50-426
Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2007 г.
Полный текст решения изготовлен 20.12.2007 г.
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего В.И.
Арбитражных заседателей А., Н.
протокол судебного заседания вела
помощник судьи В.М.
рассмотрел дело по иску ЖСК "Московский союз художников-2"
к 1. ЗАО "Техноснаб", 2. ООО "Новотэл"
о признании недействительной сделки, о признании права собственности
с участием:
от истца: З. (дов. б/н от 25.08.07 г.)
от 1-го ответчика: представитель не явился
от 2-го ответчика: представитель не явился
установил:
в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 10.12.2007 г. по 14.12.2007 г.
Иск заявлен: 1) о признании недействительным ничтожного договора от 20.02.04 г., заключенного между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м; 2) о признании недействительным договора N 1 от 20.02.04 г., заключенного между ООО "Новотэл" и ЗАО "ТЕХНОСНАБ", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м; 3) о признании права собственности ЖСК "Московский союз художников-2" на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, N XV (1), XV (2), XV (3), XVI (1), XVI (2), XVII (1), XVII (2), общей площадью 133,7 кв. м.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что с 11.08.03 г. является собственником встроенно-пристроенных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, общей площадью 531,2 кв. м, включающих спорные помещения. 20.02.04 г. между истцом и ответчиком ООО "Новотэл" заключен договор купли-продажи указанных нежилых помещений общей площадью 465,5 кв. м, договор от имени истца подписан Председателем правления ЖСК Б., не являющейся полномочным представителем истца, имевшей право действовать без доверенности и заключать такие сделки; кроме того, согласно результатам проведенной в рамках уголовного дела N 345266 почерковедческой экспертизы, назначенной постановлением следователя по ОВД 2 отдела СЧ ГСУ при ГУВД г. Москвы К., подпись на данном договоре выполнена не Б., а другим лицом с подражанием подлинной подписи Б.; по этим основанием истец считает заключенную сделку ничтожной в силу не соответствия закону. 27.04.04 г. второй ответчик ООО "Новотэл" заключил с первым ответчиком ЗАО "Техноснаб" договор N 1 купли-продажи приобретенных по сделке от 20.02.04 г. с истцом нежилых помещений, по которому, по мнению истца, покупатель не приобрел права собственности. В судебном заседании 14.12.2007 г. истец пояснил суду и подтвердил переданными в материалы дела доказательствами, что в настоящее время за первым ответчиком ЗАО "Техноснаб" зарегистрировано право собственности только на часть отчужденных по договорам помещений N XV (1), XV (2), XV (3), XVI (1), XVI (2), XVII (1), XVII (2) по вышеуказанному адресу, общей площадью 133,7 кв. м, на которые истец просит признать право собственности, считает, что не утратил свое титульное право, указывает, что спорные помещения из его фактического владения не выбывали.
Ответчик ООО "Новотэл" в заседание суда не явился, отзыв на иск не представил, извещен о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 2 ст. 123 АПК РФ, о перерыве в судебном заседании извещен телеграммой.
Ответчик ЗАО "Техноснаб" в заседание суда не явился, письменных возражений не представил, извещен о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 2 ст. 123 АПК РФ, извещен телеграммой о перерыве в судебном заседании.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчиков ООО "Новотэл" и ЗАО "Техноснаб".
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд пришел к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, правопредшественник истца ЖСК "Московский союз художников" за счет средств пайщиков и привлеченных организаций осуществил строительство дома по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2. Указанный дом в установленном порядке был принят в эксплуатацию в соответствии с Актом государственной приемки здания от 31.12.68 г. С учетом передачи части помещений, финансирование которых было осуществлено привлеченными организациями, на баланс указанных организаций, а также проведенных в дальнейшем неотделимых улучшений колонной галереи первого этажа дома посредством ограждения фасада и установки внутренних перегородок из гипсолита, в результате чего образовались дополнительные помещения первого этажа, в собственности истца оказались расположенные по адресу г. Москва, ул. Брянская, д. 2 встроенно-пристроенные помещения N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2), XIX (1, 2, 3, 4).
Право собственности ЖСК "МСК-2" на данные помещения общей площадью 580,4 кв. м признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.03 г. по делу N А40-43502/02-52-459 (л.д. 50 - 52). На основании решения суда Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество г. Москвы зарегистрировано право собственности истца на вышеперечисленные помещения, площадь которых согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АБ N 211309 от 11.08.03 г. (л.д. 87) составляет 531,2 кв. м.
20.02.04 г. ЖСК "Московский союз художников-2" заключило с ООО "Новотэл" договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого передало последнему в собственность нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, общей площадью 465,5 кв. м (помещения VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2)).
14.04.2004 г. в ЕГРП сделана запись N 77-01/30-377/2004-474 о регистрации перехода права собственности на указанные помещения к ООО "Новотэл", что подтверждается выпиской N 19/074/2006-772 от 18.07.06 г. из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на объект недвижимого имущества (л.д. 14).
Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.04 г. (л.д. 61 - 64) от имени истца подписан председателем правления ЖСК Б., действующей согласно преамбуле договора на основании Устава ЖСК "МСХ-2".
Истец оспаривает договор от 20.02.04 г. в силу ст. 168 ГК РФ, указывает, что председатель правления ЖСК не полномочен заключать от имени кооператива такие сделки, ссылается на заключение проведенной по уголовному делу N 345266 экспертизы подлинности подписи Б.
Согласно п. 28 Устава ЖСК "МСХ-2" от 19.12.94 г. органами управления кооператива являются общее собрание членов кооператива или собрание уполномоченных и правление кооператива, в соответствии Устава с п. 33 исполнительным органом истца, правомочным в том числе заключать от его имени договоры (п. "д"), является Правление кооператива.
Пункт 11 Устава ЖСК предусматривает, что жилые дома и служебно-хозяйственные строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть изъяты, проданы или переданы как в целом, так и частями (квартиры, комнаты) ни организациям, ни отдельным лицам, за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива, и передаче на баланс предприятий коммунального хозяйства и связи для обслуживания этими предприятиями.
Подпунктом 3 пункта 3 статьи 34 ФЗ РФ "О Товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.96 г., действующего на момент заключения оспариваемого договора 20.02.2004 г., установлено, что к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме.
Отсутствие решения общего собрания ЖСК "МСХ-2" об отчуждении помещений первого этажа подтверждается справками Правления ЖСК от 13.02.07 г. и 14.02.07 г. (л.д. 65, 66).
Право председателя правления жилищного кооператива без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки, установлено только положениями Жилищного кодекса РФ от 29.12.04 г., действующего с 01.03.2005 г. (пункт 2 части 2 статьи 119 ЖК РФ); председатель правления жилищного кооператива впервые указан как один из органов управления кооперативом в ст. 115 ЖК РФ.
Таким образом, председатель кооператива на момент совершения сделки с ООО "Новотэл" от 20.02.04 г. не являлся органом ЖСК "МСХ-2", то есть не являлся полномочным представителем ЖСК "МСХ-2", имевшим право действовать от имени ЖСК "МСХ-2" без доверенности.
Пунктом 1 ст. 53 ГК РФ предусмотрено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами; порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
Б. не имела полномочий на отчуждение спорных помещений при отсутствии соответствующей доверенности, иные доказательства, подтверждающие, что Б. было предоставлено право заключить договор купли-продажи помещений, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, согласно заключению эксперта 9 отдела ЭКЦ ГУВД г. Москвы N 12/6065 от 05.07.06 г. (л.д. 33 - 38) по результатам проведенной в рамках уголовного дела N 345266 экспертизе в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.04 г. между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл" и в передаточном акте между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл" подписи председателя правления ЖСК "МСХ-2" выполнены не Б., а другим лицом с подражанием подлинной подписи Б.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.04 г., заключенный между истцом и ООО "Новотэл", является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона, а именно статьи 53 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Вышеназванный договор, являясь ничтожной сделкой, не повлек юридических последствий, право собственности на помещения ООО "Новотэл" не приобрело.
27.04.2004 г. ООО "Новотэл" заключило с ЗАО "Техноснаб" договор N 1 купли-продажи нежилых помещений, по которому ЗАО "Техноснаб" приобрело в собственность нежилые помещения, расположенные на первом этаже по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, общей площадью 465,5 (те же помещения, которые переданы ООО "Новотэл по договору от 20.02.04 г.)
На основании указанного договора ЗАО "Техноснаб" зарегистрировало право собственности (запись N 77-01/08-611/2004-265 от 30.01.06 г.), о чем свидетельствуют сведения, указанные в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на объект недвижимого имущества N 19/074/2006-772 от 18.07.06 г. (л.д. 14).
Согласно ст. 209 п. 1 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Поскольку у ООО "Новотэл" не имелось права собственности на помещения по ул. Брянская, д. 2 г. Москвы, вышеназванный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.04 г. является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям ст. 209 ГК РФ.
По договору купли-продажи от 23.12.05 г. часть зарегистрированных за ЗАО "Техноснаб" на праве собственности нежилых помещений дома 2 по ул. Брянская г. Москвы отчуждены покупателю ООО "Валеста", а именно помещения общей площадью 298 кв. м, N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4).
Часть нежилых помещений по указанному адресу (комн. XVIII (1) и XVIII (2) общей площадью 33,8 кв. м) передана ЗАО "Техноснаб" по договору купли-продажи от 05.04.06 г. в собственность ООО "Илот", о чем свидетельствует представленная истцом в судебном заседании выписка из ЕГРП N 19/074/2006-771 от 18.07.06 г., запись о государственной регистрации N 77-77-12/008/2006-775 от 18.04.06 г. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.07 г. по делу А40-55622/06-105-368 удовлетворены требования ЖСК "МСК-2" об истребовании данных помещений из незаконного владения ООО "Илот" и передаче их истцу.
Таким образом, на момент рассмотрения спора согласно выписке из ЕГРП N 19/074/2006-772 от 18.07.06 г., представленной в судебном заседании 14.12.2007 г. истцом, за ответчиком ЗАО "Техноснаб" зарегистрировано право собственности только на оспариваемые помещения общей площадью 133,7 кв. м, на которые истец просит признать право собственности. Судом установлено нарушение оспариваемыми истцом сделками, на основании которых произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, общей площадью 133,7 кв. м, к ответчику ООО "Техноснаб", прав истца как собственника объекта недвижимости. В связи с чем, с учетом того, что до настоящего момента спорные помещения не выбывали из владения истца, в силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное право подлежит судебной защите путем признания права собственности истца указанные нежилые помещения.
Таким образом, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по госпошлине согласно ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчиков солидарно.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 166 - 168, 209, 218, 223 ГК РФ, Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 4, 115 - 119 ЖК РФ, ст. ст. 33, 34 ФЗ РФ "О Товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.96 г., руководствуясь ст. ст. 4, 16, 65, 66, 153, ч. ч. 1, 3 ст. 156, 162 - 170, 176 АПК РФ, суд
решил:
признать недействительным договор от 20.02.04 г., заключенный между ЖСК "Московский союз художников-2" и ООО "Новотэл", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м.
Признать недействительным договор N 1 от 20.02.04 г., заключенный между ООО "Новотэл" и ЗАО "ТЕХНОСНАБ", купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, комнаты N VIII (1, 2, 3, 4), IX (1, 2), X (1, 2, 3), XI (1, 2, 3, 4), XII (1, 2), XIII (1, 2), XIV (1, 2, 3, 4), XV (1, 2, 3), XVI (1, 2), XVII (1, 2), XVIII (1, 2) общей площадью 465,5 кв. м.
Признать право собственности ЖСК "Московский союз художников-2" на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Брянская, д. 2, 1-й этаж, N XV (1), XV (2), XV (3), XVI (1), XVI (2), XVII (1), XVII (2), общей площадью 133,7 кв. м.
Взыскать с ЗАО "Техноснаб" в пользу ЖСК "Московский союз художников-2" госпошлину 3 000 (три тыс.) рублей.
Взыскать с ООО "Новотэл" в пользу ЖСК "Московский союз художников-2" госпошлину 3 000 (три тыс.) рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)