Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Коробова К.Ю., Малышевой Н.Н., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района" Кобошиной Е.В. (доверенность от 15.06.2012 N 39), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" Полудневой Л.В. (доверенность от 14.03.2012 N 303), от Комитета финансов Санкт-Петербурга Рыжих Я.В. (доверенность от 15.12.2011 N 01-02/3435), рассмотрев 20.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2012 (судья Селезнева О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-4052/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, ОГРН 1037816003917 (далее - Агентство), о взыскании 104 302 руб. 35 коп. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1945-200/1 (далее - Договор) управления многоквартирным домом за 01.01.2009 - 11.11.2011.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "ВЦКП Жилищное хозяйство", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 105 (далее - Предприятие), Жилищный комитет Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11 (далее - Жилищный комитет), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16 (далее - Комитет финансов).
Решением от 20.04.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.07.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Агентство просит отменить принятые судебные акты и отказать в иске.
По мнению подателя жалобы, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги лежит на нанимателях жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, которым управляет истец. Агентство обязано перечислять платежи только в объеме, поступившем от нанимателей. Договор не содержит положений, обязывающих Агентство возмещать неполученные платежи за счет собственных средств. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства передачи Администрацией Санкт-Петербурга, являющейся собственником спорных помещений, Агентству полномочий собственника. Следовательно, как полагает ответчик, обязанность возместить расходы истца может быть возложена на Администрацию Санкт-Петербурга.
В судебном заседании представители Агентства и Комитета финансов поддержали доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения, поддержал доводы отзыва.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Агентством (собственником) и Обществом (управляющей организацией) заключен Договор, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственника обязуется обеспечивать управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Большеохтинский пр., д. 1, корп. 1 (далее - многоквартирный дом), оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту его общего имущества, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения в данном доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, коммунальных услуг согласно Договору, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления домом деятельность, а собственник - обеспечить перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 2.3.1 Договора в обязанности собственника в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций" входит внесение управляющей организации платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе за управление им, а также в соответствии с подпунктами б) пунктов 3.3.1 и 3.3.2 оплачивать предоставленные в помещения коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора на основании выставленных управляющей организацией счетов и документов, подтверждающих выполнение работ, собственник обеспечивает ежемесячное внесение платы за предоставленные коммунальные услуги, вывоз твердых бытовых отходов, а также за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в отношении помещений.
По условиям пункта 3.2 собственник обеспечивает перечисление управляющей организации платежей за содержание, ремонт жилых помещений и коммунальные услуги, поступивших от нанимателей жилых помещений, а также пеней, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством и поступивших на расчетный счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов, формируемых Предприятием по договору с собственником.
В пункте 3.3.1 перечислены платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемые Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации. В пункте 3.3.2 Договора указаны выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, их размер, определяемый в соответствии с приложением N 4 к Договору, и порядок их расчета.
С 01.01.2009 по 11.11.2011 Общество оказало услуги и выполнило работы в соответствии с условиями Договора.
Ссылаясь на наличие у Агентства 104 302 руб. 35 коп. задолженности по их оплате, Общество направило ему претензию от 21.12.2011, а затем обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что неисполнение нанимателями жилых помещений, принадлежащих Санкт-Петербургу, обязанности по внесению платы за данные помещения и коммунальные услуги не освобождает Агентство, являющееся собственником, от обязанности содержать эти помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правильными.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Материалами дела подтверждается, что Общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла, в том числе в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений по договорам, заключенным ими с Агентством, услуг по содержанию, ремонту жилья и предоставленных коммунальных услуг.
Расчет задолженности нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, переданных в управление истца, за спорный период в материалы дела представлен.
Агентством и Обществом подписан акт сверки расчетов (том дела 1, лист 150), наличие 104 302 руб. 35 коп. задолженности за 01.01.2009 - 11.11.2011 признано сторонами.
Пунктом 1 статьи 39 и пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения помещения.
Обязанность по представлению интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в жилом доме, в соответствии с распоряжением Жилищного комитета от 15.06.2005 N 52-р возложена на государственные учреждения "Жилищные агентства административных районов". Многоквартирный дом находится на учете Агентства.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, обязанность по содержанию помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, возложена на Агентство.
При этом Договором предусмотрено (пункты 2.3.1, 3.1, 3.2), что обязанностью Агентства является не только обеспечение перечисления в адрес управляющей организации платежей, поступивших от нанимателей на счет Предприятия, но и уплата недополученных от нанимателей денежных средств.
Наниматели жилых помещений в спорном многоквартирном доме не являются стороной Договора, у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с управляющей организацией.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации управляющей организации права на получение соответствующих платежей.
Апелляционный суд также правильно указал на наличие у Агентства возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
При рассмотрении спора суды правильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 по делу N А56-4052/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2012 ПО ДЕЛУ N А56-4052/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2012 г. по делу N А56-4052/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Коробова К.Ю., Малышевой Н.Н., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района" Кобошиной Е.В. (доверенность от 15.06.2012 N 39), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" Полудневой Л.В. (доверенность от 14.03.2012 N 303), от Комитета финансов Санкт-Петербурга Рыжих Я.В. (доверенность от 15.12.2011 N 01-02/3435), рассмотрев 20.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2012 (судья Селезнева О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-4052/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: 195176, Санкт-Петербург, Большая Пороховская ул., д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, ОГРН 1037816003917 (далее - Агентство), о взыскании 104 302 руб. 35 коп. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1945-200/1 (далее - Договор) управления многоквартирным домом за 01.01.2009 - 11.11.2011.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие "ВЦКП Жилищное хозяйство", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 105 (далее - Предприятие), Жилищный комитет Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского, д. 11 (далее - Жилищный комитет), Комитет финансов Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 16 (далее - Комитет финансов).
Решением от 20.04.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.07.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Агентство просит отменить принятые судебные акты и отказать в иске.
По мнению подателя жалобы, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги лежит на нанимателях жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, которым управляет истец. Агентство обязано перечислять платежи только в объеме, поступившем от нанимателей. Договор не содержит положений, обязывающих Агентство возмещать неполученные платежи за счет собственных средств. Кроме того, в деле отсутствуют доказательства передачи Администрацией Санкт-Петербурга, являющейся собственником спорных помещений, Агентству полномочий собственника. Следовательно, как полагает ответчик, обязанность возместить расходы истца может быть возложена на Администрацию Санкт-Петербурга.
В судебном заседании представители Агентства и Комитета финансов поддержали доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения, поддержал доводы отзыва.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако представители в судебное заседание не явились, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Агентством (собственником) и Обществом (управляющей организацией) заключен Договор, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственника обязуется обеспечивать управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Большеохтинский пр., д. 1, корп. 1 (далее - многоквартирный дом), оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту его общего имущества, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения в данном доме, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга, коммунальных услуг согласно Договору, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления домом деятельность, а собственник - обеспечить перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Согласно пункту 2.3.1 Договора в обязанности собственника в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций" входит внесение управляющей организации платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе за управление им, а также в соответствии с подпунктами б) пунктов 3.3.1 и 3.3.2 оплачивать предоставленные в помещения коммунальные услуги.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора на основании выставленных управляющей организацией счетов и документов, подтверждающих выполнение работ, собственник обеспечивает ежемесячное внесение платы за предоставленные коммунальные услуги, вывоз твердых бытовых отходов, а также за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в отношении помещений.
По условиям пункта 3.2 собственник обеспечивает перечисление управляющей организации платежей за содержание, ремонт жилых помещений и коммунальные услуги, поступивших от нанимателей жилых помещений, а также пеней, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством и поступивших на расчетный счет Предприятия на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов, формируемых Предприятием по договору с собственником.
В пункте 3.3.1 перечислены платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемые Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации. В пункте 3.3.2 Договора указаны выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, их размер, определяемый в соответствии с приложением N 4 к Договору, и порядок их расчета.
С 01.01.2009 по 11.11.2011 Общество оказало услуги и выполнило работы в соответствии с условиями Договора.
Ссылаясь на наличие у Агентства 104 302 руб. 35 коп. задолженности по их оплате, Общество направило ему претензию от 21.12.2011, а затем обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что неисполнение нанимателями жилых помещений, принадлежащих Санкт-Петербургу, обязанности по внесению платы за данные помещения и коммунальные услуги не освобождает Агентство, являющееся собственником, от обязанности содержать эти помещения и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов правильными.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Материалами дела подтверждается, что Общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла, в том числе в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений по договорам, заключенным ими с Агентством, услуг по содержанию, ремонту жилья и предоставленных коммунальных услуг.
Расчет задолженности нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, переданных в управление истца, за спорный период в материалы дела представлен.
Агентством и Обществом подписан акт сверки расчетов (том дела 1, лист 150), наличие 104 302 руб. 35 коп. задолженности за 01.01.2009 - 11.11.2011 признано сторонами.
Пунктом 1 статьи 39 и пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
В целях исполнения Санкт-Петербургом как собственником жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию таких жилых помещений, а также содержанию и сохранению общего имущества упомянутых домов (кондоминиумов) и иных обязательств губернатором Санкт-Петербурга издано распоряжение от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах" (далее - Распоряжение N 310-р), в соответствии с пунктом 1.1 которого Санкт-Петербург с момента его признания в соответствии с действующим законодательством собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, оплачивает фактически потребляемые коммунальные услуги, несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома (кондоминиума).
Пунктами 1.2 и 1.4 Положения об исполнении Санкт-Петербургом как собственником жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию жилого помещения, а также содержанию и сохранению общего имущества дома (кондоминиума) и иных обязательств, утвержденного Распоряжением N 310-р, предусмотрено, что расчеты Санкт-Петербурга по платежам за коммунальные услуги и содержание находящегося в его собственности жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива либо кондоминиуме, а также на содержание и сохранение общего имущества дома (кондоминиума) производятся через государственное учреждение "Районное жилищное агентство" по месту нахождения помещения.
Обязанность по представлению интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в жилом доме, в соответствии с распоряжением Жилищного комитета от 15.06.2005 N 52-р возложена на государственные учреждения "Жилищные агентства административных районов". Многоквартирный дом находится на учете Агентства.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, обязанность по содержанию помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, возложена на Агентство.
При этом Договором предусмотрено (пункты 2.3.1, 3.1, 3.2), что обязанностью Агентства является не только обеспечение перечисления в адрес управляющей организации платежей, поступивших от нанимателей на счет Предприятия, но и уплата недополученных от нанимателей денежных средств.
Наниматели жилых помещений в спорном многоквартирном доме не являются стороной Договора, у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с управляющей организацией.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации управляющей организации права на получение соответствующих платежей.
Апелляционный суд также правильно указал на наличие у Агентства возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания задолженности и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
При рассмотрении спора суды правильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 по делу N А56-4052/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)